浅析别墅客户的需求和建议

浅析别墅客户的需求和建议
第一部分 客户分析
三、成交客户行业分析
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第一部分 客户分析
2010年延续2009年的行 业分布，主要还是集中在外 贸业、钢材铝材、制造业三 个行业，总量加起来占据一 半以上的比例。其它行业的 分布范围暂时较去年有所缩 小，仍分布于往年也较为集 中的几个行业内。
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第一部分 客户分析
二、成交客户区域分析
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第一部分 客户分析
• 2010年1-4月份成交区域分析
异地客户在绿城品牌，桃 花源项目的知名度的影响下， 同时借助口碑宣传，桃花源的 购房客户中，省内其他区域的 购买比例持续提高，且“抱团 ”购房的情况亦有显现。
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第三部分 对别墅产品的建议
2、规划篇——根据区域特点，完善项目配套 对于园区周边配套不完善的情况，在规划初期，应
首先了解在开发周期内区域发展情况，有针对性的配置 部分配套设施。园区配套设施的建设与启用亦需前置， 以带动入住率，并将产品的附加值予以提前释放。
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一代居：10户（夫妇居住）
二代居：8户（夫妇及孩子共同居住）
三代居：1户（夫妇与父母、孩子共同居住）
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第一部分 客户分析
• 桃花源西区入住业主别墅居住构成分析 绿城·桃花源西区共有136户，入住45户，其中常住户
数12户。具体居住构成分析如下： 一代居：3户（夫妇居住） 二代居：7户（夫妇及孩子共同居住）
套也是决定其宜居性的重要条件之一。中国的别墅大多 地处城市近郊，自然资源相对丰富的地域，但是城市配 套的跟进不足，因此完善的园区硬件配套及软件服务就 显得尤为重要。绿城集团于2007年推出的“园区服务体 系”为提升别墅园区的生活品质提供了强有力的支持。
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第二部分 别墅产品价值需求
卧室配比及布局方面，对于430平方米以上户型建 议配置5个卧室，且出于照顾孩子的需求，二层建 议配置3个卧室以上； （2）建议设置挑空的客厅，但在实际使用过程中客厅 的利用率相对较低，因此客厅面积不宜过大，且 尽可能考虑与其它空间相互借用。
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第三部分 对别墅产品的建议
（3）建议在设计过程中考虑专业的中式厨房设计，并 扩大中式厨房面积；
2010年1-4月份成交客户平均年龄36.5周岁
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第一部分 客户分析
五、成交客户别墅购买经验分析
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第一部分 客户分析
自2008年至今，桃花源拥有别墅生活经 历的成交客户比例逐年递增。
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第一部分 客户分析
六、成交客户别墅居住经历分析
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第一部分 客户分析
随着桃花源对别墅室内空间及庭院生活营造的不断深入 ，更能满足他们对于生活的需求，有过别墅生活经历的客 户也更易被吸引。
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第一部分 客户分析
七、入住业主别墅居住构成分析 • 桃花源东区入住业主别墅居住构成分析
绿城·桃花源东区共有131户，入住79户，其中常住户 数19户。具体居住构成分析如下：
四、渴望拥有稀缺资源的需求 国家限制低密度住宅土地供应的政策始终没有松动
的迹象，这意味着别墅产品在市场上将日益稀缺。珍贵 的自然资源、优质的住宅产品、温馨的别墅生活园区及 完善的高品质服务无一不体现出别墅作为稀缺资源的特 性，亦符合成功人士的需求特征。
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第三部分 别墅产品的建议
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第三部分 对别墅产品的建议
4、景观篇——前瞻性地考虑绿植与建筑的关系 在私家庭院的营造过程中，要充分考虑植物的生长
趋势。注重绿植与空间相互依存的关系，注意配置数量 及栽种距离的控制，避免植物与植物、植物与建筑、植 物与人的活动发生矛盾。
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第三部分 对别墅产品的建议
从消费的角度来看，别墅属于房产品中的奢侈品。对 于购买别墅用作第一居所的人群而言，他们购买别墅是 为了享受更高品质的生活，比度假型人群更注重私有的 庭院和周边的自然环境，注重回归自然的精神境界。
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前言
绿城集团成立15年以来，一直致力于高端房产品营造的 钻研，凭借绿城人精益求精的钻研精神，在高端公寓及别 墅领域均取得了令人瞩目的成绩。
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前言
桃花源作为绿城集团具有较长开发历程的代表性别墅项 目之一，是绿城别墅产品的“研发基地”，产品集中展现 了继九溪玫瑰园之后各个时期的设计思想，是绿城别墅到 目前为止发展轨迹的缩影，亦展现了绿城人在不同营造阶 段对别墅生活的认知和感悟。
下面以桃花源项目为范本，从客户构成、客户需求、产 品建议等几个方面进行梳理和分析。
二、对居住圈层的需求 别墅在中国作为居住的顶级产品，除了满足居住者对
高品质生活的追求外，也必然成为了居住者身份的象征。 并且，在社区中结交同层次的朋友也成为他们拓展社交 圈，丰富人际关系的一种捷径。
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第二部分 别墅产品价值需求
三、对完善、优质的服务设施的需求 除了营造一个宜人、宁静的居住环境以外，别墅的配
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第二部分 别墅产品价值需求
2、私密、专属、隐士般的生活 绿城第三代别墅之所以能够成为别墅市场上的主流产
品，它为居住者提供了一个私密的室外生活空间。一个 以家庭院落、街坊邻里及社区地域的生活领域组合，即 能使住在别墅中人与人之间产生一种凝聚力与和谐气氛， 同时亦产生一种安全稳定感和归属亲切感。这些智富人 士，他们希望在工作之余离开久处的喧嚣环境，回归自 然过隐士般的宁静生活。在一个私密、专属的环境中， 享受属于自己的时间和空间。
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第三部分 对别墅产品的建议
1、规划篇——科学、合理地设置组团公共空间 园区公共景观及活动空间是大型别墅园区的重要组成
部分。可在公共绿化区域多设置一些可供业主们观赏、 停留、玩耍、交流沟通的场地，如以精致的喷泉、雕塑、 亭子等景观小品为中心的小型广场、儿童游乐设施、健 身区域等。
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第一部分 客户分析
八、消费特征分析 桃花源的客户是中国的智富阶层，他们是各自行业
的精英，拥有丰富的生活阅历及国际化的视野，对于消 费也有着独到的见解。
以下将对桃花源客户的消费特征进行简要分析：
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第一部分 客户分析
● 低调、奢华的消费习惯 基于其丰富的生活阅历与国际化的视野，桃花源的客
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第三部分 对别墅产品的建议
6、建筑篇——优化室内空间配比
2010年春节回访活 动共计回收有效问卷 49份，其中对房间数 量的需求中，有50% 以上的业主希望达到6 间以上。
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第三部分 对别墅产品的建议
在室内功能布局方面，应充分考虑中国人的生活习惯 及现代人的生活方式。建议如下： （1）目前高端客户家庭结构多为双子女以上家庭，在
三代居：2户（夫妇与父母、孩子共同居住）
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第一部分 客户分析
• 桃花源南区入住业主别墅居住构成分析 绿城·桃花源南区共有217户，入住67户，其中常住户
数37户。具体居住构成分析如下： 一代居：5户（夫妇居住） 二代居：24户（夫妇及孩子共同居住）
三代居：8户（夫妇与父母、孩子共同居住）
5、建筑篇——立面风格及用材
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第三部分 对别墅产品的建议
据客户回访结果统计，多数客户仍较喜欢生活氛围 浓郁的西式别墅，其中法式别墅的优势较为明显。法式 别墅立面所体现出的尊贵、典雅是客户认可此种风格的 主因。
随着产品营造的升级，在外立面选材应用上，全石 材立面更能获得客户的追捧。
其中，别墅是个性化要求相对较强的建筑产品，从位置、 朝向、外立面乃至庭院中的一草一木都是客户的关注点。 别墅的营造要求有一支高水平的设计团队、营造团队提供 有力的技术服务。作为引领者，绿城通过不断的学习、探 索与积累，经历了从单一模仿到以生活认知为基础的创新 营造的过程，并以此为依据实现客户最高的居住理想，在 这一过程中，客户的需求是我们最重要的设计源泉之一。
户在消费过程中多数更注重高品质、卓越的服务以及个 性化需求的满足，追求低调的奢华是其在消费过程中的 典型特征。
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第一部分 客户分析
● 热衷于对财富的创造 桃花源的客户多数仍处于财富积累的阶段。他们热
衷于财富的创造与积累，不论是消费名表、名车或是 房产品，在享受生活的同时，又得益于消费品价值的 增值、保值。
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第二部分 别墅产品价值需求
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第二部分 别墅产品价值需求
一、对改善居住品质的需求 1、休闲、惬意、回归自然
在工作之余，城市的喧嚣和生活空间的拥挤常给人以 压抑的感觉，在繁重的工作之余，渴望对身心放松与充 分休息加重了智富阶层对休闲、惬意生活的向往。而进 一步改善自己的住房条件，是实现这种理想生活的必要 途径之一。
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第三部分 对别墅产品的建议
现以桃花源为例，通过对已入住业主的回访、样板 房体验客群的意见征询等方面（从2008年至今）的分 析，全面剖析别墅购买群体对产品的需求。以下分别 从园区规划设计、建筑设计、室内装修、设施设备选 型、庭院设计及高端物业的服务内容进行整理、分析 ，并提出如下建议：
浅析别墅客户的需求和 建议
2020/11/25
浅析别墅客户的需求和建议
浅析别墅客户的需求和建议
汇报人：林 伶 二○一○年五月
浅析别墅客户的需求和建议
前言
“别墅”这一名称是舶来品。别墅(villa)，即别业，是居宅 之外用来享受生活的居所，代表着居住者对诗意生活的追求 。
别墅是指在自然资源较为丰富的地方营造的住所，一 般来看其环境依山傍水，景观宜人，使住户享受大自然 之美，有心旷神怡之感。分 别墅产品价值需求
3、温馨、和谐、亲密邻里 和谐、温馨的邻里关系是影响别墅园区居住舒适度
的重要因素之一，充分的公共空间（如儿童游乐区、健 身区或组团之间小型的交流活动区等）能够极大地提高 邻里之间的交流频率，提高园区的温馨生活氛围。
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第二部分 别墅产品价值需求
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第一部分 客户分析
四、成交客户年龄分析
2008年成交客户平均年龄38.9周岁
2009年成交客户平均年龄45.3周岁
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第一部分 客户分析
自2008年至今，桃花源共 成交客户95组，除3组为公 司名义购房外，其余均为个 人购买，业主平均年龄为 37.5周岁。
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第一部分 客户分析
浅析别墅客户的需求和建议
第一部分 客户分析
一、新老客户构成分析
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第一部分 客户分析
• 2010年1-4月新老客户成交比例分析
桃花源项目作为绿城第三代 别墅的代表，获得了业主、老 客户的较好口碑。老客户比例 居高不下，除了得益于集团品 牌、桃花源自身品牌的影响力 ，还有园区生活氛围的日益成 熟。
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第二部分 别墅产品价值需求
作为改善型需求中的顶级产品，别墅区别于公寓的最 大优势，就是它与自然的亲密关系。绿城别墅的庭院生 活是第三代别墅营造中的重点之一，全装修的庭院更为 住户提供了亲近自然、充分享受生活乐趣的机会。对于 长期生活在写字楼、城市住宅的人们而言，蓝天、绿地 的大自然是有着极强的吸引力的，而别墅正是能够满足 人们亲近自然的生活需求的唯一产品。
（4）设置餐厅区域的空间时，应考虑家庭聚会时的用 餐人数，以容纳十人或以上为宜，放置圆型餐桌；
（5）增加室内储物空间，如增设走入式衣柜、储藏空 间以满足客户的生活需求；
第三部分 对别墅产品的建议
3、景观篇——因地制宜地配置公共绿地的植栽 以园区道路的等级及公共绿地的用途不同合理配置
绿植。如园区主干道（车行道）建议配置高大乔木及大 型灌木色块组合以强调道路的仪式感；园区的次干道 （人行道）建议配置观赏性较强的乔、灌木，丰富道路 视觉效果；园区主要公共活动空间的绿植配置则应强调 周围环境丰富的四季变化。总而言之，绿植的配置应考 虑园区不同位置的实际需求，给予客户舒适、宜人的园 区生活环境。