理财规划三种消费模式

购房贷款支出
-4.12 -4.12 -4.12
卖房收入
偿还所有贷款
现金流合计 -40 -4.12 -4.12 -4.12
4
-4.12 70 -32.48 33.4
王先生买房的净现金流量现值计算
NPV购房
4
t 0(1
CFt 4%)
t
22.88万元
制定住房消费方案
分析客户住房消费需求，选择适当的支付方式，根据因 素变化调整支付方案。
”
预期中国汽车销量每年增速至 少10％
如何可以均匀地享受一生的财富？？？
消费支出规划
家庭消费支出内容 包括住房支出、汽车消费支出、其他消费支出。
消费支出规划的目标 合理安排消费资金，避免过高的消费成本或造成
财务危机。
金融市场对消费的影响 通过金融市场可以进行投资，获取投资收益、缩
短积累时间。
理财规划核心内容
现金规划 消费支出规划 风险管理保险规划
教育规划 投资规划 税收筹划 退休养老规划 财产分配和传承规划
财务安全
保险规划/养老规 划
资产增值：投资规划
资产保护：税收筹划
理财规划之消费支出规划
2006年个人房贷余额超过2.0万亿元 54％：月供占收入20％~50％ 32%：月供占收入50%以上——“房奴
会相对划算；反之，则租房划算。
购房或租房的选择——年成本法案例
李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二 手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的 话，房租每月3千元，押金1万元。而购买的总价 是70万元，李小姐可以支付30万元的首付款，另 外40万拟采用5.51%的商业贷款利率向某行贷款。 另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费 用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。 李小姐应该租房还是买房？（李小姐的年平均投 资回报率是4%）
CFt (1 i)
t
其中NPV为净现值
t为年份数
CFt为各期的净现金流 i为折现率
购房或租房的选择——净现值法案例
王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房 可租可售。如果租的话，房租每年4万元（期初交 纳），租期4年，押金1万元。而购买的总价是70万元， 王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6% 的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊 还；另外，购买该房的税费及装修费共需100000元， 王先生估计居住4年后仍能按原价出售。王先生应该 租房还是买房？（王先生年投资回报率是4%）
购房规划——购房的目标
购房的面积需求 •购房环境需求
➢ 不必盲目求大 ➢ 无需一次到位 ➢ 量力而行
适宜居住且经济上能够承担的住房
➢ 区位
➢ 面积
生活质量、上班的距离 、 子女上学、配套设置等 。
购房规划
可买多高价位的房屋？ ——购房财务决策
有哪些住房贷款方式可选择？ 采用何种还款方式？ ——住房消费信贷
购房的财务决策
（一 ）购房财务规划的基本方法
1、以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价
（1）可负但的首付款=目前净资产在未来购房时的终值+ 以目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终 值*年收入中可负担首付比例的上限
讨论：房地产投资的优缺点
优点： 可观收益率 财务杠杆效应 所得税优势 对抗通货膨胀
讨论：房地产投资的优缺点
缺点： 缺乏流动性 需要大笔首期投资 房地产周期与杠杆带来的不利影响 高风险
购房或租房的选择——年成本法 购房年成本 =首付款×存款利率 + 贷款余额×贷款
利率+年维修及税收费用
租房年成本 =房屋押金×存款利率 + 年租金
年成本法
年成本法应结合： ➢ 未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，
则租房年成本将随之增加。 ➢ 购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金
的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。 ➢ 房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房
屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。 ➢ 利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房
案例分析
李小姐租房年成本 =10000×4% + 3000×12 = 36400元
李小姐购房年成本 =300000×4% + 400000×5.51% + 5000 = 39040
元
租房年成本36400元 < 购房年成本39040元， 因此租房更划算。
购房或租房的选择——净现值法
NPV
n
t 0
住房规划
住房支出
住房消费 住房投资
购房消费规划流程图
居住 需求
购或 租？决策
空间 需求
环境 需求
购否？ 否
家庭 人口
生活 品质
是
购房规划
租 总价
首付款 贷款
购房或租房的选择
适合租房的人群
➢ 刚踏入社会的年轻人 ➢ 工作地点和生活范围不固定 ➢ 储蓄不多 ➢ 不急需买房且辨不清房价走势
13
租房与购房的比较分析
王先生租房的净现金流量现值计算：
NPV租房
4
t 0(1
CFt 4%)
t
15.25万元
王先生买房的净现金流量现值计算
每年偿还贷款：40Χ（A/P，6%，4）=4.12万元
第四年末贷款余额：4.12 Χ（P/A，6%，11）=32.48万元
王先生卖房所得房款：70万元
每年现金流 0 1
2
3
购房首付款及 -40 税费、装修费
货币
总收入
总支出
投资收入
工作收入 时间
三种消费模式----支出大于收入
货币Байду номын сангаас
总支出 工作收入
总收入 时间
投资收入
题目:
理财规划的目标是实现财务安全和财务自
由。如果客户实现了财务自由，则该客户
的投资收入曲线应该一直在支出曲线的
（
）。
（A）平行 （C）上方
（B）下方 （D）右方
消费支出规划内容 住房消费规划 汽车消费规划 消费信贷规划
租房
购房
优点 负担较轻、同样方式可获得 增值潜力、居住 较佳的居住品质、灵活方便、归属、安全感 可节约交通费
缺点 不稳定、无保障、房租上涨 负担重，房贷压 力大
所得 购房自备款产生的收入
增值潜力、税收 优惠
付出 每月的房租
购房自备款产生 的收入、购房税 款
分期支付动画
先生，一次性支付房 款，可获房价优惠
4
收入、支出、财务安全与财务自由
收入、支出与财务安全和财务自由
• 财务安全：现有财富足以应对未来的财务支出或其他生活目标的 实现，家庭不会出现大的财务危机
• 财务自由：收入主要来自主动投资而不是被动工作
三种消费模式----收入大于支出
货币
总收入
投资收入
总支出
工作收入 时间
三种消费模式----收支相抵