中国城市综合体开发模式分析
城市综合体建设方案
城市综合体建设方案城市综合体作为城市发展的新兴模式，在促进经济发展、促进城市更新和提高城市品质方面发挥着重要作用。
本文将从城市综合体的定义、建设需求、规划原则和实施步骤等方面，探讨城市综合体的建设方案。
一、城市综合体的定义城市综合体是指在城市中心区域内，通过融合多个功能和业态的开发项目，形成集住宅、商业、办公、文化、休闲等多种业态为一体的综合性建筑群。
它不仅可以提供全方位的服务和便利，还能够满足居民对多样化生活方式的需求。
二、城市综合体建设的需求1. 资源整合：城市综合体能够充分整合城市内的各类资源，优化资源配置，提高资源利用效率。
2. 人口聚集：随着城市化进程的加快，大量人口涌入城市，导致城市人口密度增加，城市综合体建设能够有效吸引人流，分流人口压力。
3. 经济增长：城市综合体作为一个经济体，可以增加就业机会，推动商业繁荣，促进经济发展。
三、城市综合体建设的规划原则1. 结合城市特色：根据城市的地理位置、文化特色和发展需求，确定城市综合体建设的定位和主题，使其与城市相融合。
2. 多功能结构：合理设置住宅、商业、办公、文化等功能，满足不同人群的需求，提供全方位的服务。
3. 绿色生态：注重生态环境保护，打造绿色生态建筑，提高城市综合体的可持续发展能力。
4. 交通便利：优化交通布局，建设便捷的交通网络，提供高效的交通服务，方便居民和商务人士的出行。
5. 社区共享：注重社区建设，提供公共空间和社区设施，促进居民之间的交流和互动。
四、城市综合体建设的实施步骤1. 研究阶段：通过市场调研、需求分析和可行性研究，确定城市综合体的规划定位和发展方向。
2. 规划阶段：制定城市综合体的详细规划方案，包括土地利用规划、建筑设计、商业布局等，确保规划的科学性和可行性。
3. 设计阶段：进行建筑设计、景观设计等，确保城市综合体的建筑风格和环境质量。
4. 开发阶段：组织开发商进行施工和开发，确保按照规划要求和设计标准进行建设。
依靠城市综合体解决国内住宅开发困局
随着 我 国城 市 化进程 的推进 ， 区成 熟地 段 市 的可 出让住 宅用 地越 来越 少 ， 体现 在 土地 出让方 面 是 一地 难 求 ，地 王 ” 出 ， 高 了开 发 商 的土 “ 频 提
地 获取成 本 ， 以及 建立适 度 土地储 备 的难度 。
１使地方财政获得持久的税收收入 ．
传 统 的住 宅 项 目开发 模 式 将 物业 种 类 局 限 在 住 宅 上 ， 仅 在 销售 时产 生 税 收 收入 （ 仅 销售 营 业税、 土地 增 值 税 、 得 税 等） 此类 税 费 收 入 是 所 ，
一
（ ） 二 政府 规划 难 政 府 在 进 行 住宅 用 地 规 划 时 的难 度 越 来 越 大 ，一 方面 旧城 区 的改 造和 提升 空 间不 断缩 小 ， 另 一 方 面新 城 区等 偏 远 地段 的生 活 和 基础 配 套 建 设 严 重缺 乏 ，而 地 方 政府 又 无 力 通 过财 政 投 入， 对这 些地 段进 行 改造 与提 升 。这 些配 套 短缺 的现 状 ，直 接导 致政 府在 进 行城 市整 体规 划 时 ，
反观城 市综 合 体 ， 能够 带来 包括 零售 、 公 、 办 酒 店服 务 在 内的众 多优 质企 业 ， 包含 了大 量 的金 融、 售、 零 咨询 、 务 等 第 三 产业 资源 ， 实现 区 服 在 域 产业 结 构优化 的同 时 ， 能够 提供 大量 的相关 还 就 业 岗位 ， 带动 区域经 济 。 ３标 志 性建筑 提升 城市 整体 形象 ． 与 传 统 的纯住 宅开 发模 式相 比， 城市 综 合体 的规划 设 计具 有更 强 的整体 观和 大局 观 ， 区域 在 建 筑 的结 构布 局和 整体 形象 营造 方面 更 为合 理 。 尤 其 是城 市综合 体 所包 含 的高层 办 公、 店 建筑 酒 通 常 能 够 成 为 区域 内的 标 志性 建 筑 ， 凸显 区域
城市综合体的商业模式及案例研究
城市综合体的商业模式及案例研究城市综合体是当代城市发展的一种新型城市综合发展建筑体，集居住、商务、文化、娱乐、教育、医疗等功能于一体，成为城市空间的重要组成部分。
商业模式是指在城市综合体的运营中，通过创新的商业模式来获取利润的方式和方法。
本文将从商业模式和案例研究两方面，探讨城市综合体的商业模式。
一、城市综合体的商业模式：2.经营模式：城市综合体通过自主运营，如开设超市、餐厅、健身房等，直接获取利润。
这种商业模式可以更加灵活地调整经营策略，根据市场需求调整产品和服务。
3.提供服务模式：城市综合体通过提供一系列增值服务，如停车服务、会员卡、物流等，为商家和居民提供便利，以获取相应的服务费用。
4.地产模式：城市综合体通过房地产销售获取利润。
在综合体建设完成后，可以将一些空间出售给开发商或个人，以获取较高的售价。
5.广告资源开发模式：城市综合体通过将场地、媒体等资源开发成广告资源，并将其出租给广告商进行广告投放，获取广告费用。
二、城市综合体商业模式的案例研究：1.北京国贸三期：其商业模式主要以租赁模式为主。
国贸三期吸引了众多知名品牌入驻，通过租金收取和售卖商业区域的方式获取利润。
同时，国贸三期也在商业体营造方面进行了创新，不仅建设了高端购物中心，还设置了国际会议中心和豪华酒店，提供全方位的商业、会议及酒店服务。
2.上海静安嘉里中心：静安嘉里中心采用的是经营模式，通过自主经营酒店、购物中心、办公楼等多元化业态，提供优质服务和商品，从而实现盈利。
该综合体结合了零售、文化和艺术等多种元素，打造出独特的购物和文化消费场所。
3.广州太古汇：太古汇以提供服务模式为主。
它建立了完善的会员体系，并通过提供停车服务、会员专享活动等方式，为会员提供增值服务，通过会员费用获取收益。
此外，太古汇还积极参与社区活动和公益事业，提升了品牌形象。
4.成都IFS：成都IFS采用的是地产模式，通过向开发商出售商业空间来获取利润。
IFS作为成都最高端的综合体，集合了国际品牌、高端餐饮、豪华酒店等，吸引了大量高端消费者。
城市综合体及其开发模式
【商业地产】城市综合体及其开发模式城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪 70年代的美国。
所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
促成因素1.旧城改造（a.商圈扩大与再生 b.城中村改造）2.城市框架拉大3.交通体系完善4.土地价值上涨5.城市居民需求产品构成从综合体HOPSCA的英文字面表现来看，产品构成主要包含H-hotel（酒店）、O-office （写字楼）、P-park（生态公园）、parking（停车场）、S-shopping mall（购物中心）、C-club（会所）、couvention（展览）、A-apartment（公寓）等，各产品间互动、互助、互补。
功能组合包括商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、文化、娱乐、交通、健康、旅游、休闲、科技、教育培训、商务、会议等多重功能。
项目类型按位置划分为：商圈型、CBD型、邻里型、新区型、交通型、城郊型；按规模划分为：大型、中型、小型；按形状划分为：点式、线式、板式；按品种划分为：商业为主体、办公为主体、住宅为主体、酒店为主体、多元型主体、均衡型；开发要求大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统：集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体，其开发要求相对比较严格。
首先，它属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以一般分布于城市中心或次中心地区，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。
其次，大型城市综合体必须拥有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。
再者，城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络作为纽带，保证在综合体内的办公人员、居民、消费者的便利性。
城市社区商业综合体发展模式研究
∙城市社区商业综合体发展模式研究∙∙浙江省房地产业协会浙江东冠置业投资有限公司浙江大学房地产研究中心联合课题组一、社区商业综合体的功能和特征（一）商业地产的含义及其层级商业地产的概念有广义、狭义之分。
广义的商业地产是指各种生产性物业（如厂房）、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。
而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。
本文以下指的商业地产是指狭义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。
1、商业地产的层级根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。
本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区商业和街坊商业等四个层级。
市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心；区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区；社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式；街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几百平方米，大的可以到几千平方米。
2、社区商业地产发展潜力巨大社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。
伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。
城市综合体报告
8
7
1 2
6
5 4 3
高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射型 升值价值
深圳由一个中心向多个中心发展
深 圳 罗 湖 地 王 片 区
龙岗中心城
南山中心城
福田中心城
宝安中心城
深圳城市化发展
深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地 形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划 的
华润中心一期获得巨大成功！
华润万象城城市综合体成功运营的思考
华润万象城作为城 市核心区城市综合 体项目为什么一期 项目开发会会选择 商业和写字楼？
二期
一期
城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链
商务租客 五星级酒店
资源平台 提升品质
商务
资源平台 办公
提升品质
高消费人流 旅游租客
公寓 提升品质 住宅
APARTMENT
SHOPPING MALL
都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文
娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种 相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元 复杂而统一的建筑群落。
调研城市综合体得出的
具备或者部分具备九大
特征
9
中信城市广场
华润中心
世界金融中心
国贸大厦
中信城市广场的开业，世界金融中心的落成，修正了地王商务圈财富指数。 华润中心的加盟则对城区予以重新定义，升级为全新的
华润——地王财富圈！
成功硬指数
一级商业中心
华润万象城 中信城市广场
甲级写字楼
城市综合体开发运营模式
城市综合体投资、开发、运营模式分析伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。
正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。
都市综合体是一个庞大的系统工程。
现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。
城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。
都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。
通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：一、独立投资、自建、自营投资者特点：1、雄厚的资金与融资渠道2、成熟的团队与商业地产运营经验3、优势的拿地资源4、大部分为央企、大型国企5、开发地址为一线城市或二三线城市核心区优点：开发建设运营完全自主，商业自持缺点：投资大，对投资商的专业水平要求较高目前国内都市综合体的开发大多采取这种模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。
如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。
城市综合体中TOD开发模式的发展研究
城市综合体中 TOD开发模式的发展研究摘要：新时期下，我国城市化建设速度在不断加快，而与此同时，机动化程度也在不断提高，在二者双重压力作用下，TOD模式凭借其人性化特征与环境改善、土地高效利用、合理化空间使用，以及缓解交通压力等特点和功能，在我国掀起了一股以公共交通为导向的城市发展热潮。
TOD模式为我国城市规划者们提供了解决现实矛盾的思路，在解决城市土地有效利用问题的同时，为居民营造了良好生存和生活环境。
关键词：城市综合体；TOD；交通建设；集约化；城市发展规划；资源开发引言TOD模式注重人性化的设计理念与良好生态环境塑造，提倡土地紧凑化利用与混合用途的实现，更强调在城市开发中要预留出高品质的公共开放空间。
该模式所蕴含的这些理念，可推动我国目前城市公共开放空间的有序增长，对于优化城市结构、增添城市活力、实现城市发展的良性循环等方面都拥有非常重要的理论和实践价值。
一、TOD开发模式概述（一）TOD概念TOD是一种以公共交通为导向的城市土地资源开发模式，其产生于20世纪后期的美国，最初目的是为解决二战后美国城市的无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区，在缓解城市交通压力的同时，最大限度提升土地利用率。
TOD的早期雏形由新城市主义理论代表人物彼得·卡尔索普提出，他提倡以公交站为中心，以400米长为半径，在此区域内建设住房、商业大厦，以及各种具有学习、生活、娱乐等功能的场所，形成一个“圆形”公交社区，区内任意方向和角落都要留有足够的步行空间，减少人们对私人汽车的依赖。
该设计理念被命名为“步行口袋”。
（二）TOD基本原则2013年，交通与政策发展研究所（ITDP）发布了《公交导向发展评价标准》，简称《TOD标准》，并提出八项基本原则：第一，步行。
以行人为导向、增加行走体验；营造积极、活跃的步行环境，增强建筑和街道空间渗透力；创建舒适的步行空间，能够遮阳、挡雨。
第二，骑行。
提倡组建非机动交通网络，最大限度减少对机动车有依赖的公共活动场所；营造安全、合理的自行车行驶环境；建设充足、科学、完整的自行车停放设施。
城市综合体开发模式初探
而交通、 口密度 、 人 客户群体等方面的条件 又直 接 决 定 了商业 项 目的市场 定位 ， 以从这 个 意义 所
上讲， 选址 是 日后 城 市综 合体 项 目成 功运 营 的前
提 。一般 来说 ， 市 综合 体项 目会 优 先选 址 在 交 城 通 便利 、 口相对 集 中 的城市 核 心 区和 商业 相对 人 集 中 的次 中心 区 。以广 州万 达广 场 的选 址 为例 ， 它 位 于广 州 旧 白云机 场 的南 端 ，周 边有 三元 里 、 广 园 新村 、 子 岭和 机场 生 活 区等几 个大 型 的生 柯
传 统 的开 发 模 式 由于 每 个 项 目的功 能都 相 对 单
一
，
需 要若 干个 项 目相 互配 合才 能满 足 城市 发展
的需 要 ，然 而若 干 个 项 目又 不可 能 同时 规划 设
计 、 时开 发 建 设 ， 同 因此 在 传 统 开发 模 式 中不可 避 免地 出现 不 同程 度 的规划 、 设计 方面 的混 乱 ， 而城 市 综合 体 开发 中 ， 通盘 考 虑 了开发 项 目的 在
工 程 质 量 的优 劣 对 工程 的适 用 性 和人 民生 命 财
诸 多特 性 ， 企不 分 、 出多 门 的现 象 依然存 在 ， 政 政
产的安全和社会安定具有重要作用。 房屋工程质 量 管 理指 的是 施 工阶段 对 项 目工程 质 量 的管 理 ， 它 利用 系 统 的理论 作指 导 ， 工程 质量 形成 的过 把
键。 与传 统 的房 地产 开发 不 同的是 城市 综合 体项 目对选 址 的要 求特 别 严格 ， 因为城 市 综合 体 开 发 是 以商业 地产 开 发为 龙 头带 动相 关配 套 建设 的 ，
城市综合体开发思路
城市综合体开发思路摘要：城市综合体（hopsca）是城市化过程中衍生出来的都市经济新型业态；城市综合体已不仅仅是一栋栋建筑的组合，而是社会生活的缩影。
本文就城市综合体的概念、特点以及开发思路提出了自己的看法。
关键词：城市综合体；特点；开发；思路伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式—城市综合体开发悄然兴起。
虽然城市综合体开发是以“造城”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从万达广场、华润万象城等城市综合体开发项目的成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。
一、城市综合体的概念城市综合体(hopsca) ,是将城市中酒店(hotel) 、办公(office) 、公园(park) 、商业(shopp ing mall) 、会所(club)等城市生活空间三项以上的功能进行组合,并在各功能之间建立一种相互补充、激发的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体是城市化进程加快,建筑工程技术日趋成熟等因素的必然结果。
知名的城市综合体有法国德方斯新城、东京六本木综合体、纽约洛克菲勒中心等,在我国综合体还处于起步阶段,具有代表性的城市综合是深圳万象城、北京万达广场等。
城市综合体一般位于城市中心区域,核心地段,具有优越的城市交通环境。
随着我国经济和城市化进程的飞速发展,城市综合体成为体现一个城市经济实力的形象。
其开发建设在我国各大中城市正如火如荼地进行着。
二、城市综合体的特点1、功能复合性。
主要是指建筑群体内各功能互补,相互促进,形成一个完整的生活场所。
如在综合体中实现购物、娱乐、办公,居住等完整的生活场景,有“城中城”的意思。
日本东京六本木综合体综合了城市的许多功能,基本上就是完整的“小城市”,人们在其中可以实现许多城市生活的需求。
2、时空连贯性。
一是指城市综合体在地面上的连贯性。
城市综合体中建筑的规模较大,形成较大区域或几个街区的连续。
城市综合体开发模式分析
城市综合体开发模式分析城市综合体是指由多个业态组成，包括商业、住宅、办公、文化娱乐等多功能的城市建筑群体，旨在满足人们工作、生活、娱乐等多方面需求。
城市综合体的开发模式多样化，主要有自建模式、合作模式和引进模式等。
本文将对这些开发模式进行分析。
首先，自建模式是指由开发商独立建设和运营城市综合体的开发模式。
开发商在自有的土地上建设综合体，并自主招商，引入各类商户和租户，通过销售商业和住宅物业、出租办公楼等方式获得收益。
这种模式的优点是开发商可以完全掌控整个项目的开发、建设和运营过程，具有较大的自由度；同时，由于可以融合不同业态，使得综合体更加丰富多样化，吸引力强。
然而，自建模式需要开发商具备较强的资金实力和管理能力，同时也承担较大的风险。
其次，合作模式是指开发商与其他企业、机构或政府合作共同开发城市综合体的模式。
在这种模式中，各方共同承担项目的投资和管理责任，共同分享收益。
合作模式的优点是可以充分发挥各方的专业优势，提高项目的质量和效益；同时，可以分担风险和降低资金压力。
例如，开发商可以与知名商业公司合作，引入其品牌和运营经验，提升商业综合体的竞争力。
然而，合作模式需要各方均能够协调合作，存在合作成本和利益分配等问题。
最后，引进模式是指开发商引进国内外的投资方参与城市综合体的开发和运营。
开发商可以通过与投资方签订合作协议或引入投资者进行股权合作的方式，分享风险和利益。
引进模式的优点是可以引入更多的资本和资源，提高综合体项目的质量和规模；同时，可以借助投资方的品牌影响力开拓市场，加快项目的推广和销售。
然而，引进模式需要开发商具备较高的市场开发能力和良好的合作关系，同时引入外部投资也可能带来不稳定因素。
总的来说，城市综合体的开发模式多样化，适用于不同的市场环境和发展阶段。
开发商可以根据自身实力和市场需求选择合适的开发模式，以达到最佳的效益和风险控制。
无论采取哪种开发模式，开发商都需注重项目的前期规划和市场调研工作，以提高项目的可行性和竞争力。
城市综合体：几种典型范式的演变研究
城市综合体：几种典型范式的演变研究摘要：文章对当前中国城市开发中的热点名词“综合体”进行了新的诠释和历史回顾。
在此基础上，本文选择CCDI集团设计的十多座城市综合体作为研究对象，指出当代城市综合体开发范式的演变，并特别强调了人居功能对保持综合体活力的巨大意义。
关键词：城市综合体、混合开发、高密度、共生、人居Abstract: The article defines “City-Complex”as a hot point during the city development of contemporary china. Based on the historical retrospection from early modernism, this paper analyzes more than ten examples of city-complex designed by CCDI. The typology study points out that the residential function needs more attention than the commercial parts in the next stage ofcity-complex development.Keywords: City-Complex, Mixed-Used Development, High Density, Mutualism, Inhabitation一、混合开发：都市综合体的认知界定不知从何时候起，“综合体”悄然成为中国新一轮城市开发的主角。
城市综合体是现代建筑发展到一定阶段后出现的高密度土地混合开发模式，一般出现在城市化程度较高的发达资本主义国家的大型都市，如纽约、巴黎、东京、芝加哥等。
而我国国内地理区位优势的差异，使得当代中国的城市化进程以一种分布极不平衡的交织状态发展。
从CCDI作为一家大型设计机构近五年遭遇的设计竞赛与委托项目来看，在城市化程度并不高的中国，已经提前出现综合体开发建设的热潮，这是非常值得注意的一种建筑现象。
城市综合体中TOD开发模式的发展研究——以深圳万象城、华润前海中心、深圳地铁交通枢纽上盖项目为例
作者： 谢德萍
作者机构： 广东省建筑设计研究院
出版物刊名： 中国标准化
页码： 162-163页
年卷期： 2017年 第8X期
主题词： TOD开发模式;交通枢纽型综合体;站城一体化综合体;站城核
摘要：当下我国城市交通发展正处于转折阶段,城市道路交通设施正面临着前所未有的压力.本文通过梳理深圳万象城、华润前海中心、深圳地铁交通枢纽上盖项目这三个不同时期典型的轨道交通站点,从其与轨道交通的开发模式为切入点,探索以'以公共交通为导向'的TOD开发模式的实践经验及其在未来城市规划开发的重要意义.。
城市综合体
城市商业综合体商业综合体全称为城市商业综合体，英文为HOPSCA，即豪布斯卡，其为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。
HOPSCA是由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。
每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能配套的多功能、高效率的建筑群落，往往也被称为“城中之城”。
ＨＯＰＳＣＡ体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体。
ＨＯＰＳＣＡ对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。
从1999年以来，在商业网点向商业地产转移的时候，不同的地产受到开发商朋友的广泛的关注。
作为城市商业综合体，2000年的时候就有人提出来，这个要作为专门的商业地产的研究。
实际上目前朝两个方向走第一个方向是理论界对建筑综合体的研究逐步深入。
从传统的对过去的一些区域性的经济研究，逐步转向单体建筑向复合型建筑的整体的研究深入。
主要表现为三块:第一块是已有专业的研究队伍;第二块是在大学里面，关于综合体理论的研究;第三块是海归派的学者的研究。
城市综合体是中国改革开放下的发展大方向。
第二个方向是从实践当中，出现了三支力量。
第一支力量是以大型购物中心为载体，逐步发展新型的城市商业综合体。
第二支力量我们原来关注的建筑综合体进一步分化以休闲为业态的休闲综合体、旅游设施综合体，还有以写字楼为主体的写字楼综合体，都在全国各地都有一些尝试。
三线城市综合体策划定位及开发运营要点
三线城市综合体策划定位及开发运营要点在当今经济快速发展的背景下，三线城市综合体的开发运营成为了一种有效推动城市经济发展和促进居民生活质量提升的方式。
综合体包含了商业、住宅、办公、文化娱乐等多种功能，能够满足人们各方面的需求。
但在策划定位及开发运营过程中，需要考虑以下要点。
一、策划定位1.市场调研：了解当地人口结构、消费水平、消费习惯等市场信息，明确目标用户群体和市场潜力。
2.差异化定位：结合市场调研结果，确定综合体的定位和特色，以满足当地市场需求并与竞争对手形成差异化竞争优势。
3.可持续发展：考虑城市发展规划，确定综合体的定位与城市发展战略相互协调，保证项目可持续发展。
二、开发运营2.多元化商业模式：引入不同类型的商业形态，如超市、专业店、餐饮、文化创意产品等，满足不同群体的需求，形成多层次、多样化的消费空间。
3.注重公共服务设施：提供健康医疗、教育和社区服务等公共设施，提升居民生活品质。
4.增加休闲娱乐设施：引入娱乐场所、运动场地、文化艺术等休闲设施，满足居民的休闲娱乐需求，提升居民生活质量。
5.资源整合协调：与当地政府、企业、社会组织等各方合作，整合资源，实现项目的互利共赢。
6.创新营销手段：利用互联网和社交媒体等新兴渠道进行营销推广，吸引目标用户群体，提升项目知名度和影响力。
7.关注环境保护：注重环境保护，采取绿色建筑设计和可持续发展理念，营造舒适的生态环境。
三、运营管理1.优秀团队建设：组建专业的运营团队，包括物业管理、市场营销、安全管理等，确保综合体的高效运营。
2.提供全方位服务：提供便利的停车、安全的交通、周到的物业服务等全方位的服务，提升用户体验和满意度。
3.活动策划：定期组织丰富多样的活动，如主题展览、文化演出、户外运动等，吸引人流，促进商业活力和社区凝聚力。
4.用户反馈及改进：定期收集用户的反馈意见并加以改进，提高综合体的服务质量和用户满意度。
5.量化目标管理：设定明确的运营目标，并进行量化，定期评估和调整运营策略，确保项目的可持续发展。
万达城市综合体开发运营模式的五大核心特质
万达城市综合体开发运营模式的五大核心特质【摘要】城市综合体是近些年来各中心城市倡导和推行的一种城市综合开发模式，而万达集团是我国城市综合体开发与运营的领军企业，本文重在研究万达模式背后的核心特质与核心要领，以便更多的商业地产商能更深入的领悟其开发与运营真谛。
【关键词】城市综合体；万达广场；商业地产；商业模式城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存.相互助益的空间能动关系，从而形成多功能、高效率的经济聚集体。
截至到2010年，万达集团在全国已经建成了40个万达广场（城市综合体）。
它以大型购物商场为核心，重在发掘酒店、写字楼与住宅等业务之间的联动效应，在带动产业结构调整、拉动消费需求、完善城市区域功能、创造就业岗位与税源等四大方面实现了巨大效益。
经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产行业绝对领先的龙头企业。
成功，都不是偶然的，都自有其道理。
本文重在挖掘万达模式背后的核心特质与核心要领，以供城市地产商参考。
在剖析万达模式五大核心特质前，我们先了解其城市综合体基本特征：选址：省会或中心城市副中心或新区中心的核心商圈；占地面积：lo-20万平，建筑面积：40-80万平；商业规模：15-20万平；业态：百货（万千百货）+超市（沃尔玛、家乐福、乐购）+娱乐（大玩家、大歌星）+广场+影院+美食城等；建筑形态：商业中心+街区+高层的组合形式；资金平衡点：卖街区和住宅等。
深入研究万达城市综合体的开发与运营模式，发现其有五个关键的核心特质：一、打造城市新中心，获得土地优惠政策万达凭借其打造一个城市的副中心或新中心的实力和品牌，可以轻易的获得政府优惠政策，主要有以下几方面；一是地价优惠，二是地价可以分期付款，三是同时在城市配套和项目建设上，也予以支持，四是在土地出让时设置条件。
城市综合体的开发模式
良好关系、各种业态的大型项目的开发经验。
甚至包括建筑理念都是挑战。
这一模式不仅涉及到各个相关企业之间的紧密协作，还包括与政府、基金的良好关系，是目前城市综合体开发的理想模式。
在城市综合体的实践中，还需要不断创新开发模式、运营模式，并综合运用各种手段实现其最佳赢利模式。
３．以持有物业形成稳定收益随着开发商的融资渠道拓宽以及经营理念的转型，开发商自持物业在增多。
一般来说，目前知名开发商开发的大型优质商业项目都是只租不售。
随着市场的发展以及开发商的成熟，越来越多有实力的地产商开始自持运营商业地产项目。
比如，作为金融街战略转型标志的金融街中心广场项目，在正式开业后全部投入自运营；金地集团自持经营北京核心地段的金地中心：保利地产持有经营大型商业地产保利国际广场等项目。
今后对商业地产的开发，包括开发之后对商业地产的持有运营，可能会成为企业二次发展或者是跨跃式发展的新机会。
尽管目前仍存在众多零散出售的商业项目，但就目前共识来看，持有经营无疑是保证商业地产后期规划和经营顺利进行的起点，而且能够形成企业稳定的现金流。
在住宅市场持续下行的当前提下，在没有明确的规划、明确的客户，甚至没有明下，富地、中粮、金融街等实力地产商都调高了各自持确业态组合的情况下就定方案，然后再考虑招商问有物业的目标，组建了专门的商业地产投资与运营管题。
其结果很可能是招商效果不理想，而且会影响后理机构，设定了上市或者发行ＲＥＩＴｓ的计划，使商业期管理。
商业项目是以解决消费者日常生活需求为目地产的竞争进入了一个更高的层次。
的，在产品定位上首先要细分市场需求，按照“市场一４．金融创新或将破题招商一产品一开发一经营一销售一利润”的流程运城市综合体的开发上游是资金链，中游是开发环作。
作为商业地产运营商，最基本的能力是规划、招商节，下游是经营和管理，这三个环节中作为上游的资和运营，关键是要有对商业运营的正确理解和把控能金链最为关键。
由于城市综合体开发规模宏大，投资力。
城市综合体的旅游开发研究
城市综合体的旅游开发研究【摘要】城市综合体是为缓解由分区划分的城市规划引发的各种弊端，而产生的一种城市立体化的规划方式。
城市综合体旅游不仅是一种崭新的旅游方式，更是一个新鲜的事物，在开发工程中不免会遇到许多理论与实践的难题，但仍具有旅游开发的意义，本文通过经济基础、客源市场、旅游资源、旅游设施等方面对其旅游开发的可行性进行了分析，并得出结论。
【关键词】城市综合体；旅游开发；可行性分析一、引言现代城市是现代文明的标志，但同时也带来了许多城市病和种种弊端：污染、热岛效应、紧张的节奏、拥挤的空间等。
自20世纪五六十年代欧美大城市开始流行的将城市的居住区、生产区、商贸区等按类别进行分区划分，如离市中心较远的大型居住区、集中分布的写字楼以及大型购物中心等，形成了现在都市居民忙碌于居住、工作、购物之间的“钟摆式”生活方式。
而这种生活方式也产生了一系列的城市问题，如上下班高峰期的交通拥堵、交通时间成本高、大气污染加剧以及城市空间利用不足等。
这一系列的问题促使了城市的结构布局由平面化向立体化发展，“城市综合体”就是在这种需求下油然而生。
其概念可以用hopsca英文简称来表述，即，由hotel（酒店）、office（写字楼）、park（生态公园）、shoppingmall（商业）、club（会所）、apartment（公寓）6个英文单词首字母的缩写衍生出来的新组合词汇。
城市综合体是经济社会发展到一定历史阶段的内在需求和必然产物。
美国的曼哈顿、法国的拉德劳斯、东京的六本木新城都是城市综合体的典型代表。
我国的上海、杭州、天津等城市也在计划筹建城市综合体。
二、城市综合体的结构与功能城市综合体是城中城，也是未来城市的缩影，它作为目前国际上流行的一种商业开发模式，不同于国内常见的主要以购物功能为主的大型商场，它是将商务办公、公寓住宅、酒店餐饮、运动娱乐、休闲购物、会展艺术等各功能区集于一体，环境优美、服务完善、生活舒适、交通便捷，形成了功能一体、空间一体、结构匹配的多功能综合区域。
城市综合体的运营模式
城市综合体的运营模式
1.设计与规划阶段：在城市综合体的设计与规划阶段，需要考虑到各
个功能区域的布局和交通、绿化等配套设施的设计，以便实现各功能的互
补和协调。
此外，在设计阶段还需要进行市场调研，了解目标用户的需求
和消费习惯，以便为各种商业和服务提供相应的设施和支持。
2.承包商和租户选择：城市综合体的运营模式包括选择承包商和租户
的过程。
选择合适的承包商可以确保在建设和管理过程中质量和进度的控制，并最大化投资回报。
同时，选择合适的租户对于吸引客流和提供多样
化的商业和服务也非常重要。
3.管理体系建立：建立健全的管理体系是城市综合体运营模式的基础。
管理体系应包括专业的物业管理、设施维护、安全保障、客户服务等各个
方面。
通过建立科学的管理体系，可以实现资源的合理配置、设施的高效
运行和服务的优质提供。
4.市场推广与品牌建设：城市综合体的运营模式需要注重市场推广和
品牌建设。
通过有效的市场推广活动，可以吸引更多的潜在客户，并提高
商业和服务业的知名度。
同时，通过品牌建设，可以树立城市综合体在消
费者心目中的形象和价值，提高投资回报率。
6.持续创新与更新：城市综合体的运营模式需要持续进行创新与更新。
这不仅包括引入新的商业和服务项目，满足不同用户的需求，还包括跟踪
市场趋势，不断优化管理体系和服务流程，提高运营效率。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
中国城市综合体开发模式分析
一、商务驱动模式
中投顾问在《2017-2021年中国城市综合体开发模式深度调研及开发战略分析报告》中指出，城市综合体的商务驱动开发模式以商务办公的写字楼为核心功能。
其主要运作思路是利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖，同时极大提升商业、公寓等其他物业的价值。
该模式具有提升城市建设品质的功能。
一般适用于城市CBD中心区、区域性的中心区开发。
二、商业驱动模式
该模式以商业为核心功能。
其主要运作思路是以高端、完善的商业配套推动写字楼、酒店、公寓等其他物业的运作。
该模式具有完善城市商业配套、提升城市商业功能的作用。
一般适用于人流量大、交通便捷的城市中心区、城市副中心区及城市轨道、交通枢纽区的开发。
三、住宅驱动模式
该模式以高档住宅为核心功能。
其主要运作思路是依托秀美的自然景色和高舒适度、人性化的建筑设计，形成以高档住宅为核心，商业、商务办公等多种功能有机复合的活力区。
该模式具有树立城市宜居标杆、提升城市形象的功能。
一般适用于兼具独特自然资源和核心商圈的区域开发。
四、文化驱动模式
该模式以艺术文化为核心功能。
其主要运作思路是依托城市特色文化和文化活动载体，吸引大量游客游玩或者通过举办大型文化活动，来带动购物、餐饮、酒店等物业的协调发展。
该模式具有突显城市文化品质、提高城市知名度、提升城市形象的功能。
一般适用于具有特色文化资源的地区或兼具较强经济实力和号召力，且艺术文化基础深厚的地区。
五、休闲旅游驱动模式
该模式以休闲旅游为核心功能。
其主要特点是基于一定的旅游资源，以旅游休闲为导向，形成度假酒店、综合休闲项目、休闲社区互动发展的功能格局，一般以大型主题公园的形式出现。
该模式一般适用于具有丰富旅游资源的地区开发。
六、娱乐驱动模式
该模式以娱乐为核心功能。
一般至少拥有一个大型的娱乐中心、购物中心，通过集聚多种娱乐元素，吸引大量客流前来游玩、购物。
该模式具有增强城市活力、完善商业功能的作用。
一般适用于交通便捷的城郊区域开发。
七、会展驱动模式
中投顾问·让投资更安全经营更稳健
该模式以会议、展览为核心功能。
其主要特点是项目以政府为主导，并拥有特色形体的建筑甚至是地标性建筑。
该模式具有提升城市形象、完善商务功能的作用。
一般适用于现在或未来的城市CBD中心、邻近CBD地区开发。
八、复合驱动模式
中投顾问在《2017-2021年中国城市综合体开发模式深度调研及开发战略分析报告》中指出，城市综合体的复合驱动开发模式最主要的特点是具有二个或二个以上核心功能，是一种多功能组合式的开发模式。
它一般适用于城市功能尚未成熟或功能配套有所欠缺的区域开发。
中投顾问·让投资更安全经营更稳健
第2页。