0212日本社区商业研究报告

2015年营业额比较
3000 2500
2614
2000
1500
1000
860
500
0 营业额
三井不动产 万科
三井不动产经营业务
万科经营业务
5%
16%
30%
21% 28%
租赁 售楼 商业管理 别墅 其他
2% 98% 房地产 物业
郊区大型购物中心
三井不动产 商业管理有限公司
（lalaport）
在泡沫经济时期，三井不动产公司开 始经营郊区的大型购物中心，这一项目 名称为啦啦宝都。目前三井不动产商业 管理有限公司经营管理者全日本47家这 样的购物中心
３ 教会楼
教会楼是基督教会楼，共三层。室内宽敞亮丽，是人们礼拜 休憩的好去处。
19
饭田桥业态分布
药妆店 超市 西式糕点 罗松便利店 邮局 星巴克
健身房 体操教室 音乐教室
从上图我们可以看到第一层主要是超市，便利店，邮局，健身房等能够丰富居民生活的业态
饭田桥业态分布
咖啡吧台 牡蛎料理 意大利亚料理 咖啡类 快餐 意大利亚料理 台湾咖啡
从上图我们可以看到第二层主要是咖啡店，休闲料理等供居民或办公室人员休憩的业态
饭田桥业态分布
鱼类居酒屋 中华料理 烤肉 拉面 印度泰国料理 丸龟乌冬面 火锅 美容医院 儿科医院 牙科医院
从上图我们可以看到第三层主要是各种料理等供居民或办公室人员饮食休憩的业态，另外还有小型医院诊所这一业态
饭田桥运营方法
饭田桥项目是在东京警察医院的旧址上由三井不动产公 司进行设计建造的。分为住宅楼、办公楼和教会楼三栋。其 中办公楼的一到三层是小型购物中心，用以满足住宅居民， 办公人员的日常消费，具有一定参考价值。
1 住宅楼
住宅楼分地上40层和地下2层，高150米，共505户，由国内 外知名设计师设计。
２ 办公楼
商业办公楼分为地上30层和地下两层，高150米。第一层到 第三层为小型购物中心，由三井不动产商业管理公司设计运 营
2007年永旺商业管理公司经过一系列内部 整合成立AEON MALL公司，专门管理郊区的 大型购物中心，到目前为止，永旺在日本国内 已经开设150家大型购物中心，在东南亚地区 有十家，在中国预计开设17家。
都市近邻型小型购物中心 （AEON TOWN)
AEON TOWN是在2011年新成立的面对 城市居民日常生活的小型购物中心。成立以 来广受日本民众喜爱，发展迅猛。截止 2015年，在四年间发展了131家小型购物中 心。
日本社区商业研究报告
新兴小型购物中心
目目录录
1 日本的社区 2 日本社区商业的发展 3 三井不动产商业管理的经验介绍 4 永旺AEON TOWN管理经验介绍
一
日本的“社区”
日本的“社区”
特点
日本社区最大的特点是开放临街型，一片住 宅区不设围墙，不设门禁。每家每户临街而建， 根据宅基地的大小，有的房屋前缀以庭院，有的 直接就是房屋。
但是传统的商业街陷入了衰落状态，据2015年日本 《商业街实态调查》中显示，衰退率高达97%。其中最主要 的原因是受到新兴购物中心的冲击
日本社区商业的发展
近邻型小型购物中心
商业街的衰落是从购物中心的发展开始的，由于交通 道路的建设以及汽车的普及，消费者更加倾向于去郊区的 大型购物中心。传统的商业街给人的印象是衰落老化，这 使得城市内的小型购物中心慢慢兴起。其中代表性的建设 者是以开发商龙头著称的三井不动产公司，和日本的大型 零售商永旺集团。
AEON TOWN水户南店运营管理
主力店与业态
AEON TOWN运营管理最大的一个特征是以生 鲜超市为主力店，专门店为辅助店。生鲜超市具有 超高的集客能力，这一集客能力能够带动整个购物 中心的客流，从而使整个小型购物中心得到良好的 发展。
AEON TOWN运营管理的另一特征是各业态之 间的良好搭配。从上图我们可以看到，主要业态有 餐饮，服装，鞋类，通信，补习班等，这些业态基 本满足了附近居民的日常生活需要。
类型
一户建
低层 公寓
团地
日本除了东京大阪这种极大型都市外，其余城市的居民居住楼层普遍低矮，包括第四大城市名古屋。和日本相比，我国的社区则是封闭的高层 多栋建筑，社区人口密度大。两国社区的不同也使得两国的社区商业发展道路和模式不同。
日本住宅的类型
一户建
低层公寓
团地
二
日本商业的发展
日本社区商业的发展
பைடு நூலகம்
管理委员会
由三井不动产商业管理公司派出专门人员，与店 铺经营者成立管理委员会，主要目的有以下两个：
1
收集消费者反馈的意见，对商业设施
或相关店铺进行调整
2
统一各商铺的促销活动，例如发放通
用折扣卷，避免无序竞争
Growing Together计划
共同成长计划是指三井不动产商业管理公司和各 店铺经营者之间相互学习的计划。主要内容有：
店长培训
在这方面永旺和三井共同成长计划基本类似，也是对 各店铺经营者进行培训鼓励
1
对店铺经营者在商品陈列，菜单广告设计和吸引消费
者消费等方面提供咨询服务。
2
收集定期召开店长学习交流班，通报各店铺营业额。
使各店铺经营者相互学习和交流。
3
每年召开优秀店长表彰会，对业绩突出的店长给予鼓
励
谢
刘剑宇 2016.04.01
开放式是指所有的商铺均在室外，类 似传统商业街。另一特征是常常紧邻停车 场。
AEON TOWN水户南店业态分布
AEON TOWN水户南店只有一层建筑，该小型购物中心提供商品，饮食和各种服务。其中生鲜超市和我国菜市场接近，提供便宜的蔬果鱼 肉，是整个小型购物中心的主力店。FASHION一栏提供各种服饰和鞋类，包括平民品牌优衣库，GU等；GOODS一栏贩卖各种杂货，包括书籍 和百元店；FOOD一栏则是餐饮类，主要有拉面汉堡寿司咖啡等形式；SERVICE一栏主要提供补习班，英语教室，通信服务，诊所等项目。
品牌折扣购物中心（outlet
主 营
park）
outlet park即奥特莱斯是三井不动产模仿 美国进行的品牌折扣贩卖中心。奥特莱斯直
业
接和品牌生产商联系，贩卖断码过时的品
务
牌，以便宜著称，吸引大量消费者前来购买
都市小型购物中心
都市小型购物中心是三井公司近来来 的新型项目，下面着重介绍
5
三井商业管理之饭田桥项目
AEON TOWN类型
封闭式
AEON TOWN根据商圈的大小与周围居民的消费能力的高低，所设立的小型购物中心的样式也不尽 相同，目前主要是封闭式，半封闭式和开放式三种。
半封闭式
开放式
封闭式是指所有的业态均分布在室 内，不受恶劣天气的影响。核心商铺是超 市，辅以各种专门店。
半封闭式是指超市等主力店处于室 内，各种专门店铺均匀排列在附近街道两 旁形成商业街
1
对店铺经营者在商品陈列，菜单广告设计和吸引消费
者消费等方面提供咨询服务。
2
收集定期召开店长学习交流班，通报各店铺营业额。
使各店铺经营者相互学习和交流。
3
每年召开优秀店长表彰会，对业绩突出的店长给予鼓
励
四
永旺AEON TOWN商业管理经验介绍
永旺 商业管理有限公司
主 营 业 务
郊区大型购物中心（AEON MALL）
底商
日本在第二次世界大战后经济迅速腾飞，使得小零售商 发展壮大，这些小零售商通常在自己的房屋下做一些小买卖， 大量的底商出现使得一定的区域形成商业集聚，这一集聚的 表现形式便是商业街。
社区商业最初都是从底商开始发展起来的，临街的住宅 居民由于客流的关系，或自营或出租一楼进行商业行为，便 产生了底商。目前日本仍有大量底商存在，尤其是在地铁的 出入口附近，底商更多。由于日本的小区是开放存在的，住 宅都是临街的，因此日本的底商相对我国来说较为分散。
三
三井不动产商业管理经验介绍
三井不动产公司概况
三井不动产有限公司是三井集团旗下的 子公司。三井集团是三井集团的前身是三井 财阀，拥有数百家公司，覆盖了各种业务， 和我国大型央企类似。三井不动产有限公司 成立于1969年，在泡沫经济之前主营住宅 和办公写字楼业务。由于日本在九十年代泡 沫经济破灭，再加上住宅趋于饱和使得三井 不动产将重心放在了商业设施上，专门成立 了三井不动产商业管理有限公司。目前的主 营业务是租赁，楼房售卖，别墅建造，商业 管理等业务
日本社区商业的发展
传统商业街
商业街是由一定的底商进行商业集聚后形成的，如上图 所示，可以看到商业街的两旁几乎每家住户的一楼都是底商， 商业街可以带动一片区域的繁荣与活力
日本的商业街在繁荣发展的过程中出现很多问题，例 如上图所示繁乱无序，占道经营等问题。为了改善这一问题 由底商们自发组成了商业街管理委员会，委员会的主要职责 是对整个商业街进行管理，例如下图所示的，进行拱顶设计， 统一的装饰等。另外管理委员会经常组织类似我国庙会一样 的活动以凝聚人气。