房地产风险分析郑康瑞

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项目动态评估及决策调整
案例1：御景圆定位调整 （房型、面积、标准、成本）
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项目动态评估及决策调整
案例2：玉佛城价格调整 （黄金/陷阱）
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决策与时空 规划与时空
• 地块时空 一维 ： 地段 二维 ： 形状 三维 ： 空间 四维 ： 时间 +空间 = “时空
• 做了如何 期望，激励，价值与价格一致，贡献与报酬一致； 发展与能力 ：能者上，平者让，庸者下
• 做得如何 考核（数据说话），奖惩（物质与岗位），申报奖项（例如：成 本节约奖，创新奖，协作奖）。
• 制度管事，文化管人（价值认同，同甘共苦，共创辉煌），
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风险来源
• 政策风险 土地、贷款、预售、按揭、配套
４、最大的风险是人 能力与价值观矩阵（四种人）
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方向比方法重要
方向－做什么
做正确的事；应该做什么，能够做什么，必须做什么。
企业：首先住宅房产一流，然后向边际房产发展。
• 部门：投资（趋势、时空、时点），
•
产品（顺应市场，引领消费，区位、价位、品位统一，产
品—极品），
•
市场（客户系统—类别、需求、途经）
• 御景圆项目（+演示） “时空”定位；弹性设计；动态调整；“园中楼”；需求层次。
• 瑞南项目（+）
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产品的“时空”定位
• 产品 商品 作品 精品 极品(附加值 超额利润) 区位、价位、品味
• 成功的最高境界 综合效益高度统一 经济效益 环境效益
社会效益 品牌效益
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• 市场风险 “玉佛城”价格调整（黄金/陷 阱）
• 技术风险 “瑞南新苑” “御景圆”
• 进度风险 “金钟广场”—金融风暴
• 合约风险 • 成本风险 • 质量风险 • 人的能力及信用风险
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做大的前提 做强的基础
• 规范化 • 市场化 • 专业化 • 集成化 • 数字化 • 国际化
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项目规划设计与风险管理
• 空间设计与性能价格比 １．户型设计的三维化 大空间的层高，空间的容积系数，空间的使用系数． ２．室外空间设计 宜人的空间和环境，空间的变化与活力．
• 规划设计中的一体化解决方案 规划决策：市场－规划－效益分析－建设管理－市场
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项目规划设计与风险管理
最大的风险 失控，企业-“三控”；项目-“三控” “二管” “一协调”
最有效的办法 全过程、系统、企业层面的风险管理（泛风险管理）
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风险定义
1、风险是一种不确定性 (说、算、看／人、事）
2、风险是损失或伤害 （赢与亏，多与少，局部与总体）
3、风险是预期与结果之间的差异 成功（满意）= X =结果-预期 X：大于零；等于零；小于零
人才、模式、认证、合作、开发
• 决策科学化 • 流程合理化 • 管理规范化 • 操作信息化 • 目标数据化 • 责权利一体化。
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项目投资决策与风险管理
• 项目选择及洽谈 • 项目投资机会分析（案例：杨浦项目） • 项目投资论证会 （案例：沈阳项目-工程与投资的区别） • 项目投资决策 • 项目可行性研究
房地产项目全程管理与风险控制
主讲：—— 郑康瑞
首批国家注册监理工程师 新华社上海分社房地产研究中心理事会理
事
上海交通大学
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中国房地产总裁、董事长（职业经理人）
高级研修班 2003年6月20日
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企业关注的问题
最关心 投资与收益；机遇与回报；竞争优势；业绩增长。
最怕 风险（不确定性）：政策、市场、技术、进度、成本、人 ••••
”
n 维 : 生态 文化 历史
选择时机 整合资源 策划与规划 环境与规划
• 建筑时空 一维 ： 方位 二维 ： 房型 三维 ： 内外空间 （错层、复式、低窗••） 四维 ： 时间 +空间 = “时空”
n 维 : 风格 文化 生态 智能
建筑设计与装修设计同步
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项目规划设计与风险管理
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房地产运作的境界
• 挣钱------生产经营型 • 赚钱------竞合 整合 重组 • 生钱------资本运作 • 來錢------资金资本+智力资本
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持续赢利能力
• 以人为本 超越自我 • 精确制导 错位竞争 • 纵深发展 个性服务 • 科学管理 创新制胜
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• 规划设计的目标 1.在功能与形式统一的基础上,创造亮点和卖点; 2.物有所值; 3.比较价格 价格类型: 总价、单价、得房率。 价格单位：价格/套、价格/建筑面积 价格/使用面积 4.规划设计应用定量化的手段来研究.
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项目规划设计与风险管理
• 规划容积率性能价格比
1 .容积率是区分物业类别的关键指标
0.2~0.4 独立式别墅
0.4~0.6 双联式别墅
0.8
连排别墅
1.2~1.5 多层
2.容积率与利润的关系
非线性关系，多因素（地价是关键）
3.规划布局与产品价值
最好资源用于价值最高处。
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项目规划设计与风险管理
• 道路的规划布局与价格性能比 1．道路的覆盖率及有效覆盖率 ２．定量分析道路的经济指标 3．道路的类型
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项目开发建设与风险管理
• “三控”“二管”“一协调” • “新里城”进度（演示PJ）；“亚都项目”“御景圆形象进度” • 目标-过程（活动）-程序-监控-调整 • 进度与政策风险管 • 进度与成本风险 • 进度与时机（快与慢）
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项目开发建设成本与风险管理
• 利润增长的途径 成本+利润=价格 价格- 成本=利润
•
服务（满足需求，创造需求）
•
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效果比效率重要
• 怎么做（方法）—正确地做 效果 ＝ 做对事 + 高效
• 谁来做（用对人） 能做的人（能力+人品） 想做的人（主动，独立承包商的思维）
• 个人成功四条件 信任、平台、能力、激情。
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激励与绩效 发展与能力
• 衡量标准 局部绩效，系统绩效，单干、合作。
▪ 价格： 市场供需 区域环境 产品品质 企业品牌
▪ 成本: 设计标准 价值工程 充分竞争 规避风险
▪ 销控表：黄 红 白
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成本目标管理