房地产风险管理

筹资结构
的债务与资本结构，适当的资金风险承受
度，保证适当的短期变现能力。
等部门机构关 时取得相关信息，以调整集团战术或具体
系维护
工作计划
资产采购与保管职责分离，资产出入库须
开单，并经二人以上签字，填列资产清册
清理造册
（或资产台账），分类管理，定期盘点清 理，补充完善台帐，达到账实相符，财务
资产帐也应定期与行政资产台账、实物核
对，补充调整会计资产记录。
定期清理
建立、执行定期清理盘点制度，对清理结 果进行处理。
合理确定收入成本确认原则、开发产品确
财务报告的真 认原则、关联交易核算及披露原则等，确
源自文库
实性
保数据信息的完整性准确性，确保财务报
告的真实性。
规范纸质资料的保管和借用、电子资料的
财务信息系统 保管和查阅，强调财务系统信息的独立
的安全性
性，严控财务信息系统授权，同时设置牵
制。
工程成本核算人员要经常实地观察项目进
通货膨胀
进行有效的预期，提取应急准备金、资产 减值准备。
严控保险柜保管（保险密码及钥匙）、银
行票证管理使用、银行印鉴保管及使用，
货币资金安全 货币资金会计记帐和出纳记账等职责分
离，相互稽核、牵制并核对，银行对账单
会计亲取。
统筹合理的现金流计划，保证适当的运营
现金流安全性 发展现金流量，保证适度的现金调度能
期，一个月或两个月发律师函。
①根据投资计划提前安排筹资计划，积极
欠付工程款引 筹措资金；②统筹考虑开工面积计划，及
起诉讼
时了解工程进度情况，根据预算统筹安排
资金，按合同及时兑现付款承诺。
政府税费资金 准备不足或不 及时
事前沟通规划，提前计划性协调（战略部 、财务部）准备、支付
税务风险（多 交税；可以不 交税，却交 了；可以筹划 不交或少交的 却未筹划交了 或多交了）
执行奖励或问责程序。
筹资 投资
规范制度程序且可行，要求不相容职责分
制度程序的规 离设计，规范的授权审批流程，筹资方案
范
拟订人不能参与筹资决策，授权批准体系
明确。
筹资活动与企 以企业发展战略为中心达到协调统一，筹
业发展战略严 资活动能有力地支持企业发展战略的实现
重背离
。
采用适合产品特点、集团发展和资金调度
财务管理系统 度和材料情况，并与上报数据核对是否一
与工程项目现 致，定期复查工程形象进度累计成本与工
状脱节
程会计核算成本累计数是否一致，查找差
异原因，及时阻止贪腐苗头。
全面预算管理，事前认真统计调查，客观
预算管理缺陷
科学制定预算指标，并经讨论通过。定期 检讨预算执行，对预算未达成或超预算分
情况按制度处理。
力，日常资金进出有度、收支有序。
及时办理产权证，督促银行按揭放款，以
按揭放款
业主产权证为担保条件，减少按揭保证金 的冻结，及时督促银行解冻已到位担保的
保证金，减少非经营性资金占用。
谨慎对外担保，严控（或禁止）为大小股
股东、关联单 东、关联单位担保，担保累计金额不得超
位担保风险、 过净资产合理比例（如30%），严控（或禁
规范离职程序，重视重要信息的移交和离 职后的保密责任约定。
对所辖公司人 协助建立人力资源框架，报告、检查、协
力资源管理 助处理。
财务
不相容岗位分离，相互配合、牵制，如银
财务管理结构 行对账单的提取与出纳职责分离，财务审
批与执行职责分离。
会计准则（制 度）统一、核 算统一
以《会计准则》为基础，结合企业特性， 集团内统一会计政策
①提高企业税务管理人员专业素质、政策 熟悉程度； ②税务管理人员实时关注税收政策法规变 化，深入研究，并有策略地积极地与主管 税务局保持良好沟通，寻求对企业有利的 税务处理方案； ③税务管理人员积极主动对企业领导、员 工宣导税收政策。
与税务、财政 合法合理维护、和谐税企、财企、银企、
、银行、证监 证企关系，争取对开发工作的支持，并及
正的升降通道。
岗位要求、职责明确、合理，不相容职务
人力资源结构 分离，人才需求计划合理，适当人才储备
。
人力资源 员工素质
企业文化氛围形成培养、职业道德培养， 专业引导、培训、考核机制
考核指标尽量引导被考核者长期性的贡献
（而非短期性的急功近利，损害企业长期
KPI考核
利益）。如盈利指标与资产现状及后期成
风险控制管理列表
集团
职能或阶段 主要风险点
控制措施
制度缺失
制度程序
制度控制点缺 陷 制度建设严重
根据基层反馈、检查，及时完善制度，定 期回顾、完善
滞后于实操
授权体系权责 匹配
权、责明确，同时下放。授权应主要针对 职位而不是个人，在职人员应具备所在职 位要求的能力和道德。
授权体系信任 既大胆授权又规定权限，按制度程序监督
长性结合，销售收入指标与销售成本、销
售费用指标结合。
明确任职要求，多角度考察应聘对象背景
高级人员招聘
材料（不偏听猎头的推荐），力求职位、 薪酬与贡献匹配，争取其对企业发展方向
的认同，保证合理的稳定性。
完善并较好执行激励约束机制、优胜劣汰
关键人才
机制，注重人文关怀，关注关键人才动向
。
掌握或接触重 要信息员工离 职
资金占用风险 止）大小股东、关联单位非经营性占用企
业资金。
资产会计账务管理与行政实物管理分离牵
资产安全完整
制。对部分一次性核销，价值大且可多次 周转使用的资产财务须作备查登记。定期
资产盘底查看现状，不定期抽查。
资产管理 决策
①开票与收款职能分开；②出纳与收银员
物业收费无催 交体系
每两天对账，收银员当日交款，出纳报会 计日报表；③每月出欠交对账单，与物业 管理核对，并催收，确定欠款预警值或
报废必须经过相应的报批程序，资产变动
报废处理
应填制相关单据，补充台帐，报废处理收
入由财务部直接收取。
资产灾害或意 外损失
购买业主保险、财产保险。
政策法规变化 快，而未能掌 握
战略部门设置政策收集及研究职能，重视 理论研究与实践的有机结合。
规范完善各类决策程序，重大事项集体研
决策程序
究决策，重视专业人员意见，决策权限应 与责任匹配，重大事项决策执行后评估，
与监督
权力使用，但禁止干涉制授权内事宜。
明确权责，建立组织间、不同组织成员间
组织间配合不 力
的日常工作交流、沟通平台、渠道，同时 建立日常的员工交流平台，增强组织间的 了解和融合，形成一个开放的良性的支持
、合作环境。
建立、执行合理良好公平的人力资源制度
人力资源制度
(薪酬福利制度、绩效评估制度、奖惩制度 、人力资源综合评估制度），建立通畅公