控制性详细规划

容积率及其他
1、建设容量的控制——容积率
（1）上层次规划的指导 总体规划（分区规划）对片区人口及建设量的明确要求； （重庆）密度分区规划的要求 （2）通过分析，相对科学的制定容积率指标 基于城市整体形态的思考：中心——四周 基于环境景观的思考： 基于交通可达的思考： 基于商业集聚的思考： （3）旧城改造－ 一般情况：拆一建三（经济分析）， 特殊情况：在与管理技术规定矛盾时
（3）编制项目工作计划和技术工作方案。 （4）安排项目所需专业技术人员 （5）确定与委托方的关系 （6）制定调研问卷
2．现场踏勘与资料收集阶段 （1）自然条件，土地使用情况，土地权属，绘制现状图。 （2）基础设施状况、建筑状况 （3）周围情况 （4）文物保护单位和拟保留的重点地区、地段与构作物
的现状及周围情况
容积率（R）：项目用地积）与项目总用地面积的比值。计 算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积
最能体现用地价值的指标之一。 多方利益的博弈：公众利益、政府利益、开发商的利益。。。。 容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为
了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费 楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
跃层式住宅、低层住宅、错层式住宅的起居室（指客厅） 层高在户内通高时，不列入超层高控制范围。
（2）办公建筑（含写字楼）
一般情况下办公建筑标准层层高不宜大于4.5米,特殊情况下 也不得大于6.6米。
若办公建筑标准层层高大于4.5米且小于等于5.1米时，不 论层内有无隔层，按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面 积并计算容积率。
2、建筑密度(C)
即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式 ：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积。 建筑密度大,说明用地中房子盖得“满”,反之则说明房子盖得“ 稀” 。反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
绿地率
指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率 ，计算公式：
（1）住宅建筑（包括公寓、排屋、别墅等）
一般情况下住宅建筑标准层层高不宜大于3.3米，特殊情 况下也不得大于5.6米。
若住宅建筑标准层层高大于3.3米且小于4.9米时，不论 层内有无隔层，按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面 积并计算容积率。
若住宅建筑标准层层高大于等于4.9米且小于等于5.6米 时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的2倍计算 建筑面积并计算容积率。
若办公建筑标准层高大于5.1米且小于等于6.6米时，不论 层内有无隔层，按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并 计算容积率。
办公建筑的门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等可根据功能 需要适当提高建筑层高，此类功能面积按其水平投影面积计 算容积率。
控制性详细规划
授课提纲（第二讲）
1. 控规编制程序 2. 控规主要内容 3. 现状图制定
1 控规编制的程序
一、任务书的编制 (一)任务书的提出 (二)任务书的编制 组织主体：城市人民政府或经授权的城市规划行政主管部门（规划局） 编制主体：规划设计单位、研究机构 任务书内容： 1、受托编制方的技术力量要求、资格审查要求。 2、规划项目相关背景情况，项目的规划依据、规划意图要求、规划时限要 求 3、评审方式及参与规划设计项目单位所获设计费用。
二、编制过程与工作要点 (一)工作阶段划分 1. 项目准备阶段 2. 现场踏勘与资料收集阶段 3. 方案设计阶段 4. 成果编制阶段 5. 上报审批阶段
(二)各阶段工作要求 1．项目准备阶段
（1）熟悉合同文本，了解项目委托方的情况。 （2）了解进行项目所具备的条件。（地形、上层次、前一 轮、特殊要求）
（5）走访有关部门 （6）发放调查问卷
3．方案设计阶段 （1）方案比较 （2）方案交流 （3）方案修改 （4）意见反馈 30天公示
4．成果编制阶段 （1）内容与深度 （2）反复修改
5．规划审批 （1）成果审查 专家评审会 （2）上报审批 人民政府
2 控规主要内容
一、主要指标的确定
容积率、建筑密度、建筑限高决定了用地建设的形态 1、建设容量的控制——容积率
记住几个基本认识：
容积率低于0.3，非常高档的独栋别墅项目。 容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了
。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5 层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
绿地率=绿地面积/土地面积
3、建筑高度、层数（H)：
建筑限高与限低（檐口高度）
无特殊要求时，原则上可不给出具体指标（工业、仓储、市 政、绿地）
特殊要求：滨水、临山、历史街区、文物古迹、军事用地周 围、城市整体形态打造、城市天际线塑造等
(1)住宅建筑 一般把1-3层称为低层建筑4-6层称为多层建筑7-9层 称为中高层建筑；10层以上称为高层建筑。 (2)公共建筑及综合建筑 我国建设部《民用建筑设计通则》中规定， 把总高度超过24 m的公共建筑和综合建筑称为高层建筑（不包括高度 超过24 m的单层主体建筑）。 (3)超高层建筑 按我国《高层民用建筑防火设计规范》中规定，建筑 高度超过100 m时，不论住宅或公共建筑均为超高层建筑。 (4)工业建筑分 为单层厂房、多层厂房、混合层数的厂房。
容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如 果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
容积率1.2~1.5，正常的多层项目。+部分小高层，环境优 容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。 容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。 容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。 容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。 容积率6.0以上，摩天大楼项目。