华润橡树湾产品系列研究
叠拼别墅专题研究
•欧洲 源于英国诺丁汉，在荷兰等土地较为紧 张的欧洲国家，从８０年代末至９０年代初， 叠拼占相当主导的地位，尤其到８０年代后期， 郊区新盖的房子有三分之一以上都是叠拼；在 德国，土地的紧缺状况相对荷兰要好一些。叠 拼的进深一般都控制在１０至１５米以内。
•美洲 风行于美国、澳大利亚，为众多豪门巨 贾所钟爱。品质不断提高，很多叠拼产品都安 了电梯，它以营造有天、有地、有花园的私密 生活空间，实惠于独幢的价格，在市场上独树 一帜地形成热销。
交通组织：入户方位错开， 提升私密性。
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----中海蓝湾
借鉴意义： • 错层设计将各部分功能空间置于几个不同高度的平面，更具私密性 • 客厅层高 • 入户方式在两个不同平面上，独立互不干扰 • 室外堆土形成半地下室，增加地下室的采光面积
• 错层设计对于结构抗震不利,造价也相对较高 • 错层设计增加交通面积，上下楼梯对老人小孩造成不便
下沉式后院 下沉式中庭花园 下沉式中庭花园 地下室 不计入产权面积
不计入产权面积
后院花园
后期可改房间 不计入产权面积
首层后院花园
客厅挑空 后期可改房间
首层前庭花园
户型篇
叠拼户型创新案例研究-----万科渝园 万科渝园E2型(叠中)5室3厅4卫1厨163.00㎡
下沉式后院 下沉式中庭花园
地下室 不计入产权面积
特点
• 克服了联排别墅面宽窄的缺点； • 栋距大，营造出宜居户外景观环境 • 相对联排别墅，价格更有竞争力。 • 附赠空间大，更利于室外空间的设计
• 通过巧妙的入户方式设计，使每户都能享受到 纯别墅式的独立入户。
• 下层住户附赠地下室；上层住户附赠阁楼及屋 顶花园延展其空间利用率。
华润橡树湾产品系列研究
华润橡树湾产品系列研究华润置地橡树湾系列产品研究及平谷项目洋房产品探讨天润置地集团设计部 2010年5月平谷项目规划有花园洋房产品。
依据集团领导指示，设计部对华润橡树湾系列产品进行了专项分析、研究，并针对平谷项目的具体情况对洋房产品进行探索与反思。
目录PART 1 PART 2 PART 3 PART 4华润橡树湾系列产品介绍上海、福州橡树湾“联庭别墅”产品的介绍“联庭别墅”产品的特点以及不足（以福建项目为例）华润橡树湾项目对平谷项目的借鉴PART 1华润橡树湾系列产品介绍品牌理念：学院系列经典品牌线中国学院住宅风格学院系列风格的品牌路线会所—连廊围合组成庭院拓展城市：7座城市北京成都武汉橡树湾系列产品7座城市沈阳厦门上海福州拓展城市：北京橡树湾建筑类别：板楼,楼塔组合容积率：2.25 建筑面积：76万（住宅56、商业20）交通位置：北五环上地站东1公里万在售第3期开发周期：现开盘3期拓展城市：成都橡树湾建筑类别： 6+1多层洋房、高层容积率：4 （洋房1.7）建筑面积：66万洋房车位比1：1.6双层地下车库，一期车位460辆拓展城市：武汉橡树湾建筑类别：小高层,高层容积率：2.74 建筑面积：47.6万绿化率：42%高层示意图总套数：4000（总）1632（一期）套拓展城市：沈阳橡树湾建筑类别：高层、联排别墅、叠庭别院容积率：2.0（一期0.82）建筑面积：约100万绿化率：35%第1期总平面在售第1期叠庭别墅：首层送地下室，二楼以上一梯两户，平层设计，不跃层拓展城市：厦门橡树湾建筑类别：多层、高层容积率： 3.27 建筑面积：31万项目位置示意售楼处示意由3栋33层、1栋32层、1栋30层、4栋18层的高层，以及1栋9层、3栋6层的多层组成拓展城市：上海橡树湾建筑类别：联庭别墅、高层公寓容积率：1.6 建筑面积：23万绿化率：40%第1期总平面别墅采用“联庭”形势，上海项目是“联庭”概念的第一代产品拓展城市：福州橡树湾建筑类别：联庭别墅、高层公寓容积率：1.7 建筑面积：80万绿化率：30%实景相片别墅采用“联庭”形势，福州项目是“联庭”概念继上海项目后升级改进的第二代产品橡树湾项目规划特点总结：1.规划由低容积率的多层或别墅 + 高容积率的高层组成一期开发低容积率的多层或别墅产品，用高层平衡用地容积率的指标，利用一期开发的多层或别墅产品树立整个项目高品质楼品的形象。
同策合肥华润橡树湾营销策略报告
保利熙悦府
该楼盘位于橡树湾附近， 价格较高，但产品定位较 高。
目标客户消费行为分析
购买目的
大部分客户购买目的是为了自住 需求，其次是投资需求。
购房偏好
客户更倾向于购买品牌开发商、地 理位置优越、配套设施完善的楼盘 。
价格敏感度
在价格方面，客户更倾向于选择性 价比高的楼盘。
03
产品定位与特点
产品定位及目标客户群体细分
产品差异化及创新点分析
产品差异化
同策合肥华润橡树湾项目注重打造社区文化和氛围，通过举办各种社区活动和提 供优质的物业服务，营造出独特的社区文化和氛围，与竞争对手形成差异化。
创新点分析
项目在产品设计和服务方面进行了一些创新，例如引入智能家居系统和提供定制 化的物业服务等，这些创新点能够提高项目的竞争力和吸引力。
根据相关数据，该区域的 土地供应充足，但未来供 应量呈下降趋势，对房地 产市场有一定影响。
房地产政策
政府对房地产市场的调控 政策趋于稳定，为房地产 市场提供了良好的发展环 境。
竞品楼盘分析
万科金域华府
该楼盘位于橡树湾附近， 产品定位相似，但价格略 高。
中海国际社区
该楼盘位于橡树湾附近， 价格适中，但产品定位略 有不同。
同策合肥华润橡树湾营 销策略报告
汇报人： 日期:
目 录
• 项目背景与目标 • 市场分析 • 产品定位与特点 • 营销策略与推广渠道 • 销售实施与效果评估 • 总结与建议
01
项目背景与目标
项目背景介绍
华润橡树湾位于合肥市庐阳区，是华润置地旗下的住宅项目。
项目占地约1300亩，总建筑面积约130万平方米，规划有高层住宅、洋房、商业等 。
优惠措施
华润置地产品研究——中央公园
华润置地(宁波)有限公司
限公司
司
限公司
投资商
华润置地（武汉）发展有 华润置地（重庆）有限公 华润（上海）房地产开发有
华润置地(宁波)有限公司
限公司
司
限公司
景观设计
北京易兰规划事务所
北京创翌善策景观设计 有限公司
PLACE（普利斯）景观设计 公司
贝尔高林国际（香港）有限 公司
雅博奥顿国际设计有限 公司
15
典型项目研究
名流会会所——包含室内外游泳会所、室内外网球会所、健身房等；5000 平米世界之星运动会所——包含壁球馆、篮球馆、羽毛球馆、瑜伽跳操房、 儿童才艺室、贝街英语学校、高档餐厅等
澳洲风情街、北美风情街——异域风情商业，包含宠物道等 19 大街购物街——高尔夫主题购物街、香菘有机餐厅、1855 Spa 美容美发
14
典型项目研究
主卫生间
衣帽间
7、社区配套及周边配套
中央公园系列产品由于位居城市内环，周边配套较完善。
上海中央公园： 中小学：英国学校、怀少小学、嘉定二中 幼稚园：马荣双语幼儿园、宝翔幼儿园 综合商场：16700 平米金域购物广场——家乐福购物中心、高档餐饮；3000 方
室内菜场； 银行：浦发银行、交通银行、建设银行等 邮局：南翔邮局 医院：瑞金医院 （待建） 其他：
项目规划
17
3.
交通情况
20
4.
建筑
20
5.
园林景观
22
高通智库是一家房地产研究综合
6.
户型展示
23
服务商，简报产品是在分析师长
期对房地产行业进行系统研究和
7.
样板间
华润、龙湖、保利案名系列
华润案名系列：城市高端产品系九里系：外滩九里、公元九里、昆玉九里位于城市市区，交通便利、有较好的商业教育配套和景观资源，为满足高端置业家庭的居住需求所打造的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。
商业创新产品系万象系：万象府、万象汇、万象天地作为华润置地旗下国际化的商业购物中心，万象系商业倡导国际消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，成为国际品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载体。
万象汇和万象城是华润置地主力发展的两个系列。
城郊品质产品系橡树湾系：北京华润·橡树湾、上海华润·橡树湾、天津华润·橡树湾、成都华润·橡树湾以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为追求品质的家庭，提供城市近郊的舒适居住环境，为住户营造具有人文特质的心灵空间华润置地TOP系列——悦府系代表：青岛华润中心悦府二期、郑州华润悦府、南京华润悦府、华润深圳湾悦府是华润实力与匠心的彰显，是城市人居代表作四大标准：择址观：城芯地脉，臻席资源地标观：万象共生，自成繁华艺术观：精工细作，人居美学尊享观：优质服务，臻享生活高端作品系列府系：紫云府、琨御府、上海华润静安府、昆仑域华润府系是华润在人居住宅打造实践中的巅峰之作，一向被视为华润品质的代表。
公园人居作品系列代表：公园九里、中央公园依托优越自然资源打造城市人居作品更新城市界面的城系作品城系：二十四城、华润城、理想城超大体量顶级城市综合体龙湖原有产品系：龙湖别墅系列——蓝湖系、滟澜系、原著系龙湖洋房系列——香醍系、大城小院系（风格型+标准型）龙湖高层系列——资源型系、规模型系龙湖超高层豪宅系列——天字系列龙湖“山·海·湖”系列——山系、海系、湖系龙湖商业地产系列——天街系、星悦系、MOCO 系进化产品系：龙湖城市中心豪宅最高序级——天字TOP系作品唯不可复制的都会中心，方为天字系豪宅。
作为龙湖TOP级产品，龙湖天字系仅择址不可复制的都会中心，因为在龙湖看来，只有占据城市稀缺资源的产品才能匹配“天字系”的身份。
华润橡树湾产品介绍 (NXPowerLite)
紧贴五角场城市副中心
在上海四个城市副中心中，五角场为继徐家汇后，将最先成熟的一 个。新江湾城距其约1公里。
五角场目前已有万达商业广场、百联又一城、东方商厦、大西洋百 货等商场，商业规模、人气已接近徐家汇，办公氛围也正日渐浓郁。
上海名校最集中的区域
游艇码头
物业 配套 自然环境
便捷交通 教育资源 成熟配套
品牌价值 服务价值
产品价值 地段价值
橡树湾
中国著名人文气质开发商
中国首席学府豪宅品牌
规划设计
自然而然的规划理念
建筑语言
新英伦建筑风格
物业形态 户型空间 材质材料
生态技术
联庭别墅 250㎡大平层 180㎡高层豪宅
正南正北
江景书房 ART DECE石材立面
DURAVIT卫浴 西门子
GE厨房电器 自平衡通风系统
全屋地暖 LOW-E玻璃 管道直饮水、软水
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1、有时候读书是一种巧妙地避开思考 的方法 。20.8. 2120.8. 21Friday, August 21, 2020
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2、阅读一切好书如同和过去最杰出的 人谈话 。22:4 1:4622: 41:4622 :418/2 1/2020 10:41:46 PM
华润橡树湾项目说明
‖刘一歌广告‖2010年06月12日
一、区域状况
新江湾城，上海市区最后一块豪宅绿洲
新江湾城位于上海市区东北部，东起闸殷路，南至政理路、西达逸仙路、北 抵军工路，总面积9.45平方公里。 新江湾城属中外环间，距中环约1公里，为上海市区最大的可成片开发熟地。
上海市区独一无二的生态环境
南向总面宽约14米，有序设计入户庭园、阳光餐厅、宽景客厅交互性的空间， 把将天赋种种美景一一收藏在室内。14米总面宽更赋予了设计更多自由，使 三房与客厅通通，不错过每一缕纯净阳光。
华润商业产品系列介绍
华润臵地
品质给城市更多改变
华润商业体系---主要合作品牌之三
国际国内主力店：根据不同项目特点和需求，进驻不同的产品系列
冰纷万象滑冰场--东南亚最好的奥林匹克标准真冰滑冰场
嘉禾影城—顶级标准影城
顺电—国内知名电器连锁品牌
NOVO--中国新概念商场
非非想时尚发型〃咖啡——日本高档发型沙龙
SPORT 100—知名大型运动概念店
区域中小型商业体
区域中小型商业体发展状态
发展现状
− 区域中小型商业体“欢乐颂”是华润零售集团旗下未来重点扩张的新业态，深圳金福瑞项 目（南山店）是第一个该系列产品，以租赁方式，未来更多的项目将自购物业；
主要业态
− 区域性中小型购物中心以大卖场和普通百货店为主体，加入大众化服装鞋帽店和专业生活 用品店，比较适合城市区、地市级甚至县级城市普通消费者需求；
发展空间
华润臵地
品质给城市更多改变
城市商业综合体
“万象城”全国复制战略
2004年 2010年 2010年后
深圳︱万象城
杭州︱万象城
郑州︱万象城 大连︱万象城 沈阳︱万象城 成都︱万象城 南宁︱万象城 ……
− 深圳“万象城”是华润（集团）开发的第一个大型购物及休闲娱乐中心,华润集团致力于在全国范围内复制发展 以“万象城”大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体”商业地产项目，为更多的城市带来全新的 时尚理念和消费体验。
A住宅
B酒店
C购物中心
D办公
华润臵地
品质给城市更多改变
城市商业综合体
杭州︱万象城
− 杭州万象城项目占地面积约150亩，总面积80多万平 方米，建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒 店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型都市综合体， 总投资预计超过50亿元港币； − 万象城购物中心的面积达到24万平方米，招租率基本 达到100%，是杭州第一个真正意义的SHOPPING MALL，2010年即将开业； − 全球最大奢侈品集团LVMH旗下著名品牌LV，在杭州 万象城开设1880平方米的专卖店，将成为该品牌全球 最大的旗舰店之一；PRADA和miumiu将分别在万象 城开出1000平方米和300平方米的专卖店；DIOR将开 出500平方米的旗舰店；卡地亚也将在万象城开出500 平方米的旗舰店；FENDI、ZEGNA、FERREGAMO这 些国际鼎级品牌也已经进驻。
华润置地别墅研究
华润置地 橡树湾联庭别墅 比联排更有趣的别墅产品创新申报材料华润置地（上海）有限公司目录一、项目背景 二、产品设计的创新模式 三、产品销售的创新模式新江湾城 上海最后一块原生态湿地开发目标:本案1.符合城市空间的整体发 展的要求，成为中心城空 间的有机组成部分； 2.具有自身特色，并在总 体上达到21世纪上海花园 城区和生态居住区的目 标。
项目规划设计建立在已批 准的新江湾城开发建设的 土地使用准则和空间形态 准则，贯彻了结构规划中 确定的有关花园式生态住 区的规划理念。
二、产品设计的创新模式 总体规划1.6容积率 这种容积率对应的产品一般是以小高层为主的住宅类型。
相邻的合生创展 开发的新江湾1号作品就是全部按照小高层产品来开发的。
为了差异化与临街项目的产品类型，同时根据用地特点，本项目单独划出 一片做出153套多层低密度联庭别墅，用以提升整个项目产品的高度。
售楼处联庭别墅区项目总平面图二、产品设计的创新模式 临时售楼处出发点 建设时间短 + 新奇的创意感 + 快速积累客户 （目前已累积客户群3000组）临售平面图二、产品设计的创新模式 集装箱空间展示 三个集装箱依次相联，形成了一个空间构成独特的展 示空间，人们游走其间，了解项目的诸多特色。
集装 箱鲜明的外表特征，吸引了众多参观者。
建造成本周期 50万 + 3周临时售楼处 露天休憩区集装箱上 品牌logo临时售楼处 内部展示空间临时售楼处 日式庭院临时售楼处 日式庭院二、产品设计的创新模式 正式售楼处参观通道有异于一般的售楼处，她由一条曲折的公园式道路引入，突出生态环境和 景观环境的营造。
临时售 楼处 参观通道 售楼处园林式参观通道二、产品设计的创新模式中西合璧建筑秉承传统英国乡村建筑风格，汲取英伦贵族内敛的奢华气质与优美元 素，以红色砖料的建筑立面，斜坡式屋顶，呼应新江湾城朴素的自然，以 内在陶冶外在，展示建筑空间的魅力。
营造清新的英伦风情错落有致的坡顶、红砖、石材基座、线脚给人亲和力的印象，这些通常出现 在学院、传统街区的建筑语汇带给人们对品质生活的想象。
长沙橡树湾介绍(2012)
2、尽享一线靳江河风光带，视野开阔，远眺千年岳麓山、遥望
母亲河湘江。
橡树湾
三、环境价值——人文环境价值
3、片区规划国家级含浦科教产业园区,千年岳麓书院以及大学城造
就岳麓区人文积淀。岳麓书院历史源远流长、为湖湘文化的基石，大学城汇
聚现代文化精粹，两者相互映衬，形成岳麓区独有的人文氛围和积淀。
医药、纺织、化工、水泥、微电子、燃气、
压缩机、金融等。
三、品牌价值——项目品牌
2、橡树湾品牌：华润旗下最成熟的产品线之一，拥有独特的人
文气质。
6年16湾，始于北京，以其积淀深厚 的百年学府气质和红墙浓荫的经典学院 风格建筑，在京城楼市内
上海、福州、厦门、成都、武汉、苏州、 南通、唐山、盐城、南昌、扬州、合肥， 华润置地在全国15个城市复制了15座橡
•
过江大桥3座：猴子石大桥、 湘府路大桥（在建）、黑石铺 大桥。 东西通行线5条：南二环、洋 湖大道（在建）、绕城高速、 莲坪大道（在建），及联丰路。 南北通行线5条：潇湘南大道、 象嘴路 坪塘大道（在建）、含浦大道、 学士路、象嘴路。 公交：908、912两条公交路 线。 麓南含浦片区现阶段公共交通 不便,但在建交通配套较多， 1-2年区域内，及与河西老城 联丰路 区及河东的交通条件将有较大 绕城高速 改善。
三、产品价值——景观价值
1、高品质：60万㎡、高绿化率、低建筑密度、景观资源社区。
整体规划：
沿靳江约1000米江岸线，外部最大限度私享宽阔的滨水及湿地公园景观
面；内部打造大尺度法式园林景观主轴。仅两排建筑，全一线景观。
橡树湾一期经济指标
占地面积：4.54万㎡
一期
总建筑面积：14万㎡ 建筑密度：13.72% 容积率：3.04 绿化率：44% 户数：1172 建筑风格：ArtDeco风格
各品牌开发商产品线总结
百万平米城中城系列
华润置地丌断扩展生活品质，开创了卙有一线资源的极致作品、具有优越景观环境的生态作品，以 及实现综合价值体验的大盘住区，这些居住精品有效的推动了城市魅力的再塑，幵为华润置地赢得 了非凡的赞誉，更重要的是，优越的品质正在改变人们的生活。 北京 翡翠城 近郊低密度代表作品，既享受良好自然生态环境， 又坐拥便捷交通，约两万人的建制规模和低层、 低密度、高绿化的规划创造了一个具备完整功能 的新卫星城镇。 成都 翡翠城 成都翡翠城既拥成都市内罕有的185亩生态湖泊， 又得东湖、沙河、府河合为环抱，是成都市仅有 的生态型湖畔居住社区。 合肥 澜溪镇 地处丽质天成的大蜀山脚下，环湖拥翠，在规 划、建筑和景观设计中充分保留原有的景观资 源，将新的发展融合到建筑不空间序列中，营 造城市生活别境。
绿城产品系列情况
香颂 多层 别墅系列 老街坊系列 新里系列海珀系列 世纪城系列 江桥基地、南翔基地等 万豪、洲际等酒店 绿地的商品 住宅体系中， 四个系列已 趋于成熟， 基本做到了 标准化连锁 开发
住宅
高层 大型住区
绿 地
商业
保障房 酒店
目前拥有已 建成星级酒 “创”系列、科创、同创、和 写字楼 店12家，资 创等 产规模超过 商业中心 新都会、家世界 100亿。计划 到2014年拥 综合体 绿地中心（多个城市超高层） 有自主品牌 酒店100家
厦门 橡树湾 地处集美文教学区，紧邻厦门国际学校和英 才学校，近享园単苑中西园林百态，以北美 校园风格的人文建筑，趣味生动的景观空间 布局，构筑厦门首选学府文化住区。
华润 橡树湾英伦系列
英伦系列作品以其成熟优雅的居住环境，创造了华润置地推广异域的成功口碑。这些建筑延承了新 英格兰艺术和人文传统，把英伦古典的丰美表现纯粹而极致。英伦系列作品现已经成功步入多个城 市，幵将为更多城市带来优越体验。 上海 橡树湾 珍视复旦、同济等百年名校，浸染浓厚文化氛围， 构筑自然意象的人文生活。
橡树湾样板间官方解析
橡树湾样板间官方解析-卫生间89平米户型卫生间【镜柜】——全景梳妆镜柜纤薄柜体，取物更轻松梳妆镜柜位于人体适宜的使用高度，空间宽敞，可以满足洗面奶、皮肤护理用品和常用药品的收纳，厚度却只有8~10cm，便于物品的取放，同时避免了在有限空间内的压迫感。
独特的可开合三面镜体，辅以镜前照明灯，清晰呈现出多角度视觉映像，方便打理妆容。
镜柜下方设置无柜门开放式储物空间，可存放常用洗浴清洁用品，随时随地伸手可及。
开敞式柜体造型，更利于将经常被水浸渍的器具自然晾干，保持洁净状态。
【淋浴房】——浴室的人性化设计洗褪疲惫，享受舒怡的沐浴时刻浴室空间不小于90x90cm，地面采用外低内高的形式铺设防滑地砖，并在低处设置导水槽，可将水流分散至四周，免去积水的困扰。
浴室墙右手边安装置物架，并控制在适于使用的高度，方便取放洗浴用品；浴巾架、双层金属搁架或浴柜足以解决所有用品的存放。
【悦读空间】——独创开放式书刊纸巾收纳格随时与悦读为伴经调查，有85%的用户在如厕时有阅读或接打电话的习惯。
华润置地在马桶上方设置了阅读灯，并且在马桶侧面结合排气道、排水管道的包封设计了放置书报、厕纸和纸篓的内嵌式收纳空间。
上部的柜体用于存放备用纸巾、毛巾等个人护理用品。
这些触手可及的日用品，解决了如厕找不到厕纸等日常尴尬。
华润置地的开放式多层收纳格达到了五星级酒店的设计标准，整个柜体也是增值服务精装修设计独家首创，得到客户的广泛认可。
【插座】——多项预留插座每个电器都有自己的开关电源裸露在外的临时插座线会影响视觉的美观，同时造成使用上的不便，所以在设计线路时，每种电器的使用位置都经过仔细考量，并在合适位置设置多组插座，方便后期的使用。
1、如厕区附近预留电源插座，可支持未来家庭配置的升级——安装智能座便器时的电源所需。
2、台盆梳妆镜侧方，1200~1300mm高度上，设置电吹风与剃须刀插座，以达到最舒适的使用感受。
3、洗衣功能区内，设置带开关的洗衣机插座面板，免除了电源线插拔的繁琐。
华润2008年北京豪宅楼盘调研报告
物业及其他细节
物业管理人员着装整齐，随处可见
保安、清洁人员 保安人员彬彬有礼，工作认真，随 时关注社区周围动向，及时阻止拍
照等行为 保洁人员使用的抹布干净，登高清 洁墙壁、墙顶的现象随处可见
19
项目卖点
准现房：星河湾在开盘之前已耗费巨资，以打造现楼美景全成品的开发模式运 作4年。2005年6月，北京星河湾第一期畅园20多万平方米的产品首次公开亮 相，社区立体化园林、高品质室内装修，重点小学、双语幼儿园、超五星级会 所—四季会、酒店式公寓等同期建成，实现了现楼美景开盘。以其罕见的高品
荣获奖项展示柜
垃圾筒上烟灰缸
13
户型设计
A3户型602平米
B4户型280平米
C2b户型245平米
北京星河湾三期配合全部落地窗设计，户型视野比前期更显开阔。该期全部户
型都为中西厨设计（中厨为封闭式的，西厨为开放式的），在门的设计上也有 大突破，门的高度达到2.4米，比前期户型的门高出整整20厘米，表现出一种 高门大户的贵气感觉
星河湾实验小学
17
物业及其他细节
引进了五星级酒店独有的“金钥 匙” 服务体系，从售楼开始业主就 可享受到五星级酒店服务及一站式 个性化服务，包括机场车站接送 行 李服务 订车服务等16项常规服务和 18项特约服务 作为精细地产和品质地产的星河湾 在细节上的打造的确值得行业学习 的。其清洁工人的打扫工作细致到 这样一种境界，将鹅卵石搬开对枯 叶进行打扫后再将其复归原位 星河湾售楼中心门前大道的下水道 井盖上面附着了一层跟柏油马路一 样质地的材料
23
整体规划
国际商务花园，建面27万平米
国际商贸博览中心，建面28万平米
国际高尚居住区一期
华润置地高层外立面风格研究50p
阳台栏杆分为两种主 要采用暖灰色仿石 漆， 一部分采用铁艺栏杆
基座
1-2层为基座部分， 局部3层，墙体、勒 角、线脚均采用采 用亚光面卡拉麦里 金花岗岩，强调建 筑的厚重感
折衷主义立面风格设计法则 材料和细部做法
风格复制
英伦立面风格设计法则 立面划分与细部控制
采用平顶与坡顶相结合。 入口通过山花、柱式等元素的设计强化入口的标识采用孟莎顶，角度成60度；立面
中间运用山墙处理手法，通过采用法式廊柱、雕花、 线脚等手法突出立面中轴线。
风格复制
法式风格
屋顶
坡屋面采用深灰 色金属瓦，稳重 大方。
檐口及顶部两层 墙身、线脚均采 用亚光面卡拉麦 里金花岗岩。
涂料
GRC
GRC
GRC
GRC
—— 面砖 面砖
—— 涂料 涂料
墙身 同上 同上 涂料/铝板 同上 同上
涂料 面砖 真石漆 真石漆 面砖 面砖 涂料
建 筑 部 位
中 段
阳台 栏杆
同上
同上
玻璃 铸铁
铸铁 铸铁
玻璃 铸铁
玻璃 铸铁
玻璃 铸铁
玻璃 铸铁
玻璃 铸铁
玻璃 铸铁
玻璃 铸铁
线脚 同上 同上 涂料/铝板 同上 同上
Art Deco 立面风格设计法则 材料和细部做法
法式立面风格设计法则 立面划分与细部控制
风格复制
立面划分
竖向划分：结合平面形式，立面在竖向上分为三段， 中轴对称，通过大的块、面关系使建筑充满立体感 和空间感。
水平划分：利用线脚界定轮廓，将立面划分为基座、 中段和顶部三部分，约为1：8：2的关系。并通过 细部刻画，使建筑富有变化的同时又构成一个和谐 的整体。
华润置地橡树湾系列产品研究
华润置地 橡树湾系列产品研究 及平谷项目洋房产品探讨平谷项目规划有花园洋房产品。
依据集团领导指示，设计部对 华润橡树湾系列产品进行了专项分析、研究，并针对平谷项目的具 体情况对洋房产品进行探索与反思。
目录PART 1 华润 橡树湾系列产品 介绍 PART 2 上海、福州橡树湾“联庭别墅”产品的介绍 PART 3 “联庭别墅”产品的特点以及不足 （以福建项目为例） PART 4 华润 橡树湾项目对平谷项目的借鉴PART 1 华润 橡树湾系列产品 介绍品牌理念：学院系列经典品牌线中国学院住宅风格 学院系列风格的品牌路线 会所—连廊围合组成庭院拓展城市：7座城市橡树湾系列产品7座城市北京 成都 武汉 沈阳 厦门 上海 福州拓展城市：北京橡树湾建筑类别：板楼,楼塔组合 容积率：2.25 建筑面积 ：76万 （住宅56、商业20） 交通位置：北五环上地站东1公里万在售第3期开发周期：现开盘3期拓展城市：成都橡树湾建筑类别： 6+1多层洋房、高层 容积率：4 （洋房1.7） 建筑面积 ：66万 洋房车位比1：1.6双层地下车库，一期车位460辆拓展城市：武汉橡树湾建筑类别：小高层,高层容积率： 2.74建筑面积 ：47.6万 绿化率：42%总套数：4000（总）1632（一期）套高层示意图拓展城市：沈阳橡树湾建筑类别：高层、联排别墅、叠庭别院 容积率： 2.0（一期0.82） 建筑面积 ：约100万 绿化率：35%在售第1期叠庭别墅：首层送地下室，二楼以上一梯两户，平层设计，不跃层第1期总平面建筑类别：多层、高层容积率：3.27建筑面积：31万由3栋33层、1栋32层、1栋30层、4栋18层的高层，以及1栋9层、3栋6层的多层组成售楼处示意项目位置示意建筑类别：联庭别墅、高层公寓容积率：1.6建筑面积：23万绿化率：40%别墅采用“联庭”形势，上海项目是“联庭”概念的第一代产品第1期总平面容积率：1.7绿化率：30%别墅采用“联庭”形势，福州项目是“联庭”概念继上海项目后升级改进的第二代产品实景相片建筑类别：联庭别墅、高层公寓建筑面积：80万1.规划由低容积率的多层或别墅+ 高容积率的高层组成一期开发低容积率的多层或别墅产品，用高层平衡用地容积率的指标，利用一期开发的多层或别墅产品树立整个项目高品质楼品的形象。
华润商业产品系列介绍
常州运河商业中心
2010年及以后陆续在二三线城市储备“住宅+商业中心”用地，大力发展区域商业地产
区域商业中心项目 及发展规划
华润置地
品质给城市更多改变
北京橡树湾Living Mall
区域性商业中心
位于北京市海淀区上地清河板块，living mall占地4.6万平米，总建筑面积约18万平米，其中商业建筑面积约12万平米，打造Living Mall for more living的全新消费理念 ，是区域内最完善、最大的多主题家庭娱乐生活城； 集时尚购物、生活配套、餐饮、娱乐、文化、运动为一体的多功能、多主题，引领区域崭新生活方式的大规模、综合性、现代化、高品质的城市地标性商业旗舰。
中艺是以经营中国工艺品为主的知名品牌店，主营中国工艺精品、珠宝首饰和中高档华服 。
华润自有超市及相关零售品牌
“LEONARDO DI GASUN”品牌于1902年在意大利创建，主要产品包括皮鞋、服装、皮具等系列。在二十世纪八十年代由华润引进中国市场。
华润堂是专门为顾客提供健康产品和健康服务的零售连锁专门店，以中华的调理滋补理论为宗，结合现代营养标准，为顾客提供燕窝、虫草等参茸补品，健康食品，维他命和矿物质等补充剂，还提供部分中西成药和个人护理品。
华润置地
辐射人口
6
城市选择
1
区位选择
2
建筑规模
3
地块形状
5
区域中小型商业体选址条件（欢乐颂系列）
具体位置及交通
4
发展空间
7
产品系列之三—区域中小型商业体
二三线城市为主，少量一线、四线城市
二三线城市次商圈、一线城市大型社区型商业、商业配套薄弱的人口密集区、未来重点发展区域
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华润置地 橡树湾系列产品研究 及平谷项目洋房产品探讨
天润置地集团设计部 2010年5月
平谷项目规划有花园洋房产品。
依据集团领导指示，设计部对 华润橡树湾系列产品进行了专项分析、研究，并针对平谷项目的具 体情况对洋房产品进行探索与反思。
目 录
PART 1 PART 2 PART 3 PART 4
华润 橡树湾系列产品 介绍 上海、福州橡树湾“联庭别墅”产品的介绍 “联庭别墅”产品的特点以及不足 （以福建项目为例） 华润 橡树湾项目对平谷项目的借鉴
PART 1
华润 橡树湾系列产品 介绍
品牌理念：学院系列经典品牌线
中国学院住宅风格 学院系列风格的品牌路线 会所—连廊围合组成庭院
拓展城市：7座城市
北京 成都 武汉
橡树湾系列产品
7座城市
沈阳 厦门 上海 福州
拓展城市：北京橡树湾
建筑类别：板楼,楼塔组合 容积率：2.25 建筑面积 ：76万 （住宅56、商业20） 交通位置：北五环上地站东1公里万
在售第3期
开发周期：现开盘3期
拓展城市：成都橡树湾
建筑类别： 6+1多层洋房、高层 容积率：4 （洋房1.7） 建筑面积 ：66万 洋房车位比1：1.6
双层地下车库，一期车位460辆
拓展城市：武汉橡树湾
建筑类别：小高层,高层 容积率： 2.74 建筑面积 ：47.6万 绿化率：42%
高层示意图
总套数：4000（总）1632（一期）套
拓展城市：沈阳橡树湾
建筑类别：高层、联排别墅、叠庭别院 容积率： 2.0（一期0.82） 建筑面积 ：约100万 绿化率：35%
第1期总平面
在售第1期
叠庭别墅：首层送地下室，二楼以上一梯两户，平层设计，不跃层
建筑类别：多层、高层
容积率：3.27
建筑面积：31万
由3栋33层、1栋32层、1栋30层、4栋18层的高层，以及1栋9层、3栋6层的多层组成
售楼处示意
项目位置示意
建筑类别：联庭别墅、高层公寓容积率：1.6
建筑面积：23万
绿化率：40%
别墅采用“联庭”形势，上海项目是“联庭”概念的第一代产品第
1期总平面
容积率：1.7
绿化率：30%
别墅采用“联庭”形势，福州项目是“联庭”概念继上海项目后升级改进的第二代产品
实景相片
建筑类别：联庭别墅、高层公寓
建筑面积：80万
1.规划由低容积率的多层或别墅+ 高容积率的高层组成
一期开发低容积率的多层或别墅产品，用高层平衡用地容积率的指标，利用一期开发的多层或别墅产品树立整个项目高品质楼品的形象。
2.中国学院住宅风格
采用学院系列风格
会所由连廊围合庭院，更加体现学院风格
上海会所立面上海住宅立面
3. 拥有良好的教育配套
A.项目在名校附近
B.引进当地有名的中小学、
幼儿园作为配套
上海橡树湾附近学校
PART 2 上海、福州橡树湾“联庭别墅”产品的介绍
橡树湾项目产品创新：
上海橡树湾
福州橡树湾“
联庭”别墅
上海橡树湾、福州橡树湾的别墅产品采用了“联庭”别墅的概念
上海橡树湾为第一代产品，福州橡树湾在上海项目的基础上进行了升级
“
联庭＂别墅特点：产品创新
5层3户（一层+地下室、二层+三层、四层+五层）
特点一：每户独立入户特点二：每户4个独立庭院特点三：15.4米面宽
三个主要特点：
上海橡树湾（第一代）
中央式集中停车
联庭别墅：产品升级
部分设置电梯
卧室较小
后勤区不完善福州橡树湾（第二代）分户式就近停车
全部电梯入户
卧室较小
后勤区不完善
每户赠送地下室
首层赠送地下室
联庭别墅：产品升级（二跃三为例）
1.分户停车
2.电梯入户
3.每户赠送地下室
车库入户
（升级）
上海橡树湾福州橡树湾
项目概况：福州特色创新符合福州生活的特色创新
提高地平：福州气候潮湿，为了避免这类问题，橡树湾联庭别墅将地坪提高5.8米，这样可以使地下室处于相对干燥的环境中 直接入户：华润在橡树湾的别
墅中加装了电梯，方便住户可以
从地下车库直接入户
整体南偏东15度：福州冬短夏
长，橡树湾地处乌龙江边，为了
照顾风向、日照及观景需求，橡
树湾联庭别墅整体南偏东15度
3花园首层
3
南向开间
16.25进深15.4开间1+地下室层数3室2厅2卫房型160m 2建面
PART 3 “联庭别墅”产品的特点以及不足
（以福建项目为例）
特点
庭院：一宅四庭院
入口：独立入户
大面宽：15.4米面宽
地下停车场：5.8米双层地下空间 电梯入户：地下室直接入户
不足
没有明确的后勤空间
卧室较小没有豪华感
（主卧的卧室区约16平米、次卧15平米）
大开间带来的进深较小，对节能有了更高的要求
交通面积过大造成每户公摊的增加（三跃四户型230平米，交通面积公摊约40平米）
1.庭院：一宅四庭院
A户型庭院
B户型庭院
C户型庭院
2.入口：独立入户
北侧入口
南侧入口
A户型进深约：16米42005900
B户型进深约：13米
42005900
32251775 5300
C户型进深约：13米
3225
5300
5900
4200
4.地下停车场：人车分流
全面引入人车分流体系，所
有住户全部都能从地下车库直
接入户，这样不仅大大提高了
项目的安全性和舒适性
地下室层高约5.8米，空间可
以改成2层使用
所有户型都带有地下室，并
有采光井
5.电梯入户：
所有户型均能从地下车库
乘电梯入户或由1层电梯厅入
户
每一户均设置独立楼梯，
从楼梯开始到入户空间都是
专属自我的领域
PART 4 华润橡树湾项目对平谷项目的借鉴
PART 1橡树湾设计借鉴
PART 2橡树湾“联庭”别墅产品设计的不足
PART 3结合平谷项目橡树湾“联庭”别墅产品设计的探讨
PART 1橡树湾设计借鉴
1。
花园洋房叠拼化，每户均有独立的入户花园，户户有大面积花园/露台与地下室，大大增加了别墅感。
（二层跃三层户型花园、露台面积约50平米）
2。
二跃三、四跃五的设计解放了南向空间，增加了南向空间的个数与面宽，提高了居住舒适性与空间品质。
起居室、卧室全部朝南，只有部分后勤功能布置在北向，彰显居者尊贵身份。
1.1\2橡树湾设计借鉴：独立入口、大面宽
1.3橡树湾设计借鉴：人车分流
3。
人车分流体系，所有住户全部都能从地下车库直接入户，这样不仅大大提高了项目的安全性和舒适性，但相对于集中布置地下停车费用会
有所增加。
入户
入户
入户
A户型地下室B户型地下室C户型地下室
4。
利用精致的园林烘托有品质大盘的氛围，通过有层次的绿化设计弱化楼与楼之间的距离感
洋房之间洋房与高层公寓
洋房之间
规划模型
（规划的楼间距离较近）
洋房之间洋房山墙
5。
并不刻意追求底层产品与高层产品的立面手法统一，在风格一致的基础上适当的对比、映衬，同样取得了很好的立面效果。
“联庭”别墅与高层公寓对比
高层公寓立面
“联庭”别墅立面
6。
抬高首层地平，提高洋房部分观河的视野，减小地下车库的土方开挖量，但平谷项目处于亏方状况，建议地下室采用部分开挖部分垫高覆土的方法，降低开挖成本的同时提高洋房视野。
1.6橡树湾设计借鉴：视野、停车
常规做法，地下室在实际地平之下，首层视线被河坝挡住通过覆土抬高洋房地基，使首层抬高，机
动车直接从实际地平进入地库
首层的视野同时抬高。