(完整版)当前房地产市场面临的挑战分析

当前房地产市场面临的挑战分析

2003年以来,中央出台了一系列房地产调控政策。从调控政策的方向看，2003年以来房地产调控可分为3个阶段：第一阶段是2003年3季度至2008年3季度，调控政策方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨；第二阶段是2008年4季度至2009年4季度，调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资；第三阶段是2010年1季度至今，调控政策的目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。

现在是房市调控的第三阶段，调控政策的目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。资金紧张将使银行收紧房地产开发贷款，也会影响非银行贷款类融资。因此，房地产开发商将面临较大的资金压力。中小房企对比资本雄厚的大型开发企业而言，其受到的影响短期内就可以显现。此种情况下，大型房地产开发企业便可以借助其资本优势在较长时间内实现对其他小房企的并购重组。这在中长期时间内是有利于大型房企的发展，便于房地产行业整体的重新洗牌。

笔者认为，当前房地产市场面临的挑战有以下几点：

一、金融的生态环境，主要是融资的挑战

资金、土地作为大的命脉来讲，房地产企业从银行到资本市场的各种融资途径都出现了困难，特别是中小企业。通过银行贷款之外的直接融资比重虽然有所提高，但还是一个很大的挑战。基本上来讲，政策现在没有怎么松口，下一步会不会松？会有什么样的金融环境？对每个企业肯定还是一个大的挑战。

如果从调整层面来讲，发达国家的开发商与投资商实际上是分开的，有长期的养老金等资金支撑，银行间间接融资的比重可能只有20%多一点，我们正好倒过来了。

那么我们怎么办？我们会遇到一个什么样的金融环境？

首先，我们需要核心型的基金，这种基金可能区别于机会型基金、投资型基金，是以长期回报为目的的。在未来五年中，房地产企业的预售、贷款、证券、信托、债券、基金、保险资金、租赁等渠道，可能还要打组合牌，私募股权资金也是一种大的方向。

以越秀地产为例，其通过“地产+基金”的新方式，以最小的投入获得项目。

2013年，其一口气拿下了广州海珠区、萝岗、武汉“地王”，虽说这三宗地王总地价款很高，但其实越秀地产真正需要支付的土地款项估计只有10%左右。”在去年，越秀地产在拿地时都是采取合作模式，并多次尝试利用“地产+基金”的新方式，企图实现以最小的投入撬动大项目。以广州萝岗地王为例，2013年10月，越秀以43.5亿收获萝岗巨无霸地块，刷新萝岗区域地王纪录。根据越秀地产公布信息显示，该项目由旗下附属公司广州宏景与母公司广州越秀旗下仁达五号基金合作中标，双方占股比例分别为10%及90%，这意味着，越秀地产总出资额最多不过才4.35亿元，便拥有了这块土地的开发使用权。而武汉“地王”——江汉区精武路地块，则是由越秀集团旗下的地产基金越秀仁达四号实业投资合伙企业以90.1亿元联合竞得，双方各自持股比例分别为8%和92%，依此计算，越秀地产在这块土地上出资约为7亿元。与投资基金进行合作开发的新模式不仅大大提高了公司的财务灵活性，保持较低的负债比率，还可加快实现规模效应，实现“小投资撬动大项目”。

另外，对越秀来说，2013年其在资本市场上还有一个大动作，就是集团成功收购香港创兴银行，是4年以来首宗内地企业对香港银行的并购。这个银行牌照，不仅将给集团带来新的发展机遇，也为越秀地产进军香港或是扩大内地市场带来极大推进作用。自房托基金后，银行也将成为越秀地产未来发展的强大引擎。一方面资金密集型房企参股银行后，在融资方面可以获得一些便利，有利于拓宽房企的融资渠道，支持房企拿地与快速扩张。另一方面，进入银行业可以获得较为丰厚的投资回报，成为房企业务多元化的投资方式之一。

其次，除了通过降低融资成本之外，我们还需要提高资产周转率，当前上市房企资产周转率呈下降趋势；高地价使地产企业的前期投资压力增大，投资回收期延长、周转速度减缓；此外，投资物业占比的上升也减慢了地产行业的资金周转速度，由于商业地产的投资回收周期普遍在10年以上，即使采用租售并举模式，投资回收周期也要达到4-5年，结果，地产行业整体的周转效率呈下降趋势。大企业就是关注现金流，最重要的也是现金流，在行业一片繁荣的时候大家的现金流都不会有太大的问题。但是现在货币政策开始逐渐收紧，定下了以后货币政策的基调，而且整个地价上升的比房价要快，在现在不理性地获取项目，很容易成为以后企业治理的风险，拖垮企业的现金流。因此，市场行情向下时，短期内

提高资产周转率的有效途径是降价跑量，上半年恒大就是降价跑量的典型代表。

二、开发模式的挑战

中国房地产未来模式的创新可能是企业的核心竞争力，因为城市化率还要再提高，房地产企业要改变视野和立足点，不在于地产，而在于城市；不在于开发，而在于整体运营。传统地产投资模式无法再支撑新的浪潮，我们必须开展城市综合运营模式。从战略层面来讲，一是推动大城市圈的新生项目；二是一二级联动开发方式要坚持；三是要坚持综合性的发展，引入大量产业服务机制和产业内容；最后一个就是全面整合，包括经济、商业、民生、社会、人文等。

三、行业利润率回归挑战

2010年以来，行业销售净利率呈下降趋势，土地成本、融资成本和人力成本快速攀升是侵蚀房企利润的三把利剑。房地产行业经过了十五年高增长后有所回落，在这种情况下，先前行业中某些不合理的利润可能要下来了，代表着优胜劣汰的理性市场规律也使得利润下跌。将来可能有两类企业具有明显的优势，一类是形成规模效应，周转速度很快的企业；第二类是在土地价值深度挖掘方面有独特方式的企业。土地成本将成为行业利润下降的情况下，衡量企业利润经营业绩水平的核心指标之一。

四、商业地产的挑战

有些地方已经发生了商业地产的过剩，有些被套牢，在自我淘汰，有些在洗牌。中国的大城市圈，比如京津、长三角、珠三角还是很有前景的。但是在这种挑战中，要做商业地产，就要先做商业人，先有商业的竞争力。有很多经验和教训，如果要做商业地产的话，要把握好，才能应对挑战。

五、企业竞争分化的挑战

房地产行业将来可能出现两类企业，一类是规模化、标准化、高周转的大企业；第二类是专注于某一细分市场的领先者，比如商业地产、教育地产、养老地