不动产经济学(6) 房管(3学分)第一部分

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2、住房需求弹性
• 住房需求的价格弹性
– 根据经济学的一般原理，住房需求的价格弹性是指住房 价格变化的比率所引起的住房需求量变动的比率，它表 示了住房需求量变动对住房价格变动的反应程度。研究 表明，住房需求弹性小于1，表明住房为必需品。
• 住房需求的收入弹性
北京 0.88 天津 0.84 石家庄0.83，不同收入阶段，收人 弹性不同： 3000/人.月，4000/人.月 收入弹性扩大一倍。
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（4）高收入居民
• 由于住房常被看作是价值很高的财产，所以收 入愈高的居民，对住房质量的要求也就愈高。 • 在欧美的一些城市中，由于交通进步，高收入 居民就倾向追求郊外的高级住房（如别墅）。
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•
家庭类型的划分是住房市场细分的重要 方法，不同类型的家庭形成不同的住房消 费者群，有利于住房供给者选择目标市场 和营销策略。
• • • • 在学型家庭 购物交际型家庭 工作时间特殊型家庭 高收入家庭
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（1）在学型家庭
在这类家庭中，由于某个家庭成员（如孩子） 正在求学，因此，其他成员往往为照顾这一成员 的学习，给他创造良好的学习条件，而自己不惜 花费较多的交通费用，去选择环境适宜、又离教 育设施较近的住所居住。
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（2）购物、交际型居民
• • • • • 人口和家庭结构对住房需求的影响 收入与财富对住房需求的影响 消费者偏好变化对住房需求的影响 住房价格(包括对价格的预期）对住房需求的影响 利率对住房需求的影响
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人口和家庭结构对住房需求的影响 人口
• 人口规模及人口统计特征 • 人口规模不变，离婚率的增加
家庭：西方城市经济学家对居民家庭的分类：
• 这类居民的特点是热衷于购物、逛街，喜欢听 音乐会、看电影及善于社交。 • 他们在对住房服务的需求上，主要关心市中心 的热闹气氛及其各种便利的娱乐设施，而将住房 的面积放在较次要的地位。 • 因此这类居民倾向于居住在市中心的热闹地段。
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（3）工作时间特殊型居民
• • 这类居民的工作特点是需要倒班或上早班。 因此，他们在选择住房服务时，考虑的是上下 班的便利，而倾向于居住在靠近自己工作单位的 地方。
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额外收获：可支付性指数（也称居屋指数）
根据住房价格、住房贷款利率、家庭收入水平可 计算可支付性指数。包括： • 测定住房价格中位数。中位数价格指一半的住房 销售价格在其上，一半在其下的价格； • 选择标准住房贷款利率。通常选用首付是住房价 格的20%，贷款额是住房价格的80%，并采用固 定利率。 • 测定该地区家庭收入水平。
经济增长的影响
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学习四象限模型的重要作用 A、存量房地产市场的发展是整个房地产市场 发展的动力来源。 B、宏观调控的对象应该是房地产的存量市场 C、土地市场是房地产市场供给的源头。
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下节课前置作业：房地产价格 1+X请补充你的问题
了解 • 1、房价形成机制 • 2、衡量房价的主要统计指标（重点：租售 比、房价收入比） • 3、房价与其他变量的关系（重点：房价与 地价、房价与利率、房价与汇率、房价与 股票价格） • 4、住房价格模型
第二节 住房价格
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A 住房市场的需求
1、住房需求影响因素 2、住房需求弹性
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住房需求是指消费者在特定的时期内、 一定的价格水平上，愿意购买而且能够购 买的房屋量。 住房需求应从两个角度进行研究（1） 总需求数量 （2）总需求结构 住房需求受到诸多因素影响，重要的 因素有：
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1、住房需求的影响因素
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1、住房供给的影响因素
• 住房价格 • 土地价格和城市土地的数量 • 资金供应量和利率 • 政府管制（如，土地管制、税收政策） • 建筑材料供应能力和建筑能力 • 房地产开发商对未来的预期
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2、住房供给弹性
• 所谓住房供给弹性，就是指供给的价格弹性， 即住房价格变动的比率所引起的其供应量变 动的比率，它表示了住房供给量变动对住房 价格变影响
收入 • 是流量概念，是一定时期家庭新增加的现金。 • 现期收入对住房消费影响不大。 • 是重要的制约因素，会影响信贷的可得性。 财富 • 是存量概念，是某一时点上家庭各种收入的积累额。 • 家庭财富（持久收入）对住房消费影响大。
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利率对住房需求的影响
利率变化会产生替代效应和收入效应： • 其他因素不变，利率上升，如果家庭是净储蓄， 家庭收入会增加。 • 如果是净借贷，实际收入会下降。 • 利率上升，未来消费与当前消费的相对价格发生 了变化，有可能推迟住房购买。
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谢谢… Thanks…
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住房市场均衡与非均衡
住房供求均衡 我们把这某一价格上住房需求量和供给量正好 相等的价格称为均衡价格。
价 格
P0 s Q0
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d 数量
住房市场均衡与非均衡
现实房地产市场中，根据房地产供求弹性大小的不同，市场均衡点的移 动形式可以分为三种类型： 收敛式蛛网模型、扩散式蛛网模型和封闭式蛛网模型
• 空置率
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D、房地产市场的空置与空置率
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房地产市场的空置与空置率
尽管美国、日本、新加坡以及中国香港和台湾地区对空置的定义和范围 的界定存在一些差异，但它们的共性是均针对存量市场上可供使用但未 投入使用的部分住宅，并采用“套（unit）”作为空置的统计单位，以 便于将住宅单元数量和家庭数量进行比较
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可以通过闲置和过度需求模型来分析房地产市场的空置，如图所示。
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作业
2、《对空置商品房要区分摩擦空置与市场空置两 种情况》 思考与讨论： • 对中国房地产空置面积有多种解读的主要原因是 什么？区分摩擦空置与市场空置的主要标准是什 么？ • 区分摩擦空置与市场空置对房地产市场的理性发 展具有怎样的意义？
房地产市场蛛网模型
（左图为收敛式蛛网模型，中图为扩散式蛛网模型，右图为封闭式蛛网模型）
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住房市场均衡与非均衡
供求非均衡
即供给与需求的失衡状态，是指住房的供给价格与需求价格、供 给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致 的经济运行状态。
三种状态： A、总量性供不应求状态 B、总量性供过于求状态 C、结构性供求失衡的状态
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住房市场均衡与非均衡
• 改善当前房地产供求关系的思路与对策
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E、住房市场的四象限模型
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房地产买卖 市场和租赁 市场之间的 相互联系和 深层变化关 系可以通过 图所示的房 地产市场四 象限模型加 以表示。 静态分析
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四象限模型（动态分析）
外生经济变量 对房地产市场 的影响： 经济增长影响： 1象限需求曲 线外移 长期利率下调 影响：2象限 曲线外移 租金下降、价 格、存量新建 量上升
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2、住房供给弹性 我国房地产供给弹性
短期缺乏弹性，长期具有一定弹性。 现代城市规划越来越严格，房地产供应对房价 的反应灵敏程度越来越降低，反应滞后周期越来 越长，那么就导致：一旦一个城市地区房价上涨 起来，哪怕可能只是一些不是基本面的意外冲击 因素，都会因为没有供给反应而在长期内难以熨 平，给人的印象是房价好像只高不低。 但对于房价下跌却灵敏得多，两者是不对称的 。 所以房地产市场上涨周期较长，下降周期短。
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2、住房供给弹性
• 供给价格弹性的分类： 1)Es=0，此时称供给完全无弹性，或称供给价格弹性为 零。 稀缺资源 2)Es=∞，此时称供给价格弹性无穷大，或称供给有完 全弹性。 3)Es=1，此时称供给为单一弹性。 理想的一般商品 4)Es>1，此时称供给富有弹性。 生产周期短的商品 5)1>Es>0，此时称供给缺乏弹性。生产周期长的产品
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例：
• 测定住房价格中位数，假定为400000元。 • 现行利率假定为6%，按住房价格的80%计算贷款额，那 么为320000元。按照6%的利率30年还清，则每月要支 付本利和、保险、税等2500元。 • 利用30%的合格率来计算每月若支付2500元需要有多少 月收入，2500÷0.30=8333×12=99999元，即近10万 元的年收入可承担320000元的贷款和400000元的房价。 • 利用普查数据，测定有多少家庭拥有10万元以上的年收 入。假定为3万户。 • 计算该地区的家庭总户数。假定为10万户。 • 可支付性指数为30000/100000=30% • 这意味着只有30%的家庭有能力购买中位数价格的住房。
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房地产市场有一定量的空置面积十分正常，原因主要有以下三方面： 第一，完善的商品经济形态必然存在一定量的商品以供周转之用，尤其 是市场经济中的商品必须保持适当的库存量和周转量以满足供求的调整。 第二，房地产市场上总是存在一定量的“有瑕疵”供给或者无效供给。 第三，空置起到调节市场供求的作用，是通往供求均衡的必经之路。
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2、住房需求弹性 • 需求价格弹性分类
1)Ed=0，完全无弹性，需求价格弹性为零 理论上的必需品 2)1>Ed>0，需求缺乏弹性。生活必需品 3)Ed=1， 需求单一弹性。理想的一般商品 4)Ed>1， 需求富有弹性。生活奢侈品 5) Ed=∞，需求完全弹性，理论上的奢侈品
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作业
1、《不是我太雷人，是记者太有才》
思考与讨论： • 除此之外，还有哪些生活方式的变化带来了房地 产需求的变化？ • 根据以上舆论事件，谈谈联系社会学、人口学等 学科知识讨论房地产问题的必要性。
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B、住房市场的供给 1、住房供给的影响因素 2、住房供给弹性
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住房供给是指房地产开发商在某一特定时期 内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的住房商 品量。供给中既包括增量房，也包括存量房。 住房存量变动=住房总投资- 折旧- 其他毁损损失 - 其中，住房总投资=新建住房投资+存量住房改 建、扩建、维修投资。 - 新建住房投资的衡量指标：一定时期内新颁发 的项目施工许可证；新开工面积；竣工面积。