物业管理师考试复习思考题-物业管理基本制度与政策.doc

物业管理基本制度与政策（复习思考题）
第一章物业管理概述
1.如何理解物业管理的概念？pl
2.如何理解物业管理的基本特征？
答：社会化、专业化、市场化。

3 •物业管理产牛的主要原因是什么？
答：主要基于三个原因：、一、房地产物质形态演变要求建筑物区分所有、二、建筑物区分所有要求业主共同管理物业、三、业主共同管理物业要求引入市场机制。

4.如何认识我国物业管理的产生和发展?p6-10
答：
5•如何认识物业管理在社会经济中的作用？
答：物业管理对我国经济社会发展的作用为以下五个方面：一、有助于改善人居工作环境、
二、有助于推动国民经济增长、三、有助于维护社会和谐稳定、四、有助于解决城乡就
业问题、五、有助于推进社会建设。

6•简述现阶段政府在规范物业管理活动中的必要性。

答：物业管理制度建设的必要性，主要体现在三个方面：一、以政府为主导的制度建设是弥补物业管理市场失灵的需要、二、以政府为主导的制度建设是维护社会公共利益的需要、
三、以政府为主导的制度建设是推进房屋管理制度转型的需要。

7•比较分析《条例》颁布前后以及《物权法》颁布后我国物业管理制度建设的特征。

P12-16 8.如何理解《条例》的立法理念、指导思想和立法原则？
答：发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。

《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面:
一、是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；
二、是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；
三、是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

主要遵循以下四个基本原则：
（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则
（二）维护全体业主合法权益的原则
（三）现实性与前瞻性有机结合的原则
（四）从实际出发，实事求是的原则
9.《条例》确定了哪些基木制度？如何准确把握其内涵？
答：确定了业主大会制度、业主规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理从业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度七项物业管理的基本制度。

其内涵
10.《条例》在制度建设上有哪些特色？
答：一、尊重和维护业主的财产权利、二、建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制、三、充
分发挥法律法规的协同作用、四、妥善处理政府和市场的关系
11.《条例》在“法律责任”的规定上有哪些特点？
答：（1）行政责任、民事责任并存。

（2）充分体现优先保护全体业主利益的原则。

（3）体现了业主自我管理、自我监督的原则。

12•如何准确把握《条例》确立的物业管理的基本法律关系？
答：（一）业主相互之间的关系
（二）物业服务企业和业主Z间的关系
（三）开发企业与业主以及物业服务企业Z间的关系
（四）供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系
（五）社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系
（六）物业管理各方主体与政府之间的关系
13•如何认识《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”与物业管理的关系？答：第六章“业主的建筑物区分所有权”与物业管理的有关规定，明确了业主在共同管理建筑物及其附展设施中的权利与义务，奠定了物业管理的民事法律基础。

14.业主的身份如何认定？
答：业主是建筑物及其附属设施的所有权人
15•业主的建筑物区分所有权是如何构成的？
答：业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：
一、业主对专有部分的所有权。

二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。

三、业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。

16•专有部分、共有部分如何认定？
答：专有部分认定为：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物的专有部分：1、具有构造上的独立性能够明确区分；2、具有利用上的独立性；
3、能够登记成为特定业主所有权的客体。

共有部分认定为：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，应当认定为建筑物的共有部分：
1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分、通道、楼梯、大堂等公
共通行部分，消防、公共照明等附屈设施、设备、避难层、设备层或者设备间等
结构部分。

2、其他不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及
设施等。

17 •业主行使专有部分所有权的法律规定有哪些？
答：
18.《物权法》及《区分所有权司法解释》对“住改商”是如何规定的？
答：《物权法》第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

19.业主行使共有部分共有权的法律规定有哪些？
答：业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务，《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。

20.《物权法》对建筑区划内车位、车库所有权的归属是如何规定的？
答：《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：
（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出
租等方式约定。

(3)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

21 •侵犯共有物权的法律责任是什么？
答：权利人请求侵害人承担法律责任的方式，同样也有四种：
⑴排除妨害；(2)恢复原状；(3)确认处分行为无效；(4)赔偿损失。

22.共同管理权的内容和表决规则由哪些？
答：按照《物权法》第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：
(1)制定和修改业主大会议事规则。

(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。

(3)选举业主委员会和更换业主委员会成员。

(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。

(6)改建、重建建筑物及其附属设施。

(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

根据《物权法》第七十六条的规定，业主决定共同事项，按照下列规则表决：
(1)决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应
当经专有部分占建筑物总面积三分Z二以上的业主且占总人数三分Z二以上的业主同意。

(2)决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业
主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

23.《物权法》对业主大会和业主委员会是如何规定的？
答：业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成, 是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。

业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。

24 •业主的诉讼权利包括哪些内容？
答：(一)业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销
(二)业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼
(三)业主请求业主大会和业主委员会公布、查阅应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支
持
第二章物业管理服务
1・物业管理服务有哪些特点？
答：物业管理服务的特点是：物业管理服务的公共性和综合性、物业管理服务受益主体的广泛性和差异性
2.物业管理服务内容有哪些？
答：具体的说物业管理服务有以下内容：
1、房屋共用部位的维修、养护与管理
2、房屋共用设施设备的维修、养护与管理
3、物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理
4、物业管理区域内环境卫生与绿化管理服务
5、物业管理区域内公共秩、消防交通等协管事项的服务
6、物业装饰装修管理服务
7、特约服务和延伸服务。

8、物业服务合同屮约定的其他服务
3.物业服务收费原则和定价形式有哪些？
答：收费原则
一、合理原则
二、公开原则
三、收费与服务水平相适应原则
定价形式有
一、政府定价
二、政府指导价
三、市场调节价
4.物业服务收费的成本构成有哪些？
答：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
3、物业管理区域清洁卫牛费用
4、物业管理区域绿化养护费用
5、物业管理区域秩序维护费用
6、办公费用
7、物业企业固定资产折旧
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
9、经业主同意的其他项目
5•比较分析包干制和酬金制的计费方式。

答：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指由在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支岀，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计算方式。

6.物业服务收费明码标价的规定有哪些？
答：物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等
7•物业服务定价成本监审的定义、原则和依据是什么？
答：（1）物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本（2）物业服务定价成本监审，是指价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成木监审的行为。

物业服务定价成本监审应当遵循以下原则：
（一）合法性原则、
（-）相关性原则、
（三）对应性原则、
（四）合理性原则。

物业服务定价成本监审的依据是核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。

8.物业服务定价成本的构成有哪些？
答：物业服务定价成木由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

9.审核物业服务定价成本的方法和标准是什么？
答：1、工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、牛育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经
费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的
计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。

医疗保险
费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教
育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。

2、固定资产折1 口采用年限平均法，折1 口年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。

企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可
使用年限调整折旧年限。

固定资产残值率按3%—5%计算；个别固定资产残值较低或
者较高的，按照实际情况合理确定残值率。

3、物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成木按照外
包合同所确定的金额核定。

4、物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项冃的物业服务计费
面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的
比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分
摊。

10.《条例》规范相关主体使用和维护物业行为的具体规定有哪些？
答：《条例》对各主体在使用和维护物业行为进行了明确的规范。

一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变
二、物业管理区域内的道路、场地不得擅自占用与挖掘
三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任
四、业主装饰装修房屋应当依法规范
五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定
11.物业服务企业的义务和责任有哪些？
答：物业服务企业应认真履行告知、制止、报告三项义务。

12 .如何理解物业服务企业对业主人身财产损失的法律责任？
答：《物业管理条例》第36条明确规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，
提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

P74
13 •物业服务企业如何进行风险防控？
答：物业服务企业可以从一下几个方面进行风险防控：1、增强风险意识，2、认清权力边界，3、加强合同管理，4、依法维护权利5、自觉履行义务。

14.如何认识前期物业服务合同的特征和时效？
答：前期物业合同的特征是
(1)前期物业服务合同具有过渡性。

(2)前期物业合同是由建设单位和物业管理企业签订。

(3)前期物业服务合同是要式合同。

(4)前期物业服务合同主要通过招投标方式签订
其时效为：一方面前期物业服务合同可以约定期限。

另一方面前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。

15•前期物业服务合同的主要内容有哪些？签订吋应注意哪些问题？
答:(1)合同当事人与物业基本情况。

(2)物业服务内容与质量。

(3)物业服务计费方式。

(4)物业经营管理活动的内容
(5)物业的承接查验。

(6)物业的使用与维修。

(7)违约责任。

(8)其他事项。

16•物业服务合同的主要内容有哪几项？
答］、物业管理事项;2、物业服务质量;3、物业服务费用;4、双方的权利义务;5、专项维修资金使用和监督；6、物业管理用房；7、合同期限；8违约责任。

17.两种物业服务合同的区别是什么？
答：前期物业服务合同与物业服务合同的区别是：第一合同签订主体不同；第二合同内容不同；第三存在阶段不同；第四合同履行期限不同。

18 •简述物业管理法律关系的构成。

答：物业管理法律关系由三个要素构成：主体、内容和客体。

19.物业管理法律关系有哪些特征？
答：物业管理法律关系的特征：1、作为法律关系主体的业主意志多元化和代表性。

2、政府在物业管理法律关系中具有特殊的地位。

3、物业管理法律关系及涉及公权关系, 也涉及私权关系。

4、业主所有权(物权)的限制和监督权的扩人。

5、物业管理行为是一种提供公共性服务商品的法律行为。

20.《条例》对物业管理的行政责任规定有哪些？
答：
21.《物业服务司法解释》有哪些特点？
答：一、强化物业服务企业的义务，二、强化行政法规的效力，三、强化诉讼主体的限制，四、强化合同主体的责任。

22.物业服务纠纷的解决规则包括哪些内容？
答：1、关于物业服务合同的效力；2、关于物业服务企业违约行为的处理；3、关于业主违约行为的处理；4、关于关于物业服务合同的解除与终止；5、关于《物业服务司法解释》的适用。

第三章物业管理的基本制度
1・简述业主大会制度的作用和特征。

答：业主大会制度的作用是
1.业主大会制度是切实保护业主权益的需要
2.业主大会制度是发展物业管理市场的需要
3.业主大会制度是提高行政监管效能的需要业主大会制度的特征是
1、业主自治与行政监管的平衡
2、指导与监督的并重
3、物业管理与社区管理的结合
4、借鉴与创新的兼顾
2.《条例》规定的业主的权利和义务有哪些？
答：《物业管理条例》规定业主在物业管理活动享有10项权利：
1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
4.参加业主大会会议，行使投票权；
5.选举业主委员会委员，并享有被选举权；
6.监督业主委员会的工作；
7.监督物业管理企业履行物业服务合同；
8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
9.监督住宅专项维修资金的管理和使用；
10.法律、法规规定的其他权利。

同时规定业主在物业管理活动屮必须履行6项义务：
1.遵守业主规约、业主大会议事规则；
2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的
维护等方面的规章制度；
3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作岀的决定；
4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；
5.按时交纳物业服务费用；
6.法律、法规规定的其他义务
3•简述业主大会筹备和成立的程序。

答：业主大会筹备：1、业主大会筹备组的成立。

2、业主大会筹备组的工作职责。

3管理规约与业主大会议事规则。

业主大会成立：1、业主大会成立和业主委员会选举的情况，2、管理规约，3、业主大会议事规则，4、业主大会决定的其他重大事项
4•业主大会和业主委员会的职责有哪些？
答：业主大会的职责：
一、制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
二、制定和修改管理规约；
三、选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
四、制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
五、选聘和解聘物业服务企业；
六、筹集和使用专项维修资金；
七、改建、重建建筑物及其附属设施；
八、改变共有部分的用途；
九、利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；十、法律法规或者管理规约确
定应由业主共同决定的事项。

业主委员会的职责：
一、执行业主大会的决定和决议；
二、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
三、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
四、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务
合同；
五、监督管理规约的实施；
六、督促业主交纳物业服务费用及其他相关费用；
七、组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
八、调解业主Z间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
九、业主大会赋予的其他职责。

5.业主大会和业主委员会工作程序的相关规定是什么？
答：
6 .关于业主委员会委员有哪些规定？
答：1、具有完全民事行为能力的业主；
2、遵守国家有关法律、法规；
3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
5、具有一定的组织能力；
6、具备必要的工作时间。

7.如何加强房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府对业主大会和业主委员会的指导和监督？
答：
8.如何理解管理规约的概念、内容和？
答：管理规约的概念是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。

管理规约包括四个方面的内容：
1、有关物业的使用、维护、管理事项；
2、业主的共同利益
3、业主应当履行的义务
4、违反管理规约应当承担的责任管理规
约的法律效力有以下两点:
1、管理规约对物业使用人发牛法律效力
2、管理规约对物业继受人（新业主）发生法律效力
9.临时管理规约的内容有哪些？
答：临时管理规约的内容有以下五个方面：
1、物业的自然状况与权属状况
2、业主使用物业应当遵守那些规则
3、维修养护物业应当遵守的规则
4、涉及业主共同利益的事项
5、违约责任
10.临时管理规约中相关主体的法律责任由哪些？
答：
11.如何认识前期物业管理招标投标活动的意义与原则？
答：前期物业管理招标投标活动的意义有以下两个方面：一方面，建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标。

这对于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议，都具有显著作用。

另一方面，前期物业管理实行招标投标制度，有利于遏制协议选聘物业服务企业中的不正当竞争行为，创造公平的物业管理的市场竞争环境，促进物业服务企业提高服务质量，改善物业服务态度，最大限度满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。

前期物业管理招标投标活动的原则：“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。

12.招标文件、投标文件应包括哪些内容？
答:pl22
13.如何运用物业管理招投标的开标、评标、中标规则？
答P125
14.物业管理招标备案的有关规定是什么？
答、备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：
1、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
2、招标公告或者投标邀请书；
3、招标文件；
4、法律、法规规定的其他材料。

15.简述物业承接查验制度的定义和必要性。

答：物业承接查验制度的定义是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务和他的约定，共同对物业共有部位、共有设施设备进行检查和验收活动。

物业承接查验制度的必要性
1、物业承接查验制度是规范前期物业服务合同行为的需要
2、物业承接查验制度是保护业主物权的需要
3、物业承接查验制度是促进物业服务行业发展的需要
16 •物业承接查验制度的基木原则和指导思想是什么？
答：物业承接查验制度的基本原则是“诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产”的原则
（-）以《合同法》、《物权法》和《物业管理条例》为依据，尊重业主的物权，尊重物业服务企业与建设单位的契约自由；以维护业主的共同利益和物业管理市场秩序为目
标，明确房地产行政主管部门的指导和监督职能。

（-）正视前期物业服务合同双方权利义务失衡的现实，平衡建设单位与物业服务企业在物业承接查验屮的利益；正视前期物业管理阶段业主大会缺失的现实，发挥物业服务
企业在物业承接查验工作中的专业优势。

（三）规范建设单位在物业承接查验中的责任和义务，督促建设单位提高物业共用部位、共用设施设备的建设质量；规范物业服务企业在物业承接查验中的权利和义务，为
前期物业管理活动顺利开展创造条件。