海口美丽沙土地策划及营销推广方案

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把美丽沙置于世界，她就是这样一个天生 可打造具有贵族气质的钻石海岸
气象
气温：年平均气温23.8℃
风向：秋、冬季盛行偏北季 风，频率为18％；春、夏季 节盛行偏南风，频率为21％
风速：年平均风速为3-4米/ 秒
海洋水文
潮汐：受西太平洋潮波和北 部湾共同影响，海湾为不正 规日潮混合潮 波浪：海口湾东南侧是强浪 和常浪影响区，海口湾5米 水深处的重现期波高，十年 一遇为5米，二十五年一遇 为5.3米
海底隧道：
如果海南能够启动海底隧道项目，天堑变通途将 不再成为梦想。海、陆、空立体大交通构架将使 海口有效地连接内陆，沟通全球，构筑世界经济 一体化格局指日可待。
轻轨建设：
海南将在2008年建设从海口到三亚的城际轻轨， 全程70分钟。轻轨将使两地之间的时间成本大大 节约，有利于城市之间经济结构重组，打造完善 的大海南经济产业体系。
左岸因右岸而存在
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右岸价值点提炼
右岸优雅且富有 右岸带来成就 右岸崇尚效率 右岸是求实、物质的 右岸是新兴、发达的
美丽沙的高贵潜质是右岸的（优雅、富有） 美丽沙的国际水准是右岸的（世界、繁华） 美丽沙的独一无二是右岸的（奢侈、成就）
美丽沙的发展潜力是右岸的（新兴、发达）
贵族的
优雅的 城市的右岸 向右是发展方向
2、思想和经济层面的右岸，一种右岸的生活模式
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第二部分 区域营销战略与策略
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营销目标的深层次理解
营销总目标 成功建立区域品牌 成功实现土地增值 成功营造投资热土 成功实现土地收益
对于美丽沙项目营销目标的进一步理解： 本项目不同于一般的土地营销项目，不能就土地推介而谈土 地推介，而应该以“美丽沙”的推介为契机把城市营销和土 地营销结合起来，通过土地的前期推广营销和后期的运作执 行提高海口的城市整体形象与层次 在这个城市营销已经成为城市竞争力的一个重要组成部分 的时代，美丽沙营销所带来的影响对于城市发展所产生的 意义远远大于土地成功出让本身的意义
白沙门休闲居 住区
新型港口区
•海口大门秀英港
水上城市与传 统街区
•海甸水城 •历史老城新景观 •水上广场
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美丽沙，海口外滩内的唯一一块滨海生地
规划经济技术指标：
•容积总面积220公顷 （含水面） •容积率≤0.6 •总建筑面积132万平方米 •建筑密度≤15％ •绿地率≥60％ （其中水面≥ 30％）
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对于本次营销战略更高层次的理解
美丽沙土地的推介可作为海口城市营销的一 个引擎，美丽沙土地前期的推广和后期的运作 执行过程可作为海口城市营销的载体和契机。 在这个城市滨海土地越来越稀缺的今天，不 仅美丽沙土地的推介要慎重考虑，一个具有优 美滨海资源的城市的营销也要慎重考虑。
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区域营销策略树状图
目标
城市魅力营造 的提以 影高美 响海丽 力口沙 。的推 形广 象为 ，契 扩机 大， 海借 口以
假日海滩－休闲的好地方
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万绿园－城市里的大氧吧
世纪大桥－现代气派
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美丽沙，海口市中心绝版的滨海土地
美丽沙
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区域营销价值点－美丽沙之于外滩
政府从九十年代初即 计划对外滩附近水域 进行围偃，开发一些 海口湾前沿的滨水项 目。外滩十年来进行 过多次规划方案研究， 通过国际招标，聘请 世界著名规划设计公 司进行城市规划。 总面积八百二十五公 顷的海口外滩将成为 国际城市外滩中景观 最长、最宽、最富生 态美，唯一集热带风 光、滨海临江与入海 口型外滩
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美丽沙营销价值点总结
美丽沙之于世界—具有高贵潜质的钻石海岸
美丽沙之于中国—可打造成中国的滨海生活新标志 美丽沙之于海南—能够成为国际化的滨海胜地 美丽沙之于海口—市中心最后一块大规模滨海土地 美丽沙之于外滩—唯一一块滨海生地，外滩未来的岛屿天堂
核 心 价 值 点 提 炼
高贵的 / 稀有的 / 海岸的 / 新标志 / 潜力的 / 大规模 / 可设计
美丽沙：休闲度假居住区
精心打造海口湾标志性区域、国际一流滨水岸线，创造五彩 缤纷的热带滨海城市生活场所。
－《海口外滩控制性详细规划》
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区域营销价值点—美丽沙之于世界
美丽沙是中国唯一处于热带滨海地区的省会城市中的海岸； 她与夏威夷群岛中的Hawaii（夏威夷大岛）处在同一纬度，是 世界上不可多得的四季如春的热带海岸之一。
谨呈:海口市土地储备中心
海口美丽沙土地策划及营销 推广方案
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2005-7-5
营销行动总目标
成功建立区域品牌 成功实现土地增值 成功营造投资热土 成功实现土地收益
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第一部分 区域功能与形象定位
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区域功能定位
海口外滩：打造世界级旅游目的地
〃新型海运码头大型旅游客轮停泊地；
〃滨海观光游乐与高级居住区，新的城市海岸风景区； 〃半岛观光商业文化区，滨水地区的再利用，海港码头的新 改造； 〃水上城市与传统街区，发展“水城”的潜在城市空间，创 造历史老城区新景观的商机； 〃生态渡假及与海为邻的住宅区，生态与自然的相结合，低 密度的城市发展。
需求
生存需求 地产类型
自尊
归属感
自我实现
城市地产
旅游地产
城市发展趋势
右岸的生活模式
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资料来源：世联模型
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从海口市近远期城市发展目标来看，无论是经济、城市化 水平还是旅游产业的发展都要达到一个较高的水平
人均GDP 美元 10000 8000 6000 4000 2000 0 2000 2001 2002 2003 2005 2010 2020年 2700 4000 8000
100% 80% 60% 40% 20% 0% 2002年 2010年 2020年 63% 69% 城镇化水平 82%
国内游客量（万人） 1200 1000 800 600 400 200 wk.baidu.com 2003年 2010年 2020年 387 707 1047
国际游客量（万人/年） 25 20 15 10 5 0 2003年 2010年 2020年 7.3 9.6 20.7
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区域营销价值点—美丽沙之于中国
中国是一个滨海生活 稀缺的国家，中国虽 然有数千公里的漫长 海岸线，传统来说人 民的生活习惯却依然 是很内陆的，即便有 些城市靠近海滨，但 是大多数城市由于自 然条件的限制，城市 发展和建筑还是尽量 背朝大海，形成内陆 城市形态。
香港浅水湾 深圳大鹏湾
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海口外滩八大功能区及十大景观打造世界 级旅游目的地
美丽沙（岛屿天堂）是外滩规划中最重要的片区之一
美丽沙休闲度 假居住区
•岛屿天堂 •游艇码头
岛屿生态公园
•亚热带生态公园
半岛观光商业 文化区
•中国展览中心 •文化公园
岛屿休闲度假 区
滨海观光游乐 与高级居住区
•海洋花园世界 灯塔
努力进行城市建设，力图使海口成为服务设施最优、经济实力最强的海南省经济中心城市；
最具浪漫风情的热带滨海旅游度假休闲娱乐之都。
右岸的发展模式
圣陶沙〃新加坡右岸
寻找、打造
美丽沙〃中国右岸
圣塔巴巴拉〃加利福尼亚右岸 棕榈滩〃佛罗里达右岸
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“美丽沙－中国右岸”的营销推广涵义
关键词联想： 海的 1、地理位置上的右岸
青岛汇泉湾
大连星海湾
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把美丽沙放到全国的海岸线上看，目前这 样的城市内大规模沿海地块绝无仅有
中国能与大海直接对 话的城市很少，能与 大海直接接触的区域 就更少。 国内类似于海口美丽 沙的区域有深圳的深 圳湾填海区、香港维 多利亚海湾 。
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美丽沙即可打造一种稀缺的、绝版的中国 滨海生活新标志
♪她将成为人的新标志
她是城市新贵的身份标志 她是国际裁团首脑的身份标志
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形象定位
“美丽沙〃中国右岸”
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何谓右岸？
左岸右岸源于巴黎塞纳河两岸，今天对巴黎来说， 左岸右岸已不是地理上的区分，而是两种个性鲜明 的思想和经济区域。 从思想上说，左岸是先锋和理想化的，右岸是 求实和物质化的；从经济潮流上说，左岸是守恒的、 历史的，右岸是新兴的、发达的；从形态上说，左 岸是简朴的、安静的，右岸是奢侈的、繁华的。
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右岸的更深层次理解
人类居所的迁移规律 乡村 特征
从事农业劳 动，维持基 本生活
城市
城市化工业 化，讲求居 住的便利性 交通便利 配套完善
郊区
追求居住的舒 适度，生活质 量与品味 环境良好 回归自然
小镇
不仅仅是居住 的概念，甚至 把居所当成一 种身份的体现 稀缺资源 纵情享受
夏威夷 Hawii
黄金海岸 Gold coast
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阳光海岸 Sunshine coast
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滨海生活是稀有的象征、财富的象征、贵 族的象征
滨海生活是一种近乎 理想的生活，住在海 滨的地区的人大多数 非富即贵，从圣塔巴 巴拉海滨到马里布， 从圣塔莫尼客海滨到 新港，从拉古纳海滨 到圣地亚哥，那些社 区虽然不一定全部是 豪宅，却一定有最好 的画廊和博物馆、最 杰出的社区、最具情 调的旅馆，最出名的 餐馆，住在那里的人 生活是浪漫的，也是 满足的。
迈阿密
海口美丽沙
夏威夷群岛
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海是世界的财富、海岸是任何地方都无法 取代的
古今中外许多诗人都在阐述自己在大海畔所产生的感 受，有些低声吟唱，有些喃喃自语，有些高声颂扬， 在海滨的感觉是独特的，有些是满怀伤感的，有时候 是鼓舞人心的，有些时候是豪迈的，海滨与湖滨不同， 她的浩淼、与天是那么的和谐和统一，是其他任何地 方都无法取代的……
总面积：3307亩 海岸线长度：5公里 水面：大于80％
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区域营销价值点－美丽沙之于海南
海南岛是中国的第二大岛，坐落在祖国大陆南方的万顷碧波中。 海南岛的长轴为北东南西走向，长约300公里，短轴宽约180公 里，面积约34000平方公里，海岸线长1618公里。 海南岛地处北回归线以南，为热带季风海洋气候，热带资源极 为丰富，被称为我国热带资源的宝库 。 海南岛四季常青，是中国的旅游度假胜地。
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美丽沙的形象定位核心
我们的形象定位应传达这样的信息—— ♪她将成为海的新标志
她是世界的瑰宝，拥有高贵的气质 她将树立一种不同以往的海岛生活标志
♪她将成为城市的新标志
她将是城市的发展方向 她将成为海口市未来的标志性展示区域
♪她将成为生活的新标志
她将改变中国人们滨海生活的方式 她将使人们真正的享受亲近大海的生活
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良好的出身显示美丽沙完全可以成为一个 国际化的滨海胜地
美丽沙背靠海口中 心区，三面临海 现状有 滩涂：1800亩 水面：1500亩
美丽沙
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区域营销价值点－美丽沙之于海口
海口市位于海南岛北端，濒临琼州海峡，地处低纬度，阳光 充足，气候温暖，年均气温23.6 ℃；海风湿润，海水湛蓝， 沙滩洁净，空气清新，是中国最理想的避寒冬泳和休闲度假 胜地，是中国最适宜人类居住的城市之一。海口拥有海洋面 积830平房公里，海岸线131公里，终年椰林翠绿，四季鲜花 盛开，具有浓郁的椰风海韵，被誉为“琼台福地”、“宝岛 明珠”、“天然氧吧”、“健康城市”。
卫星发射基地：
海南预建文昌卫星发射基地，项目的落成将带动 科技主题旅游产业的发展，形成海南新的经济增 长点。新经济力量必将为海口带来巨大的推动力， 在构成多极复合产业体系过程中商机无限。
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发展的海口需要右岸
海口的发展目标： 将海口打造成为国际知名的绿色生态城市； 建设一流的生态环境和人居环境，努力使海口成为理想的第二居住地；
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资料来源：《海口市城市总体规划》 25 《海口2004统计年鉴》
海南省的四大重点工程建设也将给海口带 来巨大的发展动力
航权开放：
随着海南三、四、五航权的开放，海南将成为东 南亚乃至整个亚洲的一个新的航空中转枢纽，由 此所带来的客流、物流、资金流、机会流，营造 出巨大的国际空港经济机会价值。