酒店式服务公寓市场分析

炫特区酒店式公寓市场分析及初步定位报告一．北京酒店式服务公寓市场分析

1. 界定与说明

酒店式的服务，公寓式的管理

酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。

酒店式服务公寓主要针对居住市场中较长期居住的居民。虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在半年或以上。这个市场的主要客人有长期出国的生意人及其家人，长期在外的跨国公司高级管理人员及其家人以及正在放长假的家庭。

我国酒店式服务公寓具有“自用”和“投资”两大功效

我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受我国以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。

2. 北京酒店式服务公寓市场状况

北京酒店式服务公寓市场是伴随改革开放的春风逐步发展起来的。1993年，北京推出外销房，第一批赴港招商引资成就了首批公寓项目如华侨村等。1992年至1993年聚龙花园、丽晶苑、丽晶花园等项目纷纷涌现，售价与租金都持续走高并达到顶峰，市场供需两旺。1995年后，公寓项目激增，市场需求却在减少，客户中本地人比例增加。97年金融危机爆发，外销公寓市场开始萎缩， 2000年较1996年高峰时，公寓售价下降了50%以上，外销项目租金指数也下降了30%。2001年底开始，市场基本趋于平稳并逐步升温，买家看好申奥成功和加入WTO

后的北京房地产市场，高档公寓租售情况转好。2002年，随着北京商品房内外销的并轨，外销公寓已成为历史，酒店式服务公寓市场也更趋成熟和理性，但已经开始出现下滑趋势，进入2003年，下滑趋势放缓，租金和价格都趋于稳定。

3. 区域分布

经过10余年的发展，北京酒店式服务公寓市场已经走过了探索阶段，逐步成熟并步入稳步发展阶段，其主要标志就是形成了特色鲜明的区域市场特征。以下就对几个热点高档公寓区域市场进行简单的分析：

金融街地区

行情看好竞争激烈

供应方面，金融街公寓市场现有供应量为22万平方米左右。未来两三年内将有三个新项目投入使用，可提供16.2万平方米的公寓面积。

需求方面，随着金融街形象的确立和影响的扩大，国际金融巨子，国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓将产生巨大的需求，且该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质，将会得到本地区商务人士的认同。

租金、价格方面，目前该地区高档酒店式服务公寓销售均价为19500元/平方米，租价为13美元/平米.月。

综上所述，金融街及其周边地区新一轮房地产“牛市”行情的引爆将在所难免，但公寓市场的竞争形势也将日趋激烈。

CBD地区

发展最早租金最高

该区域是北京市公寓市场发展最早、最成熟的区域。本地区现有13个公寓项目，其中5个为酒店式服务公寓，总建筑面积20.7万平方米。

需求方面，该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一般都能享有公司给予的租房预算。

售价方面，目前CBD在售项目的售价均已突破10000元/平方米，并且上升速度较快，新城国际在三个月内，销售均价从9400元/平方米升至10700元/平方米，世贸国际公寓的均价从10000元/平方米升至13000元/平方米。

租金方面，本地区高档公寓租金稳定上扬，鼎极.嘉华世纪的租金报价达到了每月每平方米18美元，从一个侧面说明了CBD地区高档公寓目前公认的平均租金水平。

中关村地区

需求量大价格适中

中关村地区公寓市场供应量到目前为止，总供应面积为57万平方米，提供2800多套高档公寓。其中酒店式服务公寓占30%，其余大部分为商住公寓。

需求方面，中关村地区对住宅的消费能力很大，对高档公寓特别是酒店式商住公寓需求一直供不应求。中关村众多高科技企业尤其是IT业中的员工希望居住地离工作地交通方便，环境安静、绿化率高，配套完善。

中关村公寓的价格比较适中，除科技会展中心的价格超过了10000元/平方米以外，其他项目的售价在8000-10000元/平方米之间。

租金方面，与朝阳CBD的高档公寓不同，中关村的高档公寓面临的客户主要是国内客户，外销客户较少，因此市场上以内销公寓为主，整体租金水平也就没有CBD那样高。

4. 供应分析

供应量大朝阳东城占八成

由于酒店式服务公寓良好的市场前景引起了开发商的普遍关注，日前，世界排名前五入选世界五百强的美国万豪和法国雅高酒店管理集团纷纷在京推出国际品牌的酒店式公寓。尤其是2000年以来，酒店式公寓具有回收成本快、风险小的特点，作为房地产开发产品一种的酒店式公寓逐渐增多。据统计，经过了10余年的发展，到今年第二季度末，北京共有高级公寓项目100余个，其中酒店式服务公寓则有近40个，共提供近3万个住宅单位。主要集中在六个主要城

区，其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80％。以下是2000年至2005年入住和即将入住的酒店式公寓的供应量表（以入住时间为准）：

从以上的图表可以看出，酒店式公寓的年新增供应量基本上呈上升趋势，尤其在2001年至2003年，新增速度较快，这与公寓市场整体状况较旺有关，2004年的新增供应量略有回落，市场回稳，2005年新增的供应量将有小幅上升。5. 出售情况

价格逐步下调近年有回升趋势

(统计数据以入住时间为准)

从上表可以看出，酒店式公寓的售价总体上呈下降趋势，99年前的售价较高，2001年为历史最低水平，均价10925元/平米；02年受整体市场状况的正面影响，总体均价回升较大，达到13166.7元/平米；此后售价再度回落，2004年入住的项目均价接近2001年的水平，仅为11029.2元/平米；预计2005年市场均价将有小幅回升。

6. 出租情况

供应加大价格走低

2002年第四季度公寓的平均租金较上一季度下降了2.5%；空置率较上一季度增加了1.8%，达到了23.40%。进入2003年，高档公寓租务市场仍持续走低。从某种意义上说，SARS充当了“替罪羊”—SARS减少了异地或跨国的商务活动，直接影响到了北京高档公寓的客源。然而SARS并非公寓租务市场行情低迷的“第一元凶”，高档公寓项目的供应量过大才是导致租金下降的真正原因。更重要的是，此前市场所表现的租金和回报率的下降仅仅是从暴利回归正常的过程。这种租金下降并稳定趋势是市场逐步走向成熟和健康的信号。

7. 市场需求

7.1 样本客户列表