【世联】城市评价指标体系

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未来：整体格局演变：特别关注竞 争环境的变化。
深化：由于城市规模、人口网络关 系等城市人文方面的原因，提出高 端需求的一些必须关注的点。
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城市地产评价指标库 如何针对问题，有选择性的使用？理解作用？
• 城市经济环境分析
1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅 游人数…… 2、结构性指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、趋势性指标：城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
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A 上海项目 对2004年上海大势（系统风险）的研究
已有消费量是否 有实际需求支持 上海是否存在 系统风险？
城市辐射力和经济实力 居民存款和收入支持 产业支持 需求清理:人口增长\拆迁\旧换新的量 居住\支出指标对比国际标准的空间判断 投机比例高 价格增长过快，房价收入比偏高
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实例：2005年，##老板想进烟台，加盟 一个高端住宅项目
老板：是啊，那这种高档的房子怎么样，能买到多少钱？ 这个城市是资源性城市，有很多矿藏，但这种资源存在着垄断。所以贫富差距比较 大，有一拨人很有钱；还有一些其它产业象造船、码头、高新产业园区的企业回报 也很好；还有，烟台对外往来很多，比如：韩国人比较多；我们住在酒店，基本上 也是商务酒店，很满；另一方面，北方城市吗！政府比较黑，泛公务员官员都比较 有钱。但现在烟台跟本就没有什么好房子供应，您去看过吧，烟台的房地产开发水 平连一般的三线城市都没达到。 老板：频频点头（骄傲）我们完全有信心在产品上做出优势。 GW：所以说现在是一个很大一个机会。但是也要关注一下未来的竞争，据我所 知，现在很多全国性的企业比如···都准备进，而且都盯紧了东部海边的豪宅市 场，下一阶段产品肯定是要升级的，但决不仅仅如此，因为这些企业的资金、团 队、操作模式都很强。 老板：是，是。 还有，烟台现在城区规模不太大、现在外来人口不多，所以内部人际网络特强，很 多钱可能也不太愿露，这些因素都要考虑到。
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简单回顾
1、老板带着什么问题来的？——这个城市房地产开发机会？难度？ ——高端市场的机会？难度？ 2、他通过哪些层面来回答的？ ——城市综合实力——大机会 ——城市产业结构层面——实际上解答高端购买力层面 ——城市房地产开发水平和所处阶段和其它经济背景相同 的城市对比——低门槛机会OR高门槛竞争 ——高端需求层面：是否存在并得到了满足——需求机会 ——城市文化和外来竞争者情况层面——一些挑战
经济排名
都市圈GDP占全国
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产业功能占位
省GDP占全国排名
6 5 4 系列1 3 2 1 0
名 名 名 名 名 名 名 名 名 排 排 排 排 排 排 排 排 B省 B省 B省 B省 A省 B省 B省 B省 B省 排 名
市GDP占全省排名
长三 角 21% 其他 59% 京津冀 … 10% 珠 三角 10%
百度文库
销售面积预测 保守估计（万㎡） 乐观估计（万㎡）
大规模项目： Ø中 山 雅 居 乐 花 园 ： 规 模 260 万 ㎡ ， 开 发 周 期 10余年，分13期进行。
2008 45 45
2009 52 47
2010 2011 60 50 68 52
2012 2013 79 55 91 57
小计 306 395
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发展商很想就这一拨，把档次定高点，价格买高点，但又担心会不会触雷？
B：
2005年，发展商想进入河源拿地，地块很大，但河源城市小，房价低，现在 土地又多，未来会不会好呢？开发商最关心的问题是拿这么大地未来市场会不 会支持得到。
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C：
2006年苏州工业园，长三角周边很多工业园区都在竞争抢产业、抢企业。我 们未来立足于发展哪类产业呢？抓什么企业呢。苏州工业园内绝大部分都是外 资企业，外资在中国投资趋势不会有什么变化？
•港台资本 •欧美资本 •日韩资本
外资对中国产业 的影响和趋势
•长三角地区
•民营资本
长三角区域经济 发展特点分析
民间资本对中国 产业的影响和趋势
世联模型
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系统方式—基于对城市地产五个方向的判断
适用条件 城市影响力指标 外部对城市的需 求有明显影响 回答什么问题 外作用对城市的 拉动/外需求 地产发展的前景 和空间 一般项目适用 地产发展的机会 /方向 政策变动、市场 竞争加据时 判断风险
大
小
3、他用哪些指标来评价城市的？——GDP指标、房地产发展水平指标、 阶段指标、产业结构指标、就业结构指标……
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老师点评：分析其内在逻辑
通过GDP排名判断整体经济实力 虽然看上去很穷，但实际很有钱。 通过房地产整体开发水平、量价增长曲 线，判断城市地产处于什么发展阶段上： 因此带来的机会。 通过与其它同级别、有近似性的城市的 发展历程的对比，以及对供给方、需求 方的理解来细化说明存在的机会。
中惠大规模市场份额预测： Ø占地70万㎡，以1.5－2.0容积率估算，总建面100－140万㎡ Ø开发总量占市场总额的25%-45% Ø预计开发周期6年，年开发量17-23万㎡，每年占市场总额的25-50%
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C 苏州工业园:通过对三个因素进行分析,我们可 以得出适宜苏州地区发展的潜在产业机会
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1、项目所在“都市圈”架构和排名—如果依托的城市带对项目有影响。 2、城市产业功能占位和排名—对城市实力有基本概念
“都市圈”架构
第三圈层—原材料基地 第二圈层—专业产业基地、专业市场 第一圈层—次级辐射中心 核 心—对外窗口
—广东的供水 地，由此限制了 人口增长和房地 产迅速发展
市场反馈“风 险”的实际情况
供求关系逐渐趋于理性 土地市场供应量大 综合预警系数
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B 从2008-2013年市场容量预测看，潜在容量较大适合 中惠进入，但占到30%以上的市场份额则难度较大
中惠河源取地的 市场容量预测:
预测1：从城市化水平增长来看，2008年河源市区销售总面积增加到54万㎡ 预测2：从工业化进程和珠三角城市比较看，2008年市区销售面积约45万㎡ 预测3：以珠海、中山、惠州为例，2011、2012、2013年市区销售面积分别达 到65万、78万、88万㎡ 预测4：以2008年市区销售面积45万㎡为基数，以5-15%增速预测，2013年市 区销售面积为57-91万㎡
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最关键的，仍是对需求的分析,对定位客 户的一些置业观念的深入了解。
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分析内在逻辑
针对具体的方向做细化分析。 高端需求和城市的产业结构、城市 的外向性、政策环境有关系。 供给：产品开发水平和城市经济、 级别之间的对比。
老板：是啊，那这种高档的房子怎么样，能买到多少钱？ 这个城市因为是资源性城市，有很多矿藏，比如锡矿，所以有 一拨人很有钱；因为有海，所以还有一些其它产业象造船、码 头，这些企业也很好；另外烟台跟国内外对外往来很多，比 如：韩国人比较多；我们住在酒店，基本上也是商务酒店，很 满；另一方面，北方城市吗，政府比较黑，泛公务员官员都比 较有钱。但现在烟台跟本就没有什么好房子供应，您去看过 吧，烟台的房地产开发水平连一般的三线城市都没达到。 老板：频频点头（骄傲）我们完全有信心在产品上做出优势。 GW：所以说现在是一个很大一个机会。但是也要关注一下未来 的竞争，据我所知，现在很多全国性的企业比如···都准备 进，而且都盯紧了东部海边的豪宅市场，下一阶段产品肯定是 要升级的，但决不仅仅如此，因为这些企业的资金、团队、操 作模式都很强。 老板：是，是。 还有，烟台现在城区规模不太大、现在外来人口不多，所以内 部人际网络特强，很多钱可能也不太愿露，这些因素都要考虑 到。 （准备接项目吧……）
市场阶段指标
城市经济环境与房 地产整体市场评价
市场潜力指标 市场趋势指标
市场风险指标
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一、城市影响力指标
所在“都市圈”架构和排名1 城市产业功能占位和排名2 主要综合指标 城市资源占位3 （历史、人文、自然资源） 城市影响力指标 影响城市的重大事件或会议4 城市进出口额及外资使用 外企、三资企业数量 配合指标 外来旅游人口量排名 外来购买力所占比例
BOSS：你觉得烟台怎么样啊？ GW：首先经济背景还不错，三东省的经济在全国排 第三，烟台在三东省排第三。三东省这几年的发展势 头很好。 老板：嗯，嗯。 GW：我觉得烟台的房地产跟本还没开始系统发展， 高端住宅更是没有什么发展。 老板（有点诧异,但很有兴趣）继续？ 一些准二线城市，象合肥早就有一轮量和价格的高速 提升，大连也是如此。而烟台跟本就还没有开始大的 发展。您看，外来的发展商也还没进来；开发水平也 很低，人们买房的热情好象也还没有被调动起来，总 的感觉，大家还没有被引导，去关注住宅的更多元的 功能。 老板：这指什么意思？ GW：比如我们接触的很多老总，很有钱但都住在很 差的房子里，大家还没去关注房子所带来的投资、身 份啊、互相攀比居住条件等等，形成买房子的热潮。 您看北方人应该都很“显”，象大连，那些人一定要 尽自己最大的能力买一套最好的房子，但烟台的就太 低调了。
一大堆 • 房地产整体市场分析——按开发过程的各个节点的总量指标—总结各年汇总成趋势
性指标 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量——各年汇总成趋势性指标 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数
5 4 3 2 1 0
A省 排
系列1
青山湖 —悠久的历史资 源和良好的自然 资源决定了它成 为杭州自古知名 的休闲地
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3、城市资源占位 _城市所承担的使命跟地产开发息息相关
自然资源 硬资源 产业资源 交通、位置资源 城市资源决定 了城市的价值 河源 —广东的供水 地，由此限制了 人口增长和房地 产迅速发展
课件讲稿
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城市评价的指标体系
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200６.８.12
课程的来源：常存在的问题：不是泛泛的评价 城市,而是对城市的房地产有整体的认识
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发展商或项目在这一块想了解的问题是什么？——机会 u这些指标能回答吗？它们从哪些方面来回答？——趋势
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案例模拟——针对不同情况，你准备把城市评 价指标分析的重点放在哪方面？
A： 2003年，上海，房价在飞涨，房价收入比早就突破了中国标准，量也在飞 涨、据说投机比例很高，土地的量出让也很大……市场上都在谈论泡沫问题。
对城市没有概念。
*关键的点是什么？ *系统的方式是什么？
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带着几个问题看案例
1、老板带着什么问题来的？ 2、顾问回答了哪些层面？ 3、顾问用了哪些指标来说明问题？
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实例：2005年，某老板想进烟台，加盟一个高端 住宅项目。
BOSS：你觉得烟台怎么样啊？ GW：首先经济背景还不错，三东省的经济在全国排第三，烟台在三东省排第三。三 东省这几年的发展势头很好。 老板：嗯，嗯。 GW：我觉得烟台的房地产跟本还没经历一个快速发展，高端住宅更是如此，没有开 始系统发展。 老板（有点诧异,但很有兴趣）继续？ 一些准二线城市，象合肥早就有一轮量和价格的高速提升，大连也是如此。而烟台跟 本就还没有开始大的发展。您看，外来的发展商也还没进来，开发水平很低，人们买 房的热情好象也还没有被调动起来，总的感觉，大家还没有被引导，去关注住宅的更 多元的功能。 老板：这指什么意思？ GW：比如我们接触的很多老总，很有钱但都住在很差的房子里，大家还没去关注房 子所带来的投资、身份啊、互相攀比居住条件等等，形成买房子的热潮。您看北方人 应该都很“显”，象大连，那些人一定要尽自己最大的能力买一套最好的房子，但烟 台的就太低调了。