2017年新加坡住房体系研究报告
2017年从新加坡德国住房模式看我国住房长效机制建设分析报告
2017年从新加坡德国住房模式看我国住房长效机制建设分析报告2017年11月目录一、新加坡模式：居者有其屋，8成组屋+2成私宅构成二元互补的房地产市场 (8)（一）国情简介：经济增长强劲、二三产业为主，人口持续净流入，土地80%国有 (8)1、经济增长强劲、二三产业为主，人口持续处于净流入状态 (8)2、新加坡土地80%国有、限制土地投资买卖，保证公共住房低成本供应 (9)（二）供应端政策：推行政府作为住房主体、以组屋为主的住房供应制度，并覆盖80%人口 (11)1、推出“居者有其屋”计划，推行政府作为住房主体、以组屋为主的住房供应制度 (11)2、新加坡建屋局主导组屋建设，融合了政府机构和开发商重角色 (13)3、除政府组屋之外，另有HUDC、EC、DBSS等改善型组屋产品、扩大保障人群 (15)4、组屋具有总量大、产品丰富、价格低等特色，有效保障各类住房需求 (17)（三）需求端政策：三大资金支持+严厉投资需求打压，政策有保有压、保障正常住房需求 (18)1、支持政策：购屋津贴、中央公积金、低息贷款三大资金支持居者有其屋 (18)（1）购屋津贴：强大而丰富的购屋津贴制度，补贴最高可覆盖购房款近90% (18)（2）中央公积金：实施中央公积金制度，兼具强制储蓄和住房支撑的双重作用 (20)（3）HDB低息贷款：提供低息、低首付购房贷款，利率可较商业银行低3-4pct (24)2、限制政策：政府执行组屋限购限售政策和严厉的税收调控，抑制投资、保证正常住房需求 (25)（1）政府执行组屋限购限售政策，可租赁但鼓励购买，引导组屋价格低幅增长 (25)（2）低房产税率和高印花税率的组合能够更好的起到保护居住、抑制投资的功效 .. 27（四）房价情况：住房市场房价健康稳定增长，私人住宅为组屋价格3-4倍 (31)1、政府长期控制组屋价格稳中有升的健康上涨，实现组屋购房负担低于主流国际大都市 (31)2、私人住宅市场解决居住升级需求、价格约组屋的3-4倍，但价格波动也相对平稳 (33)（五）特殊背景：组屋制度成功的前提条件在于强大政府金融支持以及政府对房地产依赖较小 (35)1、组屋建设长年亏损，政府补助和金融支持是HDB赖以生存的必要条件 (35)2、新加坡对房地产经济以及土地财政依赖并不强，而这是其住房供应制度的前提条件 . 36（六）新加坡总结：政府掌控之下、独特的配给制房地产市场，政策有保有压、保障居者有其屋 (39)二、德国模式：引导市场作为供应主体，欧洲唯一租赁比例高于自有产权的国家 (41)（一）国情简介：多党执政、二三产业经济为主，土地私有、人口净流入 (41)1、二三产业经济为主，老龄化严重伴随人口净流入 (41)2、土地私有为主，先天决定德国不存在土地财政依赖 (44)（二）供应端政策：政府不参与住房供应，形成以补贴为主筹措社会租赁房源的住房供应机制 (44)1、私人市场是住房供应主体，家庭小型化明显、人均居住面积较高 (44)2、租赁住房家庭占比约55%，但高收入、多人数家庭仍会选择自购住房 (46)3、二战后大量保障房兴建满足居住需求，近年新增住宅平缓 (48)4、政府逐渐退出住房供应市场，转而形成以补贴为主筹措社会租赁房源的住房供应机制 (51)5、除了补贴为主筹措社会房源之外，类似众筹的住房合作社也是解决住房供应的方式之一 (53)（三）需求端政策：补贴体系、税收调控、住房立法等政策有保有压，实现井然有序的住宅租赁市场 (56)1、支持政策：通过补贴、税收、贷款等政策广泛吸纳民间房源承担社会住房功能 (56)2、限制政策：不动产产权税+产权转让税+差价盈利税等多种税收打压抑制投资需求 (57)3、住房立法：房租管制+租客保护造就了高比例且规范的租赁市场 (59)（四）房价情况：房价控制稳定、房价收入比7.9倍，但近期也因人口流入致房价大幅上涨 (62)1、2010年前长期稳定的房价水平，住房支付能力位于全球主要城市前列 (64)2、大量移民涌入+欧洲低利率环境下，大城市房价近年涨幅加快、但总体支付能力仍强68（五）特殊背景：德国不存在土地财政依赖，房地产也非国民经济支柱产业 (71)（六）德国总结：市场作为住房供应主体，以补贴和住房合作吸纳民间房源承担社会住房功能 (71)三、中国模式现状：我国现行住宅制度多方面仍需完善，后续住房制度改革将面临三大约束限制 (74)（一）我国目前三大特殊背景：住房结构性问题、土地财政强依赖、房地产经济强依赖是强约束条件 (74)1、住房总量不缺、而是结构性问题，约束长效机制必须因城施策 (74)2、土地财政依赖不降反增，约束长效机制后续应缓步推进 (76)（1）土地款占比地方财政收入逐年下降，表面上土地财政依赖减弱 (76)（2）土地抵押贷款却持续增长，地方政府土地财政转向了土地抵押贷款 (79)（3）土地财政依然是绕不开坎，约束了长效机制后续应缓步推进 (80)3、房地产是国民经济支柱产业、对经济贡献比重巨大，限制长效机制推进节奏 (82)（二）我国住房制度现状：住房保障体系仍需完善，房产税+法律制度+金融支持等多环节需跟上 (84)1、前端调控政策史上最严，需求端放松预期落空、但供给端放松仍可预期 (84)2、住房保障体系仍需完善，覆盖范围、支持力度有待提升 (85)3、中东部试点城市租赁住房有序推进，但租客权益仍需进一步保障 (87)4、房产税两城试点6年，全国范围内增量+存量房征收尚需时间 (89)5、金融渠道有所创新，类REITS、长租ABS等陆续推出 (91)（三）中国模式现状总结：我国现行住宅制度多方面仍需完善，后续住房制度改革将面临三大约束限制 (95)1、供应端：中国以市场配置为主、政府配置为辅，前者涨价及后者缺位导致住房制度仍需改善。
新加坡住房保障体系及启示
（一）住房供给体系
• 新加坡虽是一个市场经济国家，但是住房 新加坡虽是一个市场经济国家， 建设与分配不是通过市场来实现， 建设与分配不是通过市场来实现，而是由 政府主导公共住宅的开发、建设与分配。 政府主导公共住宅的开发、建设与分配。 建屋发展局是新加坡公共住房的组织者、 建屋发展局是新加坡公共住房的组织者、 建设者和管理者， 建设者和管理者，在整个住房保障体系中 起到了主导作用。但对于高收入家庭， 起到了主导作用。但对于高收入家庭，新 加坡的住房保障体系并没有涵盖， 加坡的住房保障体系并没有涵盖，其住房 问题只能通过市场途径解决（如下图） 问题只能通过市场途径解决（如下图）
一、新加坡住房保障体系框架
• 新加坡建国初期面临严重的住房短缺问题， 新加坡建国初期面临严重的住房短缺问题， 屋荒” “屋荒”成为解决国民住房问题的最大障 为此， 碍。为此，政府将解决住房问题作为一项 基本国策，成立建屋发展局推出“ 基本国策，成立建屋发展局推出“居者有 其屋” 的政府组屋计划， 其屋” 的政府组屋计划，建立中央公积金 制度构建集“住房供给、 制度构建集“住房供给、住房金融和住房 政策”为一体的住房保障体系。 政策”为一体的住房保障体系。
（二）住房金融体系
• 建立于 建立于1955 年的中央公积金制度是一项全 面的强制储蓄制度， 面的强制储蓄制度，规定雇主和雇员均须 以雇员的薪金为基数， 以雇员的薪金为基数，按照法定的公积金 缴纳率将个人月薪的一部分存入中央公积 金局的个人账户，用于退休、住房、医疗、 金局的个人账户，用于退休、住房、医疗、 教育、投资增值等诸多方面。 教育、投资增值等诸多方面。新加坡的中 央公积金制度不仅解决了公共住房建设资 金问题， 金问题，而且解决了中低收入家庭购买力 不足问题，最终实现了政府、 不足问题，最终实现了政府、开发商和居 民三者之间的良性循环。 民三者之间的良性循环。
2017年新加坡住房制度分析报告
2017年新加坡住房制度分析报告2017年5月目录一、新加坡住房制度实现了“居者有其屋”，体现了房屋居住的本质属性 (4)1、高比例住房自有率及组屋入住率彰显政府管控效力 (5)2、新加坡住房制度使房价变动与经济发展相适应 (5)二、组屋为主、私宅为辅的二元市场结构奠定了住房制度成功的基石 (6)1、组屋市场：政府主导的公共住宅系统 (7)（1）组屋类型及特点：产品多层次，保障社会中低层住房需求 (7)（2）组屋发展历程：不断适应居民住房需求 (9)2、私宅市场：相对市场化的商品房市场 (10)（1）私宅类型及特点：产权私有，注重配套 (10)（2）私宅市场现状及趋势：规模增长、价格自2013年持续回落 (11)（3）私宅发展商龙头企业：立足新加坡，辐射亚太 (12)①远东机构（Far East Organization） (13)②凯德集团（Capitaland） (13)三、全面管理的房地产调控体系是新加坡住房制度发挥效力的核心 (14)1、组屋的申购、配售、转售制度保障中低住房需求，抑制投机炒作 (14)2、监管机构对房地产市场控制力强 (15)3、土地征用制度确保土地供给、降低组屋建造成本 (16)新加坡住房制度实现了“居者有其屋”，体现了房屋居住的本质属性新加坡政府的“居者有其屋”计划获得了巨大成功，是政府解决住房问题的典范：①1995 年（建国30 年后），新加坡居民住房自有率就已经达到90%；②2005年人均住宅面积达到25 平方米，有80%以上的新加坡公民住进了政府组屋。
自90 年代以来，房价的变动基本与宏观经济的变动相适应，显示新加坡政府在房价调控和抑制投机方面也取得了骄人的成绩。
组屋为主、私宅为辅的二元市场结构奠定了住房制度成功的基石新加坡的房地产市场是以政府组屋市场为主（规模占比73%），以私人住宅市场为辅（规模占比26%）的二元结构市场，政府通过对组屋市场的有效调控实现房地产市场整体稳定，私人住宅市场的波动对整体市场冲击较小。
广厦万千安居梦——新加坡住宅建设考察报告
广厦万千安居梦——新加坡住宅建设考察报告
伍鑫
【期刊名称】《中外房地产导报》
【年(卷),期】1999(000)011
【摘要】<正> 今年初,笔者有幸随团对新加坡的住宅建设进行了专题考察。
新加坡政府在解决住房问题上的战略眼光,新加坡的住宅供应体制以及建屋发展局在解决住房问题上取得的巨大成就给我们留下了深刻的印象。
一、新加坡解决住房问题的成功经验新加坡是东南亚马来半岛最南端的
【总页数】3页(P49-51)
【作者】伍鑫
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.绿地集团：跨过奔腾的黄河长江——万千广厦万千情——上海绿地集团发展轨迹扫描 [J], 龚柏顺
2.广厦万千群星璀璨：浦东开发开放十年的住宅建设 [J], 余群;郭书吉
3.《广厦万千安居梦》拾遗 [J], 王玲;
4.广厦万千展新姿——各地住宅建设成就喜人 [J],
5.托起万千安居梦随州住房公积金管理中心开展“两学一做”学习教育促发展纪实 [J], 李丽;代军
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新加坡公共住房发展研究
新加坡公共住房发展研究摘要经过近40年努力，新加坡政府先后致力于解决屋荒、加大住宅供应、改善社区环境、提高组屋质量，成功实现了居民“居者有其屋”的梦想。
目前新加坡国民约8成居住在公房中，其中约8成已购下所住房屋。
新加坡的公共住房根据套型及面积分层次供应，可租可买。
政府在公共住房建设、分配及管理、退出等环节给予政策支持，相关环节甚至立法保障。
新加坡多渠道筹集公共住房建设和消费资金。
筹集的方式主要包括：一是政府提供建房发展贷款；二是中央公积金局贷款；三是向社会发行债券募集资金。
新加坡公共住房发展可借鉴的经验有：（1）住房保障是政府的基本职责，必须加大公共住房供应。
（2）政府要适应社会需求，建立多层次的住房保障体系。
（3）大力发展住房公积金制度，提高居民购房能力。
（4）建立健全法律规章，确保公共住房保障制度的实施。
1 公共住房历史沿革及现状新加坡国土面积狭小，仅约699平方公里，而人口密度大，每平方公里为4900人，市区则达到每平方公里9800人。
1959年，新加坡取得自治地位后，政府面临的是加速增长的人口和日益紧张的住房这一严峻形势。
经过近40年锲而不舍的努力，新加坡政府成功地解决了这个难题，实现了居民“居者有其屋”的梦想。
截至2007年3月，新加坡81%的人口居住在近90万套国家提供的公房（新加坡称“组屋”）里，其中约80%的人已购下所住房屋。
但是，新加坡解决公共住房问题同样经历了一个较长的发展过程。
1.1 陋屋区时代（上世纪20至50年代）从上世纪20年代早期开始，新加坡许多人的住家都是在拥挤的陋屋区，卫生、照明或通风设施缺乏。
这些房屋大多草草用榈叶、旧箱子及金属片搭成。
因1 / 17住房短缺日趋严重，当时的英国殖民政府于1927年设立了新加坡改良信托局，专门负责清理陋屋区，并为陋屋区的搬迁居民提供住所。
到1947年，全国人口增加两倍之多，达到一百万。
在新加坡改良信托局存在的32年中，共建造了23000个单位的住房，当时只能为不到10%的人解决住房问题。
新加坡住宅体系
新加坡住宅体系(The Singapore Housing System)读书报告——从新加坡住房体系看中国住房现状系别建筑与房地产系专业XX班级学号XX姓名XX2011年9月25日从新加坡住房看中国住房现状摘要在中国人的传统中,对住房的需求几乎是没有弹性的。
但是随着中国工业化不断推进、城市化不断扩张和国际化的不断拓展，中国的住房已经成为“奢侈品”，住房的属性在发生着变化，高房价乃至天价房引发的社会矛盾日益凸显，严重影响着政府的公共形象。
本文通过中国与新加坡的住房对比，对中国住房制度进行思考。
关键词住房对比思考Abstract: In Chinese tradition, the demand for homes is almost no flexibility. But as China continue to promote industrialization, urbanization and international development, China's housing has become a "luxury", housing attribute changes take place in high prices and even the day price, caused by the room social contradiction between, the serious influences of the government's public image. This article through the China and Singapore compared to China, the housing of housing system thinking.Keywords: housing contrast thinking1、新加坡住房现状新加坡是东南亚的一个岛国，也是一个城市国家。
族群住房配额制：各民族互嵌式社区建设的新加坡实践与启示
基金项目:本文系２０１３年度国家社科基金青年项目 民族地区村庄治理中传统社会组织功能优化研究 (项目编号:１３ＣＺＺ０４０)阶段性成果之一ꎮ作者简介:彭庆军ꎬ中南民族大学公共管理学院ꎬ中国城市民族宗教事务治理研究中心副教授ꎬ研究方向:民族地区基层政府治理ꎮ武汉㊀４３００７４㊀㊀族群住房配额制(ＥｔｈｎｉｃＨｏｕｓｉｎｇＱｕｏｔａｓ)ꎬ主要是指为了防止出现族群居住隔离ꎬ政府利用住房配额对城市或社区的族群比例实行严格限制ꎬ如果某个城市或社区某一族群居民比例达到政府规定的上限ꎬ则族际间房产交易或租赁等将会受限ꎮ由于这一制度具有强制性ꎬ 同时又被指责限制了少数族群的居住选择权ꎬ因此仅有少数国家公开使用ꎮ但另一些国家则较为隐晦或不公开地使用这一政策ꎮ [１]如德国政府自２０世纪７０年代开始ꎬ就曾积极推行这一政策ꎮ丹麦㊁荷兰等北欧国家自２０世纪８０年代起在难民安置上同样采取这一政策ꎮ甚至在以自由主义市场经济为主导的美国如纽约的小星城(ＳｔａｒｒｅｔｔＣｉｔｙ)也曾实施严格的配额制度ꎮ[２]新加坡是少有的公开实施这一政策的国家之一ꎮ尽管自１９８９年３月实施该政策以来ꎬ各类评价褒贬不一ꎮ但在当前我国积极 推动建立各民族互嵌式的社会结构和社区环境 的背景下ꎬ民族学视野下的 新加坡经验 即族群住房配额制倍受关注ꎮ[３]本文试图对其政策源起㊁具体实施及其效果等进行初步探讨ꎬ以期为我国各民族互嵌式社区建设提供启示ꎮ一㊁族群住房配额制与民族互嵌配额制(Ｑｕｏｔａ)作为一项公共政策工具ꎬ自现代民族国家以降ꎬ特别是二次世界大战以后ꎬ被许多国家广泛运用于公共职位录用㊁公立学校入学㊁公共住房分配等公共政策之中ꎬ而且种类繁多:不仅有美国基于种族的公立学校配额制ꎬ还有西班牙基于性别的公共职位配额制ꎻ不仅印度有基于种姓的村庄委员会席位配额制ꎬ分散是其文化同化的必要条件ꎬ外来少数族群在居住空间上的隔离会进一步强化其经济社会上的隔离ꎬ[４]甚至会对其主体民族及其主流意识形态产生严重威胁ꎮ而且ꎬ如果一个多民族国家内部存在广泛的居住空间和社会交往上的族群隔离从而产生诸多单一族群聚居的 飞地 ꎬ特别是当族群隔离与经济分化叠加在一起时ꎬ往往容易潜在地导致族群冲突ꎮ[５]不管是美国历史上严重的黑白隔离居住格局ꎬ还是如今因移民㊁难民等自发形成的 聚族而居 飞地ꎬ各族群相互隔离的居住模式ꎬ一直都被视为严重的社会问题ꎮ因而 社会整合 (ＳｏｃｉａｌＩｎｔｅｇｒａ￣ｔｉｏｎ)㊁ 去隔离 (Ｄｅｓｅｇｒｅｇａｔｉｏｎ)成为许多国家促进族群互嵌与国民团结的最重要政策议题ꎬ而族群住房配额制则是其主要的政策工具之一ꎮ通过族群住房配额制度ꎬ将外来移民或难民分散安置ꎬ可以使其更快融入 主流社会 ꎮ然而ꎬ随着族群住房配额制的实施ꎬ人们对其 社会整合 去隔离 化的效果不断提出质疑ꎮ有学者认为ꎬ 聚族而居 的少数族群飞地ꎬ不仅为其减少社会疏离感提供了心理缓冲地多样化ꎬ 尊重多样性 成为一种 政治正确 ꎮ因此ꎬ旨在通过族群住房配额制推动社会整合或文化一体化的举措备受批评ꎮ但是ꎬ自２０世纪冷战结束后ꎬ全球各地族群冲突㊁宗教冲突㊁地区冲突不断ꎬ不仅发展中国家ꎬ发达国家自身如英国㊁加拿大㊁西班牙甚至卢森堡等ꎬ都面临着国家共同体危机ꎮ特别是近年来恐怖主义的兴起重新唤起了西方 主流社会 的记忆ꎬ在面临大量外来移民和难民安置问题时ꎬ 政治正确 不断遭到诟病ꎬ族群住房配额制的正当性与有效性又被重申ꎮ为了实现社会整合与国民团结ꎬ族群住房配额制再次被视为良治之策ꎮ二、族群住房配额制的新加坡实践众所周知ꎬ新加坡是一个城市国家ꎬ同时也是一个外来移民较多的国家ꎬ还是一个多族群国家ꎮ据统计ꎬ截止２０１６年６月ꎬ新加坡总人口５６１万ꎬ其中公民３４１万人ꎬ拥有永久居留权居民５２万人ꎬ另有各类外来亲属㊁留学生及劳工等１６７万人ꎮ在其３４１万公民当中ꎬ华裔２６０万人ꎬ马来裔５１万ꎬ印度裔２５万ꎬ其他约５万人ꎬ业区以西划给华裔居住ꎬ在华人区域以北则是印度裔小镇ꎮ河西岸中部规划为政府驻地及其他公共建筑ꎬ与之比邻的最排涝的地区规划为白人社区ꎬ白人社区之外则是本土马来人及其他穆斯林住地ꎮ然而ꎬ这一初始的族群隔离居住格局规划未能长久维持ꎮ到１８４０年ꎬ富裕的白人商人放弃了拥挤不堪疾病流行市中心地带ꎮ此后ꎬ华裔不断涌入ꎬ马来裔加快内聚与扩散ꎬ族群杂居与聚居并存ꎬ此种局面一直持续到１９６０年代ꎮ[５]１９６３年ꎬ新加坡脱离英国的殖民统治后加入马来西亚联邦ꎮ然而ꎬ也正是在加入马来亚联邦的短短两年时间内ꎬ新加坡爆发了历史上最为严重的族群冲突ꎮ尽管冲突是由多方面原因造成ꎬ但当时新加坡住房发展局的住房政策执行也是其主要诱因之一ꎮ１９６４年ꎬ马来裔要求建设单独的聚居社区被新加坡政府拒绝ꎮ受各种因素的影响ꎬ在７月穆罕穆德诞辰纪念日ꎬ马来裔游行演变为冲突ꎮ同年９月ꎬ族群冲突再次发生ꎮ最后新加坡政府与马来西来联邦政府达成妥协ꎬ新加坡住房发展局同意为新加坡重聚中发挥着重要作用ꎬ族群隔离居住趋势再次显现ꎮ在勿洛(Ｂｅｄｏｋ)㊁金文泰(Ｃｌｅｍｅｎｔｉ)及裕廊岛(Ｊｕｒｏｎｇ)等地ꎬ马来裔开始有选择的隔离重聚ꎬ而市中心则难觅其影ꎮ[１０](Ｐ.６８－７１)尽管有批评认为政府过于悲观ꎬ特别是新加坡住房发展局对此反应过度[１１]ꎬ但１９６４年族群冲突的阴影难除ꎬ马来裔的重聚引发了政府进一步担忧ꎬ１９８９年３月１日开始ꎬ族群住房配额制开始正式实施ꎮ总之ꎬ由于历史上的族群冲突阴影ꎬ新加坡自建国开始ꎬ就有意无意地利用公共住房分配来实现族群居住平衡ꎬ但二手房市场的自由交易突破了原初设想ꎬ聚族而居的隔离居住仍有强化趋势ꎮ新加坡政府声称ꎬ这是为了实现国家长治久安的需要ꎬ也是一项以较小的代价确保建立一个更加团结一致的新加坡的重要举措ꎮ正如其当时的国民发展部长所说: 恰当比例的族群混居使我们享受了近２０年的族群宽容与和谐ꎮ如果现在允许族群重聚ꎬ无异于使新加坡重回１８６５年前那个布满族群隔离飞地及充满族群冲突的年代ꎮ [１１]要一定的弹性空间ꎮ这与德国在１９７５年实施的基于城市与社区的双重配额制类似ꎬ当时德国政府声称ꎬ在城市层面ꎬ因过重的社会服务负担ꎬ外来族群不能超过总人口的１２％ꎬ在社区层面ꎬ则另有比例限制ꎮ[４]２.上限限制ꎮ新加坡族群住房配额的分配采取的是上限限制的措施ꎮ如果一个新的社区或楼栋ꎬ某一特定的族群申请购买人数已经达到政府规定的上限ꎬ则不再接受这一族群人员购买ꎮ而在二手房市场ꎬ如果某个旧社区或楼栋的某个族群人数已经超过政府设定的上限ꎬ则其他族群户主在出售其房屋时将会受限ꎬ只能卖给其他族群的需求者ꎮ[１２]如某个社区或楼栋的华裔过多ꎬ一个华裔住户可以将其房屋卖给任何一个族群的买住ꎬ但该社区或楼栋的马来裔㊁印度裔或其他族群的住户就不能将房子再卖给华裔ꎮ同样ꎬ如果某社区的马来裔人口过多ꎬ超过政府规定的比例限制ꎬ该社区的华裔㊁印度裔和其他族群也不能将房子再卖给马来裔(参见表３)ꎮ３.增量改革ꎮ１９８９年３月１日开始ꎬ新加ＢｉｎｄｉｎｇＱｕｏｔａ配额限制ＢｕｙｅｒＥｔｈｎｉｃｉｔｙ买方族裔ＳｅｌｌｅｒＥｔｈｎｉｃｉｔｙ卖方族裔Ｓｔａｔｕｓ允许状态华裔华裔华裔允许非华裔非华裔允许非华裔华裔允许华裔非华裔不允许马来裔马来裔马来裔允许非马来裔非马来裔允许非马来裔成来裔允许马来裔非马来裔不允许印度裔印度裔印度裔允许非印度裔非印度裔允许非印度裔印度裔允许印度裔非印度裔不允许㊀㊀４.先到先得ꎮ由于新加坡族群住房配额比例的设定是上限限制ꎬ而且无论是在社区层面还是楼栋层面ꎬ都高于该族群在全国人口中所占比例ꎬ因此ꎬ具体到某一社区或楼栋而言ꎬ在申请过程中仍然遵行的是 先到先得 的原则ꎮ如在某一社区ꎬ如果马来裔和印度裔已经达到其族群比例上限(２２％＋１２％)ꎬ则华裔可申请比例只有６６％而非８４％ꎮ在楼栋层面亦是如利用转换空间位置ꎬ弱化族群集体差异ꎬ强化个体差异ꎬ培育公民意识ꎬ智慧地将多民族国家治理中棘手的种族矛盾㊁族际冲突化解ꎬ成功地打造了国家认同ꎬ柔性地实现了民族国家建构的宏大目标ꎮ[３]首先ꎬ有助于实现社区族群比例 平衡 ꎬ实现各民族互嵌ꎮ如研究表明ꎬ在勿洛与裕廊岛ꎬ１９８８年其马来裔和印度裔分别达到５９％和２４％ꎬ大大超出其在新加坡总人口中的比例ꎬ实施这一政策后ꎬ到１９９８年ꎬ这一比例分别下降到１９％和１１％ꎮ[１４]其次ꎬ缩短了各族群之间的社会距离ꎮ各族群有比例地混居ꎬ有助于实现从过去各族群间的 背靠背 转向 面对面 ꎬ从而有助于互相了解和尊重彼此的族群文化差异ꎬ缓解族群紧张关系ꎮ在新加坡政府公寓楼下ꎬ经常可以看到华裔与马来裔同时各办各的婚丧事宜而互不干扰ꎮ再次ꎬ有助于构建共同价值观ꎮ自新加坡建国伊始ꎬ政府就非常注重共同价值观的培育ꎮ１９９１年ꎬ新加坡政府颁布了«共同价值观白皮要是因为ꎬ华裔经济状况相对较好ꎬ人口比例大ꎬ买家相对较多ꎮ而马来裔㊁印度裔本来人口比例相对较少ꎬ买家也较少ꎬ因而会造成买卖双方一定比例的不平衡ꎮ其次ꎬ社会整合效果并不明显ꎮ族群配额制旨在打破族群空间隔离ꎬ构建各民族互嵌式社区与社会结构ꎬ从而实现社会整合ꎮ但诸多批评认为ꎬ此项预期效果并不明显ꎮ这部分是因为马来裔和华裔这两个新加坡主要族群的宗教信仰不一ꎮ尽管华裔在宗教上是多样的ꎬ近年来也有不少加入基督教ꎬ极少部分转向印度教ꎬ但几乎没有华裔转向伊斯兰教ꎮ这也许是因为ꎬ在新加坡信仰伊斯兰教即意味着成为马来裔ꎬ因为后者几乎是清一色的信仰伊斯兰教ꎮ饮食上的差异又使得马来裔与华裔为邻时ꎬ除了日常简单的问候以外ꎬ其社会交往仍然是相对隔离的ꎮ[５]总之ꎬ新加坡的实践表明ꎬ在一个多民族国家ꎬ族群住房配额制有助于提升对新加坡的忠诚度ꎬ缓解族群间的紧张关系ꎬ培养良好的邻里关系ꎮ但同时也表明ꎬ在一个族群文化差异仍国民对政府公寓的依赖是其族群住房配额制得以有效实施的前提ꎬ因为在住房供应上ꎬ住房发展局处于相对垄断的地位ꎬ得以使其能利用住房政策实现各民族互嵌ꎮ在我国ꎬ住房供应以市场化为主ꎬ９０％的住房是由市场供应的ꎮ但近年来ꎬ随着民族地区城市化及各项保障性住房建设的推进ꎬ为我国各地方政府推进各民族互嵌式社区建设提供了契机ꎮ尽管在全国大规模盲目引进族群住房配额制是不合时宜的ꎬ但在一些民族地区的城市ꎬ特别是近年来族群居住呈现明显分化的城市ꎬ也可以尝试在保障性住房申请㊁二手房产交易上采取一定的族群配额制ꎮ(二)各民族互嵌式社区建设要以增量改革为策略新加坡族群住房配额制的实施ꎬ并不涉及全国范围内大规模的存量调整ꎬ而是以新城建设为契机ꎬ控制增量ꎮ新加坡作为一个现代民族国家ꎬ只有６０多年的历史ꎬ而其族群隔离居住格局ꎬ很大程度上是由于历史上殖民者 分而治之 政策造成的ꎮ即便如此ꎬ由于是设定上和３居室的公寓ꎮ这样做的好处是不仅可以促进族群互嵌ꎬ而且可以促进阶层互嵌ꎬ防止出现族群㊁阶层内聚的叠加ꎮ三是楼栋与社区预留有充分的公共空间ꎮ新加坡政府公寓设计有一个最大的优点就是楼栋间连廊的设计与一楼公共空间的预留ꎮ在新加坡ꎬ楼栋之间由连廊连接ꎬ连廊里有各种各样的公共文化设施ꎬ这为密切各族群间社会交往提供了充足的空间ꎬ有助于形成社区意识㊁促进邻里友好ꎮ[１７]另外ꎬ新加坡政府公寓楼栋的一楼全是架空层ꎬ是该楼栋最重要的公共空间之一ꎮ这为各族群在举办婚丧嫁娶等各种富有民族文化礼仪时ꎬ提供了丰富的公共空间ꎬ也为马来裔平常稍大规模的宗教生活提供了公共场所ꎬ从而各族群之间能够互相尊重差异时互不干扰ꎬ实现族群关系各谐共处ꎮ而在我国公共住房设计方面ꎬ旨在为低收入家庭提供的保障性住房ꎬ往往具有地域上的边缘化和孤岛化ꎬ规模上的大型化和集中化的空间安置模式ꎬ[１８]因此ꎬ在此情况下ꎬ即使采取族群住房配额制ꎬ也不可能达到新加坡该项政策的实施效果ꎮ格局 ꎮ[１９]因此ꎬ在我国推动各民族互嵌式社区建设过程中ꎬ 多元 而非 同化 是其任何一项公共政策的核心ꎮ(五)各民族互嵌式社区建设需要有完备的政策体系在新加坡ꎬ族群住房配额制只是其住房政策的一部分ꎬ也只是其族群多元主义政策的一部分ꎮ一方面ꎬ新加坡住房政策中除了族群配额制以外ꎬ还有一系列鼓励家庭养老㊁鼓励生育㊁照顾特殊群体等政策ꎮ也就是说ꎬ在新加坡ꎬ住房政策不但承担有 居者有其屋 的功能ꎬ还承担了构建新加坡共同价值的重要功能ꎮ另一方面ꎬ从新加坡族群多元主义政策除了族群住房配额制以外ꎬ还有禁止成立单一族群政党㊁实行 集选区 政策等ꎮ在新加坡ꎬ既不允许成立单一族群的族群性政党ꎬ同时还规定ꎬ在 集选区(ＧｒｏｕｐＲｅｐｒｅｓｅｎｔａｔｉｏｎＣｏｎｓｔｉｔｕｅｎｃｙꎬ简称ＧＲＣ) ꎬ任何政党组织竞选ꎬ所提名的议会候选人团队中必须至少有一名少数族群候选人ꎮ因此ꎬ对于新加坡而言ꎬ族群住房配额制只是其构建各民族互嵌式社区和社会结构系列政策之[３]高永久ꎬ张金国.民族学视野下的 新加坡经验 及其启示 以组屋 族群比例 政策为中心[Ｊ].广西民族研究ꎬ２０１６ꎬ(１).[４]ＡｎｉｔａＩ.Ｄｒｅｖｅｒ.ＳｅｐａｒａｔｅＳｐａｃｅｓꎬＳｅｐａ￣ｒａｔｅＯｕｔｃｏｍｅｓ?ＮｅｉｇｈｂｏｕｒｈｏｏｄＩｍｐａｃｔｓｏｎＭｉｎｏｒｉ￣ｔｉｅｓｉｎＧｅｒｍａｎｙ[Ｊ].ＵｒｂａｎＳｔｕｄｉｅｓꎬ２００４ꎬ４１(８).[５]Ｂｅｎｇ－ＨｕａｔＣｈｕａ.ＲａｃｅＲｅｌａｔｉｏｎｓａｎｄＰｕｂｌｉｃＨｏｕｓｉｎｇＰｏｌｉｃｙｉｎＳｉｎｇａｐｏｒｅ[Ｊ].ＴｈｅＪｏｕｒ￣ｎａｌｏｆＡｒｃｈｉｔｅｃｔｕｒａｌａｎｄＰｌａｎｎｉｎｇＲｅｓｅａｒｃｈꎬ１９９１ꎬ８(４).[６]ＷｉｌｓｏｎａｎｄＰｏｒｔｅｓ.ＩｍｍｉｇｒａｎｔＥｎｃｌａｖｅｓ:ＡｎＡｎａｌｙｓｉｓｏｆｔｈｅＬａｂｏｒＭａｒｋｅｔＥｘｐｅｒｉｅｎｃｅｏｆＣｕ￣ｂａｎｓｉｎＭｉａｍｉ[Ｊ].ＡｍｅｒｉｃａｎＪｏｕｒｎａｌｏｆＳｏｃｉｏｌｏｇｙꎬ１９８０ꎬ８６ꎬ(２).[７]ＺｅｌｌｎｓｋｙａｎｄＬｅｅ.Ｈｅｔｅｒｏｌｏｃａｌｉｓｍ:ＡｎＡｌ￣ｔｅｒｎａｔｉｖｅＭｏｄｅｌｏｆｔｈｅＳｏｃｉｏｓｐａｔｉａｌＢｅｈａｖｉｏｒｏｆＩｍ￣ｍｉｇｒａｎｔＥｔｈｎｉｃｃｏｍｍｕｎｉｔｉｅｓ[Ｊ].ＩｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌＪｏｕｒ￣ｎａｌｏｆＰｏｐｕｌａｔｉｏｎＧｅｏｇｒａｐｈｙꎬ１９９８ꎬ(４).[８]刘玉玲.黑色的穆罕默德诞辰 １９６４年新加坡种族暴动[Ｊ].东南亚研究ꎬ２０００ꎬ(１).。
2017年新加坡住房体系分析报告
2017年新加坡住房体系分析报告2017年10月目录一、房价合理，自有率高 (5)1、新加坡房地产价格涨幅与CPI持平 (5)2、和其他国家相比，新加坡的私宅房价处于中等水平，而组屋房价低廉 (6)3、除了价格合理以外，新加坡房地产市场最主要的特点是居者有其屋 (7)二、需求旺盛，但非主因 (7)1、人口密度高，移民占比大 (7)（1）人口是房价的先决条件，人口的变化决定了房价的长期需求情况 (7)（2）从人口结构来看，购房的刚性需求主要来自年轻人口和新增移民 (8)2、货币供给高，居民房贷松 (9)三、制度完善，供给有序 (10)1、组屋供给为主，私宅交易为辅 (10)2、政府控制土地，保障低价供给 (11)3、组屋类别多样，申购仅限公民 (12)4、交易市场分层，严控转售环节 (14)四、新加坡vs德国：保障供给，殊途同归 (15)新加坡的房地产市场以超高居民住房自有率而闻名。
本篇，我们将对新加坡房地产市场进行详细分析，探索居者有其屋背后的奥秘。
价格合理，居者有其屋。
新加坡房地产价格涨幅与CPI 持平。
新加坡有两类房地产市场，一类是类似保障住房的组屋，另一类是私人住宅。
2000 年以来新加坡名义房价仅累计上涨38%，剔除通胀后累计涨幅仅3.4%。
和其他国家相比，新加坡的私宅房价处于中等水平，而组屋房价低廉。
新加坡的私人住宅房价收入比在26 倍左右，属于中等水平，而占比更高的组屋的房价收入比仅为8.6 倍。
除了价格合理以外，新加坡房地产市场最主要的特点是居者有其屋。
2016 年新加坡居民的住房自有率达到90.9%，而剩下的9%中大部分也通过租借组屋满足了居住需求。
为何新加坡拥有如此高的住房自有率？我们从需求和供给两方面进行分析：需求旺盛，并非主因。
人口密度高，移民占比大。
从人口总量来看，在新加坡7909 人/平方公里的人口密度远高于其他国家；从人口结构来看，新加坡15-64 岁人口占比自90 年代开始一直维持在70%以上，外来移民占比接近40%，均处于高位。
新加坡公共住房分配体系研究
中层／高层住宅 ９９年所有权 新加坡住房供应体系结构
或永久拥有
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新加坡的私人住房部门是自由的房地产市场，其规模相 对于公共住房部门要小很多。私人住房部门在１９８５年仅仅 只占所有住房比例的１３．２％，而２００６年比例达到最高时也 只有２０．９８％＠。私人住房部门中，私人住房出售市场主要针 对高收人群体。此外，还有一小部分供出租的私人住房主要 用来吸引国外消费者。 从建筑形式的区别看，公共住房部门大多采用的是中层 或高层住宅而私人住房部门所采用的建筑形式包括：公寓楼
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ｐｌｏ麟ｄ圯ｅｖｏｌｕ‰ｐｍｇ嘲ｓ ＩＩ咖ｓｉｒＩｇ ａＩｌｏｃ砒ｉ∞８ｙ８ｔｅｍ，ｍａｋ伪∞ｍｐａｍｔｉｖｅ ａＩｌａｌｙｓｉｓ蚰ｄ ｃＩａ８８ｉｆｉｃａｔｉ∞ｏｆ ｄｉ脆陀ｎｔ静 ｃｅｎｔ ａｌｌｏｃ砒ｉｏｎ ｐｏｌｉ嘣０ｆ Ｓｉｎ醇ｐｏ陀ｐｕｂｌｉｃ ｈｏ岫ｉｎｇ，鲫ｄ ｔｒｉ髑ｔ０ ８ｕｍ硼ｌｒｉ趾ｉ协ｃｈａ瑚Ｉｃｔｅ玛∞ａ ｗｈｏｌｅ．Ａ ｃｏ∞ｌ璐ｉ∞ｉ８ ｍａｄｅ ｔＩＩａｌ，ｅｖｅｒｙ ｄｉ８－
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（１．鼠孵驰矿脚，ｍ删砌删＆切聊凡哪以对洳矿‰，＆驷智１００鸺５，‰； ２．ｓｃ＾∞ｆ矿脑ｏｚ黝∞口，ｌｄ Ｅ聊如，珊ｅ，ｌＩ西彬船ｅ咖，阢如ｎ‰妙矿Ｓｃ话ｎｃｅ口，ｌｄ‰ＩＩｌ，加Ｚ呦ｒ，耽胁ｎ ３．ｓｃ胁ｏｆ矿＆删删讹阳酽，，删，‰曲渤哪蚵旷Ｇｅ删棚（‰），骱舭ｎ４３００７４。傩妇；
［摘要】伴随着新加坡经济４０余年的持续增长，其公共住房发展取得了巨大成功。基于新加坡住房体系和公共 住房发展概况，回顾新加坡公共住房分配体系演变历程，对比分析当前新加坡实施的各种公共住房分配制度并 对其进行分类，试图从整体上把握新加坡公共住房分配体系的特点。文章得出结论：新加坡公共住房分配体系 是一个动态的、不断完善的体系。该体系中各种不同的分配制度都有各自的适用性，并且相互间互为补充，为 不同时期公共住房的发展目标服务。 【关键词】新加坡；公共住房；分配体系 ［中图分类号】Ｆ２９３．３ 【文献标志码］Ａ ［文章编号］１００ｒ７—５０９７（２０１１）０７—０１２６—０５
2017年住房保障模式分析报告
2017年住房保障模式分析报告2017年9月目录一、新加坡模式：居者有其屋 (4)1、中央公积金制度 (5)2、土地征用与财政补贴 (7)3、组屋定价与市价脱钩 (8)4、隔绝对土地财政的依赖 (9)二、香港模式：居屋政策不应妨碍私宅市场发展 (10)1、公租房为主的住房保障体系 (10)2、公屋轮候时间较长且居住面积较低 (11)3、居屋政策服从于私宅市场 (12)4、对土地财政依赖度较高 (13)三、混搭的第三条道路 (13)1、建国之初实行实物分配制度 (13)2、房改之初尝试效仿新加坡 (14)3、经适房和廉租房的土地供应让位于棚改和公租房 (15)4、财政支出同样在向棚改和公租房倾斜 (16)5、公租房为主的新一轮房改再度起航 (17)回望1994 年房改启动之初，我们试图效仿新加坡建立“经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”，但在财政分权和标尺竞争的央地关系下，拥抱土地财政成为地方政府最为理性的选择，新加坡模式早已被遗忘，而相比同样依赖土地财政和地产经济的香港模式，虽然香港地区也难以解决夹心层住房难问题，但公屋从制度设计到实际执行都值得我们学习。
具体观点如下：新加坡模式：居者有其屋。
新加坡在上世纪60 年代初也曾通过兴建廉租房的方式解决中低收入阶层住房问题，但从1964 年开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋，建立起与多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的住房保障制度。
截止2016 年，高达82%的公民居住在组屋里，住房自有率和组屋自有率均在90%以上，不可谓不成功。
制度设计上，通过中央公积金、低息贷款和土地划拨等方式保证组屋的低价和质量，严格规范组屋的准入与退出审核，并将私宅土地出让金纳入储备金、不归现政府支配隔绝政府对土地财政的依赖。
香港模式：居屋政策不应妨碍私宅市场发展。
香港地区的住房保障制度的探索同样始于上世纪中叶，期间先后兴建用于出租的公屋和直接出售的居屋，并允许贷款购买商品房和公屋先租后买。
初探新加坡装配式建筑结构体系与设计
初探新加坡装配式建筑结构体系与设计作者：李荣路来源：《名城绘》2017年第06期摘要：本文从新加坡装配式住宅（组屋）施工的相关规范、构件设计、节点设计，及其发展方向展开阐述，简单分析了装配式建筑施工特点。
文章内容体现了新加坡建筑以设计为核心思想和施工过程的工业化水平。
作者抛砖引玉，希望能给有关人士一些借鉴。
Abstract：This paper introduces the relevant specifications components design， joints design，and development direction of pre-fabricated houses construction in Singapore， analyzes the construction characteristics of pre-fabricated houses simply.The content of the paper reflects the design as the core of Singapore buildings and the industrialization level of the construction process.The author is hoping to give some reference to the relevant personage.关键词：装配式结构、标准规范、节点设计、构件设计、发展方向Keywords：Pre-fabricated Structural， Standard Specification， Joints Design， Components Design， Development Direction.新加坡大規模建造装配式建筑已经有近20年的历史，开发出从15层到30层的装配式住宅（组屋），占全国总住宅数量的80%以上。
2017年德国新加坡住房模式分析报告
2017年德国新加坡住房模式分析报告2017年10月目录一、德国住房制度：合作互助打造“福利产业” (6)1、市场特点：房价相对平稳，负担压力较小 (6)2、低住房自有率下的强租赁市场格局 (7)3、德国住房体系特征之供给端 (8)（1）多元化供应渠道保障供给充足 (8)（2）独特的住宅合作社制度 (9)4、德国住房体系特征之需求端 (11)（1）政策补贴低收入人群，法律保障承租者权益 (11)（2）强化租购同权 (12)5、合同住房储蓄制度控制居民杠杆 (13)6、法律保障以及严格的税收制度抑制投资属性 (15)（1）惩罚机制弱化房地产炒房行为 (15)（2）严厉税收政策抑制房地产投资行为 (16)7、德国经验的启示 (17)二、新加坡住房制度：居者有其屋的成功典范 (18)1、新加坡房地产市场特点 (18)（1）新加坡住房体系历史追溯 (18)2、新加坡住房体系特征 (20)（1）新加坡住房体系中监管机构构成 (20)（2）新加坡住房供应模式：强制低价征地，供应结构满足不同阶层 (21)（3）新加坡房产税体系：自住小户型享有优惠，持有环节税负重 (23)3、新加坡住房金融体系 (24)4、新加坡经验的启示 (26)三、以国际经验看待我国长效机制的可能性 (27)1、住房供给体系：类型多元、价格可控以及规模持续 (28)（1）土地供应结构的变化 (29)（2）传统土地出让模式的变化 (29)2、住房保障体系：购租并举、并提供财富增值的空间 (30)（1）“住有所居”的租赁市场 (30)（2）具备保障以及财富属性的共有产权房 (32)（3）针对可流通房屋出售环节的严格管制 (33)3、住房金融体系：住房金融机构和证券化的大趋势 (34)（1）住房金融机构的专业化 (34)（2）住房租赁REITs 的推进 (34)自2016 年以来的调控思路和以往并不完全相似，除了传统的限购限贷，还叠加了供给端的变化，以及租赁市场发展所推动的住房体系的改革，这一切说明调控的思路正在围绕“房住不炒”的理念全面展开，长效机制并不在于未来的某一个文件，而是已经在搭建的过程当中。
住房管制-房地产政策课程报告 新加坡2
新加坡住房制度小组成员：李戈张宇哲肖瑶颜可心周越李圣缘吴双一、新加坡目前的住房制度新加坡的住房政策目标是“居者有其屋”，模式是政府以强大的财力建设组屋，从1960年起，经过40多年的努力，组屋覆盖人群由1959年的8.8%提高至2012年的85%，同时又以高效的机制进行管理。
目前的住房保障体系包括以下几层：（一）出租组屋组合房屋，简称组屋，是由新加坡建屋发展局承担建设的楼房，最小的是一房式，最大的是六房式。
新加坡房产和发展委员会将“廉租房”分为两个档次，家庭月收入在800新元或以下的家庭，只需付总收入的10%作为房租；月收入在800-1500新元的家庭，用于房租的支出为收入的30%。
这些房子与商品房混建，以平衡社区的人文居住环境。
该委员会还将部分空置楼房中的多居室，改造成1居或2居室的小单元，这样就可以让更多的家庭有房可租，租金也更贴近他们的收入。
而且这其中不是整套出租，而只是租其中的一间屋子，台湾话里面把新加坡租房和新加坡租屋做了区分，意思就是租整套和租一间的区别。
）（二）出售组屋新加坡建屋发展局根据普通老百姓4—6年的总收入确定组屋的售价。
如果实际组屋的成本（市场土地价格+建筑成本+房地产商合理的利润）大于售价，超出部分由财政补贴。
卖组屋的政策：按照不同收入水平确定住房政策。
只有新加坡公民才能购买，一个核心家庭只能拥有一套政府组屋，购买第一套组屋五年后，可以购买第二套，原有的组屋必须在购买第二套组屋半年内从二手市场出售。
退出机制对于保障分配公平至关重要。
购房资格：1、直接从建屋局购买组屋（售价低）2、转售市场购买组屋（售价高、有政府补贴）条件：新加坡公民、至少21岁、组成一个核心家庭、家庭月收入不超过8000新元、没有私人住房。
买的房屋面积越小、家庭收入越低，政府的补贴越多。
银行按揭购买组屋，每月的还贷金额往往会低于租住同面积房屋的租金。
3、转售市场购买组屋（不享受政府补贴）条件：新加坡公民或永久居民、至少21岁、组成一个核心家庭、没有收入顶限、在一定条件下可以拥有私人房产。
新加坡住房保障制度研究及其对中国的启示
供适 当住 房 ， 解决 他 们 的住 房 问题 。其 主 要 由经 济 适 用房 制 度 、 租 房制 度 和 政 策 性 租 赁 房 制 度 所 组 成 。 当前 ， 府 廉 政 为切实解 决 中低 收人 群体 的住 房 问题 ， ０ １年 政府 计 划建 ２１ 设 万套保 障性安 居工程 １０ ０ ０万套 ， ２ １ 与 ０ ０年 ５ ０万套保 障 ９
中 图 分 类 号 ： ９ Ｃ１ 文 献标识码 ： Ａ 文 章 编 号 ：６ ２３ ９ （０ ２ ０ —０ １０ １ ７ —１ ８２ １ ） ４０ ２ —２
房 价 关 系 着 普 通 老 百 姓 的 住 有 所 居 的 基 本 住 房 需 求 ， 策 ， 立 了建 屋 发 展 局 （ ｕ ｉｇ＆ Ｄ ｖｌｐ ｎ ｏｒ ） 推 成 Ｈｏ ｓｎ ｅｅ ｍｅ ｔ ａｄ ， ｏ Ｂ 关 系着 国民经济 的健 康有 序 发 展 ， 关 系 着社 会 的和谐 稳 出 了 “ 者 有 其 屋 ” Ｈｏ ｎ ｒｈｐＳ ｈ ｍｅ 的 政 府 组 屋 更 居 （ ｍｅＯｗ ｅｓｉ ｃ ｅ ） 定 。经历 近两年 的严 厉 的房 地 产 调控 ， 价飙 升 的局 面得 计 划 。该 计 划 的 主 要 内容 是 政 府 拨 出 国有 土 地 和 适 当征 用 房 到 有 效 的控 制 ， 始 出 现 理 性 的 价 值 回 归 。 然 而 ， 容 忽 视 私 有 土 地 作 为 建 房 之 用 ， 且 由 银 行 和 中 央 公 积 金 局 提 供 开 不 并 的 现 实 是 庞 大 的 保 障 房 建 设 和 供 应 过 程 中 的 质 量 和 资 金 及 建 房 所 需 的 资 金 。新 加 坡 政 府 在 实 施 组 屋 计 划 过 程 中 ， 形 管 理 问 题 需 要 政 府 相 关 职 能 部 门 去 解 决 。 而 新 加 坡 作 为 一 成 了 由建 屋 发 展 局 负 责 组 屋 的 规 划 和 建 设 、 央 公 积 金 局 中 个 国土面积极 小 的东南 亚城 市 国家 却 成功 实 现 了“ 居者 有 和 邮 政 储 蓄 银 行 等 金融 机 构 提 供 建 设 组 屋 资 金 的 完 整 组 屋 其屋” 计划 ， 使得 不 同 收入 群 体 的家 庭 都住 有 所 居 ， 国 民 供应体 系 。正 是 由这些 部门 的通力合 作 、 且 相互 配合 ， 组成 了 的 住 房 面 积 和 质 量 及 配套 设 施 都 十 分 完 善 。 新加坡 完善 的住房保 障制度的形成 。
新加坡住房保障制度研究及其对中国的启示
新加坡住房保障制度研究及其对中国的启示作者：杨敏锐来源：《现代商贸工业》2012年第04期摘要：住房作为人们生活必需品，是实现安居乐业，社会保障和带动国民经济发展的重要条件。
当前居高不下的房价使得中低收入家庭面临着买不起房的困境，而同处亚洲的新加坡却成功的解决了不同收入群体的住房供应供应的难题，研究新加坡住房保障制度的成功经验对完善我国住房保障体系具有重要的借鉴意义。
关键词：组屋；居者有其屋；住房保障制度中图分类号：C91文献标识码：A文章编号：1672-3198（2012）04-0021-02房价关系着普通老百姓的住有所居的基本住房需求，关系着国民经济的健康有序发展，更关系着社会的和谐稳定。
经历近两年的严厉的房地产调控，房价飙升的局面得到有效的控制，开始出现理性的价值回归。
然而，不容忽视的现实是庞大的保障房建设和供应过程中的质量和资金及管理问题需要政府相关职能部门去解决。
而新加坡作为一个国土面积极小的东南亚城市国家却成功实现了“居者有其屋”计划，使得不同收入群体的家庭都住有所居，且国民的住房面积和质量及配套设施都十分完善。
1 我国住房保障制度的情况保障性住房，通常是指由政府统一规划，统筹，提供给特定人群使用，限定了建造标准和销售价格或租金标准，起到社会保障作用的住房。
其具有跟普通商品房不一样的特性，即属于公共品或准公共品的范畴。
我国在解决中低收入群体的住房供应过程中，实施了一系列的住房保障制度体系建设，这种住房保障制度是国家或政府依据法律规定，通过国民收入再分配，保障居民基本居住水平的一种制度。
它是一种在住房领域内实行的社会保障制度，实质是政府利用国家和社会的力量，通过行政手段为中低收入家庭提供适当住房，解决他们的住房问题。
其主要由经济适用房制度、廉租房制度和政策性租赁房制度所组成。
当前，政府为切实解决中低收入群体的住房问题，2011年政府计划建设万套保障性安居工程1000万套，与2010年590万套保障房建设规模相比有大幅度增加，并计划在整个“十二五”期间共建设3600万套保障房。
2017年香港新加坡和德国的住房制度比较研究报告
2017年香港新加坡和德国的住房制度比较研究报告2017年9月目录一、“公私两手抓”的香港模式 (4)（一）香港的公共住房制度 (5)1、公屋制度 (6)2、居屋计划 (11)3、“夹心层”住宅计划 (12)（二）香港的私人住房市场 (13)二、公共性住宅为主的新加坡模式 (18)（一）新加坡的公共住房制度 (19)1、组屋 (19)2、执行共管公寓 (23)（二）新加坡的私人住宅市场 (24)1、私人公寓 (24)2、有地私宅 (25)（1）买私人住宅还可以申请银行贷款 (26)三、租赁性住房为主的德国模式 (26)（一）德国的住房建设 (27)（二）德国的租赁住房 (31)四、三个国家或地区的横向对比 (33)五、住房机制背后的产业格局和财税格局 (37)房子是必需品还是奢侈品？必需品对应的是人民的基本生存需要，是公共服务的范畴，奢侈品对应高收入人群的品质需要，可以用市场分配。
所以一个国家或地区的住房制度通常是公私并存的“二元制”体系。
过去十年，房价上涨是一个世界性的大趋势，给政府提供公共住房带来了极大的挑战，我们从世界范围找出比较成功，同时又具体特色的国家或地区进行分析，总结出“公私两手抓”的香港模式，以公共性住宅为主的新加坡模式和以租房性住房为主的德国模式三种，分析这些国家或地区是如何均衡公私并存的“二元制”住房体制的。
“公私两手抓”的香港模式。
公共住房制度：主要由公屋和居屋构成，公屋租金大概是私人住宅租金的六分之一。
居屋购买价格低于市场价格30%~40%，约有31%的香港居民住在房委会提供的公屋或居屋中。
私人住房市场：1997 年到现在，香港的房价涨幅超过50%，目前香港住房的售租比是400，超过了国际上较为认可的200~300 的合理范围，房价收入比17，远高于4~6 的合理范围，根据人多地少的行情，香港房地产商因地制宜，开发出了许多中小户型的楼盘，占总数的50%的居民住在私人房产中。
海外新加坡：居者有其屋
海外新加坡：居者有其屋作者：暂无来源：《金融理财》 2017年第11期“泰国、新加坡、印度尼西亚，咖喱、肉骨茶、印尼九层塔……”一首欢陕的《咖喱咖喱》又勾起了不少人去新马泰旅游的热情。
其中新加坡凭借其现代、清新、干净的气质更是吸引了不少人投资移民定居于此。
但是您知道新加坡的住房制度是什么样的吗？总体来说，新加坡的住房体制是层次分明，以公共住房为主，私人住宅为辅，包括“廉租房—组屋—执行共管公寓”和“公寓—有地私宅”并行，为公民、永久居民和海外投资者提供住房。
居者有其屋——组屋儒家思想认为“人无恒产则无恒心”，所以在新加坡有个特色的住房制度即组屋。
截至2016年底，组屋占新加坡住房的80%。
组屋的价格是否足够低廉，满足人们的住房需求？供给是否足够多？是否有强有力的手段打击滥用，以保证长久有效地施行呢？1964年新加坡正式推出“居者有其屋”计划，成立建屋发展局( HDB)，帮助居民提供公共住房，随后1967年新加坡推出《土地征用法令》逐步将土地收归国有，将土地强制征用，无偿划拨给建屋局。
有了土地建房还需要钱，政府提供的低息贷款和居民购房贷款是建屋局的主要资金来源，所以，大量低廉土地和政府注资的支持，是组屋低价的保证。
那么，组屋多少钱—平呢？据相关数据分析，每平米5000新币左右，相当于24409元人民币。
这个价格新加坡居民赚的出来吗？2015年新加坡家庭收入报告显示，新加坡人均月收入中位数是2500新币，家庭月均收入中位数是8666新币，这样算家庭年收入是10.4万，以普通家庭申请成熟社区的四居室（—般家庭都申请三居室以上，单身人士才申请两居室及以下）47万为例，房价收入比是4.5，也就是说—般居民家庭4.5年就可以购买—套组屋。
此外，政府还会给住_居室与两居室的组屋家庭平均每人每年可以获得9318新币的补贴。
除了低廉的价格、丰厚的补贴，为了让居民买得起组屋，建屋局还向居民发放贷款，申请贷款的条件是单身人士月收入6000新币，普通家庭12000新币以下。
新加坡住房更新政策研究
Urbanism and Architecture 91新加坡住房更新政策研究李 欣1，段义猛2，何惠涛3，叶 果4［1.青岛市城市规划设计研究院，山东青岛 266000；2.青岛市城市规划设计研究院，山东青岛 266000;3.重庆对外建设（集团）有限公司，重庆 404100；4.青岛市城市规划设计研究院，山东青岛 266000］摘要：新加坡的公共住房建设被视为人居环境建设的成功典范，持续的住房更新政策是新加坡宜居环境的保障。
本文首先概述了新加坡公共住房的建设历程；然后系统地梳理了新加坡住房更新政策的发展演变历程；最后对新加坡住房更新经验进行了总结，包括重视政策的持续性和灵活性、注重政府和居民沟通、广泛的公众参与等，可为我国的住房更新政策的制定提供借鉴和参考。
关键词：住房更新；新加坡；城市规划［中图分类号］F293.3 ［文献标识码］A DOI ：10.19892/ki.csjz.2020.32.24Research on Singapore Housing Renewal PolicyLi Xin 1, Duan Yimeng 2, He Huitao 3, Ye Guo 4[1. Qingdao Institute of Urban Planning and Design, Qingdao Shandong 266000, China; 2. Qingdao Institute of Urban Planning and Design, Qingdao Shandong 266000, China; 3. Chongqing International Construction (Group) Co., Ltd., Chongqing 404100, China;4. Qingdao Institute of Urban Planning and Design, Qingdao Shandong 266000, China]Abstract: Singapore’s public housing construction is a successful example of human settlement environment construction, and the sustainable housing renewal policy is the guarantee of livable environment in Singapore. This paper first summarizes the construction process of Singapore’s public housing, then systematically combs the development and evolution of Singapore’s housing renewal policy, and finally summarizes the experience of Singapore’s housing renewal, including paying attention to the sustainability and flexibility of the policy, paying attention to the communication between the government and residents, and extensive public participation, which can provide a reference for the formulation of housing renewal policy in China. Key words: housing renewal; Singapore; urban planning新加坡的国情与中国相似，人多地少，住房建设必须走高层、高密度的发展模式，从20世纪60年代，新加坡就开始进行大规模的公共住房建设活动。
2017年新加坡住房体系研究报告
2017年新加坡住房体系研究报告2017年10月目录一、新加坡住房体系：公共组屋为主，私人住宅为辅 (3)二、发展历程：从租赁走向自有，从小户型为主转向大户型 (4)三、成功要素：定价合理、低成本土地及抑制投机 (7)1、以居民收入为基准的定价机制 (7)2、低成本土地供应 (8)3、完善的抑制投机政策 (9)四、影响：保障居住需求作用明显并大于稳房价 (11)新加坡政府凭借独特的组屋模式，实现了“居者有其屋”。
本文将分析新加坡住房制度的产生和发展，并重点关注两个问题，一为新加坡住房制度为何成功，二为其对居民住房及房价的影响。
新加坡的住房体系：公共为主，私宅为辅。
受自治初期房荒问题严重的影响，新加坡政府当时便将公共住房建设作为优先任务。
目前，新加坡已形成了以组屋为主的公共住宅和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的独特住房体系，其中公共住宅占比约达80%。
受益于组屋的大规模供应，新加坡约82%的人口居住在组屋中，住房自有率超90%。
发展历程：从租赁走向自有，从小户型为主转向大户型。
制度初期，政府主要供应小户型租赁住房，针对对象为中低收入群体。
脱离马兰西亚独立建国后，为了增强国民的国家认同感，新加坡政府推行“居者有其屋”计划，鼓励住房自有，并提供充分的金融支持和补贴以提高居民的购买能力，组屋的供给对象也由中低收入逐步扩大至中等收入群体，4、5居室大户型组屋供应增加。
成功要素：定价合理、低成本土地及抑制投机。
首先，组屋定价机制以居民收入为基准，其中针对中低收入群体的小户型组屋优惠和补贴力度更强，其实际支付价款远低于同期转售组屋和私人住宅价格。
第二，低成本的土地供应为低价组屋的必要保障。
组屋建造所需土地的供应方式早期为政府无偿划拨，后变更为低价强制征用。
在组屋制度逐步成熟后，土地征用由低价强征发展为以市价为基准，但建屋发展局在地价上仍能获得一定折扣。
此外，新加坡政府制定了严格的组屋准入、配售、转售和惩罚机制。
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2017年新加坡住房体系研究报告
一、新加坡住房体系：公共组屋为主，私人住宅为辅 (3)
二、发展历程：从租赁走向自有，从小户型为主转向大户型 (4)
三、成功要素：定价合理、低成本土地及抑制投机 (7)
1、以居民收入为基准的定价机制 (7)
2、低成本土地供应 (8)
3、完善的抑制投机政策 (9)
四、影响：保障居住需求作用明显并大于稳房价 (11)
新加坡政府凭借独特的组屋模式，实现了“居者有其屋”。
本文将分析新加坡住房制度的产生和发展，并重点关注两个问题，一为新加坡住房制度为何成功，二为其对居民住房及房价的影响。
新加坡的住房体系：公共为主，私宅为辅。
受自治初期房荒问题严重的影响，新加坡政府当时便将公共住房建设作为优先任务。
目前，新加坡已形成了以组屋为主的公共住宅和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的独特住房体系，其中公共住宅占比约达80%。
受益于组屋的大规模供应，新加坡约82%的人口居住在组屋中，住房自有率超90%。
发展历程：从租赁走向自有，从小户型为主转向大户型。
制度初期，政府主要供应小户型租赁住房，针对对象为中低收入群体。
脱离马兰西亚独立建国后，为了增强国民的国家认同感，新加坡政府推行“居者有其屋”计划，鼓励住房自有，并提供充分的金融支持和补贴以提高居民的购买能力，组屋的供给对象也由中低收入逐步扩大至中等收入群体，4、5居室大户型组屋供应增加。
成功要素：定价合理、低成本土地及抑制投机。
首先，组屋定价机制以居民收入为基准，其中针对中低收入群体的小户型组屋优惠和补贴力度更强，其实际支付价款远低于同期转售组屋和私人住宅价格。
第二，低成本的土地供应为低价组屋的必要保障。
组屋建造所需土地的供应方式早期为政府无偿划拨，后变更为低价强制征用。
在组屋制度逐步成熟后，土地征用由低价强征发展为以市价为基准，但建屋发展局在地价上仍能获得一定折扣。
此外，新加坡政府制定了严格。