万达第四代城市综合体
万达广场系列分析
第二代万达：
四代
城市片区或“新城”
区位：城市中心→新区中心
第三代万达：
选址
一代
城市核心商圈
二代
城市核心商圈
万达广场 三代 城市副中心或新区中心
第四代万达：
四代
城市中心文化区或几何 中心城区
选址：市中心到新区
万达选址变化的原因
1 ） 中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展； 2 ） 城市副中心及新区的土地一般成本低，规模较大， 可以开发多种产品，降低开 发险； 3 ） 在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。
广州白云万达广场
业态特色(三代)：体验式消费
体验式消费（文化娱乐和飠饮）要大于50%
在商业步行街划分出临时飠 饮的露天位以满足顾客的体 验式消费
上海亓角场万达广场实景图
万达第四代产品分析
武汉汉街 南宁万达茂
总平面图（万达武汉中央文化区）
功能分区图（万达武汉中央文化区）
鸟瞰图（万达武汉中央文化区）
立面亮点（四代）:建筑照明装置
建筑照明装置被集成到了建筑外围护结构的42333个球体当中。在每个球体种， LED固定装置都将光线射到层压玻璃上，从而生成发光的囿形斑点。同时，位于球 体后侧的第二组LED灯在背板上创造了漫射照明的效果。在这17894平方米的媒体 立面上总共使用了31万盏LED灯。对于这些灯的各种可能的组合和控制创造了丰富 多彩的媒体照明效果以及千变万化的灯光变化顺序编程，配合了汉街万达广场的使 用，起到了活跃氛围的效果。
5万㎡（纯商业） 10-15万㎡（纯商业）
50-100万㎡ 写字楼4.6万㎡
公寓式办公楼7.0万㎡
五星级酒店4.5万㎡ 商务酒店0.8万㎡ 综合大商业17.4万㎡
上海松江万达简介
上海松江万达简介上海松江万达广场位于松江新城商务区、松江大学城附近，是万达在上海的第四个城市综合体项目。
总规划用地面积9万多平方米，总建筑面积达31万多平方米，主要包括商业中心和室内外步行街及酒店、办公楼等。
项目东为茸梅环路，西为光星路，南为广富林路，北为中黄路。
整个商业以U字型交通为主线围绕中庭进行商业布局。
在设计风格上突出时尚、现代的感觉和简约明快的国际化风格，造型上由一组简洁、纯净的矩形体块组合而成，设计母体来自水滴落水形成的涟漪。
建筑体态挺拔、硬朗，高层部分主要采取窗墙体系，仿石涂料为主。
整体线条流畅，塔楼与商业裙楼由表皮肌理的一致性巧妙地连贯成一体，形成松江新区的地标。
松江万达广场集多家知名设计机构的智慧于一身，从整体布局、空间分布到立面设计均考虑环境策略，以人为本，充分利用自然环境降低能耗，打造上海松江生态商务区的门户形象。
如今，开车沿上海南北高架行至宝山区共和新路附近，目光会不由自主地被一座现代时尚的建筑群所吸引。
在一群年代各不相同的居民楼中，它显得卓尔不群，分外挺拔。
虽然是身处国际大都市上海，但这座建筑也不失其华丽与精致。
这就是6月29日刚刚开业的上海宝山万达广场。
至此，在申城，东、西、南、北已同时屹立起四座万达广场，202X年开业的五角场万达广场如今已然成为成熟的区域商业地标，再造城市副中心。
202X 年开业的周浦万达广场从大规模的社区商业中心开始成长，辐射力逐渐扩展至整个浦东新区。
202X年开业的江桥万达广场短时间内成为“大虹桥”区域的商业核心、上海西部的商业明珠。
如今，宝山万达广场又以其精美的品质与纷纭璀璨的精品在北上海刮起新一轮万达商业飓风。
更热闹更精彩还未开业，宝山万达广场就成为周边居民的热门话题。
宝山万达广场建成后，景观带前就开始坐满前来纳凉的人群。
广场上有人在跳舞，有人在闲谈，旱喷池边孩童在快乐玩耍，俨然成了小公园。
在上海这寸土寸金的地方，能有如此惬意的免费活动空间，对周边居民来说是件幸事。
万达城市综合体人流动线设置的十大原则
商业地产项目中，无论是大型百货商场还是中型零售超市，还是小型商业空间，人流动线绝对是项目运营成功重要一环。
打个不太恰当的比方，动线就如同人身体的血气运行一般。
一个人血气运行不畅，就会造成多功能障碍，转化成身体衰竭，健康堪忧，如果不及时医治调和，迁延日久，后果不堪设想。
一、多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店。
万达城购物中心都是多层，最高有7层之多，通过多主力店的设置，使购物中心的人流拉动力达到最强。
购物中心一层有数个主力店，某些层级一层甚至于有三家以上的主力店。
二、将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部。
购物中心内部的人流动线规划是购物中心规划的灵魂。
内部人流动线设计的基本要求是昼引导人流经过每一间店铺，使每一间店铺都拥有足够多的人流，使每一平方米的室内空间都能为购物者创造愉悦的体验，使每一间店铺都创造尽可能多的营业额。
人流动线规划与地块形状有关，与出入口的设置有关，与主力店的位置安排有关。
当地块形状为长条形时，万达购物中心的经验是将主力店设置于两端，将一般承租商户设置于中间的方式。
三、将主力店设置于购物中心中间，一般商户围绕主力店分布。
全球购物中心的造型无处乎9种类型，分别是直线带状、“L型”、“U“型、集团型、”T“型、三角形、哑铃型、四方型和垂直立体式。
主力让与一般承租户的动线安排，其基本原则在于利用主力店与一般承租商有户的不同位置，吸引消费者在购物中心内做双向流动，这样才能获得最大的消费效果。
万达比较常见的购物中心造型除了长条形的直线带状之外，”L“型和四方型的也比较常见，这两种平面造型的购物中心，其基本的动线规划就是将主力店设置在购物中心中间，而一般承租户则围绕着主力店呈发散状分布。
这种劝线规划原则的精髓在于：将主力店设置在中央地带，就能形成一个平面的商业核心，同时积极利用这个核心作用的人流吸引作用，达到人流聚集、发散的效果，不仅促进了一般承租商户的经营，也促进了主力商家的经营，使购物中心商业元素之间实现良好的整体互动。
奥体万达广场简介
奥体万达广场简介沈阳奥体万达广场是万达集团在沈阳地区第四个城市综合体项目。
由商业步行街、中心旺铺、精装公寓、高档住宅、六星级酒店、万达影城、时尚百货等多种业态组成，是集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种功能于一体的大型城市综合体项目。
其总占地面积7.11万平方米，总建筑面积56.32万平方米，北临沈阳奥体中心，建成后必将极大提升浑南地区作为国际大都市商务商业中心区地位，带动浑南新区乃至沈阳城市的发展。
万达集团在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，经过多年发展，创新性地将第三代城市综合体概念融入本项目，延续了“一个万达广场，一座城市中心”的传奇。
本项目由三栋写字楼、四栋高级住宅、一栋六星级酒店、一栋商务酒店、一条室内商业步行街及大型休闲、娱乐、购物中心组成。
未来，项目内将入住万千百货、万达国际影城、大玩家、大歌星、综合餐饮、大型超市、国美电器、写字楼等多种配套设施，是集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种功能为一体的大型城市综合体。
并引入了吃、喝、玩、乐、购等一站式消费模式，第三代城市综合体正开始全面引领城市的商业发展趋势。
奥体项目总建面56.32万平方米，销售面积约30万平方米，其中14.9万平方米为写字楼，共三栋，紧临金卡路，总高42层，为方便业主进出，我们每栋写字楼均配置六部电梯；14.47万平方米为高级住宅，共四栋，西至营盘西街，总高分别为15层，38层和两栋53层，户型均为南北通透大户型，景观朝向城市绿化带和沈阳奥体中心；另外1.2万平方米为商铺、底商，平行分布于金卡街南侧；南侧与大型居住小区毗邻，目前北侧为规划中的酒店用地和商业用地；北侧正对着沈阳奥体中心，未来将迎来每日万余客流量，全部三面网点加之未来我们万达广场的主力店的超旺人气互相呼应，完善的业态组合和万达集团品牌的号召力将带来巨大的商机和无限人流，本项目所在地块又是浑南的核心之地，周边商业氛围已是蓄势待发，万达广场的加入将为这商业核心区提供绝无仅有的宜居、宜商产品。
〖万达商管〗万达城市综合体人流动线设置的原则
〖万达商管〗万达城市综合体人流动线设置的原则商业地产项目中，无论是大型百货商场还是中型零售超市，还是小型商业空间，人流动线绝对是项目运营成功重要一环。
打个不太恰当的比方，动线就如同人身体的血气运行一般。
一个人血气运行不畅，就会造成多功能障碍，转化成身体衰竭，健康堪忧，如果不及时医治调和，迁延日久，后果不堪设想。
一、多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店。
香港购物中心都是多层，最高有18层之多，通过多主力店的设置，使购物中心的人流拉动力达到最强。
香港有的购物中心一层有数个主力店，如又一城、海港城等购物中心，某些层级一层甚至于有三家以上的主力店。
二、将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部。
购物中心内部的人流动线规划是购物中心规划的灵魂。
内部人流动线设计的基本要求是昼引导人流经过每一间店铺，使每一间店铺都拥有足够多的人流，使每一平方米的室内空间都能为购物者创造愉悦的体验，使每一间店铺都创造尽可能多的营业额。
人流动线规划与地块形状有关，与出入口的设置有关，与主力店的位置安排有关。
当地块形状为长条形时，万达购物中心的经验是将主力店设置于两端，将一般承租商户设置于中间的方式。
三、将主力店设置于购物中心中间，一般商户围绕主力店分布。
全球购物中心的造型无处乎9种类型，分别是直线带状、“L型”、“U“型、集团型、”T “型、三角形、哑铃型、四方型和垂直立体式。
主力让与一般承租户的动线安排，其基本原则在于利用主力店与一般承租商有户的不同位置，吸引消费者在购物中心内做双向流动，这样才能获得最大的消费效果。
万达比较常见的购物中心造型除了长条形的直线带状之外，”L“型和四方型的也比较常见，这两种平面造型的购物中心，其基本的动线规划就是将主力店设置在购物中心中间，而一般承租户则围绕着主力店呈发散状分布。
这种劝线规划原则的精髓在于：将主力店设置在中央地带，就能形成一个平面的商业核心，同时积极利用这个核心作用的人流吸引作用，达到人流聚集、发散的效果，不仅促进了一般承租商户的经营，也促进了主力商家的经营，使购物中心商业元素之间实现良好的整体互动。
万达第四代城市综合体给排水关键要求
〖万达研发〗万达第四代城市综合体给排水关键要求2014-04-12 万达内部资料〉房地产经理人联盟万达广场给排水设计专业重点要求7.1 室外给排水总体要求：7.1.1 室外给水1 本项目应有两路供水，如只有一路供水，则消防水池需考虑室外消防用水量，室外消防管网在红线内单独成环。
并按规范要求设置室外消火栓。
2 生活给水设置要求：根据业态的分布要求设置给水系统，一般为：超市系统、百货系统、建材系统、公寓系统、办公楼系统、住宅系统、其余商业合用系统，各系统单独向自来水公司交费。
未单独立户的主力店的用水均由商业合用系统供给，其水费交给商业物业公司。
公寓和住宅的用户水费交给物业公司（由自来水公司单独收取的除外）。
3 室外设置绿化及冲洗地面用水，每隔70～80m的距离设置一个DN25给水栓（目前暂按此要求设置，以后景观设计如有其他需求，再作调整），原则是给水栓应设置在室外行人难以接触的部位，室外给水需设水表计量。
7.1.2 室外排水1 污水雨水分流。
2 化粪池的设置应考虑室外排水的综合要求，根据市政提供的接入点合理地设置，隔油池各业态单独设置，自己管理。
室外的人员密集区不宜设置隔油池。
3 地下车库入口和各卸货区门口设通长的雨水沟。
7.2 室内给排水总体要求7.2.1 消防设计的总体要求1 地下车库暂按常规喷淋设计，如当地消防部门审图后有明确要求上泡沫系统时再考虑设置。
2 建材和超市的喷淋设计要求：百安居建材的货架超过3.5m，如层高不超过8m，按照严重危险Ⅰ级设计，如超过8m，按《自动喷水灭火系统设计规范》5.0.1A条考虑。
超市的货架是否超过3.5米待超市确认后再提供，现暂按中危险Ⅱ级设计。
3 发电机房设置无管网气体灭火系统（不采用水喷雾系统）。
4 报警阀间：报警阀间设在地下车库，利用停车位的空隙设置。
塔楼的报警阀间可设在设备层或最上层的裙房位置。
5 消防泵房和消防水池：整个购物中心采用一套消防系统。
消防泵房和消防水池的位置应适中。
1、2、3、4代万达广场
一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图）近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。
本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。
长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。
第一代万达：长沙解放西路万达（悦荟广场）说到第一代万达，有一段往事不可回避。
2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。
澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。
麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（项目招商信息）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。
2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。
与麦格理达成协议，并借此套现31亿。
在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。
上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。
现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。
不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。
第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。
项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。
所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。
单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。
以“文商旅”为核心的地产开发—万达第四、五代产品专题研究
商业产品线
产品不断升级，万达已经完成从单一购物中心向大型商业文化购物公园的转变。
第四代 第三代
称为“万达城”，比第三代规模更大，投资更大，增加旅 游文化等主题；包含65万方的核心商业模块。
万达城市综合体产品。通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等 可售物业的回笼资金；总规模在40-80万方。
第二代
第一代
第一代
向空中发展，一般是 一个5万平方米左右的单体楼， 地下为停车场，第一层开设精品店，二层、三层 租给沃尔玛，四层是家居广场或电影城；
类别
产品种类
第一代
纯商业
第二代
纯商业
第三代
商业、酒店、写字楼、住宅
选址
核心商圈黄金 地段
约5万㎡ 购物功能组合 超市+家电+影 院
核心商圈黄金 地段
约15万平方米 购物功能组合 超市+建材+家 电+影院 多个盒子组合 式
第一代万达的简单升级，从原来的“主力店驱动型的单体商业” 进化为“主力店驱动型的多个单体商业”，总规模在12-15万方;
第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”：单层面积500010000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等;
产品特征
万达经历了三代产品发展之后，开始向体量更大、功能更全、体现“文化、休闲、购物” 为一体 的商业综合城发展，并逐步向线上综合体延伸。
汉的中央文化区是第四代万达的先行者，其 各项指标和规划均符合“万达城”的概念。 万达全国的项目按级别分为A+，A，A-，
B+，B等几个等级，中央文化区是全国唯一
的A+级别。 中央文化区总体规划
核心标准模块
核心标准模块=15万方购物中心+20万方以上写字楼+10万方以上酒店+10万方休闲街区+10万 方娱乐中心。
万达商业地产四代产品研究分析报告
万达集团第四代产品1、万达产品链：第一代：单店单店模式是商业广场的形式，面积在5万平方米左右，出售物业部分以单店为主。
盈利模式主要通过将占总面积80%的物业长期持有作为主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。
第二代：组合店万达第二代产品主要以购物中心（Mall）的形式出现，面积在15万平米左右，业态有百货、超市、影院等五六个主力店，整体属于纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。
同时，零售类比例仍偏大，占总经营面积80％以上。
盈利模式主要为若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。
第三代：城市综合体城市综合体内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，面积在50-100万平米。
盈利模式为核心商业部分只租不售，但占大型综合体项目整体40%左右的住宅与小型商业、写字楼采取销售的方式，有效解决了资金支持问题。
第四代：万达城(武汉中央文化区首试)15万平米左右的单体万达购物中心+10万平米的创意休闲街区+10万平米体验型娱乐中心(大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园)+10万平米1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店和3家以上经济型酒店）+20万平米以上写字楼组成。
万达集团正在着手研究并计划开发第四代产品。
这个被该集团内部称为“万达城”的产品体量惊人，被赋予更多的文化、旅游、观光内涵，同时参照了迪士尼模式发展1平方公里以上巨无霸型商业消费王国，这是万达对国家政策与各地方政府的宏观政治、经济、文化等方面研究后的结果，因为万达的第四代产品对地方政府提升第三产业、转变经济增长方式等更具有吸引力，其获得资源还是拿地方面都更具有稀缺性，更不具有被复制的可能。
不过，也有业内人士表示，万达第四代产品规模过于庞大，已从简单的商业运营偏向于城市运营，能否找到合适的上游供应商填满项目，仍存在一定风险。
中国商业地产风向标——万达第四代产品“万达城”及万达模式简析
1、万达产品链：第一代：单店单店模式是商业广场的形式，面积在5万平方米左右，出售物业部分以单店为主。
盈利模式主要通过将占总面积80%的物业长期持有作为主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。
第二代：组合店万达第二代产品主要以购物中心（Mall）的形式出现，面积在15万平米左右，业态有百货、超市、影院等五六个主力店，整体属于纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。
同时，零售类比例仍偏大，占总经营面积80％以上。
盈利模式主要为若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。
第三代：城市综合体城市综合体内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，面积在50-100万平米。
盈利模式为核心商业部分只租不售，但占大型综合体项目整体40%左右的住宅与小型商业、写字楼采取销售的方式，有效解决了资金支持问题。
第四代：万达城(武汉中央文化区首试)15万平米左右的单体万达购物中心+10万平米的创意休闲街区+10万平米体验型娱乐中心(大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园)+10万平米1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店和3家以上经济型酒店）+20万平米以上写字楼组成。
万达集团正在着手研究并计划开发第四代产品。
这个被该集团内部称为“万达城”的产品体量惊人，被赋予更多的文化、旅游、观光内涵，同时参照了迪士尼模式发展1平方公里以上巨无霸型商业消费王国，这是万达对国家政策与各地方政府的宏观政治、经济、文化等方面研究后的结果，因为万达的第四代产品对地方政府提升第三产业、转变经济增长方式等更具有吸引力，其获得资源还是拿地方面都更具有稀缺性，更不具有被复制的可能。
不过，也有业内人士表示，万达第四代产品规模过于庞大，已从简单的商业运营偏向于城市运营，能否找到合适的上游供应商填满项目，仍存在一定风险。
万达第四代城市综合体建筑与结构关键要求
〖万达研发〗万达第四代城市综合体建筑与结构关键要求（最新.最全）2014-04-12 万达内部资料〉房地产经理人联盟万达第四代城市综合体建筑设计关键要求为保证万达第四代城市综合体设计的延续性，编制此标准设计任务书。
设计人需严格按照任务书要求进行施工图设计，编制人对任务书的内容负责并进行解释。
1 项目概况注：建设规模为根据初步设计统计，施工图设计时应根据任务书要求重新计算并统计。
2 设计依据2.1 国家相关法律、法规、强制性条文、国家及各行业设计规范、规程、行业条例及项目所在地方规定和标准。
2.2 相关政府主管部门对本项目的批复文件、给定的技术条件和意见要求。
2.3 甲方提供的经万达商业规划研究院有限公司确认的方案和初步设计文件、实测地形图、项目用地周边市政管线资料、工程地质勘察报告和水文勘测资料等。
2.4 在项目设计过程中甲方（或甲方指定委托人）提出的条件、意见和要求。
2.5 施工图设计任务书（本文件）。
2.6 各业态房产技术条件、交房条件和建造标准（详见附件和附表）。
2.7 双方签定的设计合同内所包含的服务性条款及要求（详见施工图设计合同）。
3 设计内容本设计范围包括合肥万达第四代城市综合体甲方指定内容的施工图设计、初步设计、方案深化及甲方要求的各类指标及数据的统计。
具体设计内容如下：3.1 项目红线范围内场区竖向设计和管网综合施工图设计（如甲方单独委托设计时不含本内容）。
3.2 本工程整体地下室施工图设计。
3.3 地上裙房商业部分施工图设计。
3.4 裙房以上写字楼施工图设计。
3.5 按甲方要求完成室内管线综合图设计。
3.6 按国家规范要求的场区无障碍设计。
3.7 本工程人防设计内容（如项目得到政府相关部门异地建设批复许可或甲方另行委托人防设计单位时，本设计内容不在此次设计范围内）。
3.8 以下各单项设计由甲方另行单独委托，不在本设计范围内。
但设计人应在施工图设计中为此部分内容考虑预留、预埋及配套设计，并配合各单项设计单位进行施工图二次设计。
商业业态的商业模式及成长路径分析-2017
商业业态的商业模式及成长路径分析-2017商业业态的商业模式及成长路径分析报告第一部分商业业态及其商业模式一、商业业态概述业态是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
零售企业根据不同要素组合形成不同业态形式，要素包括：战略目标、商品构成、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式及服务、提供销售和服务的类型化形态。
常见的业态有：便利店、折扣店、大型超市、仓储式会员店、百货店、专卖店、购物中心、工厂直销中心。
二、业态特征国内业态发展迅速，现以便利店、大型超市、百货商店、购物中心为主。
国外以工厂直销店、专卖店、大型超市、购物中心为主。
各自特征：1、便利店，满足客户便利性需求；2、专卖店，专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态；3、大型超市，实际营业面积 6,000 平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态；4、百货商店，在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态；5、工厂直销店、生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态；6、购物中心，多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划的开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
三、不同业态的商业模式零售企业定位不同，那么其所处的位置就会不同，服务的顾客就会不同，经营的方式不同，这一切就会产生不同的业态，其商业模式便会不尽相同。
下面将介绍几种主流业态的商业模式：1、便利店提供及时性商品或服务，便利性为第一宗旨，自选式购物的小型零售店。
盈利模式为：经营利润=商品销售毛利+其他业务收入-营业费用；商品销售毛利中食品毛利率较高，增加生食比例成为便利店盈利重要增长点，其他业务收入=增值服务收入+加盟费+会员费；营业费用=员工工资+固定成本+系统建设。
7-11作为便利店行业的佼佼者，其成功得益于三个方面;1、密集布局，连锁比例达到97.7%，极大的利用了规模优势，降低了成本；2、高效、精细化的物流模式；3、差异化经营，商品结构侧重于生食，毛利率在同行业最高，注重自有品牌建设。
大连万达集团公司发展历程及战略
大连万达集团有限公司发展历程及战略一、万达简介（一）集团简介万达集团创立于1988年，现已形成商业、文化、金融三大产业集团，2015年资产6340亿元，收入2901亿元。
万达商业是世界最大的不动产企业，世界最大的五星级酒店业主；万达文化集团是中国最大的文化企业、世界最大的电影院线运营商，世界最大的体育公司；万达金融是中国最大的网络金融企业。
万达集团的目标是到2020年，资产达到2000亿美元，市值2000亿美元，收入1000亿美元，净利润100亿美元，成为世界一流跨国企业。
万达商业(03699.HK）是全球规模最大的不动产企业，截至2016年7月，已在全国开业142座万达广场、93家酒店，持有物业面积2831万平方米。
万达商业拥有全国唯一的商业规划研究院、酒店设计研究院、全国性的商业地产建设和管理团队，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。
2015年，万达商业开始向轻资产模式转型，标志着万达商业的发展进入靠品牌获取利润的崭新阶段。
万达文化产业集团是中国最大的文化企业，资产903亿元，2015年收入512亿元，旗下包括影视、体育、旅游、儿童娱乐4家公司，目标是2020年成为收入排名全球前五的文化企业。
万达金融集团旗下拥有网络金融、投资、保险等公司，为商家和消费者提供一站式创新金融服务，2015年收入209亿元。
（二）董事长简介王健林，1954年生，四川人，大连万达集团股份有限公司董事长，中共十七大代表，第十一届全国政协常委，第十一届全国工商联副主席，现任中国慈善联合会副会长，中国民间商会副会长，中国企业联合会、中国企业家协会副会长，美国哈佛大学全球顾问委员会副主席。
二、发展历程综合万达集团二十余年的发展历程，可将其总结为以下四个发展阶段。
（一）初创阶段1988年，万达公司成立，通过借贷、担保筹集资金，进行住宅建设掘得第一桶金。
1992年，改制为万达集团股份有限公司，脱离区属企业定位，向现代企业经营靠近。
万达第四代综合体的5个新技术
万达第四代综合体的5个新技术2014-03-20查看更多—〉明源地产研究院明源地产研究院微信号：mydcyjy武汉东湖万达广场，是万达集团迄今为止建成的最高端、也是国内一流的购物中心，由国际知名的荷兰UN Studio设计公司（简称UN）担纲设计，其室内设计由北京清尚环艺建筑设计院曾卫平商业设计团队与UN共同完成。
因为定位为顶级，在这个项目设计中，打破了万达广场一般设计标准，甚至突破国家规范，力求每一个细节做到完美。
我们从以下几个方面对其设计亮点进行了归纳与总结。
一、入口设计不同于以往的万达广场，武汉东湖汉街万达广场入口处增加了挑空部分，采用大跨度、长悬挑钢桁架结构形式，突显其作为奢侈品牌聚集地高端、大气的定位。
入口处最大悬挑跨度约22米，安装难度超过目前国内所有购物中心。
武汉东湖汉街万达广场两个主入口的色调分别为金色与银色，这与两个中庭的主色调相呼应。
UN在最初概念设计中对入口处的天花设计要求是希望用球形灯营造敞亮、高端的氛围，没有明确具体的材料，仅以一张设计图示意，效果类似摩托车头盔上的挡风玻璃。
通过定制玻璃与金属球体表面镀铬，实现了这种效果。
图1、东湖万达广场入口二道门图2、东湖万达广场入口图3、东湖万达广场入口二、中庭设计武汉东湖汉街万达广场的两大中庭设计为整个项目的点睛之笔。
两大中庭位于购物中心内部南北两端，分别采用金厅与银厅两种风格。
北中庭为金厅，对外连接汉街，南中庭为银厅，对外联络城市，以金色代表灿烂的中华文明，以银色代表新兴的时尚文化，寓意武汉旧城与新城的融合、中国传统文化与新兴时尚元素的融合。
这是万达集团首次在万达广场采用金厅与银厅两种不同风格的尝试，体现了其作为奢侈品店的高贵特质。
1.首创雕塑式双曲陀螺线结构中庭武汉东湖汉街万达广场采用了自由雕塑式双曲陀螺线结构中庭，这是中国商业建筑史上的首创。
两大中庭为巨大漏斗状钢结构，共由2600块形状大小不一的平面或曲面釉彩花纹玻璃拼接而成，现场极为震撼。
万达第四代综合体动线设计
万达第四代综合体动线设计一、外部交通动线的规划设计1、“交通为先”，万达商业综合体以完善促进城市的交通流线需求为首要任务。
各个功能区的外部流线设置必须考虑周边道路现状及远期规划需求，与城市交通节点，如地铁、公交站、人行天桥和路口等完美接合。
2、外部车行出入口在每条沿街面原则不超过两个，位置应符合当地交管部门的规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。
3、停车场的交通动线(1)出入口应设置于交通流量较少的非主要道路上。
若一定要设置于较大车流量的道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出。
(2)配合地块周边道路车行方向，车库口宜单进单出组织车流。
4、商业综合体应设置足够的城市广场区作为人流的主要集散空间，广场一般结合城市道路路口和室内步行街的出入口设置，其规模以0.3 万至1 万平米为宜，可据需要设置多个。
5、各出入流线应独立设置，尽量避免相互干扰。
货流客流及人流车流应区分有序，符合商业运营、办公酒店和公寓的日常使用要求。
6、消防应急的流线应符合国家及当地有关技术规范。
二、内部交通动线的规划设计1、入口及大堂的动线商业项目的出入口设置。
商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合，实现内部交通动线与外部交通体系的沟通。
(1)综合体步行街的主要出入口的外部，应该设置一定的缓冲空间，一般为10 米×10 米以上的广场，以容纳从各个方向来的人流。
(2)在步行街主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。
(3)入口大堂对购物中心而言是一项重要的空间形象指标，应能有明显易辨的特性，对外部环境要有一定的视觉形象冲击，再次要将购物中心的名称及图案标志进行显著的展现，以突出企业形象，表现其形象的视觉系统（VI），对外在环境而言，购物中心的人口应大而显著。
2、中庭的动线规划中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列高潮，这里人流集中、流量大，最有可能吸引人流上行。
第四代 万达
第四代万达1 万达简介万达集团是中国一家大型跨国企业集团，总部位于浙江杭州，创建于1988年，目前涉足房地产、贸易物流、商业地产、旅游景区、投资管理、商业金融、影视传媒、文化创意、酒店管理等领域。
最新公布的2019财年，万达集团营业收入突破900亿人民币，在中国商业地产领域以及全国民政服务领域均位居第一。
2 万达4.0时代作为一家百年企业，万达集团从“原始消费”到“有性的消费”，向着“生态消费”不断迈进。
它正式进入了“万达4.0时代”。
“万达4.0”时代说起来就是将传统人工智能、大数据、物联网、移动互联网全维度融入，结合“客户至上、服务为先”的服务理念，通过实现跨地域和异构数据的沉淀，实现客户体验的一体化，将海量的资源从不同渠道凝聚在一起，更有效地经营着新型消费生态，提供针对客户的全球定制服务。
3 万达4.0：打造智慧封闭式消费圈“万达4.0”计划是万达给消费者带来一种全新的消费体验，万达把它比作“一网打尽”，通过“万达4.0”把万达各个模块打造成智慧封闭式消费圈，换句话说就是把整个消费链条打造在一起，包括从线下到线上的各种渠道，如果用户购买的产品在囤货的空间里，那么就可以节省用户的更多购买时间，这也是万达给消费者带来的新体验和新服务。
4 万达4.0服务“万达4.0”时代，万达集团专注在客户体验，实施全面的服务体系，包括客户体验服务、智能商业服务、文化传媒服务等多种服务，实现从冰山到物联网的跨界融合，让消费者在每一步都得到满足。
比如，万达集团推出的“万达会员”，将以会员的角度来实现多端交互服务，让客户能够更容易获得定制化服务，比如购物体验、家庭影院、智能家居、旅游服务等，让客户得到更直接、真诚智能服务和真挚情谊。
5 万达4.0发展前景“万达4.0”时代的到来，不但将推动万达集团在互联网+的消费新时代的服务体系模式，还将激发消费者的深度价值，以更成熟、更共性、更自然的方式，实现数字消费互联网+新时代的企业把握和探索，为客户提供一个更为高效、情感化的消费模式。
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万达第四代城市综合体•商铺销售操作要点
一、客户分类：
1、专业投资客户
我们是这样定义专业投资客户的（这个定义和任何教课书都不一致）：有过一次以上购买商铺经历的人。
在集团各项目销售中约占20%—40%。
2、初次购买商铺的客户
在集团各项目销售中约占60%—80%。
这种分类方法至关重要，决定了我们的销售推广方式。
二、他们为什么会买商铺
1、租铺不如买铺
最早的商铺购买者大都是从事和商铺有关系的经营户，随着城市管理的不断加强和城市商业的发展，他们的经营场所从马路边到市场、住宅改造的门市房、专业的商业建筑。
过程中，产生了购买的行为。
¨如：沈阳五爱市场的客户、重庆朝天门市场的客户
2、受传统的买房置地观念影响
西南、华南地区盛行购置商铺的观念。
3、不把鸡蛋放在一个篮子里，用固定资产投资分散风险。
众多中小业主都用固定资产投资分散风险，还可以充当抵押物进行融资，催生了温州购房团这样的群体。
4、从别人投资商铺的成功经历发现商铺是很好的投资渠道。
5、受商铺销售者高额回报诱导。
6、在其它投资渠道受阻后转向商铺投资。
资金一定要有出路，在股市低迷，住宅市场价格持续下跌、利率下浮的情况下，商铺的保值功能凸现。
7、希望资产保值、增值。
金融危机之后或许会出现大规模的通胀，房产投资是较好的资产保值方法。
8、商铺比男人、孩子可靠留给子女
重庆三街区商铺成交客户中，女性占６２％。
三、他们是谁？
1、与商铺有关的经营户
2、中小企业主
3、政府官员
4、专业投资群体
5、怨妇投资群体
6、相关行业从业人员
四、其他人为什么不买？
1、买不起
如何转化为买的起？
2、不想买
我们的客户中基本没有IT、金融类从业人员、大型企业主。
原因是投资渠道较多，通常在自己习惯的领域投资。
例如：买个水厂三年还能回本呢。
如何让他们产生购买意愿？
一、商铺分类
1、商业街商铺
2、市场类商铺
3、社区商铺
4、住宅底层商铺
5、购物中心商铺
6、商务楼、写字楼商铺
7、交通设施商铺
8、旅游商铺
二、他们喜欢买什么样的商铺
1、回报稳定、收益率较高
商业街商铺、购物中心商铺
特点是：
位置好、单价高、最好面积小、与经营能力关联不大。
2、短期内大幅增值
市场类商铺
特点是：完全依赖于市场的经营能力，该产品已逐渐退出市场。
3、性价比较高、有大幅增值的可能
社区商铺、住宅底层商铺
特点是：单价低、面积大、受经营能力、辐射能力、市政交通改造影响大。
三、我们销售的城市综合体的商铺有什么特点。
1、看起来是社区商铺，实际上是商业街商铺或者购物中心商铺。
2、或者说，我们一定要将其包装、打造成商业街商铺或者购物中心商铺。
2、我们的商铺具备成为商业街商铺或者购物中心商铺的可能。
一、专业投资客户
1、有较强的判断能力，不容易受外界干扰，忽悠对其不起太多作用；
2、对投资信息非常敏感，会主动寻找投资机会；
3、投资区域广泛，与工作、生活地有关联的区域、城市均可投资；
4、习惯于投资最优位置、高单价的产品和单价较低、面积较大的产品。
买最好的和最便宜的。
5、成交周期较长，一旦决定，迅速出手。
6、对回报率要求相对理性，回收期在15年之内皆可以接受。
二、初次购买客户
1、经验不足，决策容易受干扰；
2、主动寻找投资信息能力差；
3、投资相对保守，在意商铺价格，不敢投资单价最高的产品，愿意控制投资总价，避免投资失败。
4、近期，由于高风险商铺投资失败案例较多，更多人选择相对稳妥地商圈商铺投资。
5、更愿意在自己熟悉的区域投资。
6、成交周期较短，到访次数较少，购买与放弃总在一线之间。
7、对回报率要求相对较高，希望10-12年左右回本。
三、共同特征
1、受教育程度普遍不高；
2、媒介接触习惯不容易把握；
3、原来追求高回报，现在更注重保值功能、占有资源。
知道了谁在买铺，知道了他们愿意买什么样的铺，知道了他们购买行为的特点，才会清楚如何卖我们的商铺。
还是那句老话，找对人，说对话。
要记住，我们的客户60%—80%都是初次购买客户。
一、价格策略
１、定价原则：价格反映价值；
２、定价方法：一铺一价；
３、定价技巧：拉大价差，优质商铺高价位、普通商铺性价比高。
总体来讲，我们销售的商铺必须用所有的精力去证明其价值，这是所有客户所关注的。
二、渠道策略（西安项目是典范）
１、寻找所有专业投资客户（有购买商铺商铺经验的人，有购买能力有购买意愿的人）找到所有商铺销售项目的客户名单。
２、寻找买的起的人进行引导和教育（有购买能力没有购买意愿的人）。
行业协会、高档餐饮娱乐场所
３、宣传推广取得客户
三、推广策略
１、广告主题（说什么）
第一阶段：强势树立项目形象：重庆万达广场，南岸，中心
第二阶段：证明为什么会是城市中心
讲地段：本来位置就优越
讲万达实力：不会烂尾
讲万达专业：会做得比你想得好
讲订单地产：商业模式是成功的保证，也是万达综合实力的体现。
讲万达商业管理：会把购物中心管理好，也能使物业保值增值；讲城市综合体：最容易成为城市中心的产品形态；
讲万达成功案例：是万达专业、实力的最好佐证；
总而言之，是证明万达足够专业、足够有能力将项目打造成城市中心。
第三阶段：引导、教育市场。
为什么要投资商铺？
为什么要投资城市中心的商铺？
为什么要投资万达的商铺？
第四阶段：用旺销证明受追捧，用旁证证明商铺价值
第五阶段：销售政策（不采用）
提供招商服务、带租约销售、返租。
第六阶段：购物中心招商开始至开业前，讲回报和投资安全性。
开业在即，收益唾手可得。
即买即收租。
第七阶段：促销
1、最后６套
２、广告表现（怎么说）
“广告标题必须直白”
专业客户：告诉他我能做好。
非专业客户：告诉他你能得到什么利益。
３、媒介策略（通过什么渠道说）
户外：树立形象
报纸：短平快（成交周期）
其他皆为辅助媒体
４、推广节奏（快说还是慢说）
（1）造势是干嘛
（2）形成热点；
（3）成功的商铺销售，开盘当月应销售５０％以上的房源；（4）客户蓄水期在半年以上；
（5）必须在交付前销售完毕。
５、现场氛围营造
心理、供求关系、投资客户特征。
６、销售人员销售能力
（1）日检讨：强化跟踪回访技巧；
（2）周培训：灌输相关知识，提高说服能力；
（3）月总结：系统树立销售心得；
（4）半年考察：开阔视野，增强自信。
重点是，熟记万达企业文化手册、熟读城市综合体专业文章、分析把握客户特征，努力提高成交技巧。
面积：满足使用功能前提下尽量小
面宽进深比：１：３为一个极限（餐饮娱乐行业除外），面宽最小４米。
层高：首层４．５米以上，两层在８－９米层高可考虑夹层赠送。
剪力墙：尽可能转换
梁的位置：沿墙布置
烟道：餐饮业态必须考虑
隔油池：餐饮业态考虑
上下水：都考虑
空调位：都考虑
广告位：可考虑
店招：重点考虑
橱窗：尽可能多的展示面。