土地使用权转让条件

土地使用权转让条件

土地使用权方式决定了转让条件有所不同

以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。

要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;

要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。

这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。

以划拨方式取得的土地使用权，应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定，其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。

对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让;第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。

一是经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。

二是私有住宅转让后仍用于居住的;三是按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;

四是同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让;

五是转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;

六是根据城市规划，土地使用权不宜出让的;七是县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

土地使用权转让需履行的程序

《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定：转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。房地产项目转让涉及房地产项目建设单位的转移，涉及项目转让方已经签订的合同的效力。

为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后30天内，到房地产开发主管部门办理备案手续。在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定;房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更;相关的权利、义务是否已经转移;新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件;同时要变更开发建设单位的名称。上述各项均满足规定条件，转让行为有效。如有违反规定或不

符合条件的，房地产开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定该转让行为无效，并可对违规的房地产开发企业进行处罚。

备案应当提供的文件，在该条例中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定具体办法时应当进一步明确应当提供的证明材料。如受让房地产开发企业的资质条件、拆迁的落实情况、土地使用权的变更手续以及其他的证明材料。房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。

未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。房屋拆迁补偿安置是房地产开发的重要环节之一。项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止在项目转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿扯皮，使被拆迁人的权益受到损害。

土地使用权转让一般分为以下几个阶段。

(一)申请

由用地方向出让方提出转让土地使用权的申请。

(二)审批

由城市土地管理部门根据土地出让合同及转让条件对转让申请进行审查，符合转让条件的，可以批准转让。

(三)签订转让合同

土地使用权转让，必须签订书面转让合同。土地使用权转让合同是当事人之间就转让土地使用权而达成的协议。土地使用权转让合同，对当事人具有法律效力，双方必须全面履行合同条款中规定的各自承担的义务，任何一方不得擅自变更或解除。

(四)公证

由城市公证机关对转让合同进行公证。

(五)登记

土地使用权转让双方凭转让合同、公证、认证等文件，向城市土地管理部门办理登记过户手续，领取土地使用证和房屋产权证。

土地使朋权转让的条件、内容和程序

《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使朋权出让和转让暂行条例》对土地使用权转让的涵义、条件、内容和转让的程序作了明确的规定。现分述如下;

1.土地使用权转让的条件土地使用权转让是土地使朋者将土地使用权再转移的行为。转让包括出售、交换和赠与。土地使用权转让的条件有以下两种情况：

(l)直接通过出让方式取得土地使用权的转让条件。'城市房地产管理法》第三十八条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款对直接通过出让方式取得土地使用权的转让条件作了如下规定：按照出让合同约定已经支付全部土地使朋权出让金，并取得土地使用证书;按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25 70以上;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设朋地条件;转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。

(2)以划拨方式取得的土地使用权转让的条件。首先应当报经有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，有两种处置方式：一是由受让方办理土地使朋权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金，受让方由此取得出让土地使用权;二是有批准权的人民政府按照国务院规定，决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让划拨土地使用权所获土地收益上缴国家或作其他处理。对土地使用权转让条件作上述明确的限制性规定，这是与国家出让土地使用权的立法宗旨一致的，即出让的目的在于合理开发、利用、