新余市房地产市场调查研究报

江西新余市房地产市场调查报告

一、新余市地貌概况

1、地理位置

新余市位于江西省中部偏西，浙赣铁路西段，地处北纬27°33′～28°05′，东经114°29′～115°24′。全境东西最长处101.9公里，南北最宽处65公里，东距省会南昌市150公里，东临樟树市、新干县，西接宜春市袁州区，南连吉安市青原区、安福县、峡江县，北毗上高县、高安市。全市总面积3178平方公里（占全省总面积的1.9%）,其中渝水区面积1785.92平方公里,分宜县面积1391.76平方公里。

2、气候地貌

新余市属亚热带湿润性气候，具有四季分明、气候温和、日照充足、雨量充沛、无霜期长、严冬较短的特征。气候温和，年平均气温17.7℃，年平均相对湿度80%。年平均降雨量1594.8毫米，年平均蒸发量1497.8毫米。历年平均日照时数为1655.4小时，年平均日照率为38%。

新余市水资源总量达到59.5395亿立方米,其中区域外流入25.4368亿立方米,地下水平均储量达8.79亿立方米。江口水库的水质略有污染，达到三级生活用水标准。

新余市土地资源较为丰富,自然环境较好,袁河贯穿东西,中

部属丘陵平原,南北地形高,自西向东中间低。从地形上分类有平原、丘陵和低丘、高丘、低山。

新余市是冲积平原，地层结构简单，无不良地质构造通过，抗震要求较低，一般民用住宅抗震按6度设防。由于是冲积平原，耕植土、杂填土、淤泥沙层均不能作为持力层，都应清除。5米左右的细沙层的承载力在12T，只能满足三层以下的民用建筑。一般多层住宅需要使用桩基或独立基础，桩基的持力层在13---15米左右的砾卵质砂层，承载力在20---28T，为此一般基础埋的都比较深。

3、人口结构与分布

新余市总人口108万人，中心城区常住人口30万人，流动人口约2-3万人，常住人口每年增长1万人。

4、行政区域和城市功能布局

新余市辖渝水区、仙女湖风景名胜区、高新技术经济开发区和分宜县，设17个乡、15个镇、2个办事处。

整个中心城区占地约30平方米公里，以铁路线为界，形成城南和城北两个区域中心。城南以商业、贸易、餐饮、娱乐业为主，商业气氛较浓厚，居住密度较高，沿袁河北岸的绿化景观带为公共活动场地。

城北为行政、文化区域，以新余市政府和各部、委、局的机关办事机构为主，环境空气质量较好。

城东为高新技术经济开发区。

新余市高新技术经济开发区成立于2001年11月9日，规划面积40.125平方公里。北至沪瑞高速公路，南至浙赣铁路，西至孔目江，东接水西镇。高新区内设有飞宇电声工业园、春龙工业园、华源地毯产业园、财富科技园、食品工业园、绿源工业园、高新技术工业园、五金工业园（二、三期）、粮食工业园、机械科技园等多个工业园区，落户各类企业109家(不含待建项目)，其中工业企业88家(规模以上工业企业28家)，三产及其它产业21家，逐步形成了集工业、商贸、物流、科教、居住等功能配套的新城区产业格局。高新区成立以来，共引进各类项目62个，合同资金50.69亿元，实际引进国内资金20.17亿元，实际引进境外资金3177万美元。目前，区内投资额1亿元以上项目共17个，其中工业类10个，综合类共7个。

城西以新钢厂为主的工业区

新余钢铁有限责任公司（以下简称新钢）是集矿石采选、钢铁冶炼、钢材轧制于一体,普钢、特钢兼有，运输、动力、机修等辅助设施配套齐全的国有大型钢铁联合企业，公司还拥有新华金属制品股份有限公司(上市公司)、昆明滇新锰铁有限责任公司等20家控股参股企业。资产总值86.52亿元，固定资产原值68.06亿元，净值36.53亿元。主要产品年生产能力：生铁270万吨、钢350万吨、钢材坯270万吨。2002年，完成工业总产值33.13亿元，工业增加值11.97亿元，实现销售收入52.3亿元，跻身"江西工业十强企业"，并首次进入中国特大型企业行列，分别列全

国钢铁企业钢产量的第19位、世界钢铁企业钢产量第92位；在2002年全国大型工业企业中排名第156位，在2003年中国500强企业排序中列第266位。

5、城市旅游

国家重点风景名胜区——仙女湖位于江西省新余市西南郊16公里处，是闻名遐迩的湖泊型国家重点风景名胜区，属亚洲最大的亚热带树种基因库。198平方公里的景区，50平方公里的湖面，岛屿星罗棋布，湖水清澈见底，原始森林神秘诱人。近年来，仙女湖走全方位对外开放的路子，加快了旅游基础设施建设的步伐，先后新建了现代化旅游公路和国内一流的旅游新码头。现已开发了20余处风光景点和人文胜迹，是游人观光旅游、休闲度假的绝好去处。

二、新余市经济实力

1、2004年的主要经济指标

（1）全市生产总值134亿元；

（2）固定资产投资55.3亿元；

其中房地产开发投资7亿元

（3）社会消费品零售总额394，626万元；

（4）外贸进出口总额14，391万美元；

（5）城市居民可支配收入7，869元；

（6）财政总收入181，766万元；

其中地方财政收入75，410万元

2、2004年主要经济成分结构及工业增加值

（1）国有企业： 19，790万元

（2）集体： 17，834万元

（3）股份合作： 1，134万元

（4）股份制： 359，805万元

（5）外商企业： 19，400万元

（6）私营企业： 42，250万元

3、2004年房地产开发投资

内容单位指标值同比增长（%）

商品房建设投资万元 50，021 22.8 土地开发投资万元 3，867 -65.7住宅投资万元 44，352 47.6办公楼投资万元 18 -93.6商业用房投资万元 15，369 40.8其他投资万元 10，753 -51.0新增固定资产万元 32，473 -11.5住宅交易额万元 23，792 -5.5

三、新余市城市规划

1、目前新余市规划概况

（1）城北区域：浙赣铁路以北，孔目江以西部分，主要是行政文教生活区域，该区域以仙来大道为骨架展开建设，区域用地