招拍挂与协议出让的区别与联系
什么是招拍挂
什么是招拍挂？招、拍、挂是招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权的简称，分别是国有建设用地使用权出让的一种方式。
招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。
其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。
统称为招拍挂制度。
招、拍、挂制度最初起源于欧美，后来在我国的香港广泛推广使用。
我国目前地产业的经营性土地招、拍、挂的形式，正是以香港的土地拍卖规则而参照制定的。
经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头上防止土地批租领域的腐败，也是提高经营城市土地水平，改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。
[编辑本段]招、拍、挂的优点一套科学、合理、完善的土地招标挂牌制度是在一定制度上可以终结靠关系、“暗箱操作”的协议供地方式，进入了一个土地供应公开交易的新时代。
正因此，有人称土地招标拍卖挂牌出让制度的颁布、实施为中国的“土地革命”。
该制度的优点是：一、土地使用权实行招标拍卖挂牌，防止和避免了腐败行为的产生。
土地使用不公开，难免搀杂着“幕后交易”一些掌管土地使用权的部门为了个人或小集团利益，往往会借机敛财，肥了个人，害了国家，直接导致国有资产流失。
经济师考试《房地产》协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别
■协议⼟地改变为经营性⽤途的处理
☆取得出让⽅和市、县⼈民政府规划部门的同意
☆签订建设⽤地使⽤权出让合同变更协议或重新签订出让合同
☆补交相应的出让⾦
☆办理建设⽤地使⽤权变更登记⼿续
■协议出让过程中，有下列⾏为之⼀，对负责⼈员给予⾏政处分
☆不按照规定公布建设⽤地使⽤权出让计划或者协议出让结果的
☆确定出让底价时未经集体决策的
☆泄漏出让底价的
☆低于协议出让出让建设⽤地使⽤权的
☆减免建设⽤地使⽤权出让⾦的
2.5 协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别
区别项⽬招拍挂协议
适⽤范围不同经营性⽤地⽤招拍挂除此之外的才⽤协议，适⽤于政府的优惠扶持项⽬
出让⾦形成⽅式不同竞争形成与政府协商
确定的原则不同根据⼟地估价结果和政府产业政策综合确定不低于开发费⽤之和不低于基准地价的70% 2.6 出让合同
■出让合同的概念
☆指⼟地出让⽅(国家)与受让⽅之间就国有建设⽤地使⽤权出让达成的权利义务关系的协议
☆由市、县⼈民政府⼟地管理部门与⼟地使⽤者签订
■出让合同的特征
☆是出让双⽅当事⼈之间权利义务关系的协议
☆出让⽅是特定的，必须是市、县⼈民政府⼟地管理部门
☆受让⽅⼀般为境内外公司组织与个⼈
☆出让合同对转让合同起着制约作⽤(如⽤途和期限)
■出让合同的内容
☆⼟地状况
☆⼟地⽤途及使⽤年限
☆建设规划设计条件
☆动⼯开发期限
☆出让⾦额及⽀付⽅式
☆开发进度与分期投资额度
☆违约责任
☆其他条款。
国有企业转让土地使用权的法律规定
国有企业转让土地使用权的法律规定中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第一章总则,第二章土地使用权出让,第三章土地使用权转让,第四章土地使用权出租,第五章土地使用权抵押,第六章土地使用权中止,第七章划拨土地使用权,第八章附则。
土地使用权是国家或集体授权单位或个人使用国家或集体所有土地的权利。
在我国，土地所有权归属于国家或集体，所以土地不能买卖，但土地使用权可以在单位或个人之间进行协议转让。
今天，我们来看看关于国有企业转让土地使用权，法律是如何规定的。
一、国有土地的权属调查出让合同签订之前，要对出让方的出让主体资格进行核实，确认出让方有资产处分权。
二、土地出让须符合政府规划国有土地使用权出让的，必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，否则会出现出让行为因违反政策无效等情形。
三、土地使用权的出让方式对于商业、旅游、娱乐、住宅及工业用地依法应当采用招标、拍卖、挂牌的方式出让，其他性质用地的可以采用协议方式出让。
四、土地使用权出让的签订形式1、土地使用权出让，应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面的土地使用权出让合同，同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。
2、出让合同应该包括地块位置、面积、用途、容积率、土地开发程度、出让年限、投资强度（工业用地）、动工及竣工时间、支付出让金的时间、违约责任等内容，条款内容须清晰、具体。
同时，土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。
五、出让价格1、注意无论是通过招拍挂取得的土地还是协议出让的土地，签订土地使用权出让合同时，出让价格不得低于同类用地的最低价标准，否则就属于违背行政法规禁止规定的无效条款。
2、如果土地使用权出让合同约定出让价格不得低于同类用地的最低价标准，出让方或者受让方可以请求按照订立合同时的市场价格交纳土地使用权出让金，如果受让方不同意按照市场评估价格补足出让金，受让方有权请求解除合同并要求出让方对由此造成的损失按过错承担责任。
土地协议出让
土地协议出让土地协议出让是指国家或地方政府将国有土地或集体土地出让给符合条件的单位或个人使用的行为。
这是一种常见的土地利用方式，也是国家推动土地资源有效利用的重要措施之一。
土地协议出让的主要内容包括出让方式、出让条件、出让程序、出让价格、土地使用权期限等。
首先，土地协议出让的方式包括拍卖、挂牌、协议等多种形式。
拍卖是指通过竞价的方式确定土地的出让方，挂牌是指将土地出让信息公开挂在政府指定的地方，让符合条件的单位或个人进行竞价，协议则是双方在平等自愿的基础上通过谈判达成一致意见。
不同的出让方式适用于不同的土地利用情况，能够更好地保障土地资源的有效利用。
其次，土地协议出让的条件主要包括土地用途、土地规划、建设条件等。
土地用途是指土地的具体利用方式，包括工业用地、商业用地、住宅用地等。
土地规划是指土地利用的总体规划，包括土地的区划、用地布局、建设标准等。
建设条件是指土地出让方对土地使用方在土地利用过程中应当遵守的一些规定，如建设工期、建设标准、环保要求等。
这些条件的制定能够保障土地的合理利用，保护土地资源。
再次，土地协议出让的程序包括出让公告、资格审查、竞买登记、竞价或谈判、签订土地出让合同等环节。
出让公告是指出让方向社会公开发布土地出让信息，资格审查是指出让方对竞买人的资格进行审核，竞买登记是指符合条件的竞买人向出让方登记参与竞买，竞价或谈判是指竞买人通过竞价或谈判确定土地的出让价格，签订土地出让合同是指出让方与竞买人签订土地使用权出让合同。
这些程序的规范化能够保障土地出让的公平公正。
最后，土地协议出让的价格是指土地使用权的出让价格，是由竞买人通过竞价或谈判确定的。
土地使用权期限是指土地使用方在土地协议出让合同中约定的土地使用年限，一般是50年至70年。
土地使用权期限的约定能够保障土地资源的合理利用，也有利于土地使用方的长期规划和投资。
总之，土地协议出让是一种重要的土地利用方式，通过出让国有土地或集体土地给符合条件的单位或个人使用，能够更好地促进土地资源的有效利用，推动经济社会的发展。
土地招拍挂以及协议转让的区别6篇
土地招拍挂以及协议转让的区别6篇篇1甲方（出让方）：[出让方名称]乙方（受让方）：[受让方名称]鉴于：甲方系土地使用权出让方，拥有位于[具体地址]的土地使用权；乙方系土地使用权受让方，拟通过有偿方式取得该土地使用权。
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规的规定，甲乙双方就土地招拍挂及协议转让事宜，经友好协商，达成如下合同协议，以资共同遵守。
第一章总则第一条合同目的本合同旨在明确区分土地招拍挂和协议转让两种不同方式的土地使用权转让，规范双方的权利和义务，确保土地使用权转让的合法性和有效性。
第二条定义与解释2.1 土地招拍挂：指国家或地方人民政府根据土地利用总体规划、年度计划、供应政策等，依法以拍卖、招标、挂牌等方式出让国有土地使用权的行为。
2.2 协议转让：指土地使用权人通过协商、谈判等方式，将其所拥有的土地使用权转让给其他单位或个人的行为。
2.3 土地使用权：指依法对一定土地加以利用并取得收益的权利，包括国有土地使用权和集体土地使用权。
第三条合同适用范围本合同适用于甲方通过招拍挂方式出让土地使用权，以及乙方通过协议转让方式取得土地使用权的情况。
第二章土地招拍挂流程及条款第四条招拍挂流程1. 甲方根据土地利用总体规划、年度计划等，确定拟出让土地的用途、面积、位置等基本信息。
2. 甲方编制土地出让方案，报经有批准权的人民政府批准。
3. 甲方委托有资质的土地评估机构对拟出让土地进行评估，确定底价。
4. 甲方组织拍卖、招标、挂牌活动，邀请符合条件的竞买人参加。
5. 竞买人按照规定程序进行报价、竞价，甲方根据报价、竞价结果确定中标人或竞得人。
6. 中标人或竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》，支付土地出让金，办理土地登记手续。
第五条招拍挂条款1. 甲方应确保招拍挂活动的公开、公平、公正，不得对竞买人设置不合理的限制和排斥条件。
2. 乙方作为竞买人，应具备相应的资质和条件，遵守招拍挂活动的规定和要求。
地块闲置土地处置方案
地块闲置土地处置方案背景随着城市化的不断推进和人口的增加，土地的需求量也持续增加。
然而，一些地块却因为各种原因闲置了许久，无法被利用起来。
在这种情况下，需要制定有效的土地处置方案，将这些闲置土地重新利用起来，实现土地资源的最大化利用。
现状目前，国家对于闲置土地的处置已经有了相应的政策和措施。
2019年，国家发改委发布了《关于加强土地闲置和低效利用土地治理工作的通知》，要求各级政府成立土地闲置和低效利用整治工作领导小组，加快相关土地整治工作的推进。
此外，各地也结合实际情况采取了不同的土地处置方式，包括政府购买、招拍挂、协议出让等。
处置方案对于闲置土地的处置，可以采取以下几种方案：1.政府购买政府可以通过购买土地的方式，将其转化为公共利益性用地。
这种方式对于一些地块较小、用途比较单一的土地比较适合。
政府购买可以确保土地的使用效益和公共利益，但会占用一定的政府经费。
2.招拍挂招拍挂是一种比较常用的土地处置方式。
通过招标或者竞拍的方式，将土地进行转让。
这种方式相对来说比较灵活，可以根据土地的规模、用途等进行不同的定价和出让方式。
3.协议出让协议出让是指政府与开发商进行协商，达成土地出让的协议。
这种方式的优点是比较灵活，可以在用地性质、面积、容积率、出让金等方面进行灵活的协商。
但是需要注意的是，协议出让过程中需要保障公共利益和政府的利益不受损害。
实施步骤针对特定的地块闲置土地处置，需要进行以下具体的实施步骤：1.分析土地情况：要了解土地的性质、面积、位置等相关信息，判断土地可以用于什么样的用途。
2.制定土地利用规划：根据土地情况和当地城市发展规划，制定具体的土地利用规划，包括用途、面积、规划图等内容。
3.阐述出让方式：根据土地性质和实际情况，制定合适的出让方式，如政府购买、招拍挂、协议出让。
4.制定约束性措施：对于闲置土地处置后的开发利用和管理，需要制定相应的约束性措施，如规定土地使用年限、规定开发用途等。
浅谈“招拍挂”土地出让方式的完善研究
浅谈“招拍挂”土地出让方式的完善研究发表时间：2016-06-15T11:27:54.920Z 来源：《基层建设》2016年4期作者：张炜[导读] 随着土地制度的改革，“招拍挂”土地出让方式取代了协议出让土地的制度。
栖霞市国土资源经营中心山东栖霞 265300摘要：“招拍挂”土地出让方式是2002年我国国土资源局出台的政策。
其实，用“招拍挂”土地出让方式代替传统的协议出让，是土地改革制度的一大进步。
但是，同时我们通过对“招拍挂”土地出让方式的探究，也发现在这种模式的实施过程中存在很多的问题，因此，找出“招拍挂”土地转让方式存在的问题并加以解决是非常有必要的。
关键词：招拍挂；土地转让；存在问题；改善方式一、“招拍挂”土地出让方式的现状随着土地制度的改革，“招拍挂”土地出让方式取代了协议出让土地的制度，政策刚出，人们觉得这种模式的出台防止了暗箱操作的现象，是当之无愧的公平、公正的最新土地出让方式，深受人民群众的追捧。
然而，随着近几年的房价的节节攀升，人民群众的生活压力逐渐增大，其开始质疑“招拍挂”土地出让方式的出台间接地影响了我国整体的经济发展，人们开始反思出现这种情况的原因。
更多人认为“招拍挂”土地转让方式是地价高、房价不降反增的关键所在。
“招拍挂”中，拍卖价格高的人获得了地皮，在后期开发项目中的房价也一定会增加，这就避免不了需求者为达目的哄抬地价的现象发生。
从理论上来说，“招拍挂”土地出让方式可以提高土地交易的透明度，从根本上避免腐败的现象。
因其模式通过公开竞标的方式来实现，能够让土地的流转放置到人们的“眼皮”下进行，让人们一方面可以获得更加公平公正的竞争机会，另一方面，也能够让人们对其进行更好的监督和监管，从根本上避免腐败的现象的产生。
土地是不可再生资源，归国家所有，“招拍挂”土地出让制度的实施对提升我国土地的价值非常有现实意义，推进了中国土地市场的进程。
其相比较传统的土地流转方式有极大的进步，但是也因为土地在近些年来的珍稀性，让拍卖的价格越来越高，间接造成了房价的哄抬，无论给社会经济的发展还是人们群众的购房需要来说都造成较大压力。
什么是土地征用
什么是土地征用、划拨、出让、转让2007-5-19 20:21提问者：陈麒汀什么是土地征用、划拨、出让、转让，它们之间的关系是怎样的？？？问题补充：土地使用权的取得有两种方式：划拨和出让。
可征用土地是怎么回事？它与上述2007-5-24 15:41满意回答应该说是征收,把农民的集体土地变为国有土地,只有国有土地才能在房地产市场交易,交易方式有划拨和出让.划拨是指国家无偿给你使用,你只需给前期开发的费用.出让分为招拍挂和协议出让.招拍挂是指在土地交易市场公开交易,协议出让是指与政府签订出让合.划拨土地也指划拨土地使用权。
根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
”这一规定是迄今为止在立法层面上对土地使用权划拨这一概念所作的最权威的定义。
《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。
根据以上规定，我国划拨土地使用权有以下含义：１．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。
不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。
２．除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
矿业权出让五种方式
矿业权出让五种方式根据我国相关法律法规的规定，目前矿业权出让有批准申请、协议、招标、拍卖、挂牌等五种方式。
批准申请出让矿业权批准申请出让矿业权是主管部门依法以批准申请出让矿业权的方式；是主管部门通过审查批准矿业权申请人的申请，按照评估确认的结果收取矿业权价款，授予矿业权申请人矿业权的过程。
这种方式适用于法律法规另有规定以及主管部门规定因特殊情况不适宜以协议、招、拍、挂方式出让的矿业权。
批准申请落实是矿业权有偿出让制度的一种方式。
其特点：非市场出让，申请在先。
协议出让矿业权协议出让矿业权是主管部门依法以批准申请出让矿业权的方式；是矿业权申请人的申请经批准后，与主管部门协商矿价、使用年限、矿区范围、付款方式和时间，开发利用要求等事项，在双方达成一致意见的前提下，签订出让合同的过程。
这种方式适用于法律法规另有规定以及主管部门规定因特殊情况不适于以招拍挂方式出让的矿业权。
协议出让是一种特殊的出让方式。
它具有行政审批要素，也有市场交易成分。
它是落实矿业权有偿取得制度的一种形式。
其特点是：非市场出让，没有竞争者。
招标出让矿业权招标出让矿业权是政府对某矿产地有了明确的开发利用意图和规划条件后，主管部门在市场中寻求一个有利于实现政府开发利用计划的开发者而采取的一种方式；是主管部门就矿业权招标项目准备招标文件，发布招标公告或邀请函，投标人获得招标文件，进行投标、评标、择优选择中标人的过程。
这种方式适用于大型、复杂的矿产地，要求开发者不但有足够的资金保证矿业开发最低投入，更需有较高的资质满足矿业开发的要求，并以资质优先的矿业权出让。
其特点是：市场出让，多个投标人，择优选择中标人。
拍卖出让矿业权拍卖出让矿业权是政府对某矿产地有了明确的开发利用意图后，主管部门依照有关规定组织竞买人竞价，以竞价结果来确定矿业权受让人的方式；是主管部门在指定的时间、地点、组织符合条件的有意竞买人到场，对出让矿业权公开叫价竞投，按“出价最高者得”的原则确定受让人的过程。
土地招标拍卖挂牌的区别
土地招标拍卖挂牌的区别Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998土地招标拍卖挂牌的区别一、定义（一）招标：是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
（招标是一种不完全的竞争方式，它在体现土地市场价值的基础上，严格界定了出让地块的有关开发条件，激发了投标者对用地方案的积极研究，同时也给出让方留有选择余地。
实际工作中，在确定土地使用权的中标者时，既要考虑到投标价，还要考虑到对投标规划设计方案和企业的资信情况，经过招标小组的综合评价，最后择优选定中标者。
所以，招标出让通常较适用于一些大规模或关键性的发展计划和投资项目用地，除以获取较高出让金为主要目标外，还具有其他综合目标和特定的社会、公益建设条件，土地用途有特别限制的土地。
）（二）拍卖：是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
（拍卖是一种完全的竞争方式。
拍卖方式引进了竞争机制，实行现场集中报价，排除了任何主观因素，并使土地出让价格较好地反映了当时该地块的市场供求关系，政府也可获得较高收益，较大幅度增加财政收入。
适用于区域条件合适、地理位置好、高赢利、竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业等用地，以获取较高出让金为主要目标，土地建设条件和土地用途没有特别限制。
实际工作中，多数为政府储备的地块。
拍卖方式出让土地充分发挥了市场优化配置土地资源的基础性作用，是推动主动供地的重要形式。
）（三）挂牌：是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
（挂牌出让报价时间较长，给予了投资者更加充分的理性思考的空间，避免了不理性竞争带来的炒作地价的现象，有利于投资者理性投资和公平竞争。
土地常识：何为土地招标、拍卖、挂牌出让
土地常识：何为土地招标、拍卖、挂牌出让招标、拍卖、挂牌是三种土地出让方式，都引入了市场竞争机制，均具备公开、公平、公正特点，但在运行程序等方面又有所不同，在土地交易中所发挥的作用也存在着一定的差异。
土地招标、拍卖、挂牌出让的区别及流程一、土地招标、拍卖、挂牌出让的区别1、竞争的核心内容招标和拍卖必须具备三家或三家以上具有资格的竞买方时才可以进行，挂牌出让则没有数目限制。
拍卖和挂牌两种方式均以“价高者得”为胜出的标准，各申请方竞争的核心是出价能力和价格水平。
而招标则通常有“价高者得”和“综合满意度”两种评定标准，即竞争的核心可以是价格，也可以是包括价格在内的多种因素的综合水平。
2、公开程度和竞争程度对拍卖和挂牌而言，竞争各方的出价均被实时或“准实时”地公诸于众，且同一竞争者可以多次出价，形成多轮竞价。
招标中，各申请方竞争条件的公开则具较大时滞，即发标方收到各家标书后，必须保密，在约定的统一时间开标、宣读主要内容。
在招标中，标书一经投出，不得修改，因此申请方提出价格和其他条件的机会只有一次。
从竞争程度来看，拍卖竞争性，竞争的程度随着现场情况而变幅较大，竞买方之间具有一定互动性，属于激烈竞争。
招标则属于温和竞争，既没有各竞买方之间的“短兵相接”，也没有多轮竞争（不包括因综合条件相同而转入现场竞价的情况）。
挂牌中的竞争则是不定竞争，既可能因竞买者众多而出现多轮竞价甚至转为现场竞价，也可能因只有一家报价而无“对手”。
3、竞买方的思维特征在拍卖和挂牌中，竞争的核心是价格，竞买方在竞争过程中，主要考虑的也是如何在价格上“击败”对手，是在现场竞价的过程中，现场气氛、心理因素等都会对竞买方的决策产生一定的外部影响。
招标中，是采取综合评标的情况下，竞争方往往要精心设计方案、编写标书，全面考虑资金、技术、效益等各项因素的综合作用，提交自己认为满意的方案。
三、土地招标、拍卖、挂牌出让的详细流程（供参考，各地实际情况不完全相同）（一）土地招标出让工作程序1、制订工作方案：制订招标前期工作方案报领导审定。
招拍挂出让与协议出让方式下地价与房价之间的关系比较分析
招拍挂出让与协议出让方式下地价与房价之间的关系比较分析高喜善;聂燕军;石利琴
【期刊名称】《中国房地产估价师》
【年(卷),期】2006(000)003
【摘要】从2004年开始，北京市住宅房地产价格一直处于上升态势，很多区域的住宅项目一年内上涨幅度达到10％左右。
恰逢国土资源部严格限制房地产开发用地实行土地协议出让方式，大力推行土地招拍挂制度，于是有人开始宣称是土地招拍挂制度导致了地价上涨，进而导致房地产价格的上涨。
为此笔者围绕北京市以招拍挂出让方式取得土地后已经上市的项目，选取了38个房地产项目进行了调查测算，从实证角度进行招拍挂出让与协议出让方式下地价与房价之间的关系比较，探讨地价与房价的关系。
【总页数】3页(P34-36)
【作者】高喜善;聂燕军;石利琴
【作者单位】北京首佳房地产评估有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】F321.1
【相关文献】
1.从我国地价房价比看"招拍挂"制度改革
2.不同土地出让方式下地价与房价之间的关系
3."招拍挂"导致了高地价吗?高地价导致了高房价吗?
4.论『招拍挂』对地价房价的影响
5.地价推动房价,"招拍挂"只是表因
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
国有建设用地使用权划拨和有偿使用(四种)中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第三章第二节讲义2
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第三章第二节讲义2国有建设用地使用权划拨和有偿使用（四种）【典型例题】新出台的国土资发[2010]204号文中提出，可以采用（）方法，进一步发挥招拍挂制度的积极作用。
A.一次竞价、综合评标B.用地预申请C.限地价，竞房价D.在保障性住房用地中配建商品住房E.网上挂牌[答疑编号2526030204]【答案】ABE【解析】C限房价，竞地价；D在商品住宅用地中配建保障性住房。
参见教材P42。
2.6 协议出让方式及程序2.6.1 协议出让的组织实施管理■由市、县国土资源管理部门组织实施■建立协议出让中的重大事项集体决策制度2.6.2协议出让的范围（五种情况）■各类经营性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一个意向用地者的，可以协议出让（仓储用地属于经营性用地，而采矿用地不属于经营性用地）■原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地使用权后重新公开出让的除外■划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地使用权后重新公开出让的除外■出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式■通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的2.6.3 协议出让的类型（五种类型）■政府供地环节的协议出让集体农用地办理转让和土地征收审批后形成的国有建设用地政府收回收购的国有建设用地■原划拨、承租建设用地使用权人申请办理协议出让■划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让■出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让■出让建设用地使用权续期申请办理协议出让2.6.4 协议出让最低价■内涵为了宏观调控土地市场，防止低价协议出让建设用地使用权而实施的出让金最低控制标准■标准（两个不低于）不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地补偿费以及应交纳的有关税费（不能低于开发成本）不得低于所在级别基准地价的70%2.6.5 协议出让的程序■拟定并批准协议出让最低价■市、县国土部门编制土地使用权出让计划，报同级政府批准后，向社会公布。
出让与协议出让地价评估的比较分析
北京市土地招拍挂出让与协议出让地价评估的比较分析
（二）剩余法的运用 剩余法是在预计开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本 及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的一种方法。 由于原理和要求基本相同，故剩余法在协议出让、招拍挂出让地价评估中的运用思路 是一致的。只是由于招拍挂出让中要注意土地一级开发成本和二级开发成本衔接的问题， 剩余法的应用要特别注意取值的前后对应性：开发成本的构成要与土地交易条件相对应， 估算开发完成后的房地产价值、房屋建造成本、开发利润时设定房地产类型及状态要对应 统一。如，在评估时要加以区分：有装修的房屋与无装修的房屋的价格，住宅、办公、商 业的开发利润等。 （三）收益还原法的运用 收益还原法是在求取估价对象土地的价格时，运用适当的还原利率，将预期的估价对 象土地未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象土地价 格的一种方法。收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地估价。在协议出让土地评 估中，收益还原法一般运用于存量房补办出让手续的地价评估或剩余法中求取有收益的房 地产预期价值时套用收益还原法求取。由于招拍挂出让的土地多为开发土地，故收益还原 法的运用以后者的方式较多。 （四）基准地价系数修正法的运用 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替 代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修 正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价期日价格的 方法。 在出让地价评估中，估价对象处于所在城市基准地价覆盖范围内，可运用基准地价系 数修正法进行评估。招拍挂出让评估中，基准地价系数修正法不仅作为评估方法之一，也 是政府控制地价高限的依据。评估过程中要充分考虑估价对象所在基准地价级别地价的高
协议出让土地与招拍挂的区别
协议出让方式，是法定的国有土地使用权出让方式之一，也曾经是最重要最常用的政府供地方式。
《城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
”所谓协议出让，一般认为，就是政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权出让合同，土地使用者支付相应的出让金，国家把一定期限的国有土地使用权让渡给土地使用者。
我国实行土地使用制度改革以来，土地作为一种特殊商品，逐步从无偿无限期逐步过渡为有偿有限期使用，而协议出让是有偿供地的主要方式之一。
尽管协议方式具有政府对地价较易控制、灵活性大的特点，但没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争。
可以说，以协议方式为主的土地市场，仍是不够发达、不够公开、不够公正、不够公平的市场，容易滋生以权谋私、权钱交易等腐败现象。
针对协议出让中的种种问题，2003年6月11日，国土资源部以21号部令发布了《协议出让国有土地使用权规定》，对于进一步规范土地市场秩序，保证政府供应土地使用权的公开、公平、公正，优化土地资源配置，遏制腐败现象，必将发挥重要作用。
协议出让与招标拍卖挂牌出让，有很多相近之处，比如两者都是政府有偿供应土地使用权的重要方式，都要签定出让合同，受让人都要缴纳土地出让金，都要编制并公布出让计划。
但协议与招标拍卖挂牌毕竟是两种不同的出让方式，也存在着区别，主要有以下三点：一是适用范围不同。
这也是两者最重要的区别。
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第4条明确了招标拍卖挂牌的范围，规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
21号令第3条采取排除法确定了协议出让的适用范围，即：只适用于除法律、行政法规、部门规章规定必须招标拍卖挂牌的情况，实践中主要是工业用地、仓储用地及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的项目等。
土地招拍挂以及协议转让的区别6篇
土地招拍挂以及协议转让的区别6篇篇1一、土地招拍挂土地招拍挂是指土地所有者或管理者通过招标、拍卖或挂牌等方式，将土地使用权转让给符合条件的受让人的行为。
在这个过程中，土地所有者或管理者会公布具体的招标、拍卖或挂牌条件，包括土地使用要求、价格、期限等，并由符合条件的受让者进行竞争或选择。
二、协议转让协议转让是指土地所有者或管理者与受让者通过协商，以达成土地转让的协议。
在这个过程中，双方会就土地使用要求、价格、期限等进行详细的讨论和协商，并达成一致的协议。
协议转让通常适用于具有一定规模和条件的土地转让项目。
三、区别分析1. 公开程度不同：土地招拍挂是一种公开的土地转让方式，所有符合条件的受让者都可以参与竞争或选择。
而协议转让则是一种非公开的方式，只有特定的受让者有机会参与协商和谈判。
2. 竞争程度不同：在土地招拍挂中，由于存在竞争机制，受让者需要面对其他竞争对手的压力和挑战。
而在协议转让中，由于双方是协商达成协议的，不存在直接的竞争关系。
3. 灵活性不同：在土地招拍挂中，所有受让者都需要按照公布的招标、拍卖或挂牌条件进行竞争或选择。
而在协议转让中，双方可以根据具体情况进行协商和谈判，具有更大的灵活性和自主权。
4. 透明程度不同：土地招拍挂通常要求所有受让者都进行报价和竞争，具有较高的透明度和公正性。
而协议转让则可能存在信息不对称或暗箱操作的情况，透明程度和公正性相对较差。
四、注意事项1. 在进行土地招拍挂时，应确保公告的招标、拍卖或挂牌条件清晰明确，并严格按照规定程序进行。
同时，要加强监管和执法力度，防止虚假宣传、欺诈行为等的发生。
2. 在进行协议转让时，应确保协商过程中遵循公平、公正、诚信的原则，并签订明确的书面协议以确保双方的权益得到保障。
同时，要注意防范可能出现的风险和问题，如受让者的资信状况、付款能力等。
3. 对于不同类型的土地转让项目，应根据具体情况选择合适的转让方式。
对于规模较大、条件复杂的项目，建议采用公开招标或拍卖的方式；对于规模较小、条件简单的项目，可以采用协议转让的方式。
城市土地出让的名词解释
城市土地出让的名词解释城市土地出让是指政府将城市土地通过拍卖、挂牌或协议等形式，出让给开发商或个人进行开发建设的行为。
这个过程涉及许多专业名词和概念，下面将对其中几个重要的名词进行解释和探讨。
一、土地出让方式1. 拍卖：指政府以竞价确定出让对象和成交价格的方式。
拍卖通常在一定规模的土地竞争程度较高时使用，能够公平公正公开地确定土地的最终归属和价格。
2. 挂牌：指政府通过公开挂牌的方式，征集购地申请，并通过评标或摇号等程序确定最终的购地人。
挂牌方式相对拍卖而言更加灵活，适用于一些规模较小、需求量较小的土地。
3. 协议出让：指政府通过与开发商或个人直接进行协商，达成一致意见后出让土地的方式。
协议出让通常适用于一些特殊情况，如政府招商引资、城市更新等，可以更加灵活地满足特定需要。
二、土地用途1. 工业用地：指规划用于工业生产、仓储、物流等相关用途的土地。
工业用地的出让通常需要满足一定的条件和要求，如环境污染控制、交通便利、用地面积等。
2. 商业用地：指规划用于商业综合体、购物中心、办公楼等商业设施的土地。
商业用地的出让对于城市的商业发展和经济增长具有重要意义。
3. 住宅用地：指规划用于居住建设的土地。
住宅用地的出让涉及到居民的基本需求和社会稳定，需要充分考虑供需关系、居住环境等因素。
4. 公共设施用地：指规划用于学校、医院、公园、广场等公共设施建设的土地。
公共设施用地的有序出让对于改善城市居住环境、提升居民生活质量具有重要意义。
三、土地出让的程序与条件1. 土地规划：在城市土地出让前，政府需要对土地进行规划，包括用途、容积率、绿地率、建筑限高等要素的确定。
土地规划是确保城市土地资源合理利用的基础。
2. 土地出让标准：政府在出让土地时，会制定一定的出让标准，如最低起始价、竞价增价幅度、开发商的资质要求等，以保证出让过程的公平和合法性。
3. 出让合同：土地出让的过程中，政府与出让方会签订出让合同，明确双方的权利义务，包括使用期限、出让价格、履约保证等内容，保证出让过程的合规和风险防范。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
招拍挂与协议出让的区别与联系
问：什么是协议出让，其与招标拍卖挂牌出让有何区别？协议出让究竟适用什么范围？应该遵循什么程序进行？
答：协议出让方式，是法定的国有土地使用权出让方式之一，也曾经是最重要最常用的政府供地方式。
《城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
”所谓协议出让，一般认为，就是政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权出让合同，土地使用者支付相应的出让金，国家把一定期限的国有土地使用权让渡给土地使用者。
我国实行土地使用制度改革以来，土地作为一种特殊商品，逐步从无偿无限期逐步过渡为有偿有限期使用，而协议出让是有偿供地的主要方式之一。
尽管协议方式具有政府对地价较易控制、灵活性大的特点，但没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争。
可以说，以协议方式为主的土地市场，仍是不够发达、不够公开、不够公正、不够公平的市场，容易滋生以权谋私、权钱交易等腐败现象。
针对协议出让中的种种问题，2003年6月11日，国土资源部以21号部令发布了《协议出让国有土地使用权规定》，对于进一步规范土地市场秩序，保证政府供应土地使用权的公开、公平、公正，优化土地资源配置，遏制腐败现象，必将发挥重要作用。
协议出让与招标拍卖挂牌出让，有很多相近之处，比如两者都是政府有偿供应土地使用权的重要方式，都要签定出让合同，受让人都要缴纳土地出让金，都要编制并公布出让计划。
但协议与招标拍卖挂牌毕竟是两种不同的出让方式，也存在着区别，主要有以下三点：
一是适用范围不同。
这也是两者最重要的区别。
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第4条明确了招标拍卖挂牌的范围，规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
21号令第3条采取排除法确定了协议出
让的适用范围，即：只适用于除法律、行政法规、部门规章规定必须招标拍卖挂牌的情况，实践中主要是工业用地、仓储用地及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的项目等。
由此可以看出，按照公开、公平、公正的原则，招标拍卖挂牌方式是“一般”，而协议方式是“特殊”，招标拍卖挂牌出让的范围要比协议出让的范围大得多。
二是土地使用权出让金形成方式不同。
协议出让是采取政府与土地使用者协商的方式，而招标拍卖挂牌出让则是竞价的方式。
虽然都是有偿供地的方式，但招标拍卖挂牌出让要比协议出让更加公开、透明，更具有竞争性，国家的土地资产收益更能得以体现。
三是最低价确定的原则不同。
21号令第5条规定：协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的70%。
而11号令第10条规定，确定招标拍卖挂牌的标底或者底价，要根据土地估价结果和政府产业政策综合确定。
应当讲，协议出让与招标拍卖挂牌出让，互相配合，互为补充，共同构筑了比较完善的有偿使用方式（从理论上讲，国有土地租赁同样适用协议方式和招标拍卖挂牌方式）。
21号令第9条规定：同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
也就是说，协议出让随时可以向招标拍卖挂牌出让“转换”，二者是统一的。
随着土地使用制度改革的进一步深入和土地市场的完善，政府会越来越多的采取主动供地的方式，从长远来看，协议方式应当会逐渐消亡。
实际上，目前的挂牌出让方式已经具备了协议出让方式的优点，同时也最大限度地避免了协议方式供地的不足。
关于协议出让的程序，概括起来讲主要包括7个环节：编制并公布出让计划、接受意向用地者申请、确定出让方式、编制出让方案、确定出让底价、协议出让价格并签定出让合同、公布出让结果。
.。