北京市管理规约(示范文本

北京市管理规约（示范文本）（京建物[2009]449号）关于印发《管理规约》、《业主大会议事规则》和《首次业主大会会议召开工作方案》示范文本的通知（京建物[2009]449号）北京市住房和城乡建设委员会北京市社会建设工作办公室北京市民政局北京市规划委员会京建物〔2009〕449号关于印发《管理规约》、《业主大会议事规则》和《首次业主大会会议召开工作方案》示范文本的通知各有关单位：为保障广大业主和物业使用人的合法权益，促进安全舒适、文明和谐社区建设，贯彻落实《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》（京政办发［2008］54号），现将《管理规约》、《业主大会议事规则》和《首次业主大会会议召开工作方案》示范文本印发给你们，供业主大会制订管理规约、召开业主大会会议时使用。

附件1：管理规约（示范文本）附件2：业主大会议事规则（示范文本）附件3：首次业主大会会议召开工作方案（示范文本）二〇〇九年六月十五日北京市住房和城乡建设委员会办公室2009年6月20日印发管理规约（示范文本）为加强本物业区域的物业管理，维护全体业主的合法权益，维护物业区域内公共安全、公共环境和公共秩序，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定，经本物业区域业主大会会议表决通过，制订本管理规约（以下简称本规约）。

第一章总则一、物业基本情况物业名称：物业类型：坐落位置：建筑物总面积：国有土地使用证明文件政府批文号：二、本物业区域成立业主大会行使业主关于物业管理事项的共同决定权。

三、业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约，执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。

配合物业服务机构的物业服务活动，遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。

同时，业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定，合理使用物业。

第二章物业使用和维修四、按规划设计用途使用物业。

合理使用共用部位、共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守市容环境管理的相关规定。

不擅自改变房屋结构、外观和用途；不擅自占用共用部位和共用设施设备；不擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。

[选择性条款]空调外挂设备应按指定位置安装，阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品，不擅自张贴或安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或标语等。

五、爱护公共环境。

不侵占公共绿地、损坏绿地、园林、小品和其它共用设施设备；不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；不在共用部位乱涂乱画和随便张贴；垃圾应按指定时间和地点投放，避免遗撒。

六、自觉维护物业区域内的公共秩序。

不在物业共用部位或违反规定在专有部分堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其它有毒有害物质；不得利用物业从事危害公共安全和公共利益的活动，以及法律法规及相关规定禁止的其它活动；遵守环境保护的相关规定。

七、业主饲养宠物，应当遵守相关管理规定，实时清理宠物粪便；乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间。

八、机动车在本物业区域内行驶应避让行人，严禁鸣喇叭；车辆出入应按规定出示相应证件或登记；____________________。

机动车应在规划的车位停放，严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放；车位只可用作停放车辆，不得用于其他用途；停放期间，防盗报警器应使用静音，发生噪音应迅速解除；____________________。

本物业区域业主共有的车位使用分配方式为：____________________。

[选择性条款]留出适当数量的访客车位后，按顺序登记分配/轮换分配/以抽签的方式分配；____________________。

九、业主应及时对专有部分以内的有可能影响相邻业主权益的损坏部位和设施设备进行维修，发现属公共维修责任的物业共用部位、共用设施设备损坏时，应及时告知物业服务机构或业主委员会，并采取必要措施防止损失扩大。

十、对异产毗连的物业进行维修，各相关业主应积极协助、配合，不得人为阻挠维修。

因阻挠维修，造成人身伤害和财产损失的，阻挠人应承担法律责任。

业主应配合物业服务机构和相邻业主必要时进入专有部分以内进行维修，如因该维修而造成物业损坏的，应予以修复或适当赔偿。

十一、人为原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，责任人应负责修复或赔偿。

十二、业主需要进行室内装饰装修的，应当告知物业服务机构，并按规定签订装饰装修服务协议。

装饰装修房屋，应在规定时间施工，不得擅自拆改承重结构、各种管线和破坏防水层等，不得影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用，因装饰装修导致物业共用部位、共用设施设备损坏的，应当承担修复及赔偿责任。

第三章物业服务费用的交纳十三、业主应当按照管理规约约定或业主大会会议的决定交纳物业服务费用，因故不能按期交纳的，应委托他人按期代交或及时补交。

对欠缴物业服务费用的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务机构催缴，采取电话、书面和当面等催缴方式。

[选择性条款]1、欠费____月以上或长期拒缴物业服务费用的，业主委员会或业主委员会授权物业服务机构在物业区域内显著位置公布欠费情况；2、________________________________________。

同时，业主应按规定交纳水、电、燃气、供暖等使用费用。

十四、业主如委托物业服务机构对其专有部分和专有设施设备进行维修、养护等特约性服务，应另行支付费用。

十五、业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金，并及时续筹。

十六、业主在转让或出租物业时，应当告知新业主和承租人遵守本规约，并将有关情况于____日内告知业主委员会或物业服务机构。

业主转让物业，应当结清物业服务费用；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，业主承担连带责任。

第四章违约责任和违约纠纷的解决十七、业主应自觉遵守本规约的各项规定，违反本规约造成其它业主、物业使用人人身伤害或财产损失的，应当承担法律责任。

对业主的违约行为，业主、业主大会、业主委员会可以督促其改正，也可委托物业服务机构督促其改正。

如限期未改正，业主、业主大会、业主委员会可委托物业服务机构依本规约对其提起诉讼。

十八、业主对物业服务的意见和建议，可直接向物业服务机构提出，也可向业主委员会提出。

第五章附则十九、本规约如有与进行法律法规相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。

二十、本规约经第___届业主大会会议于____年___月___日表决通过，自____年___月___日起生效北京市业主大会议事规则（示范文本）（京建物[2009]449号）根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定,经本物业区域业主大会会议表决通过,制定本规则。

第一章总则第一条本规则是本物业区域全体业主在物业管理活动中，对业主大会宗旨、组织方式、机构设置、议事程序等内容进行约定的文件，是本物业区域内全体业主、业主大会、业主委员会开展物业管理活动需遵守的基本准则。

第二条 _________物业区域业主大会（以下简称业主大会）由本物业区域全体业主（以下简称全体业主）组成。

业主大会代表和维护本物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，促进广大业主合理、安全使用物业，维护本物业区域内的公共秩序，共同创造和谐、安宁、整洁、文明的居住环境。

第三条业主应参与物业管理，行使自己的表决权和监督权，维护广大业主共同利益。

业主委员会委员应当认真履行职责，不得玩忽职守、徇私舞弊，不得损害广大业主的合法权益。

第四条本物业区域业主大会选举业主委员会，执行业主大会的决定事项。

【说明】如果物业区域决定设立业主大会的其它机构，如监督机构、楼门业主小组等，应当在本议事规则中对各机构成员资格、职责范围、工作规范等内容明确规定，但其它机构不能代替业主委员会的职责。

第二章业主大会会议第五条业主大会会议的召开应当遵循以下原则：（一）遵守法律法规、及相关规定；（二）坚持公开、公平、公正和民主协商；（三）维护社区的公共利益；（四）接受社区居委会的指导、监督。

第六条业主大会会议应当对以下事项进行表决：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘、续聘和解聘物业服务机构；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

其中第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

首次业主大会会议应当对以下事项进行表决：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）选举产生业主委员会委员；第七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

定期会议每年召开___次，于每年___月份召开。

遇到下列情况时，召开业主大会临时会议：(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议；(二)突发重大紧急物业管理事情需要业主共同决定的。

第八条业主大会会议由业主委员会负责组织召开，逾期不召开的，按有关规定执行，首次业主大会会议由首次业主大会会议筹备组负责组织召开。

第九条业主可以亲自参加业主大会会议，也可以书面委托代理人参加。

（一）业主身份，按房屋登记簿记载的所有权人确定；房屋竣工并已交付使用，但尚未办理房屋登记的，按照房屋买卖合同载明的买受人认定业主身份。

无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定代理人代理参加业主大会会议。

公司等非自然人业主可以由法定代表人参加业主大会会议，也可以委派其他人代理，但应出具法人盖章或法定代表人签字的授权委托书。

房屋所有权人超过一人的，可推选一人行使表决权，也可由各共有人按照所占份额行使表决权，但共有人所代表的总业主人数为一人。

（二）业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。

一名代理人可以接受本物业区域内___名业主的委托。

业主既不亲自参加业主大会会议、也不委托他人参加业主大会会议的，视为自动放弃表决权。

（三）如果业主人数较多，可以按幢/单元/楼层为单位推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议表决的事项，书面征求其所代表业主们的意见,业主的赞同、反对及弃权的具体表决内容经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。

第十条按照有利于业主大会会议召开的原则，本物业区域业主大会会议采用_______（集体讨论/书面征求意见）方式召开。

第十一条在业主大会会议召开15日前，应将会议通知及有关材料以书面形式在物业区域内公告，并告知社区居委会，听取意见和建议。

【选择性条款】采用集体讨论方式，按照以下程序进行：（一）业主委员会主任委员就业主大会会议召开的目的、召集情况及业主到会情况等进行说明；（二）业主委员会主任委员就本次会议需要表决的事项进行说明；（三）参加会议的业主投票表决，会议召集人计收投票；（四）业主委员会公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，宣布表决事项是否通过；（五）业主委员会就表决事项的执行作出说明。