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房地产企业税务稽查技巧精选全文完整版
可编辑修改精选全文完整版房地产企业税务稽查技巧：检查的方法一、检查项目有关情况对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。
主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。
二、检查财务会计资料对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。
在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。
三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。
同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。
四、营业成本的检查房地产企业的成本结转方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题：1.审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。
成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。
检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。
审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。
财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知
财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税〔2009〕128号全文有效成文日期：2009-11-22字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：为完善房产税、城镇土地使用税政策，堵塞税收征管漏洞，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下：一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
二、关于出典房产的房产税问题产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。
三、关于融资租赁房产的房产税问题融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。
其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。
对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
五、本通知自2009年12月1日起执行。
《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（(86)财税地字第008号）第七条、《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发[1993]368号)第二条同时废止。
财政部国家税务总局二○○九年十一月二十二日抄送：财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处，各省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局。
房产税常见稽查风险点及实务案例
稽查案例——出租那点事~
柜台出租，如何缴纳房产税？
稽查案例
我检查组在对一家大型商场进行税务检查时发现，该商
场店铺全部出租，且形式为以下两种
VS
柜台出租
店铺出租
图表总结3
租赁形式
经营租赁
纳税主体
出租人缴纳
计税依据
租金收入
融资租赁 承租人缴纳
免租期
产权人缴纳
无租使用 使用人代缴纳
房产余值 房产余值 房产余值
稽查案例——土地那点事~
2.契税是不是房产税的计税基础？
稽查案例
因此，契税应当作为固定资产的计税基础，计入会计账簿“固 定资产”科目中（或无形资产），房产税的房产原值是按照会 计科目中记载的价值确定的，所以，契税也应计入房产原值计 征房产税。
？耕地占用税是不是房产税的计税基础
稽查案例——土地那点事~
稽查案例——装修那点事~
稽查案例
3.融资租赁房屋改扩建的价值部分，是否缴纳房产税
稽查案例——装修那点事~
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 （财税〔2009〕128号）
• 第三条规定：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁 合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
• 合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起 依照房产余值缴纳房产税。
稽查案例——土地那点事~
3.减免的土地出让金是否需要缴纳房产税 稽查案例
现实中，应当区分两种情况： 一、先征后返（通常）
按照会计准则的规定，此属于政府补助，一次或者分次计入“营业外收 入”。通常在这种情形下，企业按照全额先行缴纳土地出让金，发票金额 为全额，账务处理上支付的土地出让金全额确认或者结转相关资产价值， 因此，应按照全额作为计算企业所得税或者房产税时的计税基础，而收到 的减免部分作为一项营业外收入。
2020年《经济法基础》笔记与真题第六章其他法律制度(一)房产税、契税、城镇土地使用税和耕地占用税
2020年《经济法基础》笔记与真题第六章其他法律制度（一）房产税、契税、城镇土地使用税和耕地占用税【例题3•判断题】房地产开发企业建造的商品房在出售前已经使用或者出租、出借的，不缴纳房产税。
（）（2015年）【答案】×【例题4•单选题】下列关于房产税纳税人的表述中，不符合房产税法律制度规定的是（）。
（2012年）A.房屋出租的，承租人为纳税人B.房屋产权所有人不在房产所在地的，房产代管人为纳税人C.房屋产权属于国家的，其经营管理单位为纳税人D.房屋产权未确定的，房产代管人为纳税人【答案】A【解析】房屋出租的，出租人（而非承租人）为房产税的纳税人。
【例题5•判断题】居住在M市的李某将位于Y市的一处自有住房对外出租，李某应向M市税务机关申报缴纳该处住房的房产税。
（）（2019年）【答案】×【解析】房产税应在房产所在地（Y市）缴纳。
2.房产税的征税范围（1）房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。
（2）独立于房屋之外的建筑物（如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池），不属于房产，不是房产税的征税对象。
【例题•单选题】根据房产税法律制度的规定，下列房屋中，不属于房产税征税范围的是（）。
（2018年）A.建制镇的房屋B.农村的房屋C.县城的房屋D.城市的房屋【答案】B考点02：房产税的计算（★★★）（P225）1.从价计征（1）应纳税额=房产余值×1.2%=房产原值×（1-扣除比例）×1.2%（2）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
【例题1•多选题】根据房产税法律制度的规定，下列与房屋不可分割的附属设备中，应计入房产原值计缴房产税的有（）。
（2015年）A.中央空调B.电梯C.暖气设备D.给水排水管道【答案】ABCD【例题2•多选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，应当计入房产原值，计征房产税的有（）。
税务稽查文书注意要点及模版
税务稽查文书注意要点及模版Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998稽查文书制作注意要点1.文书引用条：在成文法律中，标着第N条的是一条；款：就是一条中的一段.假如一个法条有三个自然段,那么就有三款,第一自然段就是第一款.项：就是每一款中标序号的句子,比如(一)(二)(三)之类的例如1:第六条第二款第（三）项；如果只有一款，则引用第六条第（三）项。
2文书引用表述格式如：根据《国家税务总局关于贯彻〈中华人民共和国税收征收管理法〉及其实施细则若干具体问题的通知》（国税发[2003]47号）3.文书层级第一层级使用“一、”“二、”、“三”、……，序数后使用顿号“、”；第二层级使用“（一）”、“（二）”、“（三）”、……，序数后不使用标点符号；第三层级使用“1.”、“2.”、“3.”、……，序数后使用齐线墨点“.”，而不用顿号“、”或者其他；第四层级使用“（1）”、“（2）”、“（3）”、……，序数后不使用标点符号；第五层级使用“①”、“②”、“③”、……，序数后不使用标点符号。
4.日期书写公文文末成文时间用汉字数字书写，如二〇一一年二月二十五日；表格内日期用阿拉伯数字书写，如2011年2月25日。
5. 地方教育附加及水利基金由于管辖权原因，地方教育附加及水利基金等，不在案卷反映。
6.拟查补退税款汇总表（注意涉嫌追究逃税罪纳税户需填写所有税种——查补不能全部入库，只要1个年度存在查补5万元以上且10%以上）偷税数额，是指在确定的纳税期间，不缴或者少缴各税种税款的总额。
偷税数额占应纳税额的百分比，是指一个纳税年度中的各税种偷税总额与该纳税年度应纳税总额的比例。
《刑法修正案（八）》修改后：“纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
青岛市地方税务局关于房产税、城镇土地使用税几个税收政策问题的通知
乐税智库文档财税法规策划 乐税网青岛市地方税务局关于房产税、城镇土地使用税几个税收政策问题的通知【标 签】房产税,城镇土地使用税,税收政策问题【颁布单位】青岛市地方税务局【文 号】青地税三﹝1998﹞8号【发文日期】1998-07-03【实施时间】1998-01-01【 有效性 】全文有效【税 种】城镇土地使用税各地方税务局、各分局： 近期，各基层局在加强对房产税、城镇土地使用税税源覆盖式管理工作中，反映了一些问题，结合贯彻山东省省地方税务局鲁地税三字﹝1998﹞第9号文件有关规定，经请示研究，现就有关问题明确如下： 一、对纳税人将自有房地产对外出租取得的收入如何征收房产税问题。
对纳税人将自有房地产对外出租的，应按租金收入全额计算征收房产税。
对纳税人在出租房地产中有露天货场、仓储用地的，主管地方税务机关可核定其房屋部分租赁收入，从租计征房产税。
对纳税人将自有房产对外出租的，不论何种租赁方式，不分用途，不分时间长短，均由出租方按每次实际取得租金收入的次月十日内申报缴纳房产税。
二、关于对纳税人同一房产部分经营、部分出租如何征收房产税问题。
对纳税人同一房产部分自用、部分用于出租的，对其出租部分应按租金收入计算征收房产税，自用部分以自用房产面积占总面积的比例乘以按规定比例扣除后的房产余值计算征收房产税。
三、对宾馆、饭店、酒店、疗养院、写字楼等对外出租如何征收房产税问题。
对宾馆、饭店、酒店、疗养院等对外出租取得的收入，应按其租金收入计征房产税。
但对其中客房部分对外出租的，可暂按房产原值从价计征房产税。
对写字楼对外出租取得的收入应按其租金收入计算缴纳房产税。
四、关于对无租使用房产如何征收房产税问题。
对纳税单位和个人无租使用免税单位、纳税单位的房产，应由主管地方税务机关参照当地房地产市场的实际情况，根据同类房产的市场租赁费核定其应代缴的房产税。
各主管地方税务机关应加强房产租赁核定工作，建立相关制度，完善核定手续，明确工作责任，纳入规范化管理。
某市房产税、城镇土地使用税税源清查工作实施方案
某市房产税、城镇土地使用税税源清查工作实施方案某市房产税、城镇土地使用税税源清查工作实施方案1. 前言该方案旨在通过对某市房产税、城镇土地使用税税源的清查工作，确保税收的全面征收，提高税收收入水平。
本方案适用于某市税务局及相关部门。
2. 目的和任务2.1 目的本方案的目的是通过对某市房产税、城镇土地使用税税源的清查工作，确保涉税主体纳税义务的全面履行，促进税收征管的规范化和高效化。
2.2 任务- 清查某市范围内的房产税、城镇土地使用税税源，梳理相关纳税主体及税收征管相关信息；- 发现并排除潜在的税收漏洞，确保税收的全面征收；- 加强税收信息共享，提高税收征管的效率和准确性。
3. 工作组织3.1 组织机构按照工作需要，成立房产税、城镇土地使用税税源清查工作组，由某市税务局牵头，相关部门和单位的代表参与。
3.2 职责分工- 税务局负责组织并指导纳税主体及税源的清查工作，提供所需技术支持；- 土地管理部门负责提供城镇土地使用税相关信息以及土地使用权证、土地权属等相关材料；- 房地产部门负责提供房产税相关信息以及房产证、土地使用权证等相关材料；- 其他相关部门和单位积极配合，提供相关信息和材料。
4. 清查范围与方法4.1 清查范围- 清查某市范围内的房产税纳税主体及纳税情况；- 清查某市城镇土地使用税纳税主体及纳税情况。
4.2 清查方法- 利用现代信息技术手段，建立并完善纳税主体和税源信息库，对纳税主体进行分类管理；- 结合数据比对和实地核查，验证纳税主体自报税和实际纳税的一致性；- 组织税务稽查人员进行核查，对高风险纳税主体进行重点监控和调查。
5. 操作流程5.1 制定年度工作计划- 按照年度实际情况，制定房产税、城镇土地使用税税源清查工作计划；- 确定清查的时间节点和工作重点。
5.2 数据采集和整理- 发放相关通知，要求纳税主体及相关单位提供所需材料和数据；- 利用现代信息技术手段，采集和整理清查所需的纳税信息。
房地产行业税务稽查中存在的问题及征管建议
房地产行业税务稽查中存在的问题及征管建议作者：翟睿来源：《现代经济信息》2013年第09期摘要：房地产开发是房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。
本文对房地产企业在税务稽查中存在的问题进行了归纳，并针对问题提出了征管建议，旨在规范房地产行业，通过加强征管营造公平的税收环境。
关键词：房地产行业；税务稽查；征管中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-00-01一、房地产行业的特点1.房地产开发特点房地产开发是房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。
从其行业特点上归纳，具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、多种方式交易、“滚动式”开发、高收益、产业集中化，部分中小企业被大企业兼并重组，土地资源和市场占有率将被集中在大型企业手里以及涉税税种多等特点。
2.长春市房价特点长春市的房价前几年虽有大幅攀升，但同其他地区相比较而言，价格还不是很高，所以价格虽有所降低，但幅度不大。
而自2011年下半年开始至今，对房地产行业影响最大的就是销售量的大幅下滑，也对我市的税收收入造成了显著影响。
自2004年起，房价开始上涨，这其中的原因分析起来主要有三个方面：一是城市土地资源稀缺；二是人民群众投资保值的心理倾向加剧；三是建材价格急剧上涨。
二、房地产行业存在的主要问题1.税种多，计税环节较为繁琐房地产行业涉及的税费种类繁多，主要有营业税、土地增值税、契税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税等。
其中土地增值税及企业所得税的计税环节较为复杂，在预征、清算、调整等具体的计税环节，企业在对税种的掌握上容易出现错漏现象。
2.项目工期长，税收控管难房地产开发项目一般工期较长，往往会横跨两个甚至以上会计年度；在房屋完全售完之前，因收款方式的多样性和成本费用摊销期限的不确定性，导致利润结算不真实；部分企业利用行业经营和核算的特殊性，人为调整利润、弄虚作假，久亏不倒、无利润、无所得税的现象普遍存在。
房地产最新税收法规解读与应用技巧
近期从国家税务总局获悉，2006年全国税务机关稽查共计查补376亿元税款，2007年还将继续深入对房地产等十大行业的重点税收专项检查，包括房地产、建筑安装、餐饮娱乐、金融保险、石油石化、食品药品生产、废旧物资经营及使用、农副产品加工、连锁经营超市等行业企业以及高收入行业的个人所得税专项检查。
国家税务总局新闻发言人李林军表示，税务稽查已成为打击和震慑涉税违法犯罪、提高纳税人税法遵从度的重要手段。
据统计，2006年前十月，全国税务机关共组织查办、督办了302起大要案，目前已经查结135起，查补税款、滞纳金、罚款共计56.87亿元。
在2006年的重点行业税收专项检查中，各地税务机关共检查了69万多户纳税人，其中发现近27万户有问题的纳税人，查补税收收入189亿多元；税务机关还对一些税收秩序混乱的地区进行了集中整治，维护正常的税收秩序，保证了国家税款的安全。
2007年税务稽查机关将统一组织力量针对房地产行业进行税收检查，通过检查发现涉税违法案件线索，查处涉税违法行为，整顿税收秩序。
国家税务总局也将选择重点地区立案督办或直接组织检查和专项整治。
税务稽查无法回避。
房地产行业已经是连续7年“榜上有名”。
而税务稽查的风险却总有合法防范的策略。
各企业尤其是房地产行业作为稽查重点对象更应充分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题，把握好企业合理避税与偷逃税款的临界点和全面纳税自查的技巧，并充分做好稽查应对和税务策划的准备，积极防范税务稽查的涉税法律风险。
第一部分房地产行业核算特点与税务稽查一、房地产行业核算特点二、房地产开发的一般过程介绍三、房地产行业执行的财务会计制度四、税务稽查的基本程序和应对策略A、稽查选案；B、稽查实施；C、稽查审理；D、稽查执行；E、行政救济程序第二部分房地产行业现行主要税收法规解读第一、营业税及附加：[法规1]《条例》及实施细则--[法规25] 国税函[2006]478号第二、房产税（城市房地产税）[法规1] 《条例》及实施细则--[法规10] 国税发[2005]173号第三、城镇土地使用税[法规1] 最新《条例》及修改内容--[法规12] （88）财税字第260号第四、印花税[法规1] 《条例》及实施细则--[法规6] （88）国税地字第030号第五、契税[法规1] 《条例》及实施细则--[法规11] 财税（2004）134号第六、土地增值税（另附有法规详解）[法规1] 《条例》及实施细则--[法规5] 财税字（1999）210号第七、企业所得税[法规1] 《条例》及实施细则--[法规16] 国税发[2006]31号（最新系统规定）第三部分税务稽查与自查的要点及风险分析一、实地稽查的一般程序和方法（一）收集原始资料和数据。
9财政学课件第九章财产资源与行为课税
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影响财产税课征形式和发展趋势的因素
影响财产税课征形式和发展趋势的因 素有很多，其中比较主要的有：
社会经济发展水平、社会财富总量、 财产的形式、财产的数量、政府为实现既 定目标所作的政策选择（如社会公平、经 济效率等）。
计税依据； ②对保有房地产课税，以房地产的评估值为
计税依据； ③对转让房地产的收益课税，以所得额或收
益额为计税依据。
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物业税改革的基本框架
将现行的房产税、土地增值税以及 土地出让金等税费合并，转化为房产保有 阶段统一收取的物业税，并使物业税的总 体规模与之保持基本相当。
物业税一旦开征，将对地方政府、 消费者、投机者的经济行为产生不小的冲 击。
（1）用于提高耕地质量，改造中低产田等所需的各项费用；
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（三）行为税类的划分
1、社会目的税 2、经济目的税 3、财政目的税
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第二节 我国的财产课税
一、房产税——重点 二、物业税——关注的热点 三、契税 四、车船税——有变动
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一、房产税
房产税是以房产为征税对象，依据房产 价格或房屋租金收入向房产所有人或经营人 征收的一种税。
纳税人：产权所有人 征收范围：限于城镇的经营性房屋； 免征：个人所有非经营性的房产 废止：城市房地产税
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（二）资源课税的特点
1、以自然资源为课税对象 矿产资源、土地资源 2、征税范围狭窄 受到自然条件的制约
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（三）资源课税的特点
1、政策性强 2、税源分散 3、稳定性差
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三、财产、资源与行为课税的种类
（一）财产税类的划分 1、按课税对象的形态分类
税务检查中常见的100个风险点
税务检查中常见的100个风险点⼀、增值税（⼀）进项税额1.⽤于抵扣进项税额的增值税专⽤发票是否真实合法：是否有开票单位与收款单位不⼀致或票⾯所记载货物与实际⼊库货物不⼀致的发票⽤于抵扣。
2.⽤于抵扣进项税额的运输业发票是否真实合法：是否有⽤于⾮增值税应税项⽬、免征增值税项⽬、集体福利和个⼈消费、⾮正常损失的货物（劳务）、⾮正常损失的在产品、产成品所耗⽤的购进货物（劳务）所发⽣的运费抵扣进项；是否有与购进和销售货物⽆关的运费申报抵扣进项税额；是否有以国际货物运输代理业发票和国际货物运输发票抵扣进项；是否存在以开票⽅与承运⽅不⼀致的运输发票抵扣进项；是否存在以项⽬填写不齐全的运输发票抵扣进项税额等情况。
3.是否存在未按规定开具农产品收购统⼀发票申报抵扣进项税额的情况。
具体包括：扩⼤农产品范围，把⾮免税农产品（如⽅⽊、枕⽊、道⽊、锯材等）开具成免税农产品（如原⽊）；虚开农产品收购统⼀发票（虚开数量、单价，抵扣税款）。
4.⽤于抵扣进项税额的废旧物资发票是否真实合法。
5.⽤于抵扣进项税额的海关进⼝增值税专⽤缴款书是否真实合法；进⼝货物品种、数量等与实际⽣产是否相匹配。
6.发⽣退货或取得销售折让是否按规定作进项税额转出。
7.⽤于⾮增值税应税项⽬、免征增值税项⽬、集体福利和个⼈消费、⾮正常损失的货物（劳务）、⾮正常损失的在产品、产成品所耗⽤的购进货物（劳务）是否按规定作进项税额转出。
8.是否存在将返利挂⼊其他应付款、其他应收款等往来账或冲减营业费⽤，⽽不作进项税额转出的情况。
（⼆）销项税额1.销售收⼊是否完整及时⼊账：是否存在以货易货、以货抵债收⼊未记收⼊的情况；是否存在销售产品不开发票，取得的收⼊不按规定⼊账的情况；是否存在销售收⼊长期挂账不转收⼊的情况；是否收取外单位或个⼈⽔、电、汽等费⽤，不计、少计收⼊或冲减费⽤；是否将应收取的销售款项，先⽀付费⽤（如购货⽅的回扣、推销奖、营业费⽤、委托代销商品的⼿续费等），再将余款⼊账作收⼊的情况。
厦门市地方税务局关于开展房产税(城市房地产税)、土地使用税、印
厦门市地方税务局关于开展房产税(城市房地产税)、土地使用税、印花税、车船使用(牌照)税四税专项检查的通知
【法规类别】房产税印花税城市房地产税（废）税务检查
【发文字号】厦地税政三[1999]5号
【发布部门】厦门市地方税务局
【发布日期】1999.07.05
【实施日期】1999.07.05
【时效性】现行有效
【效力级别】XP10
厦门市地方税务局关于开展房产税(城市房地产税)、土地
使用税、印花税、车船使用(牌照)税四税专项检查的通知
（厦地税政三[1999]5号1999年7月5日）
各区地方税务局、直征局、外税分局、稽查局、计算机中心：
自地税成立以来，房产税等税种收入有一定增长，但由于其收入总量小，执法不严，征管措施不力，造成增幅小、波动大，偷逃税收较为严重。
为堵塞漏洞，加大征管力度，完善征管制度，摸清税源，健全规范征管基础资料，确保税收收入较大幅度增长。
经研究，决定在全市范围内开展房产税(城市房地产税)、土地使用税、印花税、车船使用(牌照)税四税专项检查工作(以下简称四税专项检查)，现将有关事项通知如下：
一、检查范围：全市范围内所有企业、事业单位、个体工商户自1998年1月1日至
1999年6月30日四税纳税情况(印花税从1998年7月1日起至今)，对检查过程中发现的某些重大偷逃税问题，可追溯到以前年度。
二、检查重点：
(一)、房产税(城市房地产税)：企业各类生产经营用房、租赁房产，高层建筑物及大型房产；国有、集体企业清产核资房产增值部分免税期满后是否恢复缴纳房产税情况；驻厦机构购置房产：村委会与其他单位或个人合作建房；未结算或未取得产权证。
房产税、土地使用税、土增征管培训
房产税计税基础
房产税计税基础： （1）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括 为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按 房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（财税〔2010〕121 号） （2）为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随 意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇 设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 注：房地产企业如无法计算单独房屋建筑物原值，地上建筑物可按总建筑成本加地价除 以总建筑面积计算
四、无原值房产征收房产税问题 1.对房产产权人自行建造、产权清晰，但是未按国家会计制度规定核算并记
载房产原值，应调整会计账簿或重新评估，确认房产税计税依据后征收房产税。 2.对1999年7月1日前建造的产权不清、几经易手难以确定房产原值的房屋，
可暂按平房每建筑平方米400元，楼房每建筑平方米800元，核定 房屋原值，同 时应将相应的土地价值一并计入房产原值。
土地增值税征管方式
一、项目登记 从事房地产开发纳税人取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，
应进行土地增值税项目登记。项目登记后可进行预征申报及清算申报。注册地与 项目登记地不一致的，需在项目登记地做跨区税源登记，做好税种认定。 注：“一、自2016年1月1日起，房地产开发项目的土地增值税由项目所在地税务 机关负责征管，纳税人应向项目所在地税务机关办理纳税申报。
土地增值税征管方式
房地产开发企业税务稽查预案(各税种)
房地产开发企业税务稽查预案房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。
隐匿收入、虚增本钱等问题，单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，争论一个工程从获得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安本钱分析掌握、利润率掌握、实际投资额与投资概算差额掌握、大额资金支付掌握等方法找准疑点，承受实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发工程的收入和本钱费用支出的真实性和准确性。
为进步检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。
一、查前预备〔一〕首先通过税收征管信息系统理解企业办理税务登记的基本状况，理解企业检查期限内的申报纳税状况，查看稽查部门以前年度检查档案，把握以前年度税务检查状况。
〔二〕要求被查单位供给有关资料。
对房地产开发企业，除调遣取企业账簿凭证外，还要求其供给如下文件、证明材料和有关资料，以初步理解企业状况：1、营业执照2、税务登记证3、企业章程4、纳税申报表5、以前年度检查报告表6、减免税批准文件7、发票存根、收据8、合同：如征地合同、搬迁合同、根底设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等9、自用房产的房产证10、土地使用证11、开发工程的国有土地使用权证12、发改部门签发的工程批准方案书13、建立用地规划容许证14、建立工程规划容许证15、建立工程开工容许证16、建立规划平面图17、工程预算及决算报告18、销售平面图19 、商品房屋预售容许证20、销售面积明细表21、回迁安置房屋面积明细表及回迁安置具体施行方案22、配套工程和物业治理具体施行方案23、人员资料。
〔三〕整理核实有关资料，必要时可到发改、规划、土地、建立、住建等部门进展调查核实，如到建立核实开发产品开工验收的建筑面积、到住建部门核实房屋产权移交手续。
〔四〕把握企业会计核算程序，尤其是获得售房预收款、预收账款提缴纳营业税、结转收入本钱利润等环节的时点方法流程，开发间接费用的归集安排方法。
税务稽查方法--其他税种检查方法
第九章其他税种检查方法本章主要介绍资源税、城市维护建设税、土地增值税、城镇土地使用税、车船税、房产税、印花税、车辆购置税等常见涉税问题及检查方法，重点内容包括各税的具体特点和稽查技巧。
第一节资源税检查方法一、纳税义务人、扣缴义务人和征税范围的检查(一)政策依据在中华人民共和国境内开采应税矿产品或生产盐的单位和个人为资源税的纳税义务人。
（《资源税暂行条例》第一条）收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人。
（《资源税暂行条例》第十一条）资源税征税范围有矿产品和盐两大类。
其中矿产品包括：原油、天然气、煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿。
盐包括：固体盐和液体盐。
（《资源税暂行条例》第二条）(二)会计核算会计制度规定，资源税通过“应交税费——应交资源税”科目核算。
计提资源税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交资源税”科目；上缴时，借记“应交税费——应交资源税”科目，贷记“银行存款”科目。
(三)常见涉税问题1.临时开采、不定期作业、零散隐蔽的纳税人未按规定进行申报纳税。
2.扣缴义务人未按规定全面履行代扣代缴义务。
3.纳税人开采矿产品或生产盐的过程中伴生、伴采矿未按规定申报纳税。
(四)主要检查方法1.首先到矿产资源管理部门调查，摸清辖区内开采矿产品或生产盐的企业经营者名单，掌握其采矿许可证的颁发情况，；其次，实地检查经营者的具体经营内容，核实是否属于资源税的应税范围，以此确认经营者是否为资源税的纳税义务人。
2.检查经常性发生收购未税矿产品业务的单位时，从检查“原材料”、“应付帐款”、“其他应付款”、“银行存款”、“应交税费”等账户入手，并结合实地查看，确定购进耗用的原材料是否为资源税应税产品，以发现是否存在收购未税矿产品行为，同时也便于及时从中发现不定期开采、临时开采或零散开采的资源税纳税人。
3.征税范围检查，应深入车间、仓库，通过实地观察生产场所，了解生产经营流程、耗材和产品，查询与纳税人有经营往来关系的单位及个人，检查纳税人的“原材料”、“产成品”、“其他应付款”、“管理费用”、“应交税费”等账户，核对入库单、货物运输发票等原始资料，查核纳税人是否有在开采、生产、购进等环节隐匿属于某一特定应税资源范围的行为。
国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知-国税发[2003]89号
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国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知
(国税发[2003]89号)
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，局内各单位：
随着我国房地产市场的迅猛发展，涉及房地产税收的政策问题日益增多，经调查研究和广泛听取各方面的意见，现对房产税、城镇土地使用税有关政策问题明确如下：
一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
国家税务总局
二○○三年七月十五日
——结束——。
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土地使用税房产税契税税务稽查关注点
土地使用税
1.已征用未开发的土地是否按规定申报缴纳土地使用税。
2.开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税。
3.土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。
4.未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。
5其他土地使用税问题。
契税
1.以出让方式取得国有土地使用权，是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。
以协议出让方式取得土地使用权的，契税计税价格里是否包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式取得土地使用权的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费。
2.以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为出让方式取得使用权的，是否补缴契税。
3.以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否按规定缴纳契税。
4.土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权，是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格，缴纳契税。
5.承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权，是否未按规定缴纳契税。
6.分期支付方式取得的土地使用权，是否未按合同规定的总价缴纳契税。
7.竞价土地使用权尚未办理产权，直接再转让的，是否未按规定申报缴纳契税。
8.其他方面问题。
房产税
1.自行建造的自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，未申报缴纳房产税。
2.是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未缴房产税。
3.与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否增加计税房产原值。
4.新建和购置的房产是否从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。
5.企业清产核资房屋价值重估后的新增价值，是否按照有关规定申报缴纳房产税。
6.自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否按照有关规定缴纳房产税。
商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。
7.是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。
8.其他房产税问题。