租赁合同纠纷案例分析

王某在武汉美联房地产经济服务有限公司水晶俪都分公司租赁房屋，刘某作为租赁公司的出租方与王某二人约定租赁期限为2015年10月23日至2018年10月23日共3年，王某将此房屋作居住使用。具体事项见合同，二人签定合同且已备案。

王某在租赁期间，因工作原因到外地出差两年，于是他将从刘某处承租的房屋租给毫不知情的李某，并与之签定合同，合同约定租期为两年。李某在租赁期间将房屋重新装修后作为办公室使用。

观点一：王某的行为是否构成违约？

王某与刘某签订的合同符合法律规定要素，合法有效，应予遵守。具体王某的转租行为是否构成违约，其实取决于合同的约定。如果合同约定了允许房东转租，自然不会导致违约；如果合同约定了禁止转租，那当然构成违约；如果合同约定了转租需要承租人的同意或者没有对转租行为约束，这时候就适用《合同法》规则。

我国《合同法》第224条的规定，：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见法律并未规定在这第三种情形下，未经出租人同意转租无效，该条款仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。在法理上，转租合同的效力不以出租人的意志为转移，但转租合同的履行问题要受原租赁合同的制约。租赁合同规定转租要得到房东的同意，因为是权利义务主体变更也就是债权主体变更要得到债权人认可否则无效。租赁是债权的一种形式。如果合同没有直接规定，出租方只能要求转租方放弃转租或直接解除合同。

观点二：李某的行为是否构成违约？

要确定是否违约，首先要明确是否存在合约。合同具有相对性，李某和刘某之间是不存在合同的，所以谈不上违约的问题。那么李某入住该物业，必然是要和王某签订协议的，即使没有书面，事实上合同关系也是成立的。

那么，论及李某是否违约的问题，依旧取决于合同条款的具体订立。这里可

能涉及到违约的问题只可能有两点：第一，是否合同约定了房屋的用途，是否只允许居住使用。如果合同约定只允许居住使用，那么李某用于办公显然违约了。如果合同没有就用途加以约定，那么应该认为属于李某自行控制的空间，不构成违约，除非他的使用造成了邻里的困扰。第二，是否合同约定了装修问题，是否允许装修，是否要装修方案得到合同向对方的允许方可进行。如果合同约定不允许装修，或者装修方案要得到王某的认可，那么李某显然违约了；如果合同约定了刘某可以自行装修，那么当然没有违约；如何没有对装修问题进行约定，我认为李某私自装修也是构成违约的，因为超出了合理使用的范畴，因为涉及到出租人的重大利益，这超出了承租人的权利范围。

另外一个问题就是，王某是私自转租的，所以可能不会关心李某如何使用。那么李某对房屋的装修或者变更用途如果违反了王某和刘某之间的约定，该如何处理呢？这其实是王某的违约，王某要向刘某承担违约责任。

总结：

（1）合同相对性。合同相对性是指合同项下的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上，合同只能对合同当事人产生拘束力，而非合同当事人不能诉请强制执行合同。有两层涵义：1、意指“当事人之间之羁束状态而言”。2、即指合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外第三人不发生效力；合同缔约人不得以合同约定涉及第三人利益的事项，任何一方缔约人不与第三人发生权利义务关系，否则合同无效。

（2）转租行为的效力。《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”

（3）合同法上的意思自治原则。意思自治原则是民法的基本原则之一，也是合同法的一项基本原则。意思自治又叫合同自愿或契约自由原则，就是指在不违反法律和社会公共利益的前提下，当事人享有充分的合同自由，合同能完全体现当事人自己的意志，任何单位和个人不得非法干涉。《中华人民共和国合同法》

第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利。任何单位和个人不得非法干预。”该条即是意思自治原则的条文化。