邢台房地产市场调研报告
房地产市场分析最新
一、城市基本情况1、地理位置邢台市地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原西部边缘。
位于北纬36°50′~37°47′，东经113°52′~115°49′之间，东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山与山西省毗邻，南与邯郸市相连，北分别与石家庄市、衡水市接壤。
辖区东西最长处约185 公里，南北最宽处约80公里，总面积12486平方公里。
市政府所在地北距石家庄市106公里，距首都北京396公里。
邢台市是冀南重要的中心城市，是以装备制造、煤盐化工、新能源、汽车工业、新型建材为主的新型工业基地，同时又是具有浓郁历史文化特色的生态园林城市和历史文化名城。
2、文化历史邢台是中国最早的一批城市和古都之一，距今已有3500年的建城史，被专家誉为“先商之源、祖乙之都，邢侯之国”。
邢台历史源远流长，禹夏属冀州，商周为邢国，秦汉为巨鹿，晋隋改襄国，唐宋金称邢州，元明清为顺德府，今为邢台市，三千多年行政建制一脉相承，未有断绝。
历史上曾多次作为帝王都城；历代皆为政治、经济、军事重镇；邢台也是中国许多重大历史事件的策源地，在漫长的岁月中，留下了弥足珍贵的历史文化遗产，其中许多是全国独有的，深厚的文化积淀和丰富的文化内涵，使邢台这座历史名城成为中华文明中的一朵奇葩。
3、城市规划邢台城市新规划确定“一城四区”的城市框架——北部新区是以办公、居住为主的现代化新区，高新技术开发区是以工业为主的产业园区，七里河新区是集行洪、生态、休闲、宜居为一体的新区，皇寺新区是以度假旅游为主的行政新区。
新规划确定“一城五星”的中心城市总体布局：“一城”指中心城区，“五星”指内邱、沙河、任县、南和、皇寺五个卫星城。
邢台市将积极推进市区与环城五县（市）一体化战略，加快市区到五个卫星城之间的快速公路建设，形成10分钟交通圈。
对“一城五星”实行统一规划，统一管理，整合资源，统筹发展。
促进产业、人口向“一城五星”聚集，合理确定“一城五星”战略支撑产业，综合考虑产业布局，科学确定职能分工，促进“一城五星”经济、社会、文化以及旅游、商业、金融、物流、通讯等服务业全面协调发展。
邢台房地产市场调研0402正式
1、二套房认定既认房亦认贷； 2、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请 住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行； 3、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状 况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。
邢台房地产市场调查报告
2011.04.02
[1].政策扫描 [2].板块划分 [3].楼盘简介 [4].分类统计 [5].走势预测
1.
政策环境
楼市进入“房管期”，市调主要目的是整体摸底
目前邢台房地产市场进入了“房管期”，所走访的50多楼盘中80%多处于半停售状态，这次市调的 主要目的是对整个市场的一个摸底。
政策扫描
1.
政策环境
时间
Байду номын сангаас政策
内容重点
2010.0 4.11
2010.0 4.15
2010.0 4.17
2010.0 4.19 2010.0 5.04
2010.0 6.04
银监会：银行不得对投 机投资购房贷款
国务院常务会:贷款买二 套房首付不得低于50%
国务院：房价过高地区 可暂停发放第三套房贷
住建部关于进一步加强 房地产市场监管完善商 品住房预售制度有关问 题的通知 住建部、民政部、财政 部通知：转租或出借廉 租房将被收回
1、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及 以上住房贷款； 2、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停 发放购买住房贷款。
邢台房地产市场调查报告
邢台房地产市场调查报告邢台房地产市场调查报告第一部分土地市场一、土地供应邢台市土地供应必须经过国土局土地储备中心，经过招拍挂手续上市，才可以进行开发而土地储备中心上市的土地来源主要有三个： 1、城中村改造这是当前土地供应最大的一块邢台市“三年大变样”的政策力度相当大，*基本上不对城中村改造收取土地费用，村民可以与开发商自行协商还迁方式和分成比例，这样开发商就可以用较少的现金获取较大的土地储备这种方式极大地促进了邢台市的城中村改造进程，同时也一下子让邢台市的土地供应显得充沛起来，对房屋市场的供应影响是巨大的由于土地获得基本可以不经过激烈竞争，土地价格相对较低，也使房屋售价能维持在一个较低的水平 2、市中心旧厂房搬迁这里分两种情况：一是由土地储备中心主导拆迁；一是由原土地方主导拆迁棉麻厂地块即前一种情况，这样基本上是完全市场竞争，*获得土地溢价；大多数是后一种情况，如蔬菜公司地块，蔬菜公司与房地产公司合作，与土地储备中心有约定：溢价80%返还，这样，基本上肯定可以是合作公司拿到土地 3、新区开发主要是高开区和七里河地区高开区由于土地是农田转为建设用地，土地成本相对较低比如盛世春天在XX年寻求合作的土地转让价是60万/亩七里河地区，*把一级开发委托给邢台路桥集团，土地出让金全部返还，这样七里河地区的土地成本完全是一级开发成本，挂牌价格在40万/亩以内以下是关于旧城改造的相关资料：◆ 邢台48个旧城片区五年内完成改造XX年邢台市建成片区范围内规划确定了48个旧城改造片区，并将在5年完成改造任务48个旧城片区总占地公顷，现状建筑面积约万平方米，现状容积率约万平方米/公顷其中，桥东区30个，桥西区15个，邢台县3个旧城片区改造按照“三年计划、五年完成”的思路推进如果改造后的容积率为，则可以提供总建筑面积万平方米，5年内每年新增开工量万平方米，减去原有建筑面积，净增建筑面积约每年万平方米◆ 24个城中村完成规划改造围绕景观风貌整治，邢台市还将完成曹演庄、韩演庄、三义庙等24个城中村的规划改造；完成地质11队区片、新世纪广场区片等18个旧城区片改造规划；完成电缆厂、医疗器械厂等12家企业搬迁规划；规划建设一批专业和农贸市场；改造20个十字路口，改善城市交通环境；规划建设10处城市街头游园二、土地获得土地获得的途径与上述土地供应途径对应，要想在邢台进行房地产开发，必须通过招拍挂市场，经过前期运作，与原土地方签订合作协议，以较低的价格获得土地不然你获得的土地价格会很高，而市场大部分项目的土地成本会比你低得多同时，也可以看出，项目的土地成本，有时比公开的招拍挂成本会低很多三、竞争状况由于土地供应的情况，邢台市的土地获得方面竞争的不是资金实力，而是关系和运作能力第二部分商品房市场一、市场供应与需求现阶段市场供应，从普通商品房到公寓、联排别墅，基本都有供应由于城市回迁房供应量相当大，因此低档普通商品房竞争激烈，也抑制了邢台房价的进一步上涨从整体价格上来看，邢台房地产市场从XX年到XX年价格变化不大，而XX年春节后有一次较大的涨幅二、市场产品主要对邢台市近20个住宅小区进行了考察，主要对小区户型、均价等进行考察，考察情况如下表所示：序号小区名称户型均价停车位售价8 7 9 未定未定未定未定未定 8 未定未定 8 9 未定未定未定1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17燕云台麒麟湾阳光巴厘岛 79号院天一城新世纪嘉园枫雅苑水榭翰城永辉巴黎三期金域首府名都倾城水岸蓝庭公园小筑自然城泉北泉淼岳林庄园永康城市花园国际新城89-- — 90-- - -- 90-- — 80-- 90— -- -- 95-- -- 80-- 80--地下室与住宅在销售之前就已经划分好，与住宅搭售，每平方米在~元/平方米，含在销售合同里，房屋总价包含地下室价格根据楼盘个案调查，同一楼盘价格均价XX年到XX年大概上涨~元/m2，楼盘销售周期大概在2~4年一、天一城位于电缆厂东南方，团结东大街与新华路交口东南角是最近的楼盘分2块，一块是30万平米的住宅，临新华路的是20万平米的商业住宅是普通住宅均价XX年11月是元/平方米，XX年1月是元/平方米占地面积:平方米总建筑面积:平方米总户数:物业管理:元/㎡开发商:河北家乐园房地产开发有限公司投资商:邢台家乐园集团物业管理公司:邢台家乐园物业管理公司代理商: 北京欣原业地产经纪有限公司整合推广单位:北京欣原业地产经纪有限公司“天一城”项目规划总用地18．09公顷，总建筑面积52．18万平方米其中，地上建筑面积42．56万平方米，地下建筑面积9．62万平方米，居住建筑面积33．81万平方米，商业建筑面积18．35万平方米项目包括精品住宅、商业街区、酒店、超市、城市广场、主题公园、展览馆、娱乐城、办公、仓储、商务会所被邢台市*评为XX年“邢台市十大亮点工程”、“邢台市重点建设项目”、被国家建设部、财政部评为“全国可再生能源利用示范工程”等开发商介绍：家乐园房地产公司创建于XX年初，隶属于家乐园集团公司，从事房地产开发与经营、小区物业管理，是邢台实力雄厚的房地产开发公司之一公司先后开发建设了内邱“阳光•家乐园”、“凤凰城一期”、“凤凰城二期”项目，特别是XX年7月份出资亿以迅猛的拓展态势竞拍得邢台拖拉机厂地块，命名为“天一城”项目，进行住宅及商业建设，是邢台市重点建设项目从地价来看，XX年7月的地价约合92万/亩，楼面地价元/平方米在售主力户型：88m2二居室，m2三居室二、燕云台原炮团地块西侧是燕云台，东侧被邢台凰家房地产获得，尚未开发上市售楼处盖在路边，在小区规划的绿地里盖着样板间，经过绿地小径进入样板间，销售展示比较到位XX年11月销售均价元/平方米，XX年1月销售均价是元/平方米在售户型89m2二居， m2三居三、巴厘岛位于城西，是目前邢台市售价最高的楼盘东南亚风格小区内有叠拼别墅大户型为主，但是也有90平方米小户型XX年11月时销售均价元/平方米，XX年1月销售均价元/平方米户型偏大，90~m2的二居，~ m2的三居，还有 m2的叠拼户型小区绿地里的会所，暂时充作售楼处，移栽了很长树龄的大树喷泉小品采用东南亚风格，雕塑和陈设风格统一四、秀兰水榭翰城原棉麻库地块XX年11月时均价元/ m2，XX年1月均价元/ m2 五、新世纪嘉园中兴东大街零星地块XX年11月销售均价元/ m2，XX年1月销售均价元/ m2六、79号院尚未开盘，预计XX年2月开盘现在看来是邢台最为高档的楼盘了小区人车分流，车库覆土，顶上为花园，比道路高4米产品主要为6层花园洋房带电梯，户型在平方米，一层送地下室，六层有跃层和大面积露台保留原有军队大院的成年大树进行设计，成为一大特色预计均价在元/ m2河北中鼎房地产开发股份有限公司是华夏麒麟投资有限公司旗下的子公司，核心业务为房地产开发、土地一级开发目前在邢台正在投资开发79号院住宅项目79号院项目位于邢台市桥西区八一路原79师驻地，地处邢台市核心区域，作为华夏麒麟集团战略产品系列中的标杆项目，是XX年集团公司开发产品的重头戏项目总占地亩，容积率，总建筑面积44万平面，规划为双拼别墅、连排别墅、叠拼别墅、花园洋房、高层洋房、景观公寓、空中别墅等七种丰富的产品形态，主要以大户型为主，力求打造邢台高尚财富精英阶层聚集区七、永康城市花园是北侧离邢台电缆厂最近的楼盘，在电缆厂北侧马路对面是城中村改造获得的土地进行开发的项目永康城市花园——位于泉南大街三义庙，城市花园毗邻达活泉公园和邢台学院，集中了高尚住宅、商业街区等复合形态物业，以运动、健康居住为规划理念的30万平方米运动健康社区XX年均价元/ m2，XX年1月均价元/ m2三、市场营销市场上，由于邢台的市场竞争相当激烈，因此市场营销也相当成熟据我们考察，邢台市场上销售基本是走在最前，有的项目甚至在土地还没有走完正式手续，项目就开始销售售楼处是邢台的一大亮点很多项目的售楼处都相当不错比如现代城项目，售楼处已经盖好，沙盘、宣传、售楼员到位，装修、接待相当好，但是拆迁还没完79号院，售楼处更是藏在林荫大道深处，门岗故作森严，彰显项目高贵。
邢台房地产市场调研报告
时，消费保持同步增长。城镇居民人均消费支出 5244 元，增长 8.0%；农村居民人均生活消费支出 1832 元，增长 1.2%。城镇居民恩 格乐系数为 37.2%，增长 0.2%。
4.2 2007 年国家金融政策
1、2007 年央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率 政策内容：2007 年 1 月至 12 月期间，央行共十次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，最后一次上调后，存款类金融机构人 民币存款准备金率达到 13.5%。 政策影响：其目的旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，降低信贷风险。 2、 2007 年央行上调人民币存贷款基准利率 政策内容：2007 年 3 月至 9 月央行共 5 次加息，最后一次调整后一年期存款基准利率从 2.52%提高到 3.87%。 政策影响：抑制国内经济过热，引导货币和投资的合理增长，吸收更多的流动资金，抑制过热的房地产投资。 3、 2007.9.29 中国人民银行、中国银监会《关于加强商业性房地产信贷国力管理的通知》 政策内容：通知指出，将严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例 不得低于 40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加 而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入 1.79 亿元，中煤旭阳公司 200 万吨煤化项目 0.75 亿元。
2.3 社会消费品零售总额 消费品市场繁荣活跃。2006 全年社会消费品零售总额实现 231.66 亿元，增长 15.1%，消费品市场保持较快增长。其中，城市零售
邢台地产市调总结
邢台项目市调总结本次市调针对邢台市专业市场(4个)、商场（3个）、在售楼盘（14个住宅、商业、公寓）项目进行了一次全方位调研，现将市场分析如下：第一部分：板块分析（一）桥东板块桥东区为邢台市的老城区，商贸密集繁华，配套完善，交通便利，火车站、长途汽车站坐落在本区内，旧房建筑较多。
目前桥东区现有工业污染较为严重，环境相对较差。
相对桥西区，产品品质较低。
随着桥东区环境治理和旧城改造的进行，加之老的传统商业中心在这一区域，人流量较大，不论从商业还是住宅的角度，这一区域都存在较大的发展潜力，桥东板块逐渐活跃起来。
（二）桥西板块桥西区依托达活泉及政府支持，创造邢台市的住宅中心，重点发展人文社区及政治生活中心。
本区域北段以达活泉公园为核心发展居住组团，中段以中兴大街为轴线发展规模商圈，南段以邢钢为中心为工业基地。
无论是商业环境，还是居住环境，消费者认可度都较高，品质楼盘较多，售价也高于桥东区。
桥西区已经形成了一个较为完善的区域，相对来看桥西的新起建筑物较多、较为繁华，环境好，但大部分楼盘已是尾盘销售，开发热点将逐渐转移。
第二部分：专业市场（4个）第三部分大型商场（3个）第四部分：在售楼盘调研（14个） 1.世贸天街2.中北世纪城3.新华里一八八号备注商业地下停车位（不售）4.爱上城5.水榭翰城6.领世城邦7、领世郡销售政策无8.麒麟郡9、燕云台10、唐宁10号11、永康城市花园12、滨河上品家园13、麒麟湾14.派克公馆【住宅情况小结】1.体量目前邢台市火车站周边区域在售住宅项目体量区间是14万-70万平米，其中最大的是麒麟湾70万平米，其次是63万平米，第三是领世郡60万平米。
2.价格住宅均价区间2800-5000元/㎡,最高燕云台5000元/㎡，最低领世郡2800/㎡元，大部分集中在4500元/㎡左右。
3.户型户型面积区间40-400㎡，大多集中在80-140，主力户型两室三室，少量楼盘有一室，热销户型两室三室。
邢台市房地产市场调查报告
城市概况 @区位~外部交通~内部交通~区域人口及辐射范围~城市规划——………
中兴西大街
火车站
长途汽车站 东门里街 中兴东大街
扼守要塞，公路、铁路四通八达，内外向联系均十分便捷！
城市概况 @区位~外部交通~内部交通~区域人口及辐射范围~城市规划——………
邢台市下辖2个区（ 桥东区、桥西区）、2个县 级市（沙河市、南宫市）和 15个县（新河县、清河县、 宁晋县、内丘县、广宗县、 邢台县、任县、临西县、隆 尧县、柏乡县、威县、临城 县、平乡县、南和县、巨鹿 县），另外还设有邢台经济 开发区、大曹庄管理区和七 里河新区。全市共有191个 乡（镇）、19个街道办事处 ，其中建置镇75个、有335 个居民委员会、5190个村民 委员会。
工业聚集区投资进展顺利，6个省级工业聚集区投资共有施 工项目181个（其中新开工项目110个），完成投资140.8亿元， 占全市城乡项目投资的15.8%。其中旭阳（邢台）工业聚集区施 工项目6个，完成投资6亿元；宁晋县西城工业聚集区施工项目 24个，完成投资23.5亿元；隆尧县东方食品城园区施工项目26 个，完成投资13.6亿元；清河汽摩工业聚集区施工项目28个， 完成投资13.9亿元；南宫市工业聚集区施工项目47个，完成投 资23.4亿元；沙河市金百家民营工业园区施工项目50个，完成 投资60.4亿元。
完善城市功能， 打造宜居城市！
——《2005—2020邢台市城市总体规划》
城市概况 @.......——产业布局规划~城市概况小结
一、邢台地处邯郸与石家庄之间，经济和政策上受到来自南北两市的挤 压，政府在寻求新的发展； 二、从城区结构看，西部宜居，东部工业，老城区处于未来发展格局的 中心位置，前景广阔。 三、未来十年，城区规模向四周拓展！老城区的核心地位凸显，房地产 开发空间广阔。
河北邢台市商业地产市场调研分析报告
河北邢台市商业地产市场调研分析报告第一章邢台市概况一、政区建置[区域位置] 邢台市地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原西部边缘。
东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山和山西省毗邻，南与邯郸市相连，北及东北分别与石家庄市、衡水市接壤。
辖区东西最长处约185 公里，南北最宽处约80公里，总面积12486平方公里，距省会石家庄市106公里，距首都北京396公里。
[建置沿革] 邢台历史悠久，禹贡记为冀州之域。
同祖乙曾迁都于邢台，为京畿地。
公元前11世纪周成王封周公量四子姬苴为邢侯，建立邢国，统辖邢地。
春秋为晋国领地。
战国为赵国信都，墨守成规区属赵，因“赵襄子食采于引，故有襄国之名”，邢称襄国始于此。
公元前372年赵成侯据邢，改邢为信都，秦统一六国后，废封建，行郡县，置信都县，辖区属邯郸郡（一说属巨鹿郡）。
秦末汉初，项羽攻占赵地，“立张耳为常山王，理信都，更名襄国”。
东汉属魏郡，三国时公属广平郡、世鹿郡。
西晋末年，羯人石勒建后赵都襄国，置襄国郡，邢地属之。
隋开皇十六年废襄国郡置邢州。
唐天宝元年改为巨鹿郡，至德二年复邢州。
宋宣和元年改邢州为信府，金复改为邢州。
元中统三年改邢州主顺德府，金复改为邢州。
元中统三年改邢州为顺德府，至元二年改府为顺德路。
明洪武元年改顺德路为顺德府，清因明制。
中华民国初期废府留县，属直隶省。
1914年设大名道，辖区属之。
1928年直隶省改为河北省，道废，各县均直隶于省。
1936年在邢设第十五行政督察专员公署。
1937年“七`七”事变，10月15日日军侵占邢台，设冀南道。
与此同时中国共产党开展抗日救亡运动，深入华北敌后建立晋冀鲁豫边区抗日府，辖区公属晋冀鲁豫边区的冀南行署和太行行署。
1945年9月24日，邢台解放，建立邢台市。
1949年8月1日，华北人民政府成立并恢复河北省建制，撤销冀南署和太行行署，成立邢台专员公署，辖邢台、沙河、临城、内丘、威县、南宫、任县、隆尧、柏乡、宁晋等县，撤邢台市为邢台镇。
邢台市房地产市场调研报告PPT课件
邢台市2007-2010年人口数（万人）
邢台市2010年市区人口分布数（万人）
城市总人口（万）, 2007年, 688.4
城市总人口（万）, 2008年, 693.3
城市总人口（万）, 2009年, 697.2
城市总人口（万） 城市总市人区口人（口万（）万, ）
2010年, 718.8
市区人口（万）,
第三产业, 2012, 28 第二产业 第三产业
第三产业, 2011, 27
第一产业, 2010, 15
第二产业, 2010, 57
第三产业, 2010, 28
顶级资源富豪
“沙漏型”结构
资富权富阶层
由于邢台的工业发展与资
矿主，能源 高 业主、钢材 业主
源占有息息相关，邢台财 富结构呈现典型的沙漏型
私企业主 国企高层
功能格局：邢台城市规划采取“一城五星”的城市格局,中心区连带周边共同发展形成“三区两心四轴” 的空间格局。
邢台市城市总体规划(2008—2020年)
邢台市城市空间格局（2008—2020年）
“一城五星”的城市布局 “一城”指中心城区； “五星”指内邱、沙河、任县、南和、皇
寺五个卫星城的空间格局。
销售量供, 应2销0量售17,量年2销,0121售月07量1,年71,3年22月销30,售月177量,供.年81,应402销月量0售1,, 712量年1供0销,.158应27月售0年量,量16供,77,月2.年销应720,60售量11月170量,7年,.2年4,6销7027月1售0月7,1量年,789,年8销.2月880售月,19量7,供.年81, 应.2930月量1,,712年001.1307月年,191.销月1售, 8量.9,销2售01量8年, 销210售月1量,8年1, 0220月1,8供6年.销应83月售量,量, 62,.0销2210售81年量8供年5,销月应25售0月,量19量,,8供.67,2年销应.027610售量月81量,年8,供2年9,70销应.2月7510月售量8,1年,7量,8.12年83,销00月28.1售80月,811量年,82销1,年9.12销售2月9.02售量月,118量,,2年21,.001121.0068月1年8,年11221月.12月, 7,.87
邢台市2019年房地产市场调研最新总结35p
宏观经济概况
1600 1400 1200 1000
800 600 400 200
0
790 2006年
邢台使GDP增长情况（单位：亿元）
13% 893
2007年
989 11%
2008年
1090 10%
2009年
1210 11%
2010年
20% 1426
18% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
目前有省级经济开发区17家，数量跃居全省第一，并实现县县有省级开发 区（园区、工业聚集区）的跨越。邢台是河北省最著名的光伏产业基地，目前 正在申报国家级的光伏产业基地.
邢台房地产2019年概况
2019年，邢台市房地产立项总面积131万平方米，总投资额32.99亿元，其中，普通商品 房住宅面积95.42万平方米，投资额23.31亿元，其中包含保障性住房面积51万平方米。上半 年房地产开发项目新开工建筑面积66.61万平方米，竣工备案面积25.92万平方米。
金域·首府
基本概况
项目地址：桥西区桥西区 钢铁北路与郭 守敬大道交口东南角 物业类别：高层 小高层 开发商：河北万峰房地产开发有限公司 规划特点：新风系统的引入；五星级酒 店配套；七宝形式园林规划主题景观区； CLD（中央生活区）概念引入； 占地面积: 16万㎡ 总建筑面积: 40万㎡ 建筑类别：小高层、高层 1栋五星级 酒店 绿化率: 42.5% 装修状况：毛坯
邢台市房地产市场调研报告
基本概况 市场调研 个案分析
基本概况
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ邢台位置
邢台市地处冀南平原，与省会石家庄 相距125公里，与邯郸相距60公里，与山 西省会太原相距420公里，与山东省会济 南相距260公里，与天津相距450公里， 与北京相距396公里，境内有多条国家动 脉高速通过，并已开通动车，高铁路线正 在修建中；交通优势非常突出.
邢台市房价的趋势
邢台市房价的趋势邢台市位于河北省南部，是河北省第二大城市。
近些年来，邢台市房价呈现出较为稳定的趋势，整体上处于逐步上升的状态。
首先，邢台市房价受经济发展和政策影响。
随着中国经济的快速发展，邢台市经济也取得了长足的进步，尤其是城市化进程的推进和新兴产业的发展，吸引了大量人口涌入邢台市。
这就推动了房地产市场的需求增加，自然而然地导致了房价的上升。
此外，政府出台的一系列扶持政策，如购房补贴、优惠贷款等，也刺激了购房需求，进一步推动了房价的上涨。
其次，邢台市房价受土地资源和供需关系的影响。
邢台市的土地资源相对较为紧张，经济快速发展和城市化进程加剧了土地供需矛盾。
供求关系的紧张使得土地价格上涨，进而影响了房价。
此外，邢台市也面临人口快速增长的压力，人口增加导致对住房的需求增加，进而推动了房价的上升。
再次，邢台市房价受到规划和建设的影响。
邢台市积极推动城市建设和改造，注重人居环境的提升和城市品质的提高，不断增加城市设施和公共服务设施的建设。
这些城市发展规划和建设项目的实施，为邢台市房地产市场注入了新的活力，房价得到了进一步的支撑。
最后，邢台市房价受市场供求关系调节的影响。
市场供求关系是决定房价变动的重要因素。
当需求大于供应时，房价上涨；当需求小于供应时，房价下降。
邢台市房市总体保持供需平衡，供需关系的稳定使得房价相对较为稳定。
综上所述，邢台市房价呈现出逐步上升的趋势。
经济发展、政策导向、土地资源和供需关系、规划建设以及市场供求关系等多种因素共同作用下，推动了邢台市房价的上涨。
然而，需要注意的是，房价的上升也存在一定的不确定性，需要政府和市场的共同努力来保持房地产市场的稳定。
同时，购房者应根据自身情况和市场变化，理性选择购房时机，以避免盲目跟风和投资风险。
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第二部分 项目开发进度及工作计划
一、南大汪项目开发进度及计划
➢ 2005年10月底至11月中旬，土地手续； ➢ 2005年11月底改委手续； ➢ 2006年1月规划手续； ➢ 2006年3月中旬设局手续； ➢ 2006年4月开始认购； ➢ 2006年5月1日正式开盘。
二、天河住宅项目开发进度及计划
永辉巴黎
该项目地处邢台市桥西区，总建筑面积约为23万平米， 于2003年开盘，定位为普通住宅。
价格：2050元/平方米 产品：多层、小高层
立面以外墙面砖为主，局部涂料。色系则以灰色为主， 户型面积平集中在100-390平米左右。 卖点：异国情调 销售情况：不详
鸿溪书香院
该项目地处邢台市桥西区，总建筑面积约为20万平米， 于2004年初开盘，定位为普通住宅。
别墅类产品单价则集中3200— 3500的价格区间内，总价范围约 为70-80万元/套。
4、客户群体分析
客户群体分析
外地客户 5%
辖区各县客户 40%
本市客户 5户群体的来源以本市客户群体为主，周边郊县客户群体的购 买力也相当强大，达到了40%的比例。外地客户购买比例较低。
面积4万㎡，小高层建
筑面积1.8万㎡。
容积率要求：1.87 日照间距：1：1.5
6. 项目开发条件及开发目标：
➢ 土地成本：
➢ 建安成本： 砖混550元/平米 框架700元/平米 剪力墙900元/平米
➢ 综合开发成本：约200元/平米（含景观、市政等） ➢ 开发目标：用足容积率，快速开发，快速回款
价格：约2350元/平米 产品：多层、小高层、叠拼、联排
立面以外墙面砖为主，局部涂料。色系则以暖色调 的暗红为主，户型面积平层以150-180平米为主， 而叠拼和联排产品则集中在300-310平米左右。 卖点：景观、形象 销售情况：联排和叠拼户型供计40套，目前仅剩4套。多层产品
去化率约为50%
维也纳花园
❖ 因此，再次强调：对于项目开发来说，最大的风险是――时 间。是那些无法预测、无法控制的因素。
❖ 所以，应以成交量和成交速度为首要指标，本项目的成功很 大程度上体现在资金运转速度上。
第三部分 市场研究
一、邢台城市简介
邢台市位于河北省南部，为地级市。辖2个县级市、15个县和2 个区。190个乡镇办事处。总面积12486平方公里，全市人口 634.33万人 ，其中城市人口约为50万人。
价格：1750元/平方米 产品：多层
立面以涂料为主，局部面砖。色系则以灰色、蓝色为 主，户型面积平集中在90-230平米左右。 卖点：价格优势 销售情况：该项目目前去化率较低，不足30%。
锦绣中华
该项目地处邢台市桥西区中部地区，总建筑面积约为14 万平米，于2004年初开盘，定位为普通住宅。
价格：1890元/平方米 产品：多层
六、项目调查表
案名 类别
1
开发商
占地面积
2
（万㎡）
3
总建筑面积 （万㎡）
4
容积率
5
绿化率（%）
6
产品类型
价格
7
（元/㎡）
8
物业管理费 （元/月·㎡）
9
工程进度
10 主力户型面积（㎡）
11
装修标准
12
产品定位
13
项目地点
14
交通条件
15
供暖元（/㎡）
配套设施
16
特点
17
售楼电话
阳光国际
凰家地产开发有限公司 10
该项目地处邢台市桥西区中部地区，该项目是邢台市场中 唯一的纯townhouse社区，总建筑面积约为2.5万平米。于 2005年7月开始认购。目前项目地块仍有构筑物尚未拆迁。
价格：约70—80万/套 产品：联排
立面以外墙面砖为主，局部涂料。色系则以暖色调 的淡黄色为主，户型面积平集中在245-255平米左右。 卖点：纯townhouse社区 销售情况：联排户型供计97套，目前认购约为81套。
邢台历史悠久，源远流长，距今已有3500多年的文明史，简称 牛城 。
邢台市资源丰富。目前全市已发现矿产32种，有17种储量位居 河北省前5位 。经济发展已初步形成了以矿产、农业为主，第二、 第三产业协调发展的格局。
二、邢台总体房地产市场分析
邢台市房地产市场自2003年起步，至今已初具规模。大量外地开发商的涌入，使邢 台房地产市场发展日益规范和完善。该市房地产整体发展状况应处于中国北方同级城市 中、上等发展水平。
0319-2672222
维也纳花园
大都房地产开发有限公司 3.87
97套 -
联排别墅 70-80万/套
1以内 土地未平整，仍有拆迁
235-245 毛坯
邢台首家纯townhouse社区 中华大街 便利 -
纯townhouse社区 邢台一中、金华中学
0319-2626666
案名 类别
1
开发商
2
占地面积 （万㎡）
25 2.5
联排、叠拼、多层
2350
1以内 主体工程完工 叠拼、联排303-312 多层90-130
毛坯 邢台高档社区 团结西大街26号
-
园林景观
0391-2235555
锦绣中华
城乡建设综合开发公司 6.67 14 1.98 -
多层、小高层 1890 1以内
主体工程出地面 127-243 毛坯
团结西大街与钢铁路交汇处 便利 —
3、项目规划条件分析
容积率要求：1.44 日照间距：≥1：1.5
项目概况
规划指标：总建筑面积18.38万平米，其中商业建筑面积5万平米，公建面积5800平 米，总户数1112户。
B、天河住宅用地分析
1. 项目位置
本项目用地位于邢台市 桥西区，西临钢铁路， 北临达活泉大街，与达 活泉公园一路之隔，南 枕团结西大街。
主体工程出地面
毛坯 普通住宅
便利
邢台唯一的3000平米水景社区 03192133777
第四部分 价格建议
区域内
邢台房地产市场总体供应水平分析
25
20
15
10
5
价格：房地产价格水平较2003年虽有一定程度的上涨，但涨幅较小。
1、供应分析
邢台房地产市场总体供应水平分析
25
20
15
10
5
0
阳光国际
锦绣中华 维也纳花园
永辉巴黎 鸿溪书香院
凯旋城
供应量(万平米)
由上图可以看出，邢台市商品住宅目前总供给量约为100万平方米。
以往开盘项目体量集中在20-25万平米左右，如：阳光国际、永辉巴黎 等。而近期新开盘项目则体量相对较小，集中在10万平米左右的区间内， 如维也纳花园、凯旋城。
邢台市场调研报告
第一部分 项目调研 第二部分 项目开发进度及工作计划 第三部分 市场研究 第四部分 价格建议
第一部分 项目调研
A、南大汪项目用地分析
1. 项目位置
本项目用地位于邢台市 桥西区，西临钢铁路， 南枕健康路（规划路）， 与达活泉公园一路之隔。
2. 场地现状
项目地块呈长方形，没 有拆迁。规划设计条件 一般。
➢ 已取得土地证 ➢ 2005年10月底规划确定； ➢ 2005年11月底规划报批； ➢ 2006年1月开始认购； ➢ 2006年2月底取得规划许可证； ➢ 2006年4月底取得开工证。
分析结论
❖ 本区域的具有一定的土地风险和地价风险。本区域是邢台市 房地产开发的新兴区域，开发项目在今年和明年会有增长， 未来竞争风险系数将逐步增大。
2. 场地现状
项目地块呈长方形，用 地现状为部队用房，需 拆迁。规划设计条件一 般。
3. 周边环境分析 天合公司——原炮兵团营区宗地
4. 规划指标： 天河住宅小区总建筑面积28万㎡，其中住宅建筑面积
24.9万㎡，公共服务设施0.8万㎡，写字楼2.3万平米，总户 数1880户。
5、项目状况分析
规划指标：公司取得其 中 约 5.8 万 平 米 建 筑 面 积，其中叠拼住宅建筑
价格：约2200元/平米 产品：多层、小高层
立面以外墙涂料为主，色系则以暖色调的暗红和淡 黄色为主色调，更接近目前北京市场同类产品 户型面积以110-210平米为主，复式和错层产品也 占到了一定的比例。 卖点：景观、欧式风格 销售情况：一期四栋一层带花园户型已售罄，去化量约为35%
阳光国际
该项目地处邢台市桥西区西北部地区，该项目是邢台市 场中最早引入园林景观的社区之一，总建筑面积约为25万 平米于2003年开始对外预售。该项目也是最早采用样板间 促销的项目，打造了邢台高端社区形象。
从邢台城市发展的脉络上看，邢台房地产市场热点区域现阶段集中于西部新兴城区、 而东部老城区受土地条件的限制则逐步淡出房地产开发建设的发展格局。
供给：现阶段房地产市场供给、需求相对较旺盛，但整体供应略高于整体 需求。全市商品房供给总量约为100万平方米。
需求：主力户型均集中在120-140平米的三居及220左右的复式结构中，类 别墅产品也有一定的市场占有率。表明邢台房地产市场仍以改善性 自住需求为主，市场需求结构较为单一。
110-390 毛坯
普通住宅 郭守敬南路200号
无公交系统 -
0319-2297777
鸿溪书香院
大连树源集团 20 -
50%（规划） 多层 1750 -
主体工程封顶 90-230 毛坯 普通住宅
邢台市冶金北路 便利
0319-2231111
凯旋城
金后盾房地产开发有限公司 7 10 -
多层、小高层 2200 -
桥东区则集中了大量的名胜古迹，但同时积累了脏、乱、差等一些城市的诟病，区域整体形象与桥 西区相比有一定的差距，目前暂无房地产项目开发。