房地产系统法务培训讲义

相邻关系
我们要阳光权 相邻关系
3、充分重视违约责任 ? 明确易执行
4、严格履约
? 履行合同义务 ? 保管相关证据 ? 及时依法维权
四 、 风险防范体系建立
1、合同文件的风险条款审查、交底，将风 险管理的控制措施落实到人
2、合同过程的控制 3、合同变更和索赔的及时办理
第四部分 关注物权法——热点问题分析
1988年宪法修正案、土地 使用权可以转让 ? 发展阶段：
法规日臻完善，房地产方 面的各种规章制度健全
空白阶段
? 1949－1956 ? 1956－1966 ? 1966－1978
? 国民经济恢复时期 对地主的房地产接管没收征收的政策 ? 文化大革命前 确立了城市房地产的社会主义公有制 ? 文化大革命期间 立法陷于停顿状态
起步阶段
? 复兴时期 1979年——1988年
? 起步时期 1988年——1994年
? 党的十一届三中全会以后，沉寂的 房地产业开始了复苏，国家加强了 对房地产领域的法制建设
? 1988年全国人大通过宪法修正案： 土地有偿、有期限使用制度得以建 立，房地产立法在数量和质量较高
《城镇国有土地使用权出让和转让暂 行条例》
发展阶段
? 初步发展时期 1994－1997
? 快速发展时期 1997至今
? 1994年《中华人民共和国城市房地产管理 法》的颁布，填补了我国房地产法制建设 的空白，标志着我国房地产业发展已迈入 了法制管理的新时期
? 1997年党的十五大的召开为房地产市场的 快速发展创造了空间
第三部分 销售过程中风险防范与证据管理
二、制定和实施物权法的意义
1、对保障市场经济的重要意义
现行制度规定建设用地使用权期限届满，地上建筑物无 偿归属于土地所有权人，土地闲置两年地方政府可强行 无偿收回土地等 家庭联产承包合同制度平稳过渡到用益物权制度
2、对保护公民私有财产的重大意义
共产风 抄家风 国家财产神圣不可侵犯 “强制拆迁”、“圈地热潮” 平等保护
土地续期
老婆,咱那土地使用权到期了 我在给女儿梳头,你快去看看物权法
商铺产权?
产权登记 王李之恋案
登记到我名下
(善意取得) (住宅商用)
我不同意
产权登记\异议登记\预告登记
按押贷款
? 按揭贷款
开发商 购房人 按揭银行
买卖合同
借款合同
问：签订按揭贷款合同后，买受人无力还款，
此时银行可否行使抵押权？
1、完备认购书条款
? 目前的签约过程 ? 认购书性质 ? 互动案例 ? 法条链接 ? 律师建议
2、合同内容风险防范
? 赠予条款 ? 面积差异处理 ? 变更通知义务 ? 交付通知义务 ? 绿地归属 ? 车位车库归属 ? 土地续期 ? 产权登记 ? 按揭贷款 ? 相邻关系
பைடு நூலகம்
赠予条款
? 互动案例 ? 法条链接 ? 律师建议
一、什么是物权法 二、制定和实施物权法的意义 三、物权法涉及的一些问题
一、什么是物权法
1、物权法是规范物的归属和利用的法律规则
物：有形财产 动产 不动产
归属：所有权
利用：用益物权
担保物权
2、物权法的作用：“定分止争”、“物尽其用”
“定分止争” 《商君书》 国家财产
“物尽其用” 农地承包权 房地产市场
面积差异处理
? 互动案例 ? 处理原则 ? 律师建议
变更通知义务
? “经规划部门批准的规划变更\设计单位同意的设计变更 导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出 卖人应当在有关部门批准之日起10日内,书面通知买受人”
? (该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向…) ? 买受人有权在通在到达之日起15日内做出是否退房的书
房地产系统法务培训讲义
主要内容
第一部分 法律在社会生活中的地位 第二部分 法律与房地产发展的脉络 第三部分 销售过程中风险防范与证据管理 第四部分 关注物权法 ——热点问题分析
第一部分 法律在生活中的地位
? 法律是一种规则
抵押贷款案
盗窃案
? 法律规则调整社会生活 ,是人们行为的基础与保 障
七旬老人公园发生意外之后
一、风险来源 二、签约前风险防范与证据管理 三、签约时风险防范与证据管理 四、风险防范体系的建立
一、风险来源
风险来源 :
1、行政机关
“规划许可证”“施工许可证”“预售许可 证”“房产证”
2、内部员工 “表见代理”
3、供应商 :
“甲供不到位”“付款迟延”
勘查\设计\施工\采购
4、购房者
“逾期?违约”“双倍索赔”
三、物权法涉及的一些问题
1、私权保护 个人 集体 国家
划分行为违法与合法财产的界限 “黑出租” “流动摊 贩”
公法上的搜查证， “黄碟案” 证据法上的违法证据无 效
5、物业公司 案例
二、签约前风险防范与证据管理
1、办妥各项手续
土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可 证、预售许可证。
2、审查购房资格
3、减少广告风险
( 案例 法条链接
律师建议)
宣传文案多用描述性词语，少用确定性承诺
证据：各项证书，宣传资料，购房者身份证明
三、签约时风险防范与证据管理
1、完备认购书条款 2、合同内容风险防范 3、充分重视违约责任 4、严格履约 证据：合同文本 通知书 登记表
? 南北方贫富差距在法律思维方面的差异
雪村的东北人都是活雷锋
第二部分 法律与房地产发展的脉络
房地产发展的三个阶段 1、空白阶段 2、起步阶段 3、发展阶段
阶段划分与法律发展
? 空白阶段： 1949年――1978年
? 起步阶段：
1979－1994
? 发展阶段： 1994至今
? 空白阶段： 福利房、划拨、法律空白 ? 起步阶段：
面答复.买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的, 视同接受变更.
交付通知义务
? 商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受 人办理交付手续。
? 双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规 定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅 的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用 说明书》。
? 出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权 拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 风险付担 案例1 案例2
绿地归属
道路、绿地、归属 ?
一层赠花园案
?属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外
车位归属
合同约定:车位归开发商
车位细解 法条链接
还我们车库!
建筑区划内，规划用于停放汽车的 车位、车库的归属由当事人约定