邢台房地产项目管理操作手册.pptx
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开发商特征：外地开发商纷纷涌入，带来大量资金和先 进理念，本地开发商逐渐形成几大品牌市场 竞争激烈，开发形式多元化，注重项目前期 定位。 （相对而言）
项目特色：多元化、综合性发展。旧城改造、城中村 改造建设力度加大，规模开发，环境价值、 规划价值被较大利用。
邢台东董村项目操作手册
上述市场背景下，客户、市场及开发商的较大变化：
邢台东董村项目操作手册
4、未来土地市场预测
第一，土地获取竞争激烈。随着一、二线城市房地产开 发难度的巨增，三、四线城市的房地产开发开始走热，众多 的房地产开发商开始转战三、四线城市，土地获取竞争势必 激烈。
第二，价格大幅增长势不可挡。由于政策限制商品房用 地供给，土地交易市场中商品房用地控制将越来越严格，开 发商取得建设用地的难度增加，供不应求将导致土地价格持 续上涨。加上土地本身价值的不断提升，不管是城区还是郊 县，土地的总体价格仍将继续上涨。
土地交易理性回归
邢台东董村项目操作手册
2、土地交易价格
邢台市区2005-2007年土地成交均价
年度
成交价格
2005年 2006年 2007年
18.2万/亩 22.4万/亩 33.6万/亩
从成交价格可以看出，邢台的土地市场长期以来均处在 较低的水平，这与政府的操作水平有着很大的关联。随着土 地价值的突显、城市化进程的加快和政府工作水平的提升， 邢台的土地价格在未来几年会有较大的提升，就像戴相龙市 长2002年来到天津后，03年开始土地市场价格飙升。
第一，土地供给量在不断减少。2006年前，邢台的土地 市场与城市改造建设密切相关，城中村改造的大力推进，催 生了更多的土地上市，加之城中村改造项目的优惠政策较多， 项目操作比较平稳，利润水平较高，吸引众多开发商囤积土 地，因此土地交易趋热。随着，城市拆迁改造的难度和成本 不断增加，使得部分土地难于上市。同时，由于政策限制商 品房用地供给，土地交易市场中商品房用地控制将越来越严 格，土地供给在逐年减少。
邢台东董村项目操作手册
1、邢台房地产发展三个阶段
第一阶段: 2002年之前，被动销售的定向阶段
客源特征：以效益好的企业、政府部门、事业单位为主， 以集体补贴“栋”为单位购买
开发特征：定向代建为主，政府对开发公司要求不高， 仅关注产品建筑质量，开发商实力良莠不齐； 开发观念受传统观念束缚严重，主观开发、 追求低利润、无风险、无品牌，对专业机构 无需求。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小 高层逐步被市场认可。专业营销机构逐步被 市场接受，媒体市场充分挖掘，宣传手段不 断翻新。
邢台东董村项目操作手册
第三阶段：06年后，政策大捧下的飞速增长
客户特征：经过多年的市场引导，客户购房热情迅速拉 动，随着城市规划的强制实施，投资购买行 为呈几何级增长，二三次置业成为消费主流
邢台东董村项目操作手册
3、土地供给方式
协议出让为主，公开“招拍挂”为辅
目前，邢台市的土地供给中，协议出让的土地占到土地 交易总量的70%，这一现象与“城中村改造”项目有很大的 关联。 城中村改造建设是邢台房地产开发建设的主要方式。随着城 市新区域扩张，公开招拍挂的土地交易模式必然会大力推行， 土地价格的大幅上涨也会必然。
邢台东董村项目操作手册
第二，土地宏观政策对小开发商土地获取增加很大难度。 以前土地费前期可以不交或少交，中后期再补交，在宏观政 策影响下，土地费必须一次性交纳或交纳较多比例，这样就 很大程度上限制了小开发企业的土地购买，从而影响了邢台 地区土地交易主体的数量。
第三，土地的二手交易补充市场供给。近几年土地市场 较热，大小开发商纷纷拿地，冷静下来发现以自身的力量难 以进行大规模的开发，为了保证企业现金流，合理利用资源， 部分开发企业将土地推向二级市场。
第一部分：邢台房地产特点分析
❖一、土地市场特点分析 ❖二、商品房市场特点分析
邢台东董村项目操作手册
一、土地市场特点分析
❖1、土地交易量 ❖2、土地交易价格 ❖3、土地供给方式 ❖4、未来土地市场预测
邢台东董村项目操作手册
1、土地市场交易量
2005-2007年邢台市土地交易面积
2007 2006 2005
项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不 注重整体规划，没有景观设计欲望，区域的 特征明显（集中在新区，市中心区）
邢台东董村项目操作手册
第二阶段：02-06年，外地资金冲击下走向规范的过渡阶段
客户特征：客户层次广泛，需求多元化，楼盘选择及消 费心理区域理性，散户消费成为市场主流；
开发商特征：新的实力开发商进入市场，资金注入量大 开发理念新，对本地市场造成极大冲击。注 重客户需求，品牌意识强。（相对而言）
0
337557 318431
642417 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000
土地交易面积
邢台东董村项目操作手册
通过近三年邢台土地交易量走势分析，可以看出邢台市 的土地交易从05年的顶峰迅速回落，06年和07年的土地交易 锐减一半，这种现象与天津的03年、04年和05年的土地交易 情况极为相似，造成这种情况的主要原因是：
邢台东董村项目操作手册
2008年4月
邢台东董村项目操作手册
目录来自百度文库
❖第一部分：邢台房地产特点分析 ❖第二部分：项目基本情况 ❖第三部分：项目定位 ❖第四部分：项目营销策略 ❖第五部分：项目销售策略 ❖第六部分：项目组织架构 ❖第七部分：项目开发节点及费用支出计划 ❖第八部分：项目利润分析
邢台东董村项目操作手册
第三，土地供给紧缩，新扩张区域土地供给逐渐成为主 体。新开发区域虽然土地供给较多，但受到生活配套设施的 影响，在原主城区置业仍是首选。尤其是城中村改造项目的 暂批，为我们赢得了市场机遇。
邢台东董村项目操作手册
二、商品房市场特点分析
❖1、邢台房地产发展三个阶段 ❖2、商品房供给分析 ❖3、商品房需求分析 ❖4、商品房价格走势 ❖5、商品房销售周期 ❖6、产品结构与特点 ❖7、开发商整体水平 ❖8、市场增长环境分析
客户需求变化：
2000元/㎡以下：单纯居住需求 住宅升级
2000元/㎡以上：住宅升级基础上 品牌、品质
项目特色：多元化、综合性发展。旧城改造、城中村 改造建设力度加大，规模开发，环境价值、 规划价值被较大利用。
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上述市场背景下，客户、市场及开发商的较大变化：
邢台东董村项目操作手册
4、未来土地市场预测
第一，土地获取竞争激烈。随着一、二线城市房地产开 发难度的巨增，三、四线城市的房地产开发开始走热，众多 的房地产开发商开始转战三、四线城市，土地获取竞争势必 激烈。
第二，价格大幅增长势不可挡。由于政策限制商品房用 地供给，土地交易市场中商品房用地控制将越来越严格，开 发商取得建设用地的难度增加，供不应求将导致土地价格持 续上涨。加上土地本身价值的不断提升，不管是城区还是郊 县，土地的总体价格仍将继续上涨。
土地交易理性回归
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2、土地交易价格
邢台市区2005-2007年土地成交均价
年度
成交价格
2005年 2006年 2007年
18.2万/亩 22.4万/亩 33.6万/亩
从成交价格可以看出，邢台的土地市场长期以来均处在 较低的水平，这与政府的操作水平有着很大的关联。随着土 地价值的突显、城市化进程的加快和政府工作水平的提升， 邢台的土地价格在未来几年会有较大的提升，就像戴相龙市 长2002年来到天津后，03年开始土地市场价格飙升。
第一，土地供给量在不断减少。2006年前，邢台的土地 市场与城市改造建设密切相关，城中村改造的大力推进，催 生了更多的土地上市，加之城中村改造项目的优惠政策较多， 项目操作比较平稳，利润水平较高，吸引众多开发商囤积土 地，因此土地交易趋热。随着，城市拆迁改造的难度和成本 不断增加，使得部分土地难于上市。同时，由于政策限制商 品房用地供给，土地交易市场中商品房用地控制将越来越严 格，土地供给在逐年减少。
邢台东董村项目操作手册
1、邢台房地产发展三个阶段
第一阶段: 2002年之前，被动销售的定向阶段
客源特征：以效益好的企业、政府部门、事业单位为主， 以集体补贴“栋”为单位购买
开发特征：定向代建为主，政府对开发公司要求不高， 仅关注产品建筑质量，开发商实力良莠不齐； 开发观念受传统观念束缚严重，主观开发、 追求低利润、无风险、无品牌，对专业机构 无需求。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小 高层逐步被市场认可。专业营销机构逐步被 市场接受，媒体市场充分挖掘，宣传手段不 断翻新。
邢台东董村项目操作手册
第三阶段：06年后，政策大捧下的飞速增长
客户特征：经过多年的市场引导，客户购房热情迅速拉 动，随着城市规划的强制实施，投资购买行 为呈几何级增长，二三次置业成为消费主流
邢台东董村项目操作手册
3、土地供给方式
协议出让为主，公开“招拍挂”为辅
目前，邢台市的土地供给中，协议出让的土地占到土地 交易总量的70%，这一现象与“城中村改造”项目有很大的 关联。 城中村改造建设是邢台房地产开发建设的主要方式。随着城 市新区域扩张，公开招拍挂的土地交易模式必然会大力推行， 土地价格的大幅上涨也会必然。
邢台东董村项目操作手册
第二，土地宏观政策对小开发商土地获取增加很大难度。 以前土地费前期可以不交或少交，中后期再补交，在宏观政 策影响下，土地费必须一次性交纳或交纳较多比例，这样就 很大程度上限制了小开发企业的土地购买，从而影响了邢台 地区土地交易主体的数量。
第三，土地的二手交易补充市场供给。近几年土地市场 较热，大小开发商纷纷拿地，冷静下来发现以自身的力量难 以进行大规模的开发，为了保证企业现金流，合理利用资源， 部分开发企业将土地推向二级市场。
第一部分：邢台房地产特点分析
❖一、土地市场特点分析 ❖二、商品房市场特点分析
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一、土地市场特点分析
❖1、土地交易量 ❖2、土地交易价格 ❖3、土地供给方式 ❖4、未来土地市场预测
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1、土地市场交易量
2005-2007年邢台市土地交易面积
2007 2006 2005
项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不 注重整体规划，没有景观设计欲望，区域的 特征明显（集中在新区，市中心区）
邢台东董村项目操作手册
第二阶段：02-06年，外地资金冲击下走向规范的过渡阶段
客户特征：客户层次广泛，需求多元化，楼盘选择及消 费心理区域理性，散户消费成为市场主流；
开发商特征：新的实力开发商进入市场，资金注入量大 开发理念新，对本地市场造成极大冲击。注 重客户需求，品牌意识强。（相对而言）
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337557 318431
642417 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000
土地交易面积
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通过近三年邢台土地交易量走势分析，可以看出邢台市 的土地交易从05年的顶峰迅速回落，06年和07年的土地交易 锐减一半，这种现象与天津的03年、04年和05年的土地交易 情况极为相似，造成这种情况的主要原因是：
邢台东董村项目操作手册
2008年4月
邢台东董村项目操作手册
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❖第一部分：邢台房地产特点分析 ❖第二部分：项目基本情况 ❖第三部分：项目定位 ❖第四部分：项目营销策略 ❖第五部分：项目销售策略 ❖第六部分：项目组织架构 ❖第七部分：项目开发节点及费用支出计划 ❖第八部分：项目利润分析
邢台东董村项目操作手册
第三，土地供给紧缩，新扩张区域土地供给逐渐成为主 体。新开发区域虽然土地供给较多，但受到生活配套设施的 影响，在原主城区置业仍是首选。尤其是城中村改造项目的 暂批，为我们赢得了市场机遇。
邢台东董村项目操作手册
二、商品房市场特点分析
❖1、邢台房地产发展三个阶段 ❖2、商品房供给分析 ❖3、商品房需求分析 ❖4、商品房价格走势 ❖5、商品房销售周期 ❖6、产品结构与特点 ❖7、开发商整体水平 ❖8、市场增长环境分析
客户需求变化：
2000元/㎡以下：单纯居住需求 住宅升级
2000元/㎡以上：住宅升级基础上 品牌、品质