邢台房地产市场调研报告

第二部分 项目开发进度及工作计划
一、南大汪项目开发进度及计划
➢ 2005年10月底至11月中旬，土地手续； ➢ 2005年11月底改委手续； ➢ 2006年1月规划手续； ➢ 2006年3月中旬设局手续； ➢ 2006年4月开始认购； ➢ 2006年5月1日正式开盘。
二、天河住宅项目开发进度及计划
永辉巴黎
该项目地处邢台市桥西区，总建筑面积约为23万平米， 于2003年开盘，定位为普通住宅。
价格：2050元/平方米 产品：多层、小高层
立面以外墙面砖为主，局部涂料。色系则以灰色为主， 户型面积平集中在100-390平米左右。 卖点：异国情调 销售情况：不详
鸿溪书香院
该项目地处邢台市桥西区，总建筑面积约为20万平米， 于2004年初开盘，定位为普通住宅。
别墅类产品单价则集中3200— 3500的价格区间内，总价范围约 为70-80万元/套。
4、客户群体分析
客户群体分析
外地客户 5%
辖区各县客户 40%
本市客户 5户群体的来源以本市客户群体为主，周边郊县客户群体的购 买力也相当强大，达到了40%的比例。外地客户购买比例较低。
面积4万㎡，小高层建
筑面积1.8万㎡。
容积率要求：1.87 日照间距：1：1.5
6. 项目开发条件及开发目标：
➢ 土地成本：
➢ 建安成本： 砖混550元/平米 框架700元/平米 剪力墙900元/平米
➢ 综合开发成本：约200元/平米（含景观、市政等） ➢ 开发目标：用足容积率，快速开发，快速回款
价格：约2350元/平米 产品：多层、小高层、叠拼、联排
立面以外墙面砖为主，局部涂料。色系则以暖色调 的暗红为主，户型面积平层以150-180平米为主， 而叠拼和联排产品则集中在300-310平米左右。 卖点：景观、形象 销售情况：联排和叠拼户型供计40套，目前仅剩4套。多层产品
去化率约为50%
维也纳花园
❖ 因此，再次强调：对于项目开发来说，最大的风险是――时 间。是那些无法预测、无法控制的因素。
❖ 所以，应以成交量和成交速度为首要指标，本项目的成功很 大程度上体现在资金运转速度上。
第三部分 市场研究
一、邢台城市简介
邢台市位于河北省南部，为地级市。辖2个县级市、15个县和2 个区。190个乡镇办事处。总面积12486平方公里，全市人口 634.33万人 ，其中城市人口约为50万人。
价格：1750元/平方米 产品：多层
立面以涂料为主，局部面砖。色系则以灰色、蓝色为 主，户型面积平集中在90-230平米左右。 卖点：价格优势 销售情况：该项目目前去化率较低，不足30%。
锦绣中华
该项目地处邢台市桥西区中部地区，总建筑面积约为14 万平米，于2004年初开盘，定位为普通住宅。
价格：1890元/平方米 产品：多层
六、项目调查表
案名 类别
1
开发商
占地面积
2
（万㎡）
3
总建筑面积 （万㎡）
4
容积率
5
绿化率（%）
6
产品类型
价格
7
（元/㎡）
8
物业管理费 （元/月·㎡）
9
工程进度
10 主力户型面积（㎡）
11
装修标准
12
产品定位
13
项目地点
14
交通条件
15
供暖元（/㎡）
配套设施
16
特点
17
售楼电话
阳光国际
凰家地产开发有限公司 10
该项目地处邢台市桥西区中部地区，该项目是邢台市场中 唯一的纯townhouse社区，总建筑面积约为2.5万平米。于 2005年7月开始认购。目前项目地块仍有构筑物尚未拆迁。
价格：约70—80万/套 产品：联排
立面以外墙面砖为主，局部涂料。色系则以暖色调 的淡黄色为主，户型面积平集中在245-255平米左右。 卖点：纯townhouse社区 销售情况：联排户型供计97套，目前认购约为81套。
邢台历史悠久，源远流长，距今已有3500多年的文明史，简称 牛城 。
邢台市资源丰富。目前全市已发现矿产32种，有17种储量位居 河北省前5位 。经济发展已初步形成了以矿产、农业为主，第二、 第三产业协调发展的格局。
二、邢台总体房地产市场分析
邢台市房地产市场自2003年起步，至今已初具规模。大量外地开发商的涌入，使邢 台房地产市场发展日益规范和完善。该市房地产整体发展状况应处于中国北方同级城市 中、上等发展水平。
0319-2672222
维也纳花园
大都房地产开发有限公司 3.87
97套 -
联排别墅 70-80万/套
1以内 土地未平整，仍有拆迁
235-245 毛坯
邢台首家纯townhouse社区 中华大街 便利 -
纯townhouse社区 邢台一中、金华中学
0319-2626666
案名 类别
1
开发商
2
占地面积 （万㎡）
25 2.5
联排、叠拼、多层
2350
1以内 主体工程完工 叠拼、联排303-312 多层90-130
毛坯 邢台高档社区 团结西大街26号
-
园林景观
0391-2235555
锦绣中华
城乡建设综合开发公司 6.67 14 1.98 -
多层、小高层 1890 1以内
主体工程出地面 127-243 毛坯
团结西大街与钢铁路交汇处 便利 —
3、项目规划条件分析
容积率要求：1.44 日照间距：≥1：1.5
项目概况
规划指标：总建筑面积18.38万平米，其中商业建筑面积5万平米，公建面积5800平 米，总户数1112户。
B、天河住宅用地分析
1. 项目位置
本项目用地位于邢台市 桥西区，西临钢铁路， 北临达活泉大街，与达 活泉公园一路之隔，南 枕团结西大街。
主体工程出地面
毛坯 普通住宅
便利
邢台唯一的3000平米水景社区 03192133777
第四部分 价格建议
区域内
邢台房地产市场总体供应水平分析
25
20
15
10
5
价格：房地产价格水平较2003年虽有一定程度的上涨，但涨幅较小。
1、供应分析
邢台房地产市场总体供应水平分析
25
20
15
10
5
0
阳光国际
锦绣中华 维也纳花园
永辉巴黎 鸿溪书香院
凯旋城
供应量(万平米)
由上图可以看出，邢台市商品住宅目前总供给量约为100万平方米。
以往开盘项目体量集中在20-25万平米左右，如：阳光国际、永辉巴黎 等。而近期新开盘项目则体量相对较小，集中在10万平米左右的区间内， 如维也纳花园、凯旋城。
邢台市场调研报告
第一部分 项目调研 第二部分 项目开发进度及工作计划 第三部分 市场研究 第四部分 价格建议
第一部分 项目调研
A、南大汪项目用地分析
1. 项目位置
本项目用地位于邢台市 桥西区，西临钢铁路， 南枕健康路（规划路）， 与达活泉公园一路之隔。
2. 场地现状
项目地块呈长方形，没 有拆迁。规划设计条件 一般。
➢ 已取得土地证 ➢ 2005年10月底规划确定； ➢ 2005年11月底规划报批； ➢ 2006年1月开始认购； ➢ 2006年2月底取得规划许可证； ➢ 2006年4月底取得开工证。
分析结论
❖ 本区域的具有一定的土地风险和地价风险。本区域是邢台市 房地产开发的新兴区域，开发项目在今年和明年会有增长， 未来竞争风险系数将逐步增大。
2. 场地现状
项目地块呈长方形，用 地现状为部队用房，需 拆迁。规划设计条件一 般。
3. 周边环境分析 天合公司——原炮兵团营区宗地
4. 规划指标： 天河住宅小区总建筑面积28万㎡，其中住宅建筑面积
24.9万㎡，公共服务设施0.8万㎡，写字楼2.3万平米，总户 数1880户。
5、项目状况分析
规划指标：公司取得其 中 约 5.8 万 平 米 建 筑 面 积，其中叠拼住宅建筑
价格：约2200元/平米 产品：多层、小高层
立面以外墙涂料为主，色系则以暖色调的暗红和淡 黄色为主色调，更接近目前北京市场同类产品 户型面积以110-210平米为主，复式和错层产品也 占到了一定的比例。 卖点：景观、欧式风格 销售情况：一期四栋一层带花园户型已售罄，去化量约为35%
阳光国际
该项目地处邢台市桥西区西北部地区，该项目是邢台市 场中最早引入园林景观的社区之一，总建筑面积约为25万 平米于2003年开始对外预售。该项目也是最早采用样板间 促销的项目，打造了邢台高端社区形象。
从邢台城市发展的脉络上看，邢台房地产市场热点区域现阶段集中于西部新兴城区、 而东部老城区受土地条件的限制则逐步淡出房地产开发建设的发展格局。
供给：现阶段房地产市场供给、需求相对较旺盛，但整体供应略高于整体 需求。全市商品房供给总量约为100万平方米。
需求：主力户型均集中在120-140平米的三居及220左右的复式结构中，类 别墅产品也有一定的市场占有率。表明邢台房地产市场仍以改善性 自住需求为主，市场需求结构较为单一。
110-390 毛坯
普通住宅 郭守敬南路200号
无公交系统 -
0319-2297777
鸿溪书香院
大连树源集团 20 -
50%（规划） 多层 1750 -
主体工程封顶 90-230 毛坯 普通住宅
邢台市冶金北路 便利
0319-2231111
凯旋城
金后盾房地产开发有限公司 7 10 -
多层、小高层 2200 -
桥东区则集中了大量的名胜古迹，但同时积累了脏、乱、差等一些城市的诟病，区域整体形象与桥 西区相比有一定的差距，目前暂无房地产项目开发。
➢ 邢台主要项目区域分布
鸿溪书香 院
永辉巴 黎
凯旋城
阳光国 际 锦绣中 华
维也纳花 园
桥西区
桥东区
四、典型项目分析 凯旋城
该项目地处邢台市桥西区东北部地区，该项目是目 前邢台市场比较有代表性的项目之一，总建筑面积约 10万平米，于2005年8月正式开盘，社区内3000平米 水景资源该项目的最大卖点。
产品受到市场追捧。注重南北朝向，交房标准均为毛坯形式 立面：以面砖和涂料为主，立面缺乏变化，但符合当地市场口味 景观：整体缺乏公共景观的规划，绿化率较低 色彩：暗红、深黄等暖色调及深蓝色色调占有较高的市场份额
五、整合推广分析
车身广告
报纸广告
电视广告
从推广渠道来看，邢台 现有项目包含：户外、车 身、电视、报纸等广告推 广方式。
另据我们调查发现，大部分客户群体为年龄范围主要集中在3540岁的私营业主、公务员、大型厂矿公司领导层等。
三、区域分析
桥西 区
桥东 区
邢台市区由桥东区及桥西区组成。
受城市发展的历史文化影响，桥西区处于目前城市发展的前沿，是邢台市的新城区，政府机关、学 校等、公园等聚集于此，经济水平相对发达，新开发的房地产项目也都集中在桥西区。
2500
价格(元/平米)
2000
1500 1000
500
0
阳光国际
锦绣中华
永辉巴黎 鸿溪书香院
凯旋城
3320 3300 3280 3260 3240 3220 3200 3180 3160 3140
邢台房地产市场总体价格水平分析(别墅类产品) 价格(元/平米)
阳光国际
维也纳花园
从图表中可以看出，该市房地 产市场普通住宅类产品价格区间 集中在2000—2200元的区内。由 于户型面积较大，总价范围约为 30-50万元/套。
中、高端楼盘的市场放量逐步加大。
2、需求分析
➢ 从需求量来看，邢台市全年商品房需求量约为20-25万米。 ➢ 邢台市房地产市场需求以自住型升级置业需求为主，舒适度较
高的大户型产品是需求的主力。 ➢ 复式、叠拼、联排等类别墅产品取得了较高的市场认同度。
3、价格分析
邢台房地产市场总体价格水平分析(普通住宅)
立面以涂料为主，局部面砖。色系则以灰色为 主，户型面积平集中在127-243平米左右。 卖点：价格优势 销售情况：根据现场调研分析，该项目的区域率约为45%。
产品总结
规划：市场项目整体规划模仿痕迹明显，均为兵营式排列 建筑风格：缺乏系统的规划，建筑风格不协调 户型：市场产品以大户型为主，复式、叠拼、联排等舒适性更高的低密度
3
总建筑面积 （万㎡）
4
容积率
5
绿化率（%）
6
产品类型
7
价格 （元/㎡）
8
物管费 （元/月·㎡）
9
工程进度
10 主力户型面积（㎡）
11
装修标准
12
产品定位
13
项目地点
14
交通条件
15
供暖元（/㎡）
16
配套设施 特点
17
售楼电话
永辉巴黎
邢台永嘉房地产开发有限公司 10.87 23 -
多层、小高层 2050 准现房
作为三级城市而言，户
户外
外广告的投放无疑是效果
最好的推广方式之一。
房展会
房展会是本地项目推广的重要 方式之一。
根据今年邢台春季房展会组委 会初步统计，各房地产商在展会期 间，共达成意向726套，其中商铺 188套，面积100362m2，涉及金额 18728万元；实际成交73套，面积 10688m2，成交金额2787万元。