万科物业管理方案

二、整改内容阐述

（一）、小区封闭式管理方案

随着社会经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，小区业主对物业管理服务不断提出更新的要求，安全管理是物业管

理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，只有安居才能乐业，这是大家共同的心理，为业主营造一个平安、舒适、和谐

的社区，也是我们物管企业的服务宗旨。近年来，随着城市化建设进程加快，居民生活水平不断提高，小区物业管理已逐步迈

入规范化、制度化、科学化发展轨道。同时采用人性化、智能化管理也是物业行业发展新趋势。其中小区封闭式管理也是小区

科学管理有效措施之一。

小区实施封闭式管理可以有效地控制外来闲杂人员和车辆出入，从根本上可以改善小区治安管理工作，最大程度的降低治

安隐患，能切实有效地为广大业主营造一个平安和谐的居住生活环境。

小区封闭式管理已被社会普遍认可，如果爱汀花园小区实施封闭式管理成功，能提高小区的物业管理水平和服务档次，进

而再一次提升爱汀花园小区的社会知名度，意义深远。

具体措施：

1、人员、车辆进出管理

1）、小区南、西门机动车出入口；本小区业主凭车辆上配备的蓝牙自助进出小区。道闸自动识别系统将在5-7米范围内

自动接收信号，业主不需要停车、不需要摇下车窗玻璃、不需要接受安保人员询问和验证，道闸自动识别系统将自动抬杆，业

主更省时、更省事、更便捷进出小区。小区秩序维护队员24小时执勤，对出入的可疑人员和车辆进行严格盘查和登记。

2）、小区东门和西门非机动车及行人出入口；在小区非机动车及行人通道安装刷卡门禁系统，人员、非机动车辆出入使

用智能IC卡门禁一卡通系统。小区业主及其家属凭《房产证》（或购房合同、发票）、身份证等有效证件办理人员进出IC卡；

3）、充分利用小区功能完善、设备先进的闭路监控及周边报警系统，把突发事件消灭在萌芽状态之中，以及对突发事件

的取证能力，为小区创造一个安全稳定的环境。

4）、外来人员需经业主同意并登记后方可进入小区。

5）、外来车辆需经安保人员引导有序停放在指定地点，不得乱停乱放。并且外来车辆停放超过3小时以上，开始计时计

价收取停车费。

6）、业主如有装修，装修人员出入需凭物业所发的《小区临时出入证》（证上有装修人员照片），装修人员在小区活动

范围应在安保人员监控之中。

2、严格进行车辆管理

1）、车辆在小区内行驶速度不得超过15公里/小时。不得鸣笛，不得随意紧急刹车和在小区练习驾驶。

2）、业主要按自己租赁或购买的车位规范停放车辆，清除消防通道及宅间道路障，禁止在消防通道停放车辆。

3）、地下车库日常用于车辆停放使用，禁止在车库内散步、遛狗、打球等活动。

4）、车辆进出地下车库应控制在5公里/小时以下。严格按行驶标示出入。

5）、摩托车、自行车等非机动车辆统一停放在地下车库非机动车辆停放区。外来车辆进行收费停放。

6）、地面车辆必须在小区地面非主干道划线指定位置停放。业主要按自己的车位，配合安保人员规范地停放自己车辆。

7）、地下车库及地上车位先满足业主及其家属名下常驻车辆使用后，才能满足业主使用的其他所有权车辆。

3、巡逻管理

安保人员进行定时与不定时巡逻，检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题立即处理，并报告上级领导及有关部门。对发现的可疑人员进行盘查，对违规进入小区的闲散人员规劝其离开。对不按规定停放的车辆，及时通知车主，以避免影响小

区正常的秩序。

4、监控管理

监控室实行24小时值班，保证通讯器材正常使用，保证与外界联系畅通。发现异常情况，及时通知相关部门进行迅速处理，并定时、定位、定人作好记录和录像，对发生的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像另存入U盘存档保留，并做好

标记。

5、需要解决的问题

具体操作实施封闭式管理过程中，可能会遇到一些意想不到的问题，既而会给我们的工作带来相当的难度。综合以上因素，结合实际情况，我们目前需要解决以下几个问题：

1）、如进行封闭式管理首先要保证小区安保设施设备的正常使用，恢复小区智能化设备目实现其应有的功能。

2）、结合本小区的实际情况，业主已习惯多年来的管理模式，在实施封闭式管理过程中，有可能会出现少数业主的不配

合甚至抵制现象。另外，外来人员可能会在实际管理中会与现场工作人员产生摩擦甚至冲突。所以，完善封闭式管理工作有一

个较长的磨合期，关键是能平稳坚持下去，更需要一个长期的运作过程。尤其是实施初期，业主（流动人员、车辆管理）还需

一个适应的过程，实际工作难度相对较大，甚至还有可能出现意想不到的情况。为了防止管理局面的可能失控，除了我们要做

好大量的细致工作，采取积极有效的应对措施之外，还需要业主委员会协助做好宣传、解释等协调工作，发动广大业主积极配

合工作。

（二）、小区电梯刷卡系统（或门禁刷卡）

第一：安全防止外来人员进出

外来人员没有物业公司配发的门禁系统卡，就无法从单元门或者电梯进入各单元楼层，这样大大减少了安全隐患。

第二：更加节能，降低电梯维保费用

说明：

(1)有偿服务项目收费测算依据：《江苏省房屋修缮工程预算定额》、《全国安装工程估价表》（第

4、特约服务工作标准（含完成时限）

万科物业老旧小区物业服务方案

一、项目概况：

**项目项目

存在问题：

1、楼宇对讲门不能正常使用；

2、单元门厅墙面瓷砖掉落；

3、消防设备设施不能使用；

4、监控摄像头达不到小区全面覆盖；

5、小区主通道地面无硬化、花砖地面下陷、凹凸不平、井盖损坏；

6、应急照明部分损坏；

7、园区路灯稀少、亮度不够；

8、楼体外墙瓷砖掉落；

9、建筑垃圾无规范管理；

10、路面、楼道卫生脏乱差、垃圾桶数量少，清理不及时；

11、小区车辆停放不规范、未规划停车位；

12、未设置自行车、电动车停放处；

13、公共区域窗户损坏、无把手；

14、电梯轿厢内、单元门厅入口处、地下室无监控摄像头；

15、地下车库不能使用；

16、楼道栏杆扶手损坏、断裂；

17、小区绿化草坪荒芜、景观损坏；

18、单元入口、楼道内瓷砖损坏；

19、楼道内墙面潮湿起皮等问题；

20、围墙需加高拉网。；

21、消防通道不畅通。

针对**项目项目的特殊性，通过与小区业主的沟通，了解到小区业主对该项目的开发商及原物业的意见非常大。为了能够顺利开展工作，本人有以下想法简单阐述一下：

确保项目的顺利接管，首先要稳定原有工作人员的心态，原则上继续使用该项目原物业工作人员，并对这些人员进行系统的专业知识培训和服务意识的提升；物业管理基本的专业素质和专业技能培训，物业管理法律、法规的培训等；定期进行考核，及每个员工的日常工作表现等多方面的考察，确定员工是否适合现在的工作（采用末尾淘汰制，逐步进行更换），打造出一个专业的物业服务团队。