建筑工程评估第八章课件

有形损耗——由于使用和受自然力影响而引起的建筑物
实体价值损失。 无形损耗——由于功能上或经济上的因素而引起的建筑 物无形价值损失。 （二）造成建筑物损耗的原因
1.物质因素：使用、自然作用、自然灾害、人为破坏
2.功能因素：技术更新、设计变化 3.经济因素：是指该建筑物与其周边环境不协调
二、建筑物成新率及其确定方法 （一）成新率的概念
第八章 房地产价格及建筑物成新率
【本章框架】
第一节
第二节
房地产价格及其影响因素
建筑物损耗与成新率
第一节 房地产价格及其影响因素
1.房地产价格的特征和分类 5类 2.房地产价格的影响因素 一般、区域、个别
一、房地产价格的特征和分类
（一）房地产价格的特征 ■ 是权益价格 转移与房产有关的各种权益。所有权、使用权、抵押 权、租赁权等
含的。参见教材P429。
【小结】 1.房地产价格的特征和分类
关注：价格的分类
重点：房地产价格按表示单位不同分类 楼面地价=土地总价格/建筑总面积 容积率=建筑总面积/土地总面积 楼面地价=土地单价/容积率
2.房地产价格的影响因素
一般、区域、个别
第二节 建筑物损耗与成新率
一、建筑物损耗及其缘由 （一）建筑物损耗的概念
④建筑物出现在前，土地使用权出让在后，建筑物耐用
年限早于土地使用权年限先结束，应按建筑物耐用年限计算 。
⑤建筑物出现在前，土地使用权出让在后，建筑物耐用 年限晚于土地使用权年限后结束，应按建筑物已使用年限加
土地使用权剩余年限计算。
【2012年· 单选】根据《房地产估价规范》，建筑物的耐用 年限应从（ ）之日起计。
用的持续期。经济寿命短于自然寿命。资产评估用的寿命
年限应该是经济耐用年限。
1）各种房屋的经济耐用年限（考点）
生产用房 钢结构 钢筋混凝土结构 一等 二等 一等 砖木结 简易结构 二等 三等 10年 30 20 40 70 50 受腐蚀的生产 50 35 非生产用房 80 60
砖混结构
40
30
50
【注意】钢筋混凝土结构包括：框架结构、剪力墙结 构、筒体结构、框架—剪力墙
应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度
，根据建筑物具体状况确定成新率。 查勘对象的分类原则： A类：典型建筑和价值量大的重点建筑 B类：其余建筑
C类：老旧、零星建筑
在查勘过程中应特别注意两点： 一是评估人员要注意对房屋现状和使用情况进行查勘，
向被评估单位的配合人员了解修缮情况；
二是要注意边查勘边记录。 在对建筑物进行现场查勘后，应依据查勘结果以及已使 用年限、维护、保养、使用情况等估计尚可使用年限或建 筑物经济耐用年限，计算成新率。
参考值分别是（ ）。
A.20年和30年 C.40年和50年 『正确答案』B B.30年和40年 D.50年和60年
『答案解析』参见教材P434。
2）建筑物的经济耐用年限与土地使用权不一致 按“短”原则
①耐用年限从竣工验收合格之日算起。
②建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物 耐用年限计算。 ③建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使 用权年限计算。
计算：经济耐用年限减去已使用年限，根据实际维护保
养情况调整。 （4）使用年限法计算说明 ■经济耐用年限、已使用年限采用的是有效使用年限 ■尚可使用采用剩余经济年限
■综合考虑了有形磨损和无形损耗引起的综合贬值
整个建筑物的成新率：加权平均法 成新率＝Σ各部分价值占重置价值的比重×各部分的成新 率
【例如】某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑价值占75% ，附属设备价值占25%，耐用年限分别为：主体建筑50
3.按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和
房地产价格
（1）土地价格 包括基准地价、标定地价和土地交易价格等
（2）建筑物价格
指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。
（3）房地产价格
指建筑物连同其占用的土地的价格。
【扩展】
基准地价：在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或 者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用
【2009年· 单选】某宗土地，单价为8000元/平方米，规 划容积率为5，土地资本化率为10%，则其楼面地价为（
）元/平方米。
A.1600 C.40000 『正确答案』A B.8000 D.80000
『答案解析』楼面地价=土地单价/容积率=8000/5=1600
元/平方米。参见教材P423。
5.其他价格类型
支付的价格。
2.价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格 （1）市场交易价格
房地产在市场交易中实际成交的价格。
（2）评估价格 交易价格的模拟 房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价 、标定地价、房屋重置价、交易底价、课税价格等几种。 课税基础价格 交易有关方制定
政府制定， 且由政府定期公布
容积率越大，地价越高；容积率越小，地价越低。容
积率与地价的关系一般不呈线性关系。
（6）用途因素。 一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅
用地、工业用地的地价是递减的。
（7）土地使用年期因素。 在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越 高。
2.建筑物的个别因素。 （1）面积、结构、材料等。
19.04%
（2）建筑物已使用年限
分类：实际使用年限和有效使用年限。
维护保养正常，有效使用年限与实际使用年限相当 当维护保养好或经过更新改造，有效使用年限短于实际 使用年限。 评估中，使用有效使用年限，根据实际使用年限的调整
得到。
（3）建筑物尚可使用年限 含义：建筑物至评估基准日剩余的经济耐用年限。
（二）现场查勘要点 1.钢筋混凝土结构
（1）结构部分：地基基础、承重构件、屋面、楼地面
地基基础有无不均匀沉降，对上部结构是否产生影响； 承重构件有无裂缝，混凝土是否剥落，是否露筋锈蚀； （2）装饰部分：门窗、内外粉刷、顶棚、细木装修 （3）设备部分：水卫、电照、暖气、特种设备
2.砖混结构 （1）结构部部分：地基基础、承重构件、自承重墙、屋面
■ 与用途相关
■ 具有个别性
■ 具有可比性
（二）房地产价格的种类 1.根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、
其他权利价格
一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价 格。 使用权价格：使用权的交易价格。 抵押权价格是为房地产抵押而评估的房地产价格。
租赁权价格是承租方为取得房地产租赁权而向出租方
【例题· 单选】下列房地产价格中不属于政府制定的价格是（ ）。
A.交易底价
C.标定地价 『正确答案』A
B.基准地价
D.房屋重置价格
『答案解析』房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为 基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价
格等几种。其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政
府制定，且由政府定期公布。参见教材P421。
年，附属设备15年。至评估基准日，该办公楼维护保养正
常，已使用10年，则综合成新率为： 40/50×75%＋5/15×25%＝60%＋8.3%＝68.3% 2.观察法（打分法） 成新率＝结构得分×G（结构修正系数）＋装修得分×S
（装修修正系数）＋设备得分×B（设备修正系数）
三、确定建筑物成新率的现场查勘工作 无论采用哪种方法计算建筑物的成新率，估价人员都
『答案解析』一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地
、住宅用地、工业用地的地价是递减的。
【2011年· 多选】下列因素中，属于影响房地产价格因素中 个别因素的有（ ）。
A.道路通达状况
C.区位状况 E.土地使用年限 『正确答案』CE
B.生活设施状况
D.交通便捷度
『答案解析』ABD是区域因素，B属于城市设施状况因素包
一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影
响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。
（3）形状因素。 形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。矩
形为佳，特殊情况，在街道的交叉口，三角形等不规则土
地的地价也可能畸高。 （4）地理因素、地质因素、地势因素、地形因素。 一般来说，土地平坦，地价较高。 （5）容积率因素。
较高。
3.交通便捷因素 这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程
度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水
平也较高。 4.城市设施状况因素 （1）基础设施 （2）生活设施
（3）文化娱乐设施
5.环境状况因素
（三）个别因素 1.土地的个别因素
（1）区位因素。
影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。 区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优 时，地价会上升；相反，则地价下跌。 （2）面积因素、宽度因素、深度因素。
特定评估标的新旧程度的比率，反映特定评估的现状
与其全新状态的比例关系。 成新率＝1－损耗率 损耗率＝1－成新率 （二）成新率的确定方法
三种方法：使用年限法、观察法、综合进行确定
1.使用年限法 （1）建筑物耐用年限
自然寿命：从建成起到不堪使用时的年数。 经济寿命：从建成之日起预期产生的收入大于运营费
【例题· 计算】某钢筋混凝土结构办公楼，建成后已使用8 年，建成后2年办理土地出让手续，土地使用年限为40年
。用使用年限法计算该办公楼的损耗率。
『正确答案』钢筋混凝土非生产性用房的耐用年限为60年， 大于土地使用年限，按土地使用年限计算成新率。 损耗率＝1－成新率＝1－34/（8＋34）×100%＝
（2）设计、设备等是否良好。
（3）施工质量。 （4）法律限制。
【2009年· 单选】一般情况下，基于土地规划用途的角度， 对于同一宗土地而言，地价递减的顺序为（ ）。
A.商业用地、工业用地、居住用地
B.居住用地、工业用地、商业用地 C.商业用地、居住用地、工业用地 D.工业用地、商业用地、居住用地 『正确答案』C
【2012年· 单选】根据《房地产估价规范》，钢筋混凝土框 架一剪力墙结构生产用房（受腐蚀）的经济耐用年限的参
考值为（ ）年。
A.30 C.40 『正确答案』B B.35 D.50
『答案解析』参见教材P434。
【2009年· 单选】根据《房地产估价规范》，一等砖木结构 的生产用房（未受腐蚀）和非生产用房的经济耐用年限的
二、房地产价格的影响因素
（二）区域因素（06年单选） 1.商服繁华因素
这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业
、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区 的房地产价格水平也会较高。 2.道路通达因素 这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主
干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也
4.按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面
地价等 （掌握）
房地产总价格：指一宗房地产的整体价格 房地产单位价格
楼面地价（单位建筑面积地价），是指平均到每单位 建筑面积上的土地价格
【区分】房地产单位价格能反映房地产价格水平的高
低，而房地产总价格则一般不能说明房地产价格水平的高 低
容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率
【2012年· 单选】某宗土地面积为3000平方米，土地上建 有一幢10层的宾馆，宾馆首层建筑面积为2100平方米，
第2~10层每层建筑面积为1500平方米，则该土地的容积
率为（ ）。 A.0.7 C.5.2 『正确答案』C B.2 D.7
『答案解析』容积率=建筑总面积/土地总面积 ，建筑总面
积=Байду номын сангаас100+1500×9=15600平方米，容积率 =15600/3000=5.2。参见教材P422。
途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地
使用权的平均价格。 标定地价，是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土 地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用 权价格。 房屋重置价格， 在当前的建筑技术、工艺水平、建材 价格、运输费用和人工费用情况下，重新购建与原有房屋 结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。
A.建筑物竣工验收合格
C.使用单位正式使用 『正确答案』A
B.施工单位交工
D.建设单位竣工备案
『答案解析』耐用年限从竣工验收合格之日算起。参见教材
P434。
【2011年· 单选】某建筑物耐用年限为60年，建成2年后才
补办土地使用权出让手续，确定的土地使用权年限为70年
。该建筑物至评估基准日已使用8年，则按使用年限法确 定的损耗率为（ ）。 A.11.11% C.12.90% 『正确答案』D 『答案解析』参见教材P433。 损耗率＝1－成新率＝8/60×100%＝13.33% B.11.43% D.13.33%