市场招商方案

一、商业用房情况：

1. 商铺总数： 73间??已销铺面： 72间??剩余铺面：1间未售铺面

二、?招商办法

(一)招商条件：

1、广告支持：共计50万。2个月时间

2、街道上有人行道的铺面划归商家经营使用，没有人行道的，作为公共过道使用。

4、装饰需要尽早明确；比如有没有灯之类的东西。

5、步行街街面过宽，不利于商业发展，建议零时性的经营场所或者是考虑给所对应的商家使用。

6、零时性的经营场所——透天主题茶室或咖啡馆，公司考虑怎么投入。

2.招商工作开展前我们要确定的几个基本条件：

A：哪些铺面我们可以进行出租

◎未售28间铺面??◎受业主委托出租铺面

B：商业街业态模拟划分

C：根据业态划分进行街道的租金定位

3.??社区商业达到一定规模体量，同时带有区域商业色彩的商业，前期宣传中步行街是我们商业的一个核心点，所以在招商步骤先社区配套业态招商后针对步行街进行重点招商，至于其它街道为辅助性的招租。

三、业态模拟划分：

业态分布情况模拟：

社区配套业态分布

业态分布情况模拟：

步行街业态分布

四、租金

租金分为3个层面

租金制定策略：

楷范围的租金(开发商)→商家承受租金→指导租金(开发商)→业主期望租金→确定租金

楷范围的租金(开发商)：

参考合现在已经有的意向商家可以承受的租金水位，结合街区的发展确定一个浮动的租金水平(初步设定2年内的租金)向商家进行初步的价格沟通，以确定商家的实际租金承受力；

各个街道指导租金及设定租金价差表

针对商家租金：

为了保证业主今后商业发展起来的租金上涨空间，同时也为了吸引商家，我们特制定下面的租金出租政策：交一年租金免半年的租金(使用一年半)

同一条街道的租金等级划分：

100㎡以上的铺面租金在下滑20%

150㎡以上的铺面租金下滑30%

针对业主的租金引导策略：

租金的确定一般来说是按照市场规律而来的，当然我们也参考了铺面的售价来定。作为商铺租金应该是结合市场面、铺面售价、业主的期望、开发商的引导和前期登记承租铺面商家的意见来综合考虑的。为了尽快使商业发展起来，我们认为应该租金在预定的基础上下调20%~30%，结合各种因素建议各个街道租金如下图：

五、效益评估

费用收取点：

1.??铺面出租后，收取一个月的租金作为佣金

2. 铺面承租后，收取一个月的租金作为佣金。

旧货市场(古玩、钱币、邮票)招商策划方案

第一部分：招商策略第二部分：招商进度中的比例分配第三部分：招商付款方式

第四部分：经济分析第五部分?招商费用预算第六部分：各楼层商品结构定位

第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容第八部分：广告宣传策略

第九部分：开业庆典第十部分：招商策划参与人员? 第一部分：招商策略

招商策略：(略)

第二部分：招商进度中的比例分配

招商的前期阶段，招商的比例计划为：长治地区招商占80%左右；20%左右作为机动、炒作和对外招商。

根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可适当的提高租金价格。这样后期可以提高销售价格，在项目只有先租后售的情况下使商铺升值。

第三部分：招商付款方式

?一、租金缴纳及优惠政策有以下四种方式：

1、一次性缴纳1年的租金，从第二年起租金递增5%；第三年租金递增6%；第四年租金递增7%；总体租金递增比例不超过原租金水平的20%。

2、一次性缴纳3年的租金，可免缴6个月的物业管理费。从第四年起租金递增5%；第五年租金递增6%；第六年租金递增7%；总体租金递增比例不超过原租金水平的20%。

3、首期缴纳5年租金的30%，入驻前再缴齐5年租金全款。从第六年起租金递增5%；第七年递增6%；第八年递增7%；总体递增比例不超过20%。可签定租约合同期为10年。

首期一次性缴纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6%；第八年递增7%，总体递增比例不超过20%。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选商铺位置的机会。

4、首期缴纳10年租金的30%，入驻前交齐10年租金全款。可获得12年实际使用权的优惠政策。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选商铺位置的机会。

二、租金缴纳及优惠政策2(备选方案)：

1、2同上。

3、第一段同上。

首期就一次性缴纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起(含第6年后半年)租金递增6%；第八年递增7%，总体递增比例不超过20%。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。

4、首期缴纳10年租金的30%，入驻前交齐10年租金全款。可获得11年实际使用权的优惠政策。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选商铺位置的机会。

三、分析(以均价0.6元计算)：

第6年租金收入：2900*365*0.6*1.05＝66.69万元；

第6年半年租金：66.69/2＝33.35万元；

五年租金9折损失租金：317.55*0.1＝31.76万元；

租五送6个月损失：31.76万元；

租五送一年的损失：63.51万元；

‘租五送一’比‘租五打9折’多损失：31.75万元；

‘租五送半年’比‘租五打9折’损失相等；

从上面的分析来看，一次性缴纳5年租金打9折或“租五送半年”对公司最有利，租五年送一年的优惠政策虽然损失最多，但比打9折只多损失47.63万，从而对商户的吸引力却大大增强。同时保证提前还贷提高公司的信用级别，综合考虑利大于弊。

注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在尾铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加时运用。

四、租金缴纳方式及提供优惠政策的理由：

考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，同时，及时还贷将有利于公司信用等级的提高，对将来的公司发展极其有利。上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用(及抬高门槛)，达到自然淘汰的目的。同时，根据‘现金为王’的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。