昆明公寓市场(总结版)

云南中天文化产业发展股份有限公司 西山区环城西路与新闻路交叉口 310亩 约100万平米 4 普通住宅 公寓 商住楼 写字楼 商铺 36% 552套公寓 3T12 文化空间建设集休闲娱乐、购物消费和文化创意、文化商 务、文化产品创意、生产、流通为一体的高端文化产业集 聚高地 销售业态为写字楼、街区商铺、精装公寓、精装住宅
云安阳光城 基本信息
开发商 项目地址 占地面积 建筑面积 容积率 建筑类型 绿化率 总户数 梯户比 云南云安房地产开发有限公司 昆明市五华区昆瑞路273号 56811平方米 196075平米 2.89 普通住宅 公寓 写字楼 商铺 40.36% 1609 3T15
车位比
开盘时间
1:0.9
2012年10月14日一期开盘
客户类型 主力客群 辅助客群 补充客群
客户来源 地缘客户 外省客户 其他
置业目的 居住 居住 投资
置业敏感点 地理位置和 配套 地理位置和 配套 总价、地理 位置、配套
【客群比例】地缘客户：外省客户：其他=7:2:1 【客户特征】散户、自住居多，兼有投资。 【客户置业目的】主要以自住为主，亦有投资的客户
• 优势分析： 布局方正，功能分区明显 双阳台，双面景观 • 劣势分析 进深2.4米，狭窄 卫生间暗位
云安阳光城 客群特征
以高新区年轻客群的自住为主，以周边客户及外地客户的投资为辅。
客户类型
客户来源
置业目的
置业敏感点
主力客群
辅助客群 补充客群
高新区
外地人 其他
自住（改善 性价比、区 型客户居多） 位、交通
30-33 30-80
138 368
25% 67% 8% 100%
69 175 23 267
25.8% 65.5% 8.7% 100%
53-61 54-124 169-172 53-172
45套/月
97-105
30-105
46
552
文化空间D栋公寓于2013年6月份开盘，迄今只剩下80㎡、90㎡两种 户型共9套，销量很好，E栋公寓目前未开盘。
市场特征：初步盘点，未来新供应量约43万方，市场竞争激烈。
投资回报率：据市场分析，目前昆明市场公寓产品投资回报率在7%—10%之间。
竞争特征：多数处于2环以内，且品牌开发商（保利、万科）强势入驻，与本案 抢夺市场，竞品自身配套较为完善，规划有不同程度写字楼、购物中心、商业配 套，本案在规划和规模上不占优势，竞品区域与本项目相似，竞品突出投资回报
合计
/
/
/
672
100%
48-54
目前，38㎡公寓在售，为5梯32户28层高层，分毛坯和精装两种，其中精装公寓均价 1.4万/㎡，毛坯公寓均价1.3万/㎡，不限购不限贷，预计2015年年底可交房。现购 房按揭付款可享1%优惠，全款可享2%优惠。 产权酒店10年专业托管，月收2200元起，10年稳赚60万，年投资回报率高达11%
率重要性，引进酒店管理公司可凸显项目价值，促进项目整体去化。
【公寓市场调研】
公寓市场总览
公寓市场个案 公寓市场总结
【公寓市场】——市场布局
绿地云都会
誉峰国际
云安·阳光城 万科·金域国际
学府协信天地
本 案
大宥城
金恒财富广场
七彩云南花之城
保利六合 文化空间 滇池柏悦 马街摩尔城 滇池时代
合金公寓
H公寓
大润发商业广场 奥宸中心 南悦城 在售 待售
【公寓市场回顾】1-潜在市场供应
2015-5-1
云安阳光城 供销特征
套型 产权面积 供应套数 供应占比 销售套数 销售占比 总价 去化速度 （万元）
套一 总计
43.27
44.23
2套/月
公寓面积为36-44㎡，均价11800元/㎡，优惠：按揭7%，一次性8%，目前团购 优惠交2万可享9-10%优惠；
云安阳光城 户型解析
建筑面积：约44.23㎡ 一室一厅一卫双阳台
物业公司 销售状态
重庆天骄物业服务有限公司昆明分 公司
公寓2013年12月开盘
典型个案 学府协信天地
公寓主力供应36-38㎡，实得面积为 26-27㎡，总价50-53万
套型
套型
产权面积
实得面积
供应套数
供应占比
总价区间
单间 公寓 单间
38
27
546
81.3%
51-54
36
26
126
18.7%
48-51
——待售公寓项目9个，供应面积约43万㎡，市场竞争激烈
未售项目
奥宸中心 涌鑫哈佛中心 学府协信天地
占地 总建面积 （㎡）
384亩 230亩 25亩 110万 80万 12万
公寓建面 （㎡）
/ 约23.2万 约2.8万
产品 （㎡）
/ 30-70 36-38
开盘时间
2014年6月 预计2015年底 2014年6月底
车位比
开盘时间
1:1
2013年6月22日开盘
典型个案
文化空间
需求特征：整体销量很好，其中42㎡、80㎡、85㎡三种户型供应量较大， 目前开盘的也大部分销售出去。
实得套 型
产权面 积
实得面 积
供应套 数
供应占 比
销售套 数
销售占 总价 去化速 比 （万元） 度
套一 套二 套三 总计
41、46 42、8096 132 41-132
投资 自住 投资回报率、 总价、品牌 总价、品牌、 地段
【客群比例】周边区域（地缘客户）:外地:其他=6:3:1 【客户置业目的】改善型自住为主，兼有少部分投资。
【公寓市场总结】
供应特征：以40-70㎡的产品为主。 量价特征：主力走量40-60㎡，总价区间45-70万，品牌开发商以带租约销售，
月均去化80套左右，其余月去化均在10-20套。
约2万方 约43万
/ 30-70
预计2014年中 /
预计10000元
【公寓市场调研】
公寓市场总览
公寓市场个案 公寓市场总结
典型个案 学府协信天地
开发商 项目地址 占地面积 建筑面积 容积率 建筑类型 绿化率 总户数 梯户比 车位比
依托学区成熟配套的复合开发项目，投资 性产品Baidu Nhomakorabea主，兼具自住住宅
云南龙鼎置业有限公司 五华区建设路180号 25亩 12万平米 4.49 多层、高层 35.02% 1536户公寓 5T32 1:2 大型综合体城市项目，物业类型涵盖写字楼、高层公寓、 精装商务酒店和商业广场。 学府〃协信天地，占据由一二一大街、学府路、建设路三 条城市单行道所聚合而成的核心地段，1、4号线双轻轨环 伺，加之多路公交构建立体交通活力脉络
典型个案 文化空间
户型解析
SOHO 01/03A 85.46㎡
SOHO 02/03 41.79㎡
点评：
• • 户型合适，功能适用。 开间较大，舒适度较佳
点评：
• • 精装修公寓，空间利用合理； 开间较小，舒适度欠佳
典型个案 文化空间
客户特征：附近散户自住占主力，其次为外省人客户,看重地理位置和配 套
典型个案 学府协信天地
户型解析
• 概述：
建筑面积约38.54㎡
• 点评： 方正紧凑，功能分区 清晰 卧室无阳台，影响居 住舒适度 标准层中，多功能厅 实用性低
文化空间 基本信息
开发商 项目地址 占地面积 建筑面积 容积率 建筑类型 绿化率 总户数 梯户比
概述：城市文化、商业综合体，自住型 精装公寓产品
预计均价 （元）
/ 预计800010000 14000元
中昆.医大广场
滇池时代 南悦城
233亩
59.9亩 119.8亩
105万
20.9万 42.6万
约10万
/ 约5万方
30-70
30-/ /
预计2014年9月
预计2014年底 预计2015年7月
14000起
/ /
金恒财富广场 合计
24.6 /
35万方