办公室装修心得

办公室租赁及装修心得

在见到业主之前，不要付任何款项。只有在和业主合同签订后，才能付中介的中介费。

2011-10-27

本人接到任务，第一次负责办公室的选择，租赁，装修。期间也不乏走了些弯路，在此将经验教训晒出，可能因不同地域行业规则不同，并不适用所有人士，仅给后人一点参考借鉴。本案例发生地点在厦门。

办公室类型定位

寻找办公地点首先要考虑的是

是否需要注册公司。

房屋按类型一般分写字楼，商住两用楼，纯住宅楼。价格也相应由高到低。一般情况下只有写字楼才能注册公司（当然是在以前在该套注册的公司注册地点变迁的条件下），当然也有些人通过一些渠道可以在住宅楼址注册，这里就不讨论了。如果只是办事处，或不需要注册，三种皆可。一般住宅楼的价格会比写字楼便宜（管理费用也会便宜很多）。

地点和档次（价位）。

拿写字楼来说，商业繁华区或交通便利的地方相对价格都比较高。如果交通不便利，可能会影响到将来员工招聘（太远或不方便，很多人不愿意来）。

高档写字楼不光租金会比较贵，包括物业费，公摊，停车费都会相应比较贵，但管理也相对来说比较规范。如果是中央空调的，有的是按电表的，有的是包干的，有的时按公摊的，这些费用也是需要考虑在成本之内的。

如果要看物业如何，除了可以问大楼的租户外，也可以看大楼的细节，比如楼道内是否整洁，厕所是否干净，走道灯坏的多不多，墙面维护等等。

是准备拎包办公还是要准备自己装修。

如果要准备自己装修，特别是二次装修，需要考虑的更多，现在随便一套平左右的房子，最简单装修也要在万左右（吊顶，地板，隔断，布线）。这个也是成本的一部分。

寻找房源

确定好第一条的定位后，就可以开始找房子了。途径大致有这么几个：

找中介

这个是最常用，也是比较有效的方法。在厦门，中介势力范围都是自己店铺的周边，如果太远，就关注不到了。所以尽量在期望地区房源范围内找中介。

而且中介定位不一样，在住宅楼和写字楼的专业程度也不一样。如果要找写字楼，就要找对写字楼比较专业的中介，才会更有效率。

而且要多找几家中介，这样你的消息才比较灵通，有时同一套房源会有几个中介同时报价，这样就可以比较了。

在厦门找中介找房子是不需要付押金或订金，也不用签合同的。只有在找到房源后，你确定要，中介才会拿出一份居间合同让你签。小八卦：关于中介的房源

很多中介会在房源上合作，比如中介手上有套房源是你想要的类型，你的中介发现这套房源被掌握（不知道业主联系方式），就会和商量合作，如果成交，找业主收中介费，找租赁人收中介费，也有可能会分给一定金额。然后两个中介就开始合作。这种现象非常普遍。

做中介这一行道道很多，他们甚至走在楼里就能认出对方是否做中介，为了找到房源，他们甚至蹲点（就像电视里警察蹲点一样），看到其他中介进入楼里，就会尾随跟上，这样就知1.a.30%-40%b.c.1005-62. a.A B A B A A B B A

道那一套在出租了。中介公司基本都有自己势力范围内都有住户的联系方式，至于怎么弄到的，就不得而知了。

有的业主在自己门口贴上出租，他们甚至会用自己的联系方式取代业主的。

他们也会用扫楼的方式来寻找房源。

一般是第一个月的租金的一半，在行情不好的时候，中介也会对中介费打折。

网上找房源

其实这是找中介的方法，网上的房源信息以上都是中介发布的，你基本上看不到业主的信息。而且房源很多也是虚假的，电话打过去，回答都是已经租出去了。中介里面专门有人负责网上房源发布，有些过期的照样发布，就是为了吸引租房子的人过来问，然后好跟你推销其他房源。但上面的价格基本上可以参考下。

找物业

如果你看中了某一个楼，也可以直接找物业，一部分业主也会委托物业帮忙找租赁的人，尤其是经常不在本地的。物业手上基本上也会有房源。他们的收费会比中介低。

朋友介绍

亲朋好友介绍的这条途径也不要错过，就是一句话的事情。说不定就碰上了。如果碰上了，中介费也省了。

看房：中介找到后，就可以开始看房了。

能否注册

楼层：一共有多少楼，房源在几楼，楼层低的话，进出人比较多和杂，如果靠近马路会比较吵。

朝向采光：考虑西晒，阳光等问题。如果朝向马路，会比较吵。

电梯：电梯部数和总楼层是否匹配。如果电梯较少，上下班或者就餐高峰期会很不方便。客货梯是否分开（如果你不想经常和一大堆货物挤电梯的话），楼梯是否分楼层（便利性）。不要小看这个电梯问题，如果一部电梯配备不够的大楼，上下班时间会让你心情经常不好。景观：视野是否开阔，景观是否好，这个多少都会影响办公时的心情。

楼内企业：可以留意下整栋大楼里，还有和你同一楼层的企业是属于哪个行业的（谁想有个嘈杂，人员繁杂的邻居呢）。

车位：收费，是否有车位。是地下车位，还是露天的。

物业管理费及公摊，电、水费价格。

中央空调：开启时间。有的写字楼小时空调，有的只在上班时间有空调，节假日下班时间没空调，这对于经常需要加班的企业很不方便。如果要自己加装空调，要询问物业是否允许，外机需放在哪里（有的物业不允许将外机挂在楼外）。有的自己装了分体空调，水没地方排，只能用桶接着，隔几个小时倒一次水。有的自己会在套内再装一个中央空调，这个成本会比较高。

另外，还需检查中央空调室内部分是否陈旧会漏水。（这个很关键，当时找的那一套由于室内部分漏水，业主舍不得换新的，修了很多次都还会漏水，头疼不已）。

房屋状况：是否带办公家具，有没有转让费，业主有没有其他特殊要求。房间各种设施是否运转正常。

面积：建筑面积和实际使用面积。我曾经过一套房，建筑面积平，实际使用面积量下来才平。

押金和租金支付：厦门基本都是押一付三（押金为一个月租金，一次付三个月租金）。如果关于中介费：

b.80%

c.

d.3. a.b.c.d.

e.

f.

g.

h.

i.24

j.

k.10060

l.