个案分析——唐山华润橡树湾
华润橡树湾三期工程巡视及验收工作方案
对华润橡树湾三期工程质量形成过程进行有效控制，确保其始终按照规定的程序在受控状态下运行，从而保证工程质量符合公司高品质质量标准要求，特制定此工作方案。
本工作方案适用于华润橡树湾三期工程巡视及工序隐蔽、分部分项验收工作，竣工验收工作。
1.施工单位各级管理人员应该每天巡视施工现场，紧密跟踪每一道工序及工艺的施工情况并做好记录，随时复核一线施工人员的施工工艺是否符合图纸及施工规范的要求，对发现的质量问题及质量隐患要及时有效的采取措施予以改正。
对钢筋绑扎、模板拉结，模板垂直度、混泥土浇捣等工艺过程要全过程跟踪落实到位。
2.在施工过程，监理工程师应跟踪监控承包商的工序作业过程，一般工序采用巡视、平行检验方式，重要部位、关键工序(基础、结构、防水、精装等)采取见证、旁站方式，发现承包商的错误做法、不当操作或缺陷，及时通过发出监理通知单或监理工作联系单的形式责令承包商纠正。
3、项目部各专业工程师应每天巡视工地现场的施工情况，对发现的质量隐患及质量问题及时督促监理单位及施工单位落实整改；并应每周组织一次现场质量巡查，项目部、监理单位全体人员参加，对巡查中出现的技术问题和质量问题进行指导、协调、处理，并认真记录在《每周质量巡查记录表》中发给各相关承包商，要求限期整改完成。
当出现严重不合格时，应要求施工单位编制专项整改方案报监理单位、项目部审核，经审核同意后再进行现场整改。
4.1.1 验收前提条件：4.1.1.1 承建单位已经按设计要求和合同约定完成需验收的隐蔽及分项工程。
4.1.1.2 隐蔽及分项工程质量验评资料完备：A. 质量保证资料齐全、真实，并与工程进展同步；B. 有关原材料、半成品试验和评定合格；C. 分项工程已经过质量自检并验收合格；D. 分项工程自评资料齐全、评定结果符合要求。
4.1.2 隐蔽及分项验收的规定4.1.2.1、监理工程师负责进行隐蔽验收，各专业检查确认后方可同意隐蔽；安装各专业预留预埋必须进行全面检查；甲方项目工程部专业工程师应参与。
华润置地·橡树湾08年度推广策略报告114P
保利上林湾
较低的档次，很低 高层、小高层公寓 的价格
品牌已初步获得市场认同 较高的性价比
3、本案即将面临的竞争烈度评估
（1）白热化：从寡头竞争到多头竞争（多个强势品牌地产的进驻） （2）绞杀战：橡树湾的产品结构将迎来不同项目的强力阻击
（大盘长线运营，很难做到产品线设计的全面区隔）
⑩ 联排客户的价值排序：品牌→价格→户型→物业管理→楼宇位置→绿化景观
橡树湾目标客户定位及特征描述
1. 中端产品线—小高层、高层（90—115平米）
•主力人群：青年白领及其它较高收入的中间阶层
•年龄在25-35岁之间，独立或结婚，离开父母生活。处于事业起步阶段，但小有成绩。工作繁忙压 力大，希望在事业和经济上达到更高的水平。多数有车（中档以下），部分有房（但居住品质不 高）。家庭年收入在10-15万左右。在购房时，父母在经济上可以给予一定的资助。
图中我们看到当前沈阳地 产市场格局呈现出置业热 点从市中心向城市周边新 兴板块扩散的趋势，其中 南、北、西三个方向显现 出城市住宅供应热点。
二．生态资源优势板块分布与市场定位
丁香湖
沈北
二环北部板块
棋盘山板块
于洪新城
长白板块
浑南板块
生态资源优势板块之——棋盘山
棋盘山板块拥有棋盘山、辉山、石人山和秀 湖（棋盘山水库）“三山一水” 资源，生态 景观等级称冠沈阳，具备本市的唯一性与不 可再生性。而对城市极品资源的绝对占有托 起了沈阳第一富人区（第二居所倾向）。
2、主力竞争对手竞争类比
竞争对手
竞争维度
产品竞争区间
对手竞争优势
万科魅力之城 万科待开发项目
同价格水准，同产 高层、小高层公寓
同策合肥华润橡树湾营销策略报告
保利熙悦府
该楼盘位于橡树湾附近， 价格较高，但产品定位较 高。
目标客户消费行为分析
购买目的
大部分客户购买目的是为了自住 需求，其次是投资需求。
购房偏好
客户更倾向于购买品牌开发商、地 理位置优越、配套设施完善的楼盘 。
价格敏感度
在价格方面，客户更倾向于选择性 价比高的楼盘。
03
产品定位与特点
产品定位及目标客户群体细分
产品差异化及创新点分析
产品差异化
同策合肥华润橡树湾项目注重打造社区文化和氛围，通过举办各种社区活动和提 供优质的物业服务，营造出独特的社区文化和氛围，与竞争对手形成差异化。
创新点分析
项目在产品设计和服务方面进行了一些创新，例如引入智能家居系统和提供定制 化的物业服务等，这些创新点能够提高项目的竞争力和吸引力。
根据相关数据，该区域的 土地供应充足，但未来供 应量呈下降趋势，对房地 产市场有一定影响。
房地产政策
政府对房地产市场的调控 政策趋于稳定，为房地产 市场提供了良好的发展环 境。
竞品楼盘分析
万科金域华府
该楼盘位于橡树湾附近， 产品定位相似，但价格略 高。
中海国际社区
该楼盘位于橡树湾附近， 价格适中，但产品定位略 有不同。
同策合肥华润橡树湾营 销策略报告
汇报人： 日期:
目 录
• 项目背景与目标 • 市场分析 • 产品定位与特点 • 营销策略与推广渠道 • 销售实施与效果评估 • 总结与建议
01
项目背景与目标
项目背景介绍
华润橡树湾位于合肥市庐阳区，是华润置地旗下的住宅项目。
项目占地约1300亩，总建筑面积约130万平方米，规划有高层住宅、洋房、商业等 。
优惠措施
华润置地橡树湾园林景观赏析
华润置地橡树湾园林景观赏析橡树湾，华润置地学府系列经典品牌线，被誉为中国学院住宅的典范。
位于武汉武昌江畔，建筑风格简味大方又耐人寻味，具有“学院派”建筑的典型特征。
当然一个好的建筑群体离不开一套好的园林景观设计。
园林景观和建筑是相辅相成的，所以橡树湾也有其别具一格的园林景观。
其最主要的特征——地形塑造。
地形塑造又称园林用地的竖向设计。
据观察，橡树湾的这个地形并非经后期堆方所形成，应该是利用此处地段原有的地形进行适当的填挖方而形成。
从其设计角度来讲，此处地形塑造及具高低错落感，起伏尤于波涛。
整体看来就好像一个高尔夫球场建在建筑与建筑之间。
这种地形的设计使建筑更好的融入园林景观，是建筑与土地形成一个自然的整体。
从其功能来讲，可归纳为亮点，一是有利于排水。
积水不利于植物生产，而这种地形的设计既从美观上又从功能上解决了积水问题。
从天而降的雨水经过地势高处的植物充分吸收，其多余水分则顺着地势流向低处。
然后再经过不同地势植物的吸收利用，最后流入地势最低处的排水井，可谓是一举两得，既解决了积水问题又滋润了植物。
其二是使植物更有层次感，在一块平地上要想使栽植的植物具有层次感，则必须种植不同高度的植物，而此处地形塑造是植物层次分明即使是同一高度植物也能表现出层次感，花开季节，花色层层递进。
给排水工程也是园林景观设计中不可缺少的部分，据观察明沟置于地势地处于园路交接处，这种设计既能解决绿地积水又能解决路面积水。
橡树湾的排水系统设计之处有两点，一是具有一套天然的排水系统——利用地形排水，这种排水系统能充分利用水资源且耗费低。
其二则是铺设鹅卵石于明沟盖板上，这种设计相当人性化，是排水沟不仅仅只是起排水作用，而为其增加了观赏和实用价值。
园路两旁铺满鹅卵石亦能形成一道独特的风景。
其实用价值体现为两点，一是能过滤雨水，阻拦大的垃圾，使排水沟不易堵塞，有效的减少了排水系统清理的工程量。
二是健身作用，有许多小区里面都设计有鹅卵石路面，以供居民健身，而此处亦是如此，散步的时候可以脱下鞋子上去走走，天然的足底按摩，疏通经脉。
同策合肥华润橡树湾营销策略报告 115P
庐 阳 区
本案
蜀山区
新站区
瑶海区
高 新 区
政务区
包河区 配套完善，人文教育资源丰富 打造包河工业区和宜居城区，客户 首置和改善均占一定比例
高品位现代化城区，客户为首置 和首改为主
经开区 制造型工业（东部）及商务文化区（西部）
经开区
滨湖新区
滨湖区 依托滨湖旅游资源 定位为行政办公中心、商务文化会 展中心、省级休闲旅游基地、居住 综合新区，客户以自主为主
项目介绍：项目户型结构方正，布局较合理，有较高的附加值赠送。2、项目集高档住宅、商业街区等物业形态于一 体；3、临泉路等城市主 干道畅通四方，1分钟直达华孚城隍庙，15分钟对接新天地乐购；4、金宏豪庭学区是合肥 重点中学45和长江路二小 推售情况：2011年11.20推出3#、5#楼，共计推680套，5388元/㎡起，均价6100—6200元/㎡；
1 #
一期
2 #
项目介绍：分为四期开发，1-3期住宅为主，4期商办为主。一共12栋住宅，2栋商业办公楼，一期要销售的是四栋高
层住宅。小区总户数2628套。一期共开发4栋高层住宅，1#33层，2#17层，4#25层，8#27层，976户，约85996㎡。
在售信息：目前在售一期1#2#楼86、89、98、124平米户型，368套房源；均价6800元/平米；支持省直、市直公积 金贷款。 客户组成：以瑶海区域客为主，客户类型为公务员、银行职员、白领为主。
一二环 65008000元
政务区 核心动力：自然景观、学区 物业类型：多层、高层、别墅 价格区间：7000-9000元 代表项目：置地广场、御龙湾
老城区 核心动力：地段、生活配套 物业类型：多层、高层 价格区间：7000-10000元 代表项目：融侨观邸、万达广场
华润橡树湾整体销售说辞最终版
秦皇岛华润橡树湾销讲说辞一、迎宾阶段说辞先生/女士，您好！我叫XXX，很高兴能够成为您的置业顾问。
⏹您是第一次来我们项目吗？⏹之前有没有和我们的置业顾问联系过？（之后寒暄主要了解客户到访次数，前期接待置业顾问，认知渠道等）二、区域沙盘说辞➢秦皇岛市简介秦皇岛位于中国河北省东北部，是首批沿海开放城市之一。
因公元前215年中国的第一个皇帝秦始皇东巡至此，并派人入海求仙而得名，是中国唯一一个因皇帝尊号而得名的城市。
是中国著名的滨海旅游城市，也是2008年北京奥运会的协办城市。
秦皇岛南临渤海，北依燕山，东接辽宁省葫芦岛市，西接唐山，近邻京津，位于最具发展潜力的环渤海经济圈中心地带，是东北与华北两大经济区的结合部。
秦皇岛市辖北戴河、山海关、海港区三个市辖区和抚宁、昌黎、卢龙、青龙满族自治县四个县，总面积7812平方公里，截止2010年底全市总人口已达到298万。
秦皇岛交通便捷，通讯发达。
秦沈高速铁路、京哈、京秦、大秦四条铁路干线和京沈高速公路、沿海高速公路、102、205国道贯穿全境。
从北京、沈阳到秦皇岛只需两个小时。
秦皇岛山海关机场目前已开通了至上海、广州、杭州、大连、黑河等国内数十条航线。
目前秦皇岛市以海港区为中心,多以老住宅小区为主,北部为老工业基地,不适合居住,东部为港口,以船厂和运输煤炭为主营,污染较严重，现在秦皇岛的发展方向是向西拓进,教育及政府机构均向西移，以西部开发区为主.小结：秦皇岛市的介绍主要是针对于外来移居及投资人群的重点介绍，秦皇岛作为沿海城市，且房价在全国沿海城市中最具成长性。
➢开发区简介秦皇岛开发区，是1984年经国务院批准设立的首批国家级经济技术开发区之一，是河北省唯一的一家国家级经济技术开发区.地处正在迅速崛起的环渤海经济圈中心地带，毗邻京津，联结华北和东北两大经济区，距首都北京280公里，距天津220公里，未来高铁通车后,一小时即可到达北京天津,秦皇岛在不久的将来即将成为京津的后花园,到那时,工作在北京,住在秦皇岛将成为追求生活品质的京津人士的首选。
橡树湾一期渗漏总结
华润橡树湾项目部 2011年11月30日
编制目地 • 房屋渗漏水是住宅工程质量检查中存在的通病性问题，特别是对已
经交付使用的建筑物，如果出现渗漏现象，不但恶化了工作和生活 环境，而且还将会缩短建筑物的使用寿命。而本工程所在地福州又 恰为亚热带季风性气候，一年雨季较多，持续时间较长，年降水量 在1000～1600毫米之间，所以对本地区工程建设过程中出现的渗 漏问题的发现和整改就显得尤为重要和急迫。
7. 及时疏通地漏，防止屋面积水；
砌筑外墙 砌筑外墙渗漏的原因
1. 砌体灰缝不饱满，在框架填充墙施工时，没有考虑到砌筑后 产生的灰缝压缩变形，墙体一次砌到梁底，往往产生梁底与 填充墙之间的收缩裂缝；
2. 外墙混凝土结构梁或柱子与墙砌体交接的部位，在找平层施 工时未采取安装钢网等抗裂措施，往往在日后因建筑物在温 差作用下，造成两种不同材料的变形不协调开裂渗漏；
4. 女儿墙周边防水卷材上翻高度保证满 足300mm，并做防水加强层，卷材 收口处嵌密封膏；
5. 屋顶天窗结构反坎设计要比屋面完成 面（瓦屋面以瓦顶面为完成面）高出 不少于150mm左右（上海老房屋老 虎天窗是很好的例子）；
6. 出铁皮瓦屋面管道、管井周边防水节 点设计应考虑设计浇筑砼墩，不宜采 用在管道、管井与铁皮瓦交界处直接 打胶处理方式。
6. 抹灰层施工完成后未及时养护或养护不足，造成砂浆强度降 低产生裂缝渗漏。
砌筑外墙的渗水主要出现的部位 1. 梁底与填充墙之间的收缩裂缝（图6）
图6. 闷顶层斜梁与下部砌筑外墙之间的收缩裂缝
2. 墙体与柱、梁交界处（图7）
图7. 砌筑外墙与侧柱交界处发生渗漏
3. 结构界面转换处（例如结构外立面出现转角、不同施工段、不同材料等） 4. 积水平台周围墙面（图8）
红鹤沟通_X年北京橡树湾花园洋房新形象推广策略创作
• 新价值解读：三期产品占据项目最佳景观优势，是项目的楼王部分，同时享受大社区、 成熟地段的便利资源。
非变化因素-3：人文气质的社区调性
• 人文是项目气质的核心元素，同时也符合目标客群的偏好，在新的形象推广中，应予 以坚持，同时结合新的人群特点，做不同的诠释。
• 结合花园洋房人群高端的特点，其服务的价值可以与高端人群专属性、尊贵化调性相结 合，同时体现出高端专业化的装修、家居服务品质形象。将差异化价值得到最大化体现， 引起市场对该类创新服务类别的关注。
• 传播渠道：以公关事件为主要出口，进行价值观念诉求。同时增值服务本身作为三期产 品重要的核心价值点，帮助拉升三期形象。
业内人士指出，亿城•西山华府做为亿城集团华府产品线品牌化与全国 化的开幕力作，首度亮相选择与《赤壁》共同演绎，无疑开创相得益彰的跨平台文化营 销巅峰典范，同时也为亿城华府品牌赋予了新的文化内核。
西山林语（花洋面积区间：100-169平米；均价：1.1万；总价：110-186万，双拼别墅，600万起） 大众媒体： 新京报、北青、北晚、体育画报（每周2种报纸发布）
变化因素-2：价格拔高
• 总价：60万-80万 ~ 300万-500万左右 • 在区域内属高价位项目，在价格上与之形成竞争关系的有：
– 领袖新硅谷的联排别墅 – THE HOUSE花园洋房 – 西山华府花园洋房、公寓
变化因素-3：目标客群升级-1
• 区域范围分析：由于北京西边环境在生活观念、人文传统上具有一定的特殊性，目标客 群锁定有意愿在西边置业的、习惯西边生活环境的人群。对于升级产品/总价后的产品， 橡树湾过去在区域范围上突出的“硅谷”概念需要扩大范围至“京西”，既扩大客户区 域范围，又能借“京西”提升项目“贵族气质”。
住宅楼弱电工程方案
唐山橡树湾一期住宅弱电工程施工组织设计方案北京恒业世纪科技股份有限公司2012年2月目录1、工程概况 (6)1.1工程施工范围 (6)1.2工程施工特点分析 (7)2、工程主要施工方法 (8)2.1施工准备 (8)2.1.1 施工技术准备 (9)2.1.2施工物资准备 (9)2.1.3施工劳动组织准备 (10)2.1.4施工现场准备 (11)2.1.5施工的场外准备 (11)2.2管槽安装和缆敷设测试 (12)2.2.1系统管槽安装 (12)2.2.2弱电系统的线缆敷设 (13)2.2.3弱电系统的线缆测试 (14)2.2.4弱电系统的机房机柜安装 (15)2.3系统设备安装、调试开通 (15)2.3.1电视监控及门禁系统 (16)2.3.2可视对讲系统 (17)3、施工进度计划及措施 (20)3.1施工进度计划的编制 (20)3.1.1收集原始资料 (20)3.1.2划分施工过程 (20)3.1.3计算工程量 (20)3.1.4确定和土建配合的劳动量 (20)3.1.5确定各施工过程的施工天数 (20)3.1.6．编制施工进度计划初始方案 (21)3.1.7施工进度计划的调整优化 (21)3.2施工项目进度控制 (21)3.2.1施工项目进度控制方法 (21)3.2.2施工项目进度控制的措施 (22)3.2.3施工项目进度控制的任务 (22)3.3施工项目进度计划表 (22)4、工程质量保证体系及措施....................... 错误!未定义书签。
4.1工程质量目标 (23)4.2质量保证体系 (23)4.2.1公司质量体系运行情况 (23)4.2.2系统工程质量保证体系 (24)4.2.3现场施工控制 (24)4.2.4施工工序的控制 (25)4.2.5过程、产品控制程序 (26)4.2.6最终检验和试验控制程序 (26)4.2.7纠正和预防措施控制程序 (26)4.2.8记录控制程序 (27)4.3 质量管理职责 (27)4.4质量保证措施 (28)4.4.1培训保证措施 (28)4.4.2管理保证措施 (28)4.4.3技术保证措施 (29)5、文明施工和环保措施 (30)5.1 原则和承诺 (30)5.2文明施工组织管理措施 (30)5.3文明施工及环保现场管理措施 (31)5.3.1场容、场貌管理 (31)5.3.2现场料具管理 (32)5.3.3安全防护管理 (32)5.3.4环卫卫生管理 (32)5.3.5环境保护管理 (33)6、安全施工措施 (33)6.1 本工程安全施工特点： (33)6.2 安全保证组织机构及职责 (33)6.2.1、安全保证组织机构 (33)6.2.2、安全职责 (33)6.3安全保障措施 (35)6.3.1施工现场安全生产保障措施 (35)6.3.2职业安全健康管理目标： (36)6.4 消防安全管理措施 (38)7、劳动力计划及管理措施； (39)7.1 关键岗位的设置与职责 (39)7.2 现场组织机构图 (42)7.3各阶段主要施工人员计划安排 (42)8 、材料管理措施及进场计划 (44)8.1 材料设备订货 (44)8.2 材料设备交货 (44)8.3供应进度控制程序 (45)9、施工机械使用计划 (47)1、工程概况唐山橡树湾一期住宅位于河北省唐山市光明北路西侧、青龙路东侧、长宁道南侧，该项目采用剪力墙结构形式。
华润橡树湾外立面风格赏析
沈阳橡树湾
福州华润橡树湾
华润橡树湾外立面风格赏析
「橡树湾」建筑外观以温暖的色彩搭配，精巧的线条组织营造 平和宁谧的居住气氛；同时，汲取古典建筑中的优美元素与比 例，使建筑外观在现代的框架中透射出古朴的美，总体风格简味 大方又耐人寻味，具有“学院派”建筑的典型特征。
以现代手法的使用去除繁琐，以恰当的比例形成虚与实的对 比，使建筑既具有古朴的内涵，又具有开放热情的神情，烘托出 一种既新颖又不失严格的秩序感，一种相迭又彼此相离的意境 美，形成一种舒展、简洁、雅致的居住氛围。在绿荫红砖繁花的 掩映之下，简约、现代的建筑外观形成了醒目的视觉效果,一幅 学院意象的建筑图卷悠然绽放。
施工现场物体打击事故应急预案
华润·橡树湾三期—1工程施工现场物体打击事故应急预案编制：审核：审批：江苏南通三建集团有限公司华润橡树湾三期-1工程项目部2014年4月1日为积极应对可能发生的物体打击安全事故，快速、有序地组织事故抢救工作，最大限度地减少人员伤亡和公司财产损失，维护公司正常的经济秩序和工作秩序，依据《安全生产法》、《建筑工程安全生产管理条例》和公司《应急准备与响应控制程序》的要求，结合我司建筑施工现场的实际情况，特制定《施工现场物体打击事故应急预案》.一、本预案适用范围适用于项目部施工现场，应对可能发生的物体打击伤亡事故的应急措施。
二、物体打击事故的潜在原因分析及后果（一)发生物体打击事故的潜在原因分析（1）脚手架上堆放的机砖、钢管、模板等经碰撞后由脚手架内外侧坠落造成对人员的伤害.（2)由临边洞口边堆放的机砖、钢管、模板等经碰撞后由临边洞口处坠落造成对人员的伤害.（3)由于野蛮施工钢管、模板拆除或高空抛物造成对人员的伤害。
（4）施工电梯、龙门架等垂直运输机械在上下运输过程中,由于颠簸物品坠落造成对人员的伤害。
(5) 塔吊、起重机在吊运物品时,由于捆扎不牢或钢丝绳断裂造成吊物散落，形成对人员的伤害。
（6)由于机械零部件在高速运转或应力的作用,弹射形成对人员的伤害。
(二）发生物体打击事故的后果（1）致伤致死率高。
（2)物体打击事故轻者可造成划伤、骨裂，重者可造成脑震荡、脑出血、内出血，甚至死亡。
（三）防范措施：（1）落实安全生产责任制，加强检查、整改和奖罚力度,严防违章指挥和违章作业。
（2)加强安全教育力度，提高作业人员防范意识，不戴安全帽严禁进入施工现场作业.（3)脚手架、临边口部等防护设施要规范、严密，各通道、起重设备等防护棚要搭设到位.(4）塔吊、垂直运输机械设备上下运送物品时要堆放有序、捆扎牢固,严禁设备带病作业。
（5)劳保用品及时发放，监督检查使用情况,并定期检测。
三、应急准备措施（一)成立施工现场物体打击事故应急小组注：1、应急小组组长必须是项目经理或分管安全的项目副经理担任，其他成员视项目部情况可自行安排。
赵小伟、华润置地（北京）物业管理有限公司唐山分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
赵小伟、华润置地（北京）物业管理有限公司唐山分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】河北省唐山市中级人民法院【审理法院】河北省唐山市中级人民法院【审结日期】2020.08.25【案件字号】(2020)冀02民终4560号【审理程序】二审【审理法官】夏春青杜娟朱正【审理法官】夏春青杜娟朱正【文书类型】判决书【当事人】赵小伟;华润置地（北京）物业管理有限公司唐山分公司【当事人】赵小伟华润置地（北京）物业管理有限公司唐山分公司【当事人-个人】赵小伟【当事人-公司】华润置地（北京）物业管理有限公司唐山分公司【代理律师/律所】黄建文河北得法律师事务所;崔鑫源河北得法律师事务所;孙明媛河北彬礼律师事务所【代理律师/律所】黄建文河北得法律师事务所崔鑫源河北得法律师事务所孙明媛河北彬礼律师事务所【代理律师】黄建文崔鑫源孙明媛【代理律所】河北得法律师事务所河北彬礼律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】赵小伟【被告】华润置地（北京）物业管理有限公司唐山分公司【本院观点】上诉人赵小伟上诉主张，上诉人居住的电梯存在错层事件，导致上诉人多次摔伤，被上诉人华润置地（北京）物业管理有限公司唐山分公司不完全履行物业服务义务，依法应免除上诉人的物业服务费用。
【权责关键词】代理违约金支付违约金质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明的事实与一审查明事实相一致。
【本院认为】本院认为，上诉人赵小伟上诉主张，上诉人居住的电梯存在错层事件，导致上诉人多次摔伤，被上诉人华润置地（北京）物业管理有限公司唐山分公司不完全履行物业服务义务，依法应免除上诉人的物业服务费用。
被上诉人对此不予认可，主张电梯存在问题物业已进行了维修，故障已排除，上诉人应交纳拖欠的物业费。
本院经庭审核实情况认为，上诉人对拖欠物业费的事实予以认可，只是主张其使用的电梯存在故障，要求免除其物业费。
橡树湾产品发布会活动策划书10629
背后更需要宁静，将产品发布会引人入胜。
（三）活动物料
导式系统
• 利用酒店的水牌，在现场的各个重要点位设置导式系统牌，引领来宾 进入会场。
签到处
• 设置签到背板、签到桌、台花、签到簿、签到笔。 • 安排橡树湾工作人员负责签到工作。
会场布置
4.记者红包到位； 5.门口横幅；
饮品与甜点选定
为来宾提供服 务，感受发展 商服务品质， 维护现场秩序
。
区域讲解员为 来宾及时解答
难题。
准备好销售物 料。注意记者 发放红包时的
忌讳。
确保饮品与甜 点及时供应与
质量
营销部人员 1名
服务人员10 名
华润地产15 名销售人员 （现场5名 ，外部支援
10名）
确保主持人 对整个发布 会主题的把 握，如何控 制现场气氛 并推进发布 会的开展
营销部人 员1名、礼 仪小姐1名
营销部人 员：对接 主持人、 递发言条
等。 礼仪小姐 ：引领嘉 宾上台。
营销部、 广告公司
确认投影仪的正常运作
营销部人 员1名
具体负责 演讲时 PPT的放
映
营销部
视频区
客户休息区
模型区 （楼体、分户模
7 购卡认筹区
会场内
会场外布置：导示清晰，各功能分区明显
导示清晰，人流动线流畅， 分休闲区、企业品牌展示区、 项目品质展示区；
会场入口
华润品牌、形象展板展示
项
目
签到处 入口
休闲小品
休闲小品
户型
模型
品 项目 质 整体 展 模型 板
展
主
示
通 道
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个案研究—唐山华润橡树湾
地理位置 长宁道与光明路交叉口西南侧
基本信息
开盘时间
占地面积
201150万m2
高层住宅、多层洋房
容积率
绿化率
2.5
40%
楼栋层数
总户数 立面风格 立面材料 成交价格（含 精装） 装修标准 内部配套
洋房7/8层，高层30/33层
3000户，一期800户 欧式学院风格 高档公寓Art deco风格 石材+面砖
个案研究—唐山华润橡树湾
推盘节奏
2011年5月7日橡树湾开盘，主推3#、4#两栋高层住宅。5#、 6#、7#洋房推出即几乎内部认购殆尽 2011年9月24日橡树湾加推2#高层住宅 2011年11月19日橡树湾加推1#高层住宅 2012年1月15日橡树湾二期毛坯住宅产品开盘，6200元/平起 价轰动唐山 2012年9月28日橡树湾二期花园洋房产品开盘， 8米面宽客厅， 并附赠送79平米层峰私属空间，超高性价比使其开盘热销2.5亿 2013年7月21日橡树湾三期高层住宅开盘， 3小时热销超200套
景观设计方面，以中部斜向景观主轴为为中轴线，蝶形布局； 园林设计方面，集中自由式园林，占地7万平米，有集中水系； 户型配比方面，一期89平米占45%，145 平米占45%，洋房1
教育配套
96平米三居占10%；后续多为200平米以上大户型。
高层住宅
花园洋房
高层 住宅
会所
现景观示范区 未来商业配套
个案研究—唐山华润橡树湾
项目特色
项目最大特色——震撼园林示范区 第一个园林示范区：橡树湾湾耗资亿元，缔造了唐山第一个全精装景观园林示范区，将项目的 园林在示范区做了充分的展示，并用三步移植法等概念拉升了园林价值
个案研究—唐山华润橡树湾
借鉴意义
推售借鉴
1. 首推位置较差的精装房源，以低总价、高性价比的优势在市场上发声 2. 其次推出部分毛坯住宅，在前期得到市场认可及广泛关注的情况下，用史无前例的区域超低价格轰击市场，引爆话题 3. 随后推出位置较好，居住舒适度较优越的花园洋房及景观住宅房源，做到项目整体价值最大化 营销借鉴 1. 重点打造项目示范区，以真实的未来生活场景来打动客户，情意动人，充分发挥了情景营销模式
个案研究—唐山华润橡树湾
热销户型
B户型2室2厅1卫1厨89㎡
A户型3室2厅2卫1厨145㎡
南向明厅，视野好； 主卧朝南，采光好； 次卧私密性受餐厅干扰； 厨房和餐厅联系较弱，使用不便。
南北通透，短进深，采光通风俱佳； 双明卫及明厨设计； 厨房和餐厅相连，使用方便； 次卧私密性受餐厅干扰。
高层9500左右、楼王10000左右 洋房15000左右 （1层送花园，顶层送阁楼，16000） 高层2500元/m2 洋房3500-4000元/m2
双会所、幼儿园、小学
个案研究—唐山华润橡树湾
典型花园洋房7/8层，高层住宅30/33层； 花园洋房为非错层，底层带花园，顶层带阁楼；
整体规划