上海报批报建流程图及工作指引

上海报批报建流程图
及工作指引
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报批报建流程图
报批报建工作指引
根据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：
一、土地获取及规划确定
二、建设工程规划许可证和开工证的申请
三、预售
四、交付和产证
根据各阶段的性质及特点进行描述和分析：
一、土地获取及规划确定
该阶段包含的重要环节：
1.获取土地——签定合同
2.规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政
（如绿带、河道等）退让
3.规划编制条件——向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆
盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）
4.详规评审及批复
5.申请《建设用地规划许可证》
6.缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理《土地证》
重点注意事项：详规的编制至关重要，一旦获得批准，后期的设计必须符合批准的内容，指标一定不能突破。

各环节报批指引：
1、规划定界：
定界单位：规土局定界队
所需时间：10个工作日
控制要点：规划定界和土地定界是否一致，主要涉及建设用地面积（即土地出让面积）是否有差异
审核资料：
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2、申请规划编制要求：
批复单位：规土局（审核部门：规划科）
时间：20个工作日
控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布
审核资料：
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3、申请详规批复
批复单位：规土局（审核部门：综合科）
时间：从评审会后开始需30个工作日（修详批复政府承诺40个工作日）
控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布
流程：
1、规划定界；
2、申请规划要求；
3、进行规划设计；
4、详规中期评审即详规评审会；
5、根据评审会意见（会议纪要）修改规划；
6、上报详细规划；
7、详规批复。

审核资料：
附：《项目用地条件流转确认表》
D:\E\表单\
项目用地条件流转确认
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4、申请《建设用地规划许可证》
发证单位：规土局（审核部门：建管科）
审核所需时间：20个工作日（政府承诺40个工作日）
控制要点：地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确
审核资料：
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5、缴纳土地出让金
收款单位：上海市房屋土地资源管理局
缴纳时限：签订出让合同后60天内缴清
缴款依据：土地使用权出让合同
经办部门：项目发展部
控制要点：缴款期限内必须缴清，否则将缴纳滞纳金（基本无法协调）6、缴纳土地补偿费
收款单位：区土地储备中心
缴款时限：根据合同约定
缴款依据：根据补偿费合同
经办部门：项目发展部
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7、缴纳契税
收款单位：区财政局
缴纳时限：缴清土地出让金、土地补偿费
缴款依据：土地出让金、土地补偿费缴款凭据，出让合同、土地补偿费合同经办部门：报建配套
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8、办理《土地证》
发证单位：房管局（审核部门：房地产交易中心）
办理所需时间：25个工作日
控制要点：出让面积、用地范围、用地性质、出让年限
关键点：动拆迁许可证
审核资料：
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二、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的申请
该阶段包含的重要环节：
1.方案设计、征询、批复
2.环评批复
3.扩初设计、征询、批复
4.立项备案
5.计划转正
6.施工图设计、审图、报建
7.卫生设计审核
8.民防规划证阶段审核
9.水务局河道蓝线复验
10.申请《建设工程规划许可证》
11.施工中标通知书
12.《建筑工程施工许可证》
重点注意事项：设计过程中一定要符合详规批准的要求，满足规范要求。

青浦区在此阶段的重要环节顺序为：
1.项目立项备案需先行审批→方案审批→扩初；
2. 建设用地规划许可证和规划设计方案可以同步审批→完成后办理建设用地批准
书；
指标如：容积率、覆盖率——不能突破规划批准的上限；
绿化率——３５％，集中绿地率——１５％；
停车率——１００％；
建筑面积——准确性。

● 公建配套如：居委会、业委会、物业管理用房、青少年、老年活动室、门房、
变电站、水泵房、煤气调压站、围墙、停车库、自行车停车位等。

● 规范性要求如：建筑退红线、绿线；间距；日照要求；高度限制等。

各阶段报批指引 1、方案征询： 时间：10---20个工作日
征询部门：区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区市容绿化局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、市空港办。

附：《项目用地条件流转确认表（方案阶段）》、《方案送审资料设计核对表》、《征询意见反馈意见单》、《区政府各职能部门送审意见单》
项目用地条件流转确认表（方案阶段）.方案送审资料设计核对表.doc 征询意见反馈意见单.doc 闵行区政府各职能部门送审意见单（方案
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2、规划报批：
批复单位：规土局（审核部门：建管科）区政府、镇政府（宝山） 批复时限：15个工作日（政府承诺20个工作日）/47个工作日（宝山）
控制要点：容积率、覆盖率、绿地率35%、集中绿地率15%、总建筑面积、住宅建筑面积和公建配套建筑面积（含商业，居委、青少年老年活动用房等符合千人指标，物业管理用房按0.2%配置），建筑退界、间距、日照分析 送审资料：
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3、环评批复
批复单位：区环保局
批复时限：从编制环评报告开始3个月
送审资料：
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4、可研报告的编制及立项备案\可研备案（宝山）
编制单位：投资咨询公司
批复单位：区、市发展和改革委员会
批复时限：1个月
控制要点：经济技术指标必须和设计一致，投资估算不宜过大送审资料：
青浦区
宝山区资料：
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5、扩初征询：
所需时间：20个工作日
征询部门：区规划局、区消防局、区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区绿化市容局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、区发改委、市抗震办。

附：《项目用地条件流转确认表（扩初阶段）》、《扩初送审资料设计核对表》、《征询意见反馈意见单》、《区政府各职能部门送审意见单》
项目用地条件流转确认表（扩初阶段）.扩初送审资料设计核对表.doc
征询意见反馈意见单.doc 闵行区政府各职能
部门送审意见单（扩初
6、扩初批复：
批复单位：区建交局（审核部门：建设审批科）
市建交委（审核部门：综合规划处）
批复时限：区15个工作日、市20个工作日
青浦区流程：扩初文本→建交委审核→分发各部门→开评审会→意见回复→出批复送审资料：
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7、申请《建设工程规划许可证》
发证单位：规土局（审核部门：建管科）
审核时限：15/20个工作日（政府承诺25个工作日）
控制要点：容积率、覆盖率、绿地率35%、集中绿地率15%、总建筑面积、住宅建筑面积和公建配套建筑面积及布局（含商业，居委、青少年老年活动用房等符合千人指标，物业管理用房按0.2%配置），建筑退界、间距、日照分析
送审资料：
附：《建设工程规划许可证送审资料设计核对表》、《工程规划许可让申请内容确认单》、《报批报建手续自查表》、《规划批复图纸与施工图差异自查表》、《设计变更及规划调整联系单》
建设工程规划许可证送审资料设计核对表 工程规划许可证申请内容确认单.doc 报批报建手续自查表.doc 规划批复图纸与施工图差异自查表.doc 设计变更涉及规划调整联系单.doc
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三、预售
重要环节：地名、门牌号码、新开工登记、面积预测、现场鉴证、申请预售证 1、地名
受理单位：区规土局地名办
时限：1个月
控制要点：所起地名必须符合地名命名规定（有详细规定）
送审资料：
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2、门牌号码
受理单位：属地派出所
时限：1个月
控制要点：门牌总弄的选择、具体门牌的编号、商铺门牌的选择送审资料：
3、新开工登记
办理单位：市房管局
时限：10个工作日
控制要点：该环节取得项目预达楼盘报告后，方可对项目进行预测。

4、面积预测、现场鉴证
办理单位：房地产交易中心——测绘中心
时限：面积预测2个月、现场鉴证5个工作日
控制要点：必须熟知房地部门建筑面积测绘原则
送审资料：
鉴证（预售）条件：多层结构封顶、高层结构2/3
附：《房屋面积预测报告审核手续表》
预测报告审核单.do
c
５、预售证申请
发证单位：房管局
办理时限：15个工作日
控制要点：销售计划，各项目第一次预售必须提前3个月知会，便于办理新开工计划、配套费的申请及缴纳、施工计划等，信息系统的维护
重要环节：
●新开工计划
●施工计划
●配套费
●门牌号码批复
●面积预测
●现场进度
●申请预售
重点注意事项：
●预测面积——核准；
●预售资料核准——市、区两级部门的协作。

送审资料：
预售证申请流程
预售许可证办理流
程（更新）071207.doc
•网上信息系统维护——总办
•物业管理单位的确定——物业公司
1、面积预测、楼盘表的建立
2、网上备案——销售部
3、现场进度鉴证——各事业部配合
附：《预售证办理资料时间节点安排表》
预售阶段报批资料
清单（新）.doc
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四、交付证和大产证
重要环节：地籍修测及地籍图、面积实测及报告、规划验收、竣工备案、配套完善证明、住宅交付证、物业管理用房承诺、公建用房移交、面积核定、物业维修基金缴纳、完税证明
1、地籍修测及地籍图、面积实测及报告
受理单位：房管局交易中心——测绘中心
时限：2个月
控制要点：实测面积与预售合同面积的差异控制在合同约定范围
送审资料：
附：《房屋面积实测报告审核手续表》
实测报告审核单.do
c
2、住宅交付使用许可证
发证单位：房地局（审核部门：工程科）
办理时限：20个工作日/天
控制要点：水、电、煤、电话、有线电视、宽带等配套完毕；现场绿化工程和道路工程；
送审资料：
附：《住宅交付使用证办理资料时间节点安排表》
交付使用证阶段资
料清单(（新）.doc
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3、物业管理用房承诺
受理单位：房地局（审核部门：物业科）
时限：10个工作日/5天
送审资料：
4、公建用房移交
移交单位：（1）、物业管理用房以及业委会移交物业服务中心；
（2）、居委会移交镇政府社区办
时限：住宅交付证之前移交
经办部门：事业部
5、土地核验
受理单位：规土局
时限：15个工作日
送审资料：
6、物业维修基金缴纳
受理单位：房管局（审核部门：维修基金办公室）送审资料：
7、完税证明
受理单位：区财政局
时限：10个工作日
控制要点：所有提供的复印件上需盖单位公章。

送审资料：
8、业主共有房地产和公益性公共服务设施房地产认定：受理单位：房管局
时限：15个工作日
控制要点：所有提供的复印件上需盖单位公章。

送审资料：
9、现售商品房销售方案备案：
受理单位：房管局
时限：15个工作日
控制要点：所有提供的复印件上需盖单位公章。

送审资料：
10、大产证办理：
发证单位：房管局（审核部门：房地产交易中心）办理时限：20个工作日
送审资料：
申请流程：
•完税证明、物业管理用房承诺•交付使用许可证
1、楼盘表
2、地籍修测、地籍图制作
3、土地核验、缴纳公建维修基金
4、大产证的审核工作
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