项目管理手册介绍

《项目管理手册》介绍（借用集群工程管理讲座）

一、编制背景

1、通过芳邻、锦上花趣园的有效积累、总结，对小户精装修项目管理形成标准化管理。

①原创性（来源于实际需要，不是照办照抄）

②坚持由上而下的原则(体系建设必须从高处建立框架，再从小处落实细节)

2、花好园的系统推进和提升（系统性）——对项目建设的系统性认识

①项目实施过程需要程序化、合理化，降低不均衡性，保持现场秩序；

②通过项目管理，将上千个、上万个工程活动导演成为一个有序的高效率的经济

的实施过程。

3、目前国内房地产项目工程管理的发展方向——

（1）、谁控制了工程资源，谁就要承担相应的责任；

（2）、目前，房地产企业牢牢地把控着工程资源，所以工程管理的宏观控制必须由房地产企业自己完成，比如：工程实施控制计划、施工总平面布置等；

（3）、近期房地产工程管理的方向将是房地产企业要做“传统观念中施工总承包的部分工作”。

4、公司产品标准化需要建立标准作业模式。

5、房地产商业化、市场化、专业化以后，传统的规范已经滞后于市场对产品提出的要

求。从客户导向出发要求对产品质量提出更高要求。

二、在项目工程管理中面临的重要问题

1、产品本身的特点——集群工程管理带来

2、“人”的因素——工程管理实际上是面临四个层次的人的问题

①项目部内部的人员管理——相对地容易执行

②公司相关部门的协调沟通——需要公司层面有效地达成共识

③对供应商的管理。在人的管理上，实际上面临如何管理不属于企业的员工，这是目前

很多企业面临的共同课题。当工程细化分包成为趋势，项目管理面临的外包数量日益增加，对其工作能力、工作态度、工作绩效如何关注？——这在管理上最难的。

④对操作工人的管理——建筑产品尚处于大量手工操作阶段，工人水平直接影响产品质

量，统一产品质量标准要求建立统一的操作模式。——制定《作业指导书》，但制定标准仅迈开第一步，执行、纠偏、优化，还有很多后续工作需要进行。

3、解决之道——建立统一的管理制度，把所有供应商纳入统一的标准之下进行管理。

——计划、协调、“时间、空间分离”、狠抓工序管理

（1）细化合同

（2）根据项目工程规律，依靠标准化、规范化管理，达到统一认识、统一标准、统一行动步伐——标准动作重复作，是效率最高、成本最低、威慑力最大的——

共振的力量——军队的步伐；——插入《施工配合要求》

（3）工程项目管理必须依靠自身形成完善的保证体系，并与承建商共同构成一套完整的体系，才能使项目管理得到有力的保障，从而维护自己的产品品质和品牌

形象。其中严格过程管理制度显得尤为重要。根据客户反馈质量缺陷进行工序

分解，设定质量控制关键节点，对应材料设备选用标准、工序验收标准进行严

格管理，从而实现“过程建造精品”的目标。——打造过程精品，需要从材料、

工序上着手

三、编制目的——通过建立规范化、标准化的管理制度，消除各种风险因素影响，保证公司

经营目标的稳步实现；

1、创造良好的施工环境，引领优秀的供应商共同进步

案例：圣象地板

日立电梯

2、在复杂的环境因素下，保证产品的品质达到公司要求标准

案例：航天塑钢窗

厨博士橱柜工程

3、锻造铁军，提高效率、保障威力——段计先、许国栋、朱晋东、徐士博等一批年轻

人的成长

4、

四、编制《项目管理手册》的具体思路

1、大理念、小着手，大技术、小应用。在具体的执行上，理念领先大步，行动上领先

小步。切实避免“理念阐述领先，方法措施滞后”现象。——避免盲目求大求全，好

高骛远；而应切实可行，操作性要强；例如塑钢窗框渗漏的问题，是长期以来存在

的质量通病，经过反复思考，在花好园的门窗结构施工时即提出预控措施，设底坎，留凹槽，很好的解决这一问题。这一成功经验已经进入作业指导书。

导书。

4、客户导向是方向——规范的相对滞后，需要超越规范，高于规范，满足客户实际需

求（落地凸窗挡水坎、空调插座高度、）——避免成为设计规范和施工的翻版；而应站在发展商的角度看待产品，提出自己特色的、实用的标准；

5、发展商的身份不能忘——兼顾安全、经济、美观、耐久

6、适应性——适应客户市场；适应供应商市场；适应公司目前的发展阶段和管理环境；

7、使用的便捷性——厚书－薄书（制度－表格；复杂问题简单化、标准化）——避免

长篇大论，难以记忆和运用；而应简练实用，方便对新人进行培训上岗

8、便于学习和推广——讲“人”话，不说“鸟语”——浅显易懂，不人为设置障碍——避免

晦涩难懂；而应深入浅出，容易推广学习；

9、生长性——专设“总结”一栏；版式上便于升级；——避免一成不变成为定式；而应

留有发展余地，使标准在过程中不断推进完善，可以方便地进行升级改版，具有生长性。

五、需要完善的地方

1、06年度，针对消防验收中容易出现问题的地方，重点进行补充，供下一个项目预

控；

2、06年度，针对工程核验中最为关注的安全问题进行专项补充；

3、06年度，针对水电验收环节的管理制度还比较薄弱的情况，需要重点进行补充完

善；

4、针对目前客户比较关心的环保、节能容易出现问题的地方，以前容易忽视或不受重

视的地方，需要补充；

5、目前主要针对外部的管理制度建设，在今后工作中需要逐步完善同公司各个相关部

门的工作流程制度。

六、运用过程中需要注意的地方

1、制度建设不能忽视人的因素，制度建设必须要有建立的基础核可行性，反对“为制度

而制度”的做法；在以后的制度版本升级时需要特别注意；

2、制度本身并不产生力量，制度的威力需要人的执行和发挥；对人的培训和培养需要

同步进行；

七、《项目管理手册》演示

共分为五个章节。