2、二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集-工作计划

工作计划

按照“渝北区二手房非住宅存量房交易计税基准价格数据采集项目”的具体要求，本次是对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房进行批量估价，对部分对象按个案进行估价，根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制订本估价工作计划。

一、基本要求

（一）对区域内交易频繁，但未建立基准价的地段和街道建立新的基准价。

（二）每季度重点对拟纳入样本点的已估交易数据进行筛选重估，保证新增样本点的价格真实可靠，并对样本分区进行实时更新维护。

（三）对价格变动较大、较快的区域的原样本点价格进行实时动态调整，重新筛选样本评估。

（四）项目的服务期：一年。

二、应当履行的基础评估程序

（一）明确评估业务基本事项。包括明确评估目的、评估对象及范围、评估价值类型、评估基准日、使用条件限制、评估所需资料的收集及配合工作等。

（二）签订业务约定书。通常评估业务约定书应先行签订，明确

评估目的、评估对象以及评估收费等内容。当评估目的、评估对象、评估基准日发生变化时，应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。

（三）编制评估计划。包括项目整体计划及具体实施方案。其中，整体计划应当包括组织和人员安排、时间安排等内容。具体实施计划应当包括项目调查方面的安排等。

（四）现场调查。安排对口熟悉的评估师及其他专业人员进行现场调查。无论项目大小，均必须履行现场调查程序。评估人员必须到现场收集资料、勘察实物必要时聘请相关方面的专家协助工作。

（五）收集评估资料。主要是收集有关评估基本事项的明确、评估对象的基础数据信息、资产使用及运行状况以及市场询价等方面的评估资料。

（六）评定估算。根据收集的评估资料及现场勘查的情况，按照资产评估的技术规则进行方法适用性的评价和判断。选择评估方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。

（七）编制和提交评估结果。由项目的负责人负责编制评估结果汇总表。初稿经单位技术负责人审核后与委托方进行必要的沟通并按照本公式规定的三级复核制度进行复核并出具正式结果报告。

三、时间计划

签订合同并收集齐相关资料以后20天内完成交易频繁区域基准价更新，40天内对未建立基准价的地段和街道建立新的基准价。

每季度重开始后，10天内对拟纳入样本点的已估交易数据进行筛选重估，保证新增样本点的价格真实可靠，并对样本分区进行实时更新维护。

严格按照委托方要求，对价格变动较大、较快的区域的原样本点价格进行实时动态调整，重新筛选样本评估。

对于临时性单个估价，税务部门将相关评估资料信息传递给我公司后，我公司在接到税务部门交办的评估任务后，在2日内将评估报告上交至税务部门。

四、估价技术方案

根据《房地产估价规范》，房地产税收估价，应兼顾公平、效率和成本。对同类房地产数量较多、相互之间具有一定可比性的应税房地产，应优先选用批量估价方法进行估价。对同类房地产数量较少、可比性差、难以采用批量估价方法估价的应税房地产，应采用个案估价方法进行估价。

根据本项目的估价要求，主要是对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房进行批量估价。因此我们根据不同的估价对象，按照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制定了具体的估价技术方案。

（一）存量非住宅采用批量估价或信息补录为高效率、低成本地完成大规模目标房地产的估价工作,保证估价过程科学合理,本次对存量房采用批量估价，采取的主要估价方法是市场比较法中的间接比较法。

具体技术路线：一是选定基准房；二是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准房的估价值；三是选出区域中房屋品质、

价格明显高于其他地段的项目作为特殊项目，单独确定估价值；四是确定基准房的修正系数。修正因素包括开间、房型、层高、临路类型

等要素；五是将各区域的估价值下浮一定比例，作为估价存量房交易

价格的基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格估价值。

估价流程

批

1、估价基础数据的搜集、整理

为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括：

1）各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格；

2）土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；

3）房屋重置价格及配套文件；

4）新建房屋造价水平及成本费用构成；

5）城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；

6）其他地方性规定等资料。

2、拟定估价作业方案,组织实地勘察

主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况，申请调配人员，以保证按时交付报告。

实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片，并由勘察人、相关人员在勘察表上签字。

3、估价方法选用

3.1房地产估价方法的选用

根据《房地产估价规范》的要求，房地产主要评估方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法。对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。根据已明确的估价目的，

若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

现就本项目常见几类用途的非住宅房地产评估方法选择和操作做简要说明如下:

3.1.1商业房地产估价的常用方法

商业房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。

（1）收益法。商业房地产的一个重要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。

（2）市场法。商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得交易实例，所以在对商业房地产进行估价