桂林临桂市场调研报告

地处琴潭新区，东盟博览会招商引资项目；湿地 公园、千亩荷塘外部景观
依托桃桂花林江临资桂源市，场规调划研别报墅告、公寓楼
房地产市场
象山——商业配套、生活配套完善，未来房地 产供应集中在南部
桂林火车南站
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双塔
象鼻山
旅游批发市场
象山印象—— 中北部配套完善，商业氛围较浓厚； 南部为城郊结合部，路网发达，生活配套、 氛围尚可； 房地产发展—— 房地产起步多年，现阶段南部瓦窑片区房 地产开发较为火热。
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房地产市场 象山区代表楼盘
典型楼盘
彰泰城
福泰·御林湾
润鸿·水尚
社区形象
规模 产品形式
均价
户型配比
客户特征
楼盘特色
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占地面积：100000平米； 建筑面积：19万平米； 容积率：1.9； 户数：2000；
多层,小高层, 混合结构 多层33栋，小高层8栋
3300元/㎡
占地面积：66666平米 ； 建筑面积：15万平米 ； 容积率：2.25； 户数：1200；
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房地产市场指标体系
异常 基本正常
正常运行
基本正常
异常 桂林2008年
房地产开 发投资额 增幅
<-5%
-5%-5%
5%-15%
15%-25%
>25%
5.3%
适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将 导致供过于求
房地产投 资/GDP 房地产投 资/固定资 产投资
<5%
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房地产市场 秀峰区代表楼盘
典型楼盘 社区形象
规模 产品形式
均价 户型配比
客户特征 楼盘特色
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耀和荣裕
半山阅江台
占地面积：146667平米； 建筑面积：26万平米； 容积率：1.78； 户数：2000；
多层、小高层、高层 多层9栋，小高层15栋，高层7栋
占地面积：22000平米； 建筑面积：4.1万平米； 容积率：1.8； 户数：215；
……
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桂林临桂市场调研资报料来告源：政府信息网
城市背景
桂林主城区按照“多中心、分散组团式”进行布局，城市 建设主要向西发展，适度发展东部组团，控制向北扩大； 到2010年，主城区实际居住人口控制在70万人以内
工业行政
商贸物流 高新产业、文化教育
文化教育、 工业商贸
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桂林临桂市场调研资报料来告源：政府信息网
国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个 地区房地产市场的发展阶段。
人均GDP与房地产发展关系
近年来，桂林市GDP，增 速达到13%左右，房地产处 于高速发展阶段；
根据相关理论和国际通用 衡量标准判断，桂林房地 产市场正处于快速发展阶 段的中期。
0-800美元
800-4000美元
广西师范大学
桂林三金集团
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科技园区 穿山公园
南城百货
七星印象—— 高等学府林立，高新科技区； 规划起点高，发展潜力大，城市、商业副中心； 房地产发展—— 生活配套、商业配套齐全，桂林人理想居住地； 区域项目品质高。
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房地产市场 七星区代表楼盘
典型楼盘
冠泰·水晶郦城
合通·巴比伦
低层、小高层
3500元/㎡
5000元/㎡
40㎡-60㎡公寓：5% 80㎡-85㎡两房：30% 90㎡-130㎡三房：55% 130㎡以上：10%
桂林市内客户：60%； 临桂及桂林周边县份客户：30% 市外客户：10%
2栋独栋别墅 20栋联排别墅 5栋公寓楼
桂林市内客户：50%； 桂林周边县份客户：30% 市外客户：20%
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2020/11/19
桂林临桂市场调研报告
报告思路图
第一部分 桂林市房地产发展 第二部分 临桂县房地产发展
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第一部分 桂林市房地产发展
¶ 城市背景 ¶ 经济因素 ¶ 房地产市场
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城市背景
世界著名旅游城市、文化历史名城、广西东 北部重要城市
房价评估体系
房价过低 适当 房价过高
商品房总价/家庭可支配收入
<3
3-6
>6
桂林情况 6.99
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注：桂林城镇居民08年人均可支配收入为14636元，按一个家庭3口人，人均居住面积为 27.8㎡，商品房均价为3680元/㎡计算，桂林的房价收入比为6.99。
桂林临桂市场调研资报料来告源：尊晟数据库
4000-8000美元 8000-20000美元
启动期 生存需求
超速发展 单纯数量型
快速发展期
生存、改善需求 兼有
快速发展 以数量为主，数 量与质量并重
稳定发展期 改善需求为主
平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重
减缓发展期 改善需求为主
缓慢发展 综合发展型
宏观经济增长与房地产发展关系
小于4% 萎缩
桂林市位于中国的南部，是 广西的东北部； 桂林市全市总面积2.78万平方 公里，市区面积565平方公里； 桂林市辖秀峰、叠彩、高新 （七星）、象山、雁山5个城区， 临桂、灵川、兴安、全州、灌 阳、资源、永福、阳朔、荔浦、 平乐和龙胜各族自治县、恭城 瑶族自治县12个县
世界著名旅游城市; 拥有两千多年历史，国家首 批通过历史文化名城； 广西东北部政治、经济、文 化、科技中心； 桂林山水甲天下；
漓江奥林苑
社区形象
规模 产品形式
均价 户型配比
客户特征
楼盘特色
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占地面积：63600平米 ； 建筑面积：19.8万平米 ； 容积率：3.1；户数：1439；
17栋14层小高层
3600元/㎡
80㎡-95㎡两房：30% 105㎡-130㎡三房：60% 130㎡以上：10%
桂林市内客户：75%； 桂林周边县份客户：20% 市外客户：5%
4-5% 停滞
5-8% 稳定发展
大于8% 高速发展
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桂林临桂市场调研资报料来告源：尊晟模型
房地产市场 桂林市房地产市场运行基本正常
2008年，桂林房地产开发 投资额增长5.3％，正常运 行；在经历了 2007年54.8％ 的异常增长后，回归正常运 行的趋势； 桂林房地产开发投资增长 率明显低于固定资产投资增 长率，表明房地产对经济建 设的拉动作用较小； 近年，桂林房地产开发投 资占GDP的比例在5％-10％ 之间，房地产市场处于基本 正常阶段； 近年，桂林房地产投资占 固定资产投资的比例在17％ -20％之间，运行基本正常。
别墅
5200元/㎡
独栋别墅为主，少量双拼、叠拼和 联排
桂林市区客户：40%； 市外区内客户：30% 区外客户：30%
以泰式皇家园林为园林设计风格， 巴比伦“情景·花园·洋房”建筑理 北美建筑风格纯别墅项目；4.5公里
广西六大热点城市之中， 桂林与广西传统工业城市柳 州整体经济实力处于第二梯 队，但是增长速度却小幅落 后于其他热点城市。
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经济因素
桂林市近年人口小幅增长，增长率在1%左右； 人均GDP增长率保持在 10％以上
桂林市近年人口小幅增 长，预计到2009年末，总 人口达到510万人，市区人 口将接近72万人。
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房地产市场
近年桂林房价增长平稳，但与居民可支配收入 相比房价略高
桂林房价从07年突破 3000元/㎡，09年上半年达 到3680元/㎡；桂林房价的 增长比较平稳；
现阶段，桂林房价收入 比为6.99，按照国际房价 理论考量，桂林楼市存在 泡沫，桂林房价相对偏高。
5%-10%
10%-15%
Fra Baidu bibliotek
15%-20%
>20%
9.43%
反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%
<15% 15%-22% 22%-30%
30%-37%
>37%
17.1%
反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%
桂林临桂市场调研资报料告来源：政府信息网
尊晟模型
房地产市场
桂林房地产板块
西城区
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八里街
秀峰区
叠彩区
象山区
七星区
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房地产市场
秀峰——商业配套、生活配套完善，未来房地 产供应集中在南部
两江四湖景区
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桂林正阳步行街
十字街
中心广场
秀峰印象—— 城市化程度高，高楼密布、商业氛围浓厚， 配套齐全，区域景观好； 房地产发展—— 城市中心区，资源集成； 在售房源少，价格较高。
桂林市人均GDP在 2008 年突破15000元，但受到全 球经济危机影响增幅减小
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经济因素
可支配收入保持稳定增长，消费能力增强
桂林整体经济的稳步高速增 长，使桂林人民的可支配收 入在06年突破万元大关，增 长速度正在不断加快，2010 年将突破15000元。
占地面积：30000平米 ； 建筑面积：5.2万平米 ； 容积率：1.8； 户数：450；
多层、小高层
3300元/㎡
80㎡-90㎡两房：25% 110㎡-130㎡三房：60% 130㎡以上：15%
桂林市内客户：65%； 桂林周边县份客户：30% 市外客户：5%
占地面积：404400平米 ； 建筑面积：40万平米 ； 容积率：0.46； 户数：426；
60㎡-75㎡一房：18% 80㎡-90㎡两房：25% 90㎡-140㎡三房：45% 140㎡以上：12%
桂林市内客户：70%； 桂林周边县份客户：25% 市外客户：5%
桂林市内客户：60%； 桂林周边县份客户：20% 市外客户（湖南客户居多）：20%
桂林市内客户：70%； 桂林周边县份客户：20% 市外客户：10%
桂林房地产市场供给面逐年小幅递增 08年桂林商品房销售总额与销售面积双双下降
桂林房地产市场施工面 积逐年递增，近3年的施工 竣工比保持在4.0左右，处 于正常区间；
桂林房地产市场在经历 了08年下半年的低迷之后， 09年有所回升，施工面积 加大，短期内存在供应量 放大可能;
销售方面，在经历了07 年的大幅上涨之后。08年 有所下滑，但是降幅不大。
经济的快速发展，使桂林 人民的购买力稳步提升，社 会消费品零售总额也不断攀 升。
经济的快速增长，使 桂林市民的消费力大 大增加，加之经济外 部环境好转，桂林整 体的消费力将逐步加 强。
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房地产市场
桂林房地产市场发展正处于快速发展阶段中期
2008年，桂林人均GDP超 过1700美元，房地产市场 处在快速发展阶段；
城市背景
《桂林市临桂县临桂镇总体 规划》：临桂新区作为集行政、 商业商贸和文化生活为一体的 新城区；
临桂新区规划总面积为176.81 平方公里，临桂县城总规划用 地47.63平方公里，到 2025年临 桂新区远期人口规模将达到40 万；
本项目处于新区集中建设区； 属于未成熟的商业生地。
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12栋11+1层小高层住宅
3700元/㎡（含装修）
占地面积：200000平米； 建筑面积：400000万平米； 容积率：2.0； 户数：3000；
多层、小高层、叠加别墅
2800元/㎡
60㎡-75㎡一房：11.5% 80㎡-90㎡两房：33% 100㎡-130㎡三房：48% 130㎡以上：7.5%
80㎡-90㎡两房：30% 100㎡-130㎡三房：50% 130㎡以上：20%
城市中心广场
机场路
机场路动工标段工程量已完 成70%，临桂创业大厦、桂林 大剧院等项目已动工；
……
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漓江南洲大桥
临桂创业大厦
桂林临桂市场调研报告
经济因素
桂林经济发展处于广西第二梯队，但是增长速 度相比其他城市较缓
桂林市近年GDP保持平稳 快速增长，年均增长率逾 13%；
2008年，受到经济危机影 响，桂林市旅游业不景气， 导致桂林GDP增长率下滑；
规划上采用半围合院落空间设计， 建筑风貌上采用现代蒙特里安风格， 现代欧陆艺术风格园林;彰泰品牌 联动
精避 为装区 主修位 ；房影 建；响 筑社； 风区社 格巴区 采士园 用加林 现公以 代交原 简车生 约线态 风桂路林 格林规木临桂市纯顶场水调岸研风报尚告住宅，湖景布局；坡屋
房地产市场
七星——规划起点高，有产业支撑，居住人口 素质高，未来房地产供应集中在东南部
桂林临桂市场调研报告
城市背景
桂林近年城市建设投入加大， 速度加快；09年第一季度，桂 林城市基础建设投资完成20.5 亿元；
城市建设如火如荼，城市路网日渐通达，城市 框架逐渐扩大
城市中心广场、漓江南洲大 桥、绕城高速等建设项目已建 成投入使用；
国家在临桂斥资100亿元，打 造空港、路网等基础设施，现 有湘桂铁路桂海高速公路、机 场路、万福路、321国道在临桂 交汇；