许昌房地产市场分析——2018.3.8(改)

主城区轨道交通规划(2015-2030 ）
许昌道路交通经济圈
主城区道路等级规划(2015-2030 ）
北高铁 站
东高铁 站
城市概况
城市人口
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2016年人口总量为483万人，人口年均增长率为0.47%，人口红利较弱。许昌各区域人口分布相对均衡，中心 城区吸附能力较弱；家庭规模趋向小型化，在增量需求恒定的情况下，提升客户置业率。
河南省2016年GDP（亿元）
10000
16% 8000
2353
2000
0 郑州 洛阳 南阳 许昌 周口 新乡 信阳 商丘 焦作 安阳 开封 濮阳 漯河 鹤壁 驻马店 三门峡 平顶山 济源
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
总量（亿元）
增长率（%）
城市概况
主导产业
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许昌市空间结构规划(2015-2030 ）
空间格局“一心一带四组团”
“一心”：主城区着重发展区域服务功能和高端制造业，形成市域综合服务中心 “一带”：依托京广发展轴，由主城区、长葛市区共同组成带型城市，重点打造许 港产业带，形成市域城镇、人口、产业密集区，共同带动市域发展
“四组团”：长葛、禹州、襄城、鄢陵依托当地资源和产业基础发展，形成带动局
元化生物科技：国内唯一螯合钙规模化生产企业
许继电气：国家电力装备行业大型骨干和主导企业 森源电气：国内产能最大的现代化输配电设备研发和制造基地 许昌十大产业链及龙头企业 产业链：电力装备、汽车及零部件、不锈钢、电梯、煤化工、 烟草、食品、金刚石及制品、纺织服装、发制品十大产业链
公司名称
河南森源集团有限公司 河南黄河实业集团股份有限公司 河南众品食业股份有限公司 河南金汇不锈钢产业集团有限公司
北部板块
价格高地
东部新区
政府推动 热点板块
古城建设
中心Leabharlann Baidu块
非发展方向 工业物流集聚
南部板块
城市规划
未来规划
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规划构建“一心一带四组团”城镇空间格局，提高中心城区首位度，依托京广发展轴，增强承接和区域辐射带 动能力，实现组团式发展，城市向北、向东发展，推进郑许融合，实现交通一体、产业链接、生态共建、服务 共享。
所属区
禹州市 鄢陵县 襄城县
产业区名称
禹州产业集聚区 鄢陵产业集聚区 襄城县产业集聚区 尚集产业集聚区
魏都区 60.5% 60.8% 59.0% 58.4% 建安区（原许昌县）
魏都产业集聚区 经济技术开发产业集聚区 中原电气谷产业集聚区 东城产业集聚区 长葛市产业集聚区 长葛市大局产业集聚区
长葛市
城市概况
2011-2016年许昌市三产结构变化
100% 20.1% 80% 60% 40% 20% 0% 11.4% 2010 10.6% 2011 10.1% 2012 第一产业 9.5% 2013 第二产业 8.8% 2014 第三产业 7.8% 2015 6.9% 2016 68.5% 62.5% 60.9% 26.9% 29.0% 30.0% 30.4% 33.2% 34.7%
2015河南民营企业100强（许昌企业）
19.9
19.3 11.9 11.2
59
60 90 94
城市概况
总结
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经济增速快、交通非常便利、城镇化加快、郑许积极融合、城市机会大
城市占位：许昌地处河南省中心、中原经济区第一圈层，是郑州大都市区次中心城市，强势的交通对城市互通，资源转 移，人口迁入具有重要意义 。 城市交通：提升许昌东站交通枢纽功能，加强与郑州、航空港区的联系，强化中心区对外辐射能力，加大各组团联动性， 形成城市半小时生活圈 。 城市经济：近年许昌经济处于高速增长阶段，2016年GDP总值2353亿元，同比增长8.8%；2020年前经济仍将保持稳步增 长，利好房地产发展。
2012-2016年许昌市常住人口走势
438 434 人口增速缓慢，导入能力较弱 430 430 0.00% 425 2012年 2013年 2014年 人口（万人） 2015年 增长率 2016年 0.00% 430 432 0.35% 0.63%
许昌各区域人口常住人口数量
2.0% 1.6% 0.92% 1.2% 0.8% 0.4% 0.0% 150 120 90 60 30 0 113.18 76.74 68.71 67.13 55.16 49.81
许昌位于河南省中部，北临郑州，西依伏牛山脉、中岳嵩山，东、南接黄淮海大平原，总面积4996平方公里。是中原城市群、中原经济区核心 城市之一，同时是距离郑州和航空港区最近的地级市，具备和郑州协同发展的优势。 中原经济区是中国首个内陆经济改革和对外开放经济区，以中原城市群为支撑、涵盖河南全省延及周边地区的经济区域，于2012年批准设立， 是中国新一轮改革的重要标志，在改革发展大局中具有重要战略地位。
三口之家成主流，家庭户规模趋向小型化。根据全国第六次人口普查数据，全市家庭户平均人口为3.52人，较2000年第五次全国人口普查的 3.61人减少了0.09人，家庭户规模缩小。 15—64岁人口最多，自然增长率呈下降趋势。全市常住人口中，0—14岁人口为8.48万人，占比19.71%；15—64岁人口为30.76万人，占比 71.42%；65岁及以上人口为 3.82万人，占比8.88%。 大学学历人口占比5.14%，整体受教育程度偏低。全市常住人口中，具有大学文化程度的人口为22.2万人，占比5.14%；（河南省为6.39%）， 高中(含中专)文化程度58.6万人，占比13.6%。
许昌区位图 中原经济区空间布局 河南省城镇体系规划（2007-2020）
城市概况
城市交通
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提升许昌东站交通枢纽功能，加强与郑州、航空港区的联系，强化中心区对外辐射能力，加大各组团联动性， 形成城市半小时生活圈。
内部交通：轻轨和有轨电车，配合中心城市组团式发展，综合对外交通，枢纽及城市中心布局，构建市域线、城区线两个层次的轨交系统 外部交通：高铁站：许昌东站（已运营）、许昌北站（规划）客运站：许昌火车站 货运站：苏桥西站城际铁路：新元站、尚集东站、邓庄南 站、刘王站。 道路系统“环形+方格”：由快速路、主干路、次干路、支路组成。强化各组团之间的联络功能以及各中心片区的对外辐射功能，支撑多中心 组团式的空间结构。 快速路“三纵三横”：形成“三纵三横”的城市快速路系统，主城区与周边县市镇区、主城区内各组团的快速机动化的联系功能。“三纵”为 西外环、许州路和新107国道；“三横”为农大路、永昌路和南外环。
部区域发展的次级中心
城市拓展方向“向北为主、组团生长、带状链接” “向北为主”：向北大力推进城乡一体化示范区、许昌北高铁组团和中原电气谷
许昌城市总体规划指标 规划期限 2020年 2030年 市域人口 515万人 560万人 城镇人口 299万人 420万人 城镇化率 58% 75%
的建设，加快郑许产业对接 “组团生长” ：结合交通节点，以公共服务设施和产业为导向，引导城市组团式 拓展 “带状链接” ：重点突出许长一体化，共建许港产业带
许昌市工业发达，第二产业占绝对主导；产业集聚区业务收入占全市工业比重超过60%；民营企业发展迅猛， 成为经济最具活力增长点。
2016年许昌市，第一产业增加值163.0亿元，比重为6.9%，较上年增长3.6%；第二产业增加值1374.9亿元，比重为58.4%，较上年增长8.4%； 第三产业增加值815.3亿元，比重为34.7%，较上年增长10.7%。
2016年河南省各市人均GDP(元)
11.4%
9.4%
54194
25655
郑 济 三 焦 洛 许 鹤 漯 濮 安 开 新 平 信 南 驻 商 周 州 源 门 作 阳 昌 壁 河 阳 阳 封 乡 顶 阳 阳 马 丘 口 峡 山 店
城市概况
城市经济
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近年许昌经济处于高速增长阶段，2016年GDP总值2353亿元，同比增长8.8%；2020年前经济仍将保持稳步 增长，利好房地产发展。
城市规划
地产格局
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依据房地产发展特点，可将许昌市区划分为6大板块。目前城市主要大力发展东部新区（配套及区域相对完 善）和北部新区（各大开发商拿地热点）。
北部新区
城市发展方向 潜力大
北部新区板块：建安区政府所在地、规划新区、许昌未来商务 中心、价值高地，发展潜力大，但区域发展需要时间； 北部板块：目前许昌价格高地、品牌开发商较多，开发水平相 对较高； 中心板块：传统老城区，配套丰富，规划建成文化、旅游、特 色居住的古城区； 铁西板块：非城市发展主要方向、在售项目较少、多为小型开 发商； 南部板块：非城市发展主要方向，工业和物流园集中区； 东部新区：依靠政府、高铁、规划等价值驱动，房地产开发热 点板块，配套成熟 非发展方向
440
435
受城区规模、产业发展等影响 中心城区承载力及人口导入较弱
城市概况
人均可支配收入
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人均可支配收入：2016年城镇居民可支配收入为27016元，占可支配收入的67%，人均GDP54194元，处于 河南省中上游水平。
2010-2016年城镇居民人均可支配收入
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 人均可支配收入（元） 增长率（%） 14.8% 15717 17503 19685 12.5% 21717 10.3% 23753 25225 27016 20% 16% 12% 6.2% 7.1% 8% 4% 0% 100000 80000 60000 40000 20000 0 83542
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2018.3 许昌市调研报告
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1 2 3
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城市概况
城市规划
土地市场
楼市分析 市场总结
5
目录
Contents
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01
城市概况
◎区位 ◎人口 ◎经济
城市概况
城市区位
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许昌地处河南省中心、中原经济区第一圈层，是郑州大都市区次中心城市，强势的交通对城市互通，资源 转移，人口迁入具有重要意义。
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03
土地市场
◎供求明细
土地市场
土地成交
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2017年魏都区成交金额和面积都是占比最高，成交额为39.4亿元，占比63%；成交面积1364亩，占比54%。
成交区域 建安区 魏都区 禹州 长葛 襄县 合计 成交额（亿元） 15 39.4 6.9 0.33 0.39 62.3 百分比 24% 63% 11% 1% 1% 100% 成交区域 建安区 成交面积（亩） 816 百分比 32%
城市产业：许昌市工业发达，第二产业占绝对主导；产业集聚区业务收入占全市工业比重超过60%；民营企业发展迅猛， 成为经济最具活力增长极。
城市规划：规划构建“一心一带四组团”城镇空间格局，提高中心城区首位度，实现组团式发展，城市向北、向东发展， 推进郑许融合。
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02
城市规划
◎地产格局 ◎未来规划
营业总额(亿)
183.5 157.4 145.6 1,03.3
全省排名
6 7 9 12
龙头企业：许继集团、森源集团、远东传动轴、奔马公司、
金汇集团、西继迅达、首山焦化、许昌卷烟厂、烟机公司、 众品集团、黄河集团、裕丰纺织、奥莱尼亚、瑞贝卡、恒源 发制品
西继迅达（许昌）电梯有限公司
河南瑞贝卡发制品股份有限公司 许昌远东传动轴股份有限公司 许昌裕丰纺织有限公司
主导产业
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支柱产业：许昌市民营经济发达，品牌企业众多，就业市场繁荣，以许继、黄河、森源、远东为首的企业，为房 地产市场提供丰富的客户资源。
7家上市公司，全省第二：
瑞贝卡：全球最大假发制品制造商
黄河旋风：全国最大超硬材料生产商 远东股份：全国最大的传动轴制造商 众品食业：首批农业产业化国家重点龙头企业
2016年，许昌市完成地区生产总值2353亿元，同比增8.8%。近年许昌市GDP增速保持在10%左右，处于高速发展阶段，经济持续向好利好房地 产业的发展。 许昌市GDP总量处于河南省上游水平，经济发展迅速良好。
2011-2016许昌GDP总量
2800 2400 2000 1600 1200 800 400 0 1586 1718 1903 2087 2171 2353 0% 14.5% 11.8% 11.6% 9.3% 9.0% 8.8% 12% 6000 8% 4% 4000 20%