第四章 房地产评估

参考答案
第一步：计算前五年收益折现
15 16 18 15 20 63.04679882 (万元） 1 10% 1 10%2 1 10%3 1 10%4 1 10%5
第二步：计算后45年收益折现 25 ( p ,10%,45) ( p 10%,5) 153.1006929 (万元 ) A F, 第三步：两段合计 82+153.1006929=216.1474917（万元）
土地使用权的权属分类
土地所有权 转让土地使用权 划拨土地使用权
土地使用权
出让土地使用权 租赁土地使用权
土地使用权的价格类型P106-重
基准地价
一级市场价格范畴 标定地价 出让底价、出让价格 转让价格
二级市场价格范畴
其他价格（抵押、课税）
土地使用权的价格类型
基准地价－政府按照城镇不同的土地级别或均质区段分别 评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用 权的平均价格。 标定地价—正常土地市场和正常经营管理条件下，具体宗 地在某一日期的土地使用权价格。 出让底价－政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水 平，综合考虑各种政策、市场因素的影响，确定的某一宗 地出让时的最低价格控制标准。 转让价格－在土地市场中实际达成的交易价格。
基准地价和标定地价的主要区别：
1、基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地

价则是具体到宗地或地块的地价； 2、基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价则 还考虑地价的微观位因素，其地价更为接近市场交易 地价； 3、基准地价具有时效性，而标定地价有评估基准日； 4、基准地价反映区域因素，标定地价反映个别因素； 5、基准地价是单位价格，标定地价可采用单位价格 或宗地价格。 联系：基准地价是标定地价的依据
土地的概念及特性
土地的概念（狭义）：地球表面构成陆地部 分的土壤层 土地的特性：自然特性和社会经济特性
土地的特性：P105（重）
空间位置的不可移动性
自然特性
数量的固定性（不可再生性） 效用的持久性（永续性） 质量的差异性
用途多样性
社会经济特性
经济地理位置的可变性 可垄断性
土地效益级差性
土地使用权的概念、权属、价格类型
土地使用权残余估价法P117(重)
（一）原理---P114—(2) 是收益法在评估土地使用权的一种具体运用， 即待估土地处于房地合一状态，并且用收益 法以外的方法能求得建筑物的价格时，从房 地产的净收益中扣除归属于建筑物的纯收益， 即可得到归属于土地的纯收益，再用土地的 还原利率还原，便可得到土地使用权的收益 价格。
计算公式2
如果土地容积率与土地使用年限单独修正，则计算公式为： P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年期修正系数 其中： 容积率修正系数(通过建立容积率与地价关系表求得) =评估土地容积率修正系数/交易实例价格容积率修正系数 土地使用年期修正系数---P121
1 1 =(P/A,r,m)/ (P/A,r,n) K 1 1 n m ( 1 r ) 1 r m—评估对象的使用年限； n—交易实例的使用年限。
区域因素
0 0 0 -1% 0 +1% 0
个别因素
+1% -1% -2% -1% +2% 0 0
上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下： 时间 指数 1996 100 1997 103 1998 107 1999 110 2000 108 2001 107 2002 112
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为： 当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1,宗地单位地 价容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容 积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。 对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地 与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差， 正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗 地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格。
n
其中：Rt——未来第i 年土地带来的预期纯收益额 t ——收益期限 i——土地还原率（折现率） 适应范围：有经济收益的商业写字楼、旅馆、公寓用地等， 对于政府、机关、学校、公园等公用、公益性土地的价格 不太适用。
年收益额Rt及还原率(折现率) 的确定i
1．年纯收益的含义：指土地年客观总收入减去年土地使用各 种客观费用后的收益，以年为单位 年纯收益=年客观总收入-年客观总费用 2、土地还原利率及测算 （1）实质：资产投资报酬率。报酬率分为风险和无风险报酬 率。i=年纯收益/售价 （2）确定方法P115-116： A、纯收益与售价比率法，用市场交易案例的价格平均得出。 B、安全收益率加上风险调整值，银行利率、为安全收益率。 C、采用插值法，把各种典型行业的投资收益率找出来，排队列表， 然后估计在哪个范围内，插入其中,确定资本化率大小。
参考答案
(1)年房地合一总收入 =52 000×60％×(1-10％)×35×12 =11793 600(元) ） (2)房地合一年总费用 =100000×12+5000000/10+11793600×(12％+6 ％)+11793600/24=4314248(元) (3)房地合一的房地产的年纯收益 =11793600-4314248=7479352(元) (4)建筑物的纯收益= 15000000×10％=1500 000(元) (5)土地的纯收益=7479352-1500000=5979352(元) (6)计算土地的还原收益=5979 352×(P／A，9％，40) =5 979 352×10.7574=64322281.2（元）
【教学重点和难点】
百度文库
1、收益现值法在房地产评估的运用 2、市场法在房地产评估中的运用
第一节 土地使用权评估
土地使用权估价基本理论 土地使用权评估的收益法 土地使用权评估的市场法 土地使用权评估的成本法 假设开发法 路线价估价法
土地使用权估价基本理论
土地的概念及特性 土地使用权的概念、权属、价格类型 影响土地使用权价格的因素 土地使用权评估原则
第四章 房地产评估
土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估 在建工程评估
【教学目的和要求】
通过学习，要求学生了解房地产的概 念、种类、特性及评估的专业原则；掌握 房地产价格的涵义、种类、价值类型以及 影响价格的因素；熟练运用收益法、市场 法评估房地产；熟悉在建工程，掌握在建 工程的评估步骤和方法。
（一）土地使用权评估的收益法基本步骤：
（4）确定房屋建筑物的年纯收益=房屋现值*r房。 其中：房屋现值=建筑物重置成本-年折旧费*已 使用年限 （5）求取土地的年纯收益=A-房屋现值*r房 （6）土地使用权评估 =土地的年纯收益*（P/A， r土，n）--n土地尚 可使用年限 或：=土地的年纯收益/ r土--使用权年限无穷大 CASE 116 5-1—有错误
（一）土地使用权评估的收益法基本步骤：
（1）采用收益现值法对房地产整体进行评估，求 出房地产的年总收益R=年租金收入 （2）求出房地产的年总费用C=年税金+年管理费 +年维修费+年保险费+年折旧费； 其中：年折旧费=建筑物重置成本/总使用年限 或根据固定资产平均年限法计提折旧 （3）求出房地产的年纯收益A=R-C=总收益-总 费用；
CASE 1
案 例1
CASE.DOC
参考答案
A：2150×(1+1%)×100/99×106/103 ×100/99×100/102=2235(元／M2) B：2400×(1+1%)× 106/109×100／102 =2311(元／M2) C：2100 ×(1+1%)2× 100/98×106/103×100/99× 1.0206=2096(元 ／M2) 宗地价格=(2235+2311+2096)/3=2214 (元／M2)
CASE 2
一幢写字楼，占地面积12000平方米，建筑面积 52000平方米，钢混结构。1987年10月取得土地使 用权，年限50年。写字楼出租面积为建筑面积的60％， 空房率10％；月租金35元／平方米出租面积，建筑物 月折旧费100 000元；建筑物寿命60年。办公家具和 设备原价5 00万元，使用年限10年，无残值；房产税 为房地产租金收入的12％，其他税费为租金收入的6％， 每年租金损失准备为半月租金。土地还原利率为9％，建 筑物的还原利率10 %，用成本法求得在评估基准日建 筑物的价值为1 500万元。写字楼竣工于1990年10月。 评估基准日为1997年10月。评估该土地使用权的价值。 [已知：（P/A，9%，40）=10.7574]
影响房地产价格的因素P110
人口 区 域 因 素 商业
行政
经济 社会 心理 国际
一 般 因 素
因 素
工业
住宅
个别因素 地 块 形 状 剩 余 使 用 年 限 地 形 位 地 置 质
面 容 积 积 率
土地使用权评估的收益法P113-重
一、基本公式为：
Rt P t ( 1 r ) t 1
CASE 3
某公司于2000年12月购入一仓库，其占用土地 面积为2000平方米，为50年期工业用地，仓库于 2000年12月建成，面积1800平方米，其经济耐用年 限50年，至评估基准日2002年12月该类建筑重置价 格为500元/平方米。据调查，当地同类仓库出租租 金一般为每月8元/平方米，土地及房屋还原利率分 别为5%和6%,需支付的税金为租金收入的12%，需支 付的管理费用为租金收入的4%，年维修费为重置价 值的1%，年保险费为重置价值的0.15%。 要求：评估2002年12月的土地使用权价格
具体应用公式
1、 P
n

Rt 2 t t =R1/(1+i)+R2/(1+i) +…+ Rt /(1+i) t 1 (1 r ) = R1*（P/F，i，1）+ R2*（P/F，i，2） +…+ Rt*（P/F，i，t） 2.每年收益相同，未来收益有限 评估值=A*（P/A，i,n） 3.每年收益相同，未来收益无限 评估值=A/i 4.开始m年内的各年预期收益额不相等，以后n年每年收益相等
资产评估值=

t 1
m
Rt (1 r ) t
+ A*（P/A，i，n）*（P/F，i，m）
P同步练习
35—3、5、8
40-1
一般针对土地出租
例题：
有一宗土地，土地使用权转让年期为50年， 预计资本收益率为10%,预计前五年的纯收 益为15万元，16万元，18万元，15万元， 20万元。从第六年起，纯收益大约稳定在 25万元左右，试评估该宗土地的评估价格。
案 例2
有一待估宗地G需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的6宗地， 具体情况见表：
宗 地
A B C D E F G
成交价
680 610 700 680 750 700
交易时间
1999 1999 1998 2000 2001 2002 2002
交易情况 容积率
+1% 0 +5% 0 -1% 0 0 1.3 1.1 1.4 1 1.6 1.3 1.1
土地使用权评估的市场法P118(重)
一、评估程序 明确评估对象 寻找、确定交易实例 修正交易情况----P120 修正交易日期 修正区域因素 修正个别因素 修正使用年期 容积率修正系数 求出比准价格 决定土地估价结论
计算公式1
P120-121
实际评估工作中，其计算公式： P=P’*A*B*C*D或 =P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（） 其中： A=100/（）=正常交易情况指数/交易实例交易情况指数 B=（）/100=评估基准日价格指数/交易实例交易价格指数 C=100/（）=评估对象所处区域因素条件指数/交易实例所处区 域因素条件指数 D=100/（）=评估对象个别因素条件指数/交易实例个别因素条 件指数
土地使用权评估的概念：
从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离， 依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制 的物权。 土地使用权可通过出让、划拨、转让、租赁等 方式获得。
土地资产价格的价格特点
1、土地价格不是土地价值的货币表现，其 价格不由生产成本决定； 2、土地价格主要由土地需求决定； 3、土地价格具有明显的区域性； 4、土地价格具有上涨性。