邢台房地产项目管理操作手册.pptx
房地产开发项目管理ppt课件
33
1.开发项目合同管理
项目合同的分类：如按签约各方的关系可以分为工程总 承包合同、工程分包合同、转包合同、劳务分包合同与 联合承包合同等；按计价方式分类又可分为固定总价合 同、计量估价合同、单价合同、成本加酬金合同形式等。
项目合同管理的内容：检查合同执行情况、督促施工企 业执行合同条款、根据工程实际进度与施工单位商议更 改或取消合同中的某些条款等。
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2.项目协调管理
做好市政配套的协调管理工作； 协调各承包合同中有关进度、技术配合、现场协作、公
共设施使用等问题，解决他们之间产生的矛盾； 定期召开有各承包单位参加的项目经理协调会议，并检
查会议决定事项的执行情况； 参加总包单位或重要分包单位的现场协调会、调度会等； 协调各单位之间的矛盾、争议，正确处理其经济上的纷
6
3.房地产开发项目管理的层次体系
业主方的项目管理 工程总承包方的项目管理 监理方的项目管理 设计方的项目管理 施工方的项目管理 供货方的项目管理 社会环境方的项目管理
7
业主方的管理
总承包方的管理
监理方的管理
设计方的管理
反
施工方的管理
供货方的管理
馈
房地产开发项目
服务
使用
23
5.项目进度管理控制方法—网络图法
基本原理： 将项目的全部建设过程分解成若干个施工项目，按照各
项工作的展开程序和相互制约、相互依赖的关系，将其 绘制成网络形式。 通过网络图时间参数的计算，找出关键线路，即可以根 据绘制的网络图计算出工程中各项工作的最早和最迟开 始时间，从而可以找出项目的关键线路。
工程项目管理系统房地产版用户操作手册.doc
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第一章系统概述ﻩ错误!未指定书签。
第一节登录系统........................................................................................ 错误!未定义书签。
第二节系统概貌ﻩ错误!未定义书签。
第二章门户首页 ............................................................................................. 错误!未指定书签。
第一节门户首页.......................................................................................... 错误!未定义书签。
第二节新闻公告ﻩ错误!未指定书签。
第三节公用信息ﻩ错误!未定义书签。
第四节员工自助ﻩ错误!未定义书签。
第五节电子论坛ﻩ错误!未指定书签。
第六节软件下载ﻩ错误!未指定书签。
第三章办公自动化ﻩ错误!未指定书签。
第一节办公自动化主页面ﻩ错误!未定义书签。
第二节日常办公 .......................................................................................... 错误!未定义书签。
第三节电子公文ﻩ错误!未指定书签。
第四节电子邮件ﻩ错误!未定义书签。
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第八节系统设置ﻩ错误!未指定书签。
前言“易建科技工程项目管理系统（建筑施工版）”是易建科技（深圳）有限公司为工程施工企业开发的以成本管理为核心，涵盖成本、招投标、合同、计划、进度、资金、质量、安全、竣工、工程资料、组织协调等工程项目管理综合业务的工程项目管理信息系统。
《房地产项目销售管理完全实用操作手册》
南京房地产销售管理完全操作手册一、总则：房地产营销是房地产开发的重要环节，贯穿项目开发的全过程。
为规范公司销售管理，提高服务水平，提升楼盘及公司品牌形象，同时提高效率，实现公司资金快速回笼，制定本销售管理制度。
1.依据国家、省、市关于房地产开发经营企业从事房屋销售的法律、法规、条例、办法等规定去开展公司的销售工作。
2.制定、执行、落实公司年度销售计划和项目销售计划，安排全年度楼盘开发项目的销售计划和项目推广计划，实施公司品牌战略，认真、及时、合理、创新性地做好策划、广告、价格等工作并进行效果分析，以促使工作的不断提高。
3.严格案场管理，做到管理严格、作业规范、工作细致、分工明确、做事有序、奖罚分明，逐步建立一支高效、团结、干练的销售队伍。
4.加强对销售合同、资金、公司印章的安全管理，避免发生损失，并根据公司资金的要求及银行的相关规定，及时联系、协助银行办理客户个人按揭贷款的审批手续，以加速资金回笼。
5.及时收集市场信息、政策信息，为公司决策和销售工作提供支持；多途径收集、管理、利用好客户资源，促进销售的快速进行，同时不断分析客户形态，为项目进一步营销和楼盘的策划提供现场第一手资料。
6.销售过程中，做好客户服务。
认真友好地听取、处理业主的投诉；对业主提出的变更申请，按相关操作程序给予办理；房屋交付时，做好竣工房产面积测量并组织实施房屋交付工作。
按合同承诺配合业主办理房产交易过户和两证手续，条件许可的情况下，为业主代办房产证和土地证。
7.通过客户俱乐部等形式通过多种途径加强与客户联系，扩大公司影响，树立良好的口啤，增强公司的品牌形象和促进销售的快速进行。
建立公司销售网站，提倡网上看房，增大客户知名度，制定网站管理办法，维护项目以及公司的品牌形象。
8.在全公司强化全过程营销的理念，不同部门、各个岗位树立营销的意识。
9.根据楼盘的情况，选择有经验、创新能力较强的专业策划营销代理公司，并对此进行监控，共同实现公司项目的营销目标。
某房地产集团项目管控手册
项目管控手册目录1、概述 (6)1.1、《项目管控手册》总表 (6)1.2、《项目管控手册》与对应节点 (10)2、开工阶段管控要点 (14)2.1、《CB001-人事行政治理要点》 (14)2.2、《CB002-集会制度治理要点》 (16)2.3、《CB003-档案治理要点》 (17)2.4、《CB004-内部流转制度治理要点》 (18)2.5、《CB005-项目启动会治理要点》 (18)2.6、《CB006-办公区治理要点》 (19)2.7、《ZP001-摘牌治理要点》 (19)2.8、《JD001-交地治理要点》 (20)2.9、《SZ001-国有土地使用权证治理要点》 (20)2.10、《SZ002-建立用地筹划许可证治理要点》 (21)2.11、《SZ003-建立工程筹划许可证治理要点》 (22)2.12、《SZ004-建立工程施工许可证治理要点》 (23)2.13、《SJ001-销售物业观点筹划设计（摘牌前）管控要点》 (24)2.14、《SJ002-销售物业设计筹划和前期条件上报治理要点》 (24)2.15、《SJ003-销售物业设计单元招标治理要点》 (25)2.16、《SJ004-销售物业修建方案治理要点》 (25)2.17、《SJ005-销售物业结构方案和地下四大块施工图治理要点》 (26)2.18、《SJ006-销售物业机电方案和施工图治理要点》 (26)2.19、《SJ007-销售物业效果类方案治理要点》 (27)2.20、《SJ008-销售物业开端设计治理要点》 (28)2.21、《SJ009-销售物业施工图设计治理要点》 (28)2.22、《ZB-001 监理招标治理要点》 (29)2.23、《GC001-项目质量体系治理要点》 (29)2.24、《GC002-开工查抄治理要点》 (30)2.25、《GC003-质料设备治理要点》 (30)2.26、《GC004-施工组织设计方案治理要点》 (31)3、开盘阶段管控要点 (32)3.1、《SJ010-售楼处（样板房）建立治理要点》 (32)3.2、《JY001-项目经营治理要点》 (33)3.3、《JY002-融资治理要点》 (33)3.4、《YX001-预售证治理管控要点》 (34)3.5、《GC005-销售物业开盘工程进度治理要点》 (34)4、正负零阶段管控要点 (35)4.1、《SJ011-设计试桩治理要点》 (35)4.2、《SJ013-销售物业基坑支护专家论证治理要点》 (36)4.3、《SJ014-销售物业底子结构专家论证治理要点》 (36)4.4、《SJ012-销售物业基坑支护施工图治理要点》 (37)4.5、《ZB002-电梯工程招标治理要点》 (37)4.6、《GC006-基坑支护施工方案（含降水）治理要点》 (37)4.7、《GC007-（施工）专家论证治理要点》 (38)4.8、《GC008-基坑及情况监测治理要点》 (38)4.9、《GC009-基坑支护施工及查抄治理要点》 (39)4.10、《GC015-基坑支护结构检测治理要点》 (39)4.11、《GC010-桩基施工及查抄治理要点》 (40)4.12、《GC011-工程桩检测治理要点》 (40)5、主体阶段管控要点 (41)5.1、《GC012-采光顶治理要点》 (41)5.2、《GC013-屋面防水治理要点》 (41)5.3、《GC014-砌体工程治理要点》 (42)5.4、《GC015-地下环氧地坪施工治理要点》 (42)5.5、《GC016-一次机电施工治理要点》 (43)6、内外装阶段管控要点 (44)6.1、《ZB003-外装招标治理要点》 (44)6.2、《ZB004-内装招标治理要点》 (44)6.3、《ZB005-人防招标治理要点》 (45)6.4、《GC021-外装施工治理要点》 (45)6.5、《GC022-内装施工治理要点》 (45)6.6、《GC023-小商铺装修治理要点》 (46)6.7、《GC024-二次机电施工治理要点》 (46)6.8、《GC025-景观施工治理要点》 (47)6.9、《GC026-泛光照明施工治理要点》 (47)6.10、《GC027-导向标识治理要点》 (47)6.11、《GC017-消防工程治理要点》 (48)6.12、《GC028-通风空调工程治理要点》 (48)6.13、《GC029-强电工程治理要点》 (49)6.14、《GC030-给排水工程管控要点》 (50)6.15、《GC031-弱电工程治理要点》 (50)6.16、《GC032-供电工程治理要点》 (51)6.17、《GC035-供水工程治理要点》 (52)6.18、《GC036-燃气工程治理要点》 (53)6.19、《GC037-热力工程治理要点》 (53)6.20、《GC038-大商业及百货中庭玻璃栏杆治理要点》 (53)6.21、《GC039-旅行电梯治理要点》 (54)6.22、《GC040-市政门路工程治理要点》 (54)6.23、《GC041-消防联动调试治理要点》 (55)7、开业（入伙）阶段管控要点 (56)7.1、《YS001-竣工存案治理要点》 (56)7.2、《YS002-开业前验收治理要点》 (57)7.3、《YJ001-持有物业接受移交治理要点》 (58)7.4、《YJ002-销售物业接受入伙移交治理要点》 (59)7.5《JY003-项目决算治理要点》 (60)1、概述1.1、《项目管控手册》总表1.2、《项目管控手册》与对应节点2、开工阶段管控要点、《CB001‐人事行政治理要点》、《CB002‐集会制度治理要点》、《CB003‐档案治理要点》、《CB004‐内部流转制度治理要点》、《CB005‐项目启动会治理要点》、《CB006‐办公区治理要点》、《ZP001‐摘牌治理要点》、《JD001‐交地治理要点》、《SZ001‐国有土地使用权证治理要点》、《SZ002‐建立用地筹划许可证治理要点》、《SZ003‐建立工程筹划许可证治理要点》、《SZ004‐建立工程施工许可证治理要点》、《SJ001‐销售物业观点筹划设计（摘牌前）管控要点》、《SJ002‐销售物业设计筹划和前期条件上报治理要点》、《SJ003‐销售物业设计单元招标治理要点》、《SJ004‐销售物业修建方案治理要点》、《SJ005‐销售物业结构方案和地下四大块施工图治理要点》、《SJ006‐销售物业机电方案和施工图治理要点》、《SJ007‐销售物业效果类方案治理要点》、《SJ008‐销售物业开端设计治理要点》、《SJ009‐销售物业施工图设计治理要点》、《ZB‐001 监理招标治理要点》、《GC001‐项目质量体系治理要点》、《GC002‐开工查抄治理要点》、《GC003‐质料设备治理要点》、《GC004‐施工组织设计方案治理要点》3、开盘阶段管控要点、《SJ010‐售楼处（样板房）建立治理要点》、《JY001‐项目经营治理要点》、《JY002‐融资治理要点》、《YX001‐预售证治理管控要点》、《GC005‐销售物业开盘工程进度治理要点》4、正负零阶段管控要点、《SJ011‐设计试桩治理要点》、《SJ013‐销售物业基坑支护专家论证治理要点》、《SJ014‐销售物业底子结构专家论证治理要点》、《SJ012‐销售物业基坑支护施工图治理要点》4.5、《ZB002‐电梯工程招标治理要点》4.6、《GC006‐基坑支护施工方案（含降水）治理要点》、《GC007‐（施工）专家论证治理要点》、《GC008‐基坑及情况监测治理要点》、《GC009‐基坑支护施工及查抄治理要点》、《GC015‐基坑支护结构检测治理要点》、《GC010‐桩基施工及查抄治理要点》、《GC011‐工程桩检测治理要点》5、主体阶段管控要点5.1、《GC012‐采光顶治理要点》5.2、《GC013‐屋面防水治理要点》、《GC014‐砌体工程治理要点》、《GC015‐地下环氧地坪施工治理要点》、《GC016‐一次机电施工治理要点》6、内外装阶段管控要点6.1、《ZB003‐外装招标治理要点》6.2、《ZB004‐内装招标治理要点》、《ZB005‐人防招标治理要点》6.4、《GC021‐外装施工治理要点》6.5、《GC022‐内装施工治理要点》、《GC023‐小商铺装修治理要点》、《GC024‐二次机电施工治理要点》、《GC025‐景观施工治理要点》6.9、《GC026‐泛光照明施工治理要点》6.10、《GC027‐导向标识治理要点》6.11、《GC017‐消防工程治理要点》6.12、《GC028‐通风空调工程治理要点》6.13、《GC029‐强电工程治理要点》、《GC030‐给排水工程管控要点》、《GC031‐弱电工程治理要点》、《GC032‐供电工程治理要点》、《GC035‐供水工程治理要点》。
房地产项目管理手册
工程项目管理参考手册******置业有限公司201*年**月目录一、项目负责人和项目管理计划书二、土地接收三、现场三通一平 9四、委托监理 12五、施工招投标、承包合同 16六、工程质量、安全报监 20七、申办《建设工程施工许可证》 22八、施工计划和施工方案审核 25九、设计交底和图纸会审 29十、设计(技术)变更 31十一、图纸管理 33十二、开工放线、验线 34十三、样板引路、材料选型和封样验收 35 十四、隐蔽工程验收（土建）38十五、隐蔽工程验收（水、电、设备）41 十六、工程例会、专题会议十七、安全生产与文明施工十八、现场签证十九、精装修管理二十、供水配套二十一、供电配套二十二、燃气配套二十三、通讯配套二十四、园林、市政配套二十五、人防工程管理二十六、项目月报二十七、工程款支付二十八、竣工（质量）验收二十九、竣工验收备案三十、工程移交和交楼三十一、工程质量维修一、项目负责人和项目管理计划书1.作业目的在工程项目开始之初选择和任命项目的负责人（项目经理），编制出针对具体项目的实施过程具有指导作用的管理计划书。
2.作业依据《******置业有限公司工程管理制度》、《******置业有限公司程序文件》之《施工过程控制程序》。
3.主管岗位工程部经理：选择项目经理，报主管工程副总审批，审批后签发任命书。
主办岗位项目经理：编制项目管理计划书，报主管工程副总审批。
4.紧前工作条件任命项目负责人：项目已立项，准备实施。
项目管理计划书：准备开工，施工单位、监理单位已选定。
5.作业描述任命项目负责人：工程部经理在项目实施之初根据项目的具体情况，安排具有相应专业资质和管理能力、管理经验的工程师担任项目负责人，报公司主管工程的副总经理审定（一般以公司呈批件形式），审定后由工程部经理签发“工程项目负责人任命书”，盖公章后存档并发到相关单位（施工单位、监理单位等）。
项目负责人任命书是质量管理体系审核中必备的资料之一。
房地产开发项目流程、管理控制指导手册共55页文档
***************之项目开发流程、管理控制编制：******* 审核：********二OO九年三月前言鉴于公司成立不久，各方面工作都在努力完善中，内部各项规范制度及各精细化管理都没有完全成形。
在*******的倡议和指导下，经过一个多月的不断编制和修改,我们工程部根据公司实际情况终于完成了本实用手册的编制工作。
本手册，编制内容是根据公司的经营范围是以项目开发为先决条件，编制时将项目开发的整个流程为主轴线，以各流程的大纲为主，加入各流程工作的详细操作及管理控制内容。
我们编制的原则是以目前公司运作的实际情况为基础，尽量做到宜懂实用，目的是希望本手册能进一步完善公司的内部基础建设，更能在公司以后各项工作的实际运作中能起到一定引导作用。
我们也憧憬在各方面的合理的建议下,能将本手册做到尽善尽美,并能在同行中占有一席之地.当然目前这只是我们的一个目标,但我们会更努力更用心的去完善它,目标总有一天会实现.我们相信,努力总会有回报!*****年*月目录前言 2第一章：房地产开发的概念 5一、房地产开发的种类 5二、房地产开发的基本原则及要求 5三、设立房地产开发企业应当具备的条件 5四、房地产开发企业的设立程序 6第二章：可行性研究和项目决策阶段7一、房地产项目可行性研究的根本目的7二、房地产项目的四方面研究方向7三、房地产项目的可行性研究步骤8四、房地产项目可行性研究的内容8五、房地产项目可行性研究的工作阶段8六、房地产项目开发详细的经济效益分析9七、项目可行性研究的结论与建议9 第三章：建设前期准备阶段10一、土地使用权的获取及开发10（一）、土地使用权10 （二）、土地开发12二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》13三、确定勘察、监理15四、规划设计16五、建设项目报建登记，申请招投标22六、申办《施工许可证》24 第四章：工程建设实施阶段26一、工程建设实施准备阶段26二、工程建设实施阶段26（一）、工程进度的控制26 （二）、工程质量的控制28 （三）、工程成本的控制29 （四）、工程合同的控制34 第五章：项目销售阶段37一、房地产项目的营销策划37二、房地产销售38三、房地产销售的流程41 第六章：房地产项目物业管理42一、物业管理的概念42二、物业管理的特点42三、物业管理在当前的地位和作用43四、物业管理的基本内容45五、物业管理费46第七章：附录：房地产开发相关流程47 房地产开发全流程47办理质量监督程序及提交资料57办理安全监督程序及提交资料57办理建筑工程施工许可证程序及提交资料57土地一级开发一般工作程序58施工监理工作的总程序59施工组织设计审核流程60图纸会审监理工作流程61工程款支付基本程序62工程变更管理的基本程序63进度控制监理工作程序64主体工程质量控制流程65单位工程验收基本程序66质量评定监理工作程序67建设工程竣工验收备案流程68 后记69第一章：房地产开发的概念房地产开发是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
邢台房地产项目管理操作手册
铭座
3.8
02起至今
07-4至今
07-4-25至今 05-4至今 06-8至今 5年以上 07-6多层 07-7高层 06-10至今 06-4二期 07-1一期
100%
高层90% 99% 98% 100% 99%
50%（一期） 100% 100% 98% 100% 99%
价格（元/平米）
2830 2400
10 14 3
销售周期
05-9至今 04-6至07-9
05-9至今
25
03起；07-10二期
销售率 100% 100% 99%
80%（二期）
滨河青青家园 （小高、别墅）
世纪公馆 （TH、高板）
阳光印象 阳光国际 天阔上城 世纪名都 学院公寓
30
15
25 17 6.7 100（规划） 3.9
中央名城
10
邢台东董村项目操作手册
第二，土地宏观政策对小开发商土地获取增加很大难度。 以前土地费前期可以不交或少交，中后期再补交，在宏观政 策影响下，土地费必须一次性交纳或交纳较多比例，这样就 很大程度上限制了小开发企业的土地购买，从而影响了邢台 地区土地交易主体的数量。
第三，土地的二手交易补充市场供给。近几年土地市场 较热，大小开发商纷纷拿地，冷静下来发现以自身的力量难 以进行大规模的开发，为了保证企业现金流，合理利用资源， 部分开发企业将土地推向二级市场。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小 高层逐步被市场认可。专业营销机构逐步被 市场接受，媒体市场充分挖掘，宣传手段不 断翻新。
邢台东董村项目操作手册
第三阶段：06年后，政策大捧下的飞速增长
客户特征：经过多年的市场引导，客户购房热情迅速拉 动，随着城市规划的强制实施，投资购买行 为呈几何级增长，二三次置业成为消费主流
房地产工程项目管理手册
工程项目管理手册目录一二三项目管理员工一般行为准则员工工作责任范围1、总则2、工程部经理3、工程部专业工程师4、安全员5、资料信息员工程管理1 总则2 项目管理责任级别3 项目公司发出文件分类及签发权限4 收到外来文件的处理5 项目档案分类及管理规定6 工程质量控制7 工程进度管理8 工程成本控制9 自行订购（甲供）设备及材料的管理10 工程竣工11 工程完工移交使用经营方/管理方12 工程完工保修期内应注意的事项附件：附件１：工程变更审批流程附件２：设计变更审批流程附件３：承包单位深化图纸审批流程附件４：乙供材料审批流程3-45-1055-66-77-88-101011-441111111111-1818-2525-2929-4040-4141-4242-4343-441附件５：施工质量管理流程附件６：隐蔽工程验收流程附件７：竣工验收流程附件８：住宅项目公共区域及每户模拟验收流程附件９：现场签证单附件10：项目机电设备接管验收表附件11：项目公共配套设施接管验收表（一）（二）附件12：项目房屋套内接管验收表附件13：项目物业接管验收整改项目汇总表附件14：项目接管验收提交清单附件15：工程款支付表格一、工程部员工行为准则1．遵守国家法律和公司各项管理制度，敬业爱岗，举止规范，尽心尽责，具备企业荣誉感。
2、认真严格执行国家及部门行业的质量、安全标准、规范与规程、按图纸设计要求，忠实诚心地代表业主履行职责，严禁有损工程质量及公司形象的任何行为。
3、认真负责完成工程部的各项工作职能，注重过程检查落实，完成时总结反馈，扬长避短，减少工作中的不必要差错。
4．维护公司利益，不泄露公司及工程需要保密的事项。
5．对非职权范围内的事情，不得越权处理。
6、下级服从上级，上级积极关心下级，相互尊重，关心团结，善于沟通与协作，善于听取别人好的意见与建议，分工协作，杜绝一切不利于工作和团结的言论和行为，充分发挥整体团队的能量。
房地产项目运营管理手册PPT模板
房地产项目进度计划管理体系：——项目进度计划的分级
编号
1
2 3
分级/计划类别 集团关键节点计划
项目主计划 项目专项计划
相关阐述
集团层面能各项目的管控计划，每个项目共有14个关 键节点
其中5个关键节点属集团决策层特别关注的节点，须 集团总经理审批生效
地区公司层面对各项目的管控计划，由集团统一定义 指导性模板(别墅、花园洋房、高层、商业)
发展部 职能负责人
研发部 职能负责人
造价部 职能负责人
工程部 职能负责人
营销部 职能负责人
HR/商运 职能负责人
项目管理体系
项目造价部 职能负责人
项目工程部 职能负责人
A 项目负责人
项目营销部 职能负责人
项目研发部 职能负责人
B 项目负责人
。。。。。
集团总部 项目公司
管理部门(机构) 运营中心
项目公司项目
召开项目周会、月 会，达成共识
是否影响集团关 键节点计划？
Y
工期延误、申 请调整计划
N
召开项目月度运 营会
汇总、初审
初审 初审
项目主项计划调整
注释：1、白色底框表示ERP系统外的工作步骤，深色底框表示在ERP系统中需要操作的步骤； 2、虚线表示ERP系统外的并行流程。
审核
审批 审核
上报项目总办 负责人
分级计划管理体系
项目运营管理项目管控流程
集团计划管理流程
项目专员 项目职能负责人 部门职能负责人
集团关 键节点 计划
项目负责人 计划编制
PMO召集人 （区域公司计划
运营专员） 初审并提交 PMO审核
提交集团审 批
每月检查 并上报
房产公司项目工程质量管理操作手册共29页文档
**公司项目工程质量管理操作手册说明第一条、从集团的总体战略目标出发，本着房地产业务可持续成长的原则，为不断提升项目建设的质量水平，增强企业的市场竞争力和品牌价值，特制定本手册。
第二条、质量管控依据：1．国家、地方法律、法规；2．建筑工程施工合同、监理合同；3．施工图纸、施工计划、施工方案；4. 集团的相关制度与要求。
第三条、本手册适用于本集团投资的所有房地产项目。
目标与方法第四条、工程质量目标：一次性验收通过，工程质量合格（具体根据实际确定）。
第五条、项目公司对建设工程质量控制要求1．事前控制（施工前）主要内容：1)组织设计交底与图纸会审，在施工前与总包单位、监理单位、设计院共同参加图纸会审，针对图纸中存在的问题（如施工不便、设计不合理等）做出讨论并做记录；2)审批施工组织设计中的施工方案，施工进度计划、施工平面布置图、施工质量措施的合理性与先进性；3)审查承包商采用的原材料、半成品、构配件；4)审查施工机械、机具及预应力钢筋张拉机械、锚具；5)审查施工单位的资质、项目部人员配制、个人资格审查、能力考核，施工作业人员的技术水平及施工技术交底等；6)施工现场环境，水文地质资料、现场测量放线控制点。
2．事中控制（施工过程中检验）主要内容：1)施工作业技术交底审核；2)施工工序质量检杏；3)隐蔽工程质量控制；4)工程变更的审查。
3．事后控制（施工完毕验收）主要内容：1)工程施工质量保证资料、质量管理资料的审查；2)工程质量综合评定；3)竣工质量检查。
第六条、质量控制的方法1．审核技术文件、报告和报表；2．签发指令文件；3．现场监督与检查；4．规定质量控制程序，建立质量控制制度；5．运用支付手段；6．通过合同化管理加强质量管理意识；7．提升专业人员素质加强质量控制能力。
组织机构及职责第七条、集团实行两级项目工程质量管理组织架构。
第一级为集团计划技术质监中心；第二级为各项目公司。
第八条、集团计划技术质监中心为各项重大质量管理工作的决策机构，负责编制与批准各项质量管理制度、规章、规程和管控标准；拟定项目质量工作规划；组织和协调质量事故的调查处理等。
XX房地产有限公司项目管理手册【一份非常好的专业参考资料】
XX房地产有限公司项目管理手册【一份非常好的专业参考资料】XX房地产有限公司项目管理手册《项目管理手册》编制说明一、本手册规定了公司工程项目管理工作的工作规范和流程，是公司进行项目管理工作的依据。
二、本手册除了专业术语、日常用语和单独说明外，使用以下术语或简称：（一）公司：是指鄂尔多斯华研房地产开发有限责任有限公司；（二）总公司：是指鄂尔多斯华研经贸集团；（三）部门（或“各部门”）：是指公司下设的人力行政部、商务部、财务部、企业发展部、工程技术部、造价部、营销策划部、客户服务中心等职能管理部门和业务运营部门；（四）项目部：是指公司为实施开发项目工程管理而成立的临时性机构，项目部的负责人是项目经理；（五）项目销售部：是指公司为实施开发项目销售工作而成立的临时性机构，项目销售部的负责人是销售部经理。
三、对本手册的管理要求（一）本手册为公司重要管理文件，经人力行政部及相关部门共同研究和总经理办公会讨论通过，由总经理批准颁布执行。
（二）本手册的编制、印发等事宜由人力行政部负责。
（三）手册持有者应妥善保管本手册，不得涂改、丢失、损坏、随意涂改，也不得将手册提供给公司以外人员。
手册持有者离开本公司时，须将手册交还人力行政部，办理回收登记。
（四）各部门在本手册使用期间如对本手册有修改建议，需以书面形式向人力行政部提交，由人力行政部统一组织修订。
四、公司原有规定与本手册不符的，以本手册为准。
五、本手册自公司正式发布之日起施行（有特别说明的遵照特别说明）。
目录04-01 项目可行性研究工作规程 (3)04-02 土地储备工作规程 (13)04-03 项目前期手续办理管理规定 (16)04-04 项目投资控制管理办法 (18)04-05 项目设计管理工作规程 (26)04-06 设计评审工作规程 (31)04-07 设计变更管理办法 (40)04-08 施工图设计交底与图纸会审工作规程 (50)04-09 开发成本监测及核算管理规程 (54)04-10 工程预决算管理办法 (58)04-11 工程款支付控制规程 (63)04-12 工程进度控制办法 (69)04-13 工程质量管理办法 (72)04-14 工程交接验收管理规定 (83)04-15 工程量测量与工程签证控制规程 (86)04-16 工程计量、计价管理规定 (94)04-17 项目部例会制度 (98)04-18 项目施工管理规程 (100)04-19 工程资料管理规定 (114)04-20 工程决（结）算管理规程 (116)04-21 项目后评价实施办法 (122)04-01 项目可行性研究工作规程第一条目的通过对意向开发项目的全面有效的可行性分析，确定项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，实现房地产开发项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，为公司最终决策提供可靠、科学的依据，提高项目开发监视的综合效益，特制定本规程。
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2008年4月
邢台东董村项目操作手册
目录
❖第一部分：邢台房地产特点分析 ❖第二部分：项目基本情况 ❖第三部分：项目定位 ❖第四部分：项目营销策略 ❖第五部分：项目销售策略 ❖第六部分：项目组织架构 ❖第七部分：项目开发节点及费用支出计划 ❖第八部分：项目利润分析
邢台东董村项目操作手册
邢台东董村项目操作手册
第二，土地宏观政策对小开发商土地获取增加很大难度。 以前土地费前期可以不交或少交，中后期再补交，在宏观政 策影响下，土地费必须一次性交纳或交纳较多比例，这样就 很大程度上限制了小开发企业的土地购买，从而影响了邢台 地区土地交易主体的数量。
第三，土地的二手交易补充市场供给。近几年土地市场 较热，大小开发商纷纷拿地，冷静下来发现以自身的力量难 以进行大规模的开发，为了保证企业现金流，合理利用资源， 部分开发企业将土地推向二级市场。
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1、邢台房地产发展三个阶段
第一阶段: 2002年之前，被动销售的定向阶段
客源特征：以效益好的企业、政府部门、事业单位为主， 以集体补贴“栋”为单位购买
开发特征：定向代建为主，政府对开发公司要求不高， 仅关注产品建筑质量，开发商实力良莠不齐； 开发观念受传统观念束缚严重，主观开发、 追求低利润、无风险、无品牌，对专业机构 无需求。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小 高层逐步被市场认可。专业营销机构逐步被 市场接受，媒体市场充分挖掘，宣传手段不 断翻新。
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第三阶段：06年后，政策大捧下的飞速增长
客户特征：经过多年的市场引导，客户购房热情迅速拉 动，随着城市规划的强制实施，投资购买行 为呈几何级增长，二三次置业成为消费主流
项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不 注重整体规划，没有景观设计欲望，区域的 特征明显（集中在新区，市中心区）
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第二阶段：02-06年，外地资金冲击下走向规范的过渡阶段
客户特征：客户层次广泛，需求多元化，楼盘选择及消 费心理区域理性，散户消费成为市场主流；
开发商特征：新的实力开发商进入市场，资金注入量大 开发理念新，对本地市场造成极大冲击。注 重客户需求，品牌意识强。（相对而言）
第三，土地供给紧缩，新扩张区域土地供给逐渐成为主 体。新开发区域虽然土地供给较多，但受到生活配套设施的 影响，在原主城区置业仍是首选。尤其是城中村改造项目的 暂批，为我们赢得了市场机遇。
邢台东董村项目操作手册
二、商品房市场特点分析
❖1、邢台房地产发展三个阶段 ❖2、商品房供给分析 ❖3、商品房需求分析 ❖4、商品房价格走势 ❖5、商品房销售周期 ❖6、产品结构与特点 ❖7、开发商整体水平 ❖8、市场增长环境分析
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4、未来土地市场预测
第一，土地获取竞争激烈。随着一、二线城市房地产开 发难度的巨增，三、四线城市的房地产开发开始走热，众多 的房地产开发商开始转战三、四线城市，土地获取竞争势必 激烈。
第二，价格大幅增长势不可挡。由于政策限制商品房用 地供给，土地交易市场中商品房用地控制将越来越严格，开 发商取得建设用地的难度增加，供不应求将导致土地价格持 续上涨。加上土地本身价值的不断提升，不管是城区还是郊 县，土地的总体价格仍将继续上涨。
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337557 318431
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土地交易面积
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通过近三年邢台土地交易量走势分析，可以看出邢台市 的土地交易从05年的顶峰迅速回落，06年和07年的土地交易 锐减一半，这种现象与天津的03年、04年和05年的土地交易 情况极为相似，造成这种情况的主要原因是：
开发商特征：外地开发商纷纷涌入，带来大量资金和先 进理念，本地开发商逐渐形成几大品牌市场 竞争激烈，开发形式多元化，注重项目前期 定位。 （相对而言）
项目特色：多元化、综合性发展。旧城改造、城中村 改造建设力度加大，规模开发，环境价值、 规划价值被较大利用。
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上述市场背景下，客户、市场及开发商的较大变化：
土地交易理性回归
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2、土地交易价格
邢台市区2005-2007年土地成交均价
年度
成交价格
2005年 2006年 2007年
18.2万/亩 22.4万/亩 33.6万/亩
从成交价格可以看出，邢台的土地市场长期以来均处在 较低的水平，这与政府的操作水平有着很大的关联。随着土 地价值的突显、城市化进程的加快和政府工作水平的提升， 邢台的土地价格在未来几年会有较大的提升，就像戴相龙市 长2002年来到天津后，03年开始土地市场价格飙升。
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3、土地供给方式
协议出让为主，公开“招拍挂”为辅
目前，邢台市的土地供给中，协议出让的土地占到土地 交易总量的70%，这一现象与“城中村改造”项目有很大的 关联。 城中村改造建设是邢台房地产开发建设的主要方式。随着城 市新区域扩张，公开招拍挂的土地交易模式必然会大力推行， 土地价格的大幅上涨也会必然。
第一部分：邢台房地产特点分析
❖一、土地市场特点分析 ❖二、商品房市场特点分析
邢台东董村项目操作手册
一、土地市场特点分析
❖1、土地交易量 ❖2、土地交易价格 ❖3、土地供给方式 ❖4、未来土地市场预测
邢台东董村项目操作手册
1、土地市场交易量
2005-2007年邢台市土地交易面积
2007 2006 2005
第一，土地供给量在不断减少。2006年前，邢台的土地 市场与城市改造建设密切相关，城中村改造的大力推进，催 生了更多的土地上市，加之城中村改造项目的优惠政策较多， 项目操作比较平稳，利润水平较高，吸引众多开发商囤积土 地，因此土地交易趋热。随着，城市拆迁改造的难度和成本 不断增加，使得部分土地难于上市。同时，由于政策限制商 品房用地供给，土地交易市场中商品房用地控制将越来越严 格，土地供给在逐年减少。
客户需求变化：
2000元/㎡以下：单纯居住需求 住宅升级
2000元/㎡以上：住宅升级基础上 品牌、品质