房地产经济学课件

绪 论
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1.2.2房地产的分类 房地产进行分类的标准很多，不同的分类标准会导致不同的分类结果。 根据房屋建筑的不同，可分为具体不同的房地产，即住宅房地产、 非住宅房地产和其他房地产。是人们安居的处所，在现代城市中，住 宅一般占到房屋总量的50%左右。 非住宅房地产是指非住宅房屋建筑与建筑地块有机结合整体及其所 衍生的权利。非住宅包括商业物业（酒店、商场、娱乐场所等）、工 业物业（厂房、研发用房及仓储物业）、旅游房地产、农业房地产 （生态旅游农业展示场及其附属服务设施）等。 其他房地产是指与房屋建筑有关的基础设施建筑如“从事区域内市 政、公共基础设施、管网建设”等，与房屋建筑有类似的的经济特征， 它们与相应建筑地块的有机结合整体及其所衍生的权利，既可归入住 宅房地产和非住宅房地产的范畴，也可独立并列为其他房地产。 以房地产的运营方式为标准时，房地产可分为收益性房地产（如置业 投资性公寓、出租性写字楼等）和非收益性房地产（如各类自用住宅 及自用写字楼等）。 如果按市场交易性质来划分，房地产可以分为出售性房地产、出租性 房地产、抵押性房地产、典当性房地产等不同类型。
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1.2.3房地产的属性 （一）房地产的自然属性 位置的固定性 ：作为空间的土地，是固定在地球上特定的经纬度上的。房地产位置的固定性 耐久性：房地产是一种延用期特别长久的超耐用物品， 异质性：从时间、地点、空间，世界上没有任何两个或两上以上的房地产是相同的或完全一样的 土地的不可再生性和房地产的有限性 ： （二）房地产的经济特性 1、房地产效用的多层次性和高资本价值特性 房地产效用的多层次性表现在同是具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的性质。房 地产的高资本价值特性是指购、建房地产都需要大量的货币支出。涉及金融和税收。 2、房地产供给的稀缺性 首先土地的总供给量固定，其次总是开发利用区位较优的土地 短期供给缺乏弹性 3、房地产投资与消费的双重性 房地产既是一种基本的生产资料，也是一种基本的生活资料。美国房地产投资占全部投资总的比 重为55.3%。 但在通货膨胀情况下,投资房地产比其他资产更具保值功能 。 4、房地产利用的外部性和适应物价变动的缓慢性 受到周围房地产利用及环境变动的影响 房地产的开发周期较长价格变得慢 5、房地产投资收益的递减性和房地产利用的合理集约性 投资收益呈现递减趋势。而且美国有关研究者就某一块土地做个一个实证分析，其结果是：建筑一座5 层大楼的投资利润率为4.63%；建筑一座10层大楼的投资利润率为6%；建筑一座15层大楼的投 资利润率为7.05%；建筑一座20层大楼的投资利润率为6.72%；建筑一座30层大楼的投资利润率 为5.65%。这表明该地块建筑物的经济高度为20层。 6、房地产权利的可分割性和权益流动性差的特性 房地产所有权是法定权利的综合体。它包括占有权、使用权、受益权和处置权。 房地产权益的流动性较差是比较突出的 （1）房地产价值量大 （2）房地产位置的固定性
房地产经济学
讲义
房地产经济学主要章节
城 市 房 地 产 市 场

房 地 产 税 制

房 市宏 房 各 房 地 场观 地 类 地 产 经 产 房 产 宏 济 周 地 金 观 与 期 产 融 调 市 市 房 控 场 场 地 产





土 地 市 场

房 绪 地 论 产 市 场 导 论


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1.1房地产经济学 1.1.1经济学的涵义 第一，经济学是研究稀缺资源有效利用问题的学问。稀缺性 是指相对于人们无穷的欲望，经济资源的数量、质量和种 类存在诸多限制。这一点决定了有效利用资源的重要性. 第二，经济学是关于选择的科学。 1.1.2房地产经济学的涵义 房地产经济学是以房地产为对象，通过研究房地产资 源配置和利用来研究房地产业这一特定经济领域的特殊矛 盾的经济关系及其运行规律的一门科学。 1.1.3房地产经济学学科性质 房地产经济学是整个经济科学的一个分支体系 应用经济学 1.1.4房地产经济学的研究方法

1.2房地产的内涵 1.2.1房地产的基本概念 房地产是指房屋、土地及其权益。建筑物是指人工建 筑而成，由建筑材料、建筑物配件和设备（如给排水、卫 生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等组 成的整体物，以房屋为主，包括房屋和构筑物两大类。 房屋是指能够遮风挡雨并供人们居住、工作、娱乐、 储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、 墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。 构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内 进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、隧道、 桥梁和水坝等。 房地产作为财产的一种形态，必然涉及到权属关系， 权属即权利所属。即房地产所有者和使用者拥有某些权利， 称做一系列权利。这一系列权利包括：所有权、使用权、 占有权、抵押权、租赁权、继承权等等。且这些权利并不 是绝对的，它们可以被所有者限制和政府的规定及法律合 法地加以修正。
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（三）房地产的法律属性 1、房地产的不动产特性。房地产是不动产，在法律上与动产相区别，即其权利的认定和 流转必须履行一定的法律程序。房地产的转让必须采用书面形式 2、房地产产权的基础性 作为不动产的房地产，其转移不能使实际物体发生位移，而只能是权利主体发生变动， 因此房地产交易实质是一种产权的交易，产权的界定与保护是房地产得以流转的前提。 房地产产权的存在与变更反映了房地产的法律属性。 （四）房地产的社会属性 1、房地产利用的社会效应 民以食为天，以住为地。安居乐业，人们生存和生产都需要住房和各类生产用房和营业用 房，即需要房地产。有关研究表明，设计良好的居住区，能起到降低犯罪率、加强社 会沟通与凝聚力、激励居民参与精神的作用。 2、房地产的美学价值 建筑是“凝固的音乐”。作为建筑物背景的自然环境所形成的自然美；城市规划、建筑 设计及室内装饰所表现出来的艺术美；房地产、使用者与社会三个系统的良性运行与 顺畅沟通所表现出来的社会美。 3、房地产的心理效应 房地产是人类的生存和活动空间，其中所蕴涵的信息对活动者的心理与精神状态有很大的 影响。住宅不仅仅是一个栖息之所，更是一个能给人以慰藉、美感和激情的空间。