房地产企业风险管理探讨2011

政策环境
工程
设计
目标
学习 投资 创新 销售
政府关系
客户关系
业 主
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
产品研发
公司经营的外部环境 政策法律风险 财务风险 合作中的风险
房地产企业管理中存在的风险
政策法律风险之一：
政策的持续调整中。。。
新政---土地 金融 预售 自有资金 产品
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
房地产项目运作中存在的风险
土地获得中的风险之二
拆迁问题 高压线问题 周边环境的问题
房地产项目运作中存在的风险
项目定位与决策
项目可研报告
（钓鱼？可研不可比？从图片到七对眼睛）
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
房地产企业管理中存在的风险
制度流程建设中的风险之二：
制度流程与操作脱节？
企业内部采购强调招标率！ 清单招标与费率招标 免招标的需求与控制 远程设计中的变更管理
企业内外部环境
作
人力资源
合
组织结构 营销
企业发展
集团性企业高速扩张中的风险 你能回答以下问题吗？ 如何根据管理半径建立分公司 集团、区域、分公司如何授权 大项目小公司？小项目大公司？资源与效率？ 外派机制与员工本地化 合作企业的团队如何组建 新公司建立有什么要求 如何建立本地化的制度流程体系 面对专业管理资源被稀释，如何确保管理水平 像麦当劳一样复制，可能吗？ 快速扩张，我们需要什么？
专业验收 竣工核验
房地产企业管理中存在的风险
政策法律风险之二：
证照的办理：
政策遵循性的风险？
1、无证开工---青青停工 2、规划验收---拆一层、压红线 3、深圳的山水居的预售证 4、70/90
房地产企业管理中存在的风险
政策法律风险之二：
节能设计你做不做？
政策遵循性的风险？
南昌某项目验收；武汉项目的外保温砂浆 万科节能设计要求 万科节能设计大检查
房地产项目运作中存在的风险
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
土地获取 项目定位 规划设计 招投标管理 合约管理 客户承诺 计划管理 物业管理
房地产项目运作中存在的风险
土地获得中的风险之一 招拍挂与抵押
葡萄酒厂地块在一年前成功摘牌，但受客 观因素影响，至今仍未签订土地出让合 同，拆迁也存在一定难度。在已发布的各 种广告宣传资料中，对城市花园总占地面 积16万多平方米与规划建筑面积22万多平 方米进行了大量宣传。。。
房地产项目运作中存在的风险
项目开发计划风险：
开发计划调整 ----系列计划的及时调整（天津/深圳）
-----总包索赔（冬施索赔、包死合同?) -----甲供材料（面砖送了？洁具打仗用了） ------投资方的承诺！（资金成本）
房地产项目运作中存在的风险
物业管理中存在的风险：
开放的街区带来了什么 全寿命周期成本
房地产企业管理中存在的风险
ＫＰＩ考核中存在的风险之一
考核是否围绕企业目标？
考核脱离企业目标？ ----创新与成本 ----客户导向与短期业绩
房地产企业管理中存在的风险
ＫＰＩ考核中存在的风险之二
考核指标缺乏系统性？
成本节约奖：
铝合金-----塑钢 园林品质 外墙保温 地下室防水 ----应收款为什么这么多？ ----流动率作为经理考核指标 ---动态成本信息作为考核标准
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
房地产企业管理中存在的风险
授权体系中存在的风险之一
收权？ －－ 所有设计集团管理（含报批） －－ 20万以上集团评标 －－ 2000元的签证集团审批
权责是否匹配？
房地产企业管理中存在的风险
授权体系中存在的风险之一
现代房地产企业 风险管理探讨 2008
百年老店 高速扩张 持续发展 赚钱
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
成败之
关键----
风险的预知？ 风险的把控与管理？
目
第一篇 预知风险与对策 1.1 地产企业管理 1.2 地产项目管理 1.3 企业高速扩张 第二篇 如何系统性防范风险
国家财务制度的遵循
存货跌价准备 资产/投资减值准备 应收帐款坏帐准备
房地产企业管理中存在的风险
财务风险之三：
融资风险 国际资本对项目的要求
同去同去----上市吧？
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
房地产企业管理中存在的风险
财务风险之四：
动态把握的风险？
境外融资
税收
产权
。。。
预知 动态关注 准备
速度
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
房地产企业管理中存在的风险
政策法律风险之二：
产权所有？----
政策遵循性的风险？
1、地下车位可否销售？
（沈阳的官司）
2、深圳的架空层索赔案 3、屋顶、外墙的广告收益权（物权法对 规划的要求）
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
房地产企业管理中存在的风险
财务风险之二：
销售收入的结转
外部审计关注焦点
房地产企业销售商品房，以商品楼宇峻工 并验收合格，签定了销售合同，取得了买 方按销售合同约定交付房产的付款证明 （通常收到销售合同金额20%）作条件；
几个反面案例：
1997---工程部沦陷 IT手段---高科技犯罪
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
第一篇
风险的预知与对策
房地产企业管理中存在的风险
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
录
本次课程主要内容
2.1 治理结构与内控环境 2.2 制度与流程建设 2.3 内部审计与监督
本次课程介绍
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
第三篇
风险管理战术篇
本次课程基本不涉及
3.1 强化专业集成 控制投资策划阶段的风险 3.2 合约管理中法律风险的规避 3.3 从供应商管理入手控制履约风险 3.4 责任成本体系---过程中控制风险 3.5 项目风险评估体系建立
房地产项目运作中存在的风险
客户风险之一：
销售承诺带来的风险
大连车位比 北京热水/班车 天津公共绿地 上海空心花园 惊心动魄的项目群诉 惊人相似的一幕
房地产项目运作中存在的风险
客户风险之二：
红线外的风险？
1、武汉群诉 2、制胜之招：
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
房地产企业管理中存在的风险
政策法律风险之二：
政策遵循性的风险？
建设用地规划许可证 规划方案审定通知书 建设工程规划许可证 施工图外审报告 施工许可证 预售许可证 规划验收 面积查丈 产权证办理
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
30多个 政府部门
现金为王----资金计划中的风险
工程款支付计划执行率不到20% 资金峰值的规划与预计 断流的风险！
公司经营的外部环境 政策法律风险 财务风险 合作中的风险
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
房地产企业管理中存在的风险
合作风险之一：
合作模式的选择
放权？－－
权责是否匹配？
万科战略总部管理----地区公司充分授权 巴林银行 新疆德隆 周正毅 陈久霖
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
房地产企业管理中存在的风险
授权体系中存在的风险之二
现象1： 信任缺失
信任与监督是否平衡？
－－－集中采购变成权力之争！ －－－Ｑ１２评估结果的讨论---杀人？ －－－对造价师的定位与授权 －－－老板与员工如是说。。。
房地产项目运作中存在的风险
招投标管理中的风险
定标原则事前确定？
（最低价？--洁具）
房地产项目运作中存在的风险
合同管理中的风险
合同条款的风险
案例1---包死包不死？ 案例2---卖楼谁赚了？ 案例3---甲供料的风险（计划/验收[法律]/结算） 案例4---费率合同失控了
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
房地产企业管理中存在的风险
授权体系中存在的风险之二
现象2： 监督缺失 －－－权力过于集中？ －－－特殊专业封闭？
信任与监督是否平衡？
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
企业内部治理 岗位设置 授权体系 用人的风险 KPI考核 制度流程中的风险
房地产项目运作中存在的风险
规划设计中的风险之一：
货不对板 面积缩水?
----客户风险、财务风险
房地产项目运作中存在的风险
规划设计中的风险之二：
规划验收
salo城的竣工验收（分户验收、强条、户型调整） -----每日赔偿15.8万，购房与群诉两旺！
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
----项目收购带来的问题 ----融合中的文化冲突 ----项目管理费的收取
房地产企业管理中存在的风险
合作风险之二：
合作方选择的风险
案例1---打不赢的官司 案例2—低价进入高价索赔 案例3—从资金支持到打官司+打架 案例4—合作方不见了
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
房地产企业管理中存在的风险
企业最大的风险------用人的风险
高价 =高素质人才=高绩效
？
？
行业腐败？
企业内部治理 岗位设置 授权体系 用人的风险 KPI考核 制度流程中的风险
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
企业内外部环境
作
人力资源
合
组织结构 营销
企业发展
政策环境
工程
设计
目标
学习 投资 创新 销售
政府关系
客户关系
业 主
产品研发
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
企业内部治理 岗位设置 授权体系 用人的风险 KPI考核 制度流程中的风险
房地产企业管理中存在的风险
考核带来了什么：
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
企业内部治理 岗位设置 授权体系 用人的风险 KPI考核 制度流程中的风险
房地产企业管理中存在的风险
制度流程建设中的风险之一：
制度流程缺漏？
制度缺漏：
炒房严重--营销广告回扣投诉--关于印刷品管理的指引-销售外包、造价咨询---
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
公司经营的外部环境 政策法律风险 财务风险 合作中的风险
房地产企业管理中存在的风险
财务风险之一：
1.2亿----永远的痛！
财务结转成本是否真实？
1.4亿？6个亿？----逐步水落石出的成本 给财务报表带来的无奈！ 前面赚了，后面赔了！ 车库、会所。。。 不良资产的沉淀形成历史遗留问题！
物业从售后端口连接到定位前端
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
集团性地产企业高速扩张中存在的风险
管理模式选择 管理半径 组织架构 授权机制 人力配备 流程与制度 专业与管理能力
未加密版下载地址: http://blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
岗位设置的风险之一：
岗位牵制是否存在？
---- 立法 司法 执法 三权分立
未加密版下载地址: httpห้องสมุดไป่ตู้//blog.sina.com.cn/dichanjiaoliu
房地产企业管理中存在的风险
岗位设置的风险之二： 关键岗位监督是否存在？
新举措： 强制休假 韦尔奇： 离场测试
企业内部治理 岗位设置 授权体系 用人的风险 KPI考核 制度流程中的风险