130423金川雁鸣湖项目市场调研参考

大郑州低密市场
低密度市场产品特征——
资源配套：别墅类项目更体现在对原有稀缺资源的占有和改造，如山林、湖 河等，其次坡地和公园也是常用的打造手段
建筑风格：欧陆风情的住宅及园林风格占据了市场主导地位，因此此类产品 更易于获得目标客户青睐
产品类型：350-450㎡双拼别墅，200-350㎡联排别墅产品，100-200㎡的洋 房产品为当前市场主流 立面材质：石材、面砖、涂料为市场主流应用立面材质，其中高端项目石材 为必备材质 内部配套：会所、水面、休闲设施为当前市场低密度项目必备配套，其次为 商业、学校生活配套
开发商 物业位臵 物业规模
绿城集团 中牟县雁鸣湖生态风景区 项目总占地面积：74.33万㎡（1116亩），包含48万㎡林 地，用地面积25.86万㎡，建筑面积8.76万㎡，一期43套 独栋，二期27套组院，三期76套组院，四期23套独栋
首期开盘时间
物业类型 容积率 绿化率
静泊山庄 圣安德鲁斯
2012年6月
高端项目
绿城雁鸣湖玫瑰园
户型分析—— 一期独栋户型，面积区间为700-900平方米，大开间短进深设 计利于住宅内部采光；功能分布明晰，地下一层家庭娱乐休闲，一层会客， 二层居住；双厨房、地面双车库保证独栋私享品质。
地下层，200—350㎡ 地上一层，200—350㎡
地上二层，200—300㎡
高端项目
市内展示中心
选址于绿城百合公寓 酒店配套
项目地体验区
高端项目
绿城雁鸣湖玫瑰园
一期客户分析—— 以40岁以上的郑州中心城区、郑东新区及北区客户为 主，70%客户用于投资兼具有“第二居所”；
大郑州低密市场
合院别墅面积分布
合院别墅——创新性低密度产品，品质介于双拼与联排之间，目前大郑州市场 稀缺性产品，但雁鸣湖板块内项目都有配备；对本项目来讲，需引入合院别墅 产品，通过总价控制、产品设计等同区域内项目进行层级竞争。
大郑州低密市场
联排别墅面积分布
联排别墅——市场主流别墅产品类型，以四联排与六联排为主，供应面积段集 中在200-350㎡，雁鸣湖板块内部暂无联排产品出现；对本项目来讲，可适当规 划部分联排产品填补市场空白，并通过面积的控制避开整体市场的激烈竞争。
大郑州低密市场
资源配套
资源配套——项目多依靠湖景、河流、森林等外部资源，外部景观资源相对 匮乏项目则打造内部坡地景观与园林体系争取市场；对本项目来讲，运粮河 河景资源为项目打造高品质产品提供基础，并利用地块内部高差营造坡地景 观，实现产品双重竞争力。
大郑州低密市场
双拼别墅面积分布
双拼别墅——市场双拼别墅供应面积宽泛，主流供应面积段集中在350-450㎡， 500㎡以上户型市场缺失；对于本项目来讲，采用类独栋形式的双拼设计，以 350-450㎡户型奠定项目品质基调，部分500㎡以上户型提升项目形象。
中牟规划局立案效果图
三期
规划路
二期 一期
四期
二期：27套组院
一期：43套独栋 2012年6月推出
预计2013年5月入市 70年产权
2012年6月入市 50年产权，酒店体量1.6万㎡
高端项目
绿城雁鸣湖玫瑰园
项目配套 —— 项目无外部配套资源，通过内部一期核心区位的1.6万㎡ 环湖五星级酒店建造，提升项目品质形象，并通过酒店的运营吸引人气 。
国 瑞 城
林 溪 湾
富 田 兴 龙 湾
天 伦 庄 园
红 河 谷
重点分析案例
距郑州车程与规模与本项目相似
高端品质案例
绿城玫瑰园 雁鸣湖一号 候鸟庄园 金沙湖高尔夫官邸 迎宾路三号
研究目的：领袖级高端产品如何打造以及具备条件
高端项目
绿城雁鸣湖玫瑰园
项目概况——距郑州二环45分钟车程，依托绿城品牌、近50万㎡林地资源和外 部高端商务资源，打造大郑州少数总价超千万的高端低密度社区。
项目名称 雁鸣湖 板块 雁鸣湖一号 绿城玫瑰园 红河谷 温莎城堡 富田兴龙湾 龙湖镇 板块 世界港 金沙湖 龙泊圣地 居易国际城 项目区位 雁鸣湖生态景区 雁鸣湖生态景区 老107与绕城高速南500米 湖滨路北段 新郑路泰山路 国际机场北 经开第八大街经南八路 龙湖镇轩辕路学府路 新郑路双湖大道 龙湖大道祥云路东1.6公里 轩辕路学府路 大河路江山路西北方向 三所东500米 汇集区政府南 平原新区黄河大道 汇集区政府北2000米 黄河南岸86号 中原西路商隐路 荥阳洞林湖 距二环距离 （公里） 40 40 11.5 13 18 28 9 16 17 14 17 29 11.5 10.5 30 14 20 16.5 20 预计二环车程 （分钟） 45 45 23 28 36 33 19 33 33 29 34 53 26 22 49 29 49 35 42 宗地规模 （亩） 1000 1116 500 140 510 1700 785(开发用地) 1000 3000 780 650 5000 250 600 5000 700 5400 3600 一期840 144 开发体量 （万平米） 43.9 8.76 50 28 53 150 126 居住物业类型组合 独栋、组院 独栋、组院 别墅、洋房、高层 别墅、洋房、高层 别墅、多层、小高层、高层 洋房、高层 别墅、洋房、高层 别墅、洋房 别墅、洋房
国瑞城
林溪湾 清华忆江南 迎宾路三号 沿黄 板块 天伦庄园 恒大金碧天下 怡丰森林湖 思念果岭国际 荥阳 板块 清华大溪地 洞林湖新田城
120
30 150 32.8 48 208 50 48 500 56
别墅、洋房、小高层、高层
别墅、洋房 别墅、洋房、小高层 别墅、洋房、高层 别墅、洋房 别墅、洋房、高层 别墅、洋房、小高层、高层 别墅、洋房 别墅、洋房、小高层、高层 别墅、洋房、小高层
标配庭院小广场
标配庭院游泳池
标配庭院烧烤厨房
第四代别墅
2006—2008
2009年始 主要特征：第四代别墅重点 探索和发展私家庭院的私密 性、居住舒适度的提高、科 技含量的增加、绿色环保理 念的植入、庭院生活向室内 的进一步延伸，正在尝试和 推出法式合院、滨水度假别 墅等一系列别墅产品。
代表项目：海南陵水别墅项 目、苏州项目、郑州雁鸣湖 玫瑰园
大郑州低密市场
内部配套
内部配套——大规模会所、休闲配套及教育资源是郑州低密度大盘的共性，且 千亩以上大盘普遍规划有经营性酒店，通过先期经营吸引人流导入；对本项目 来讲，大规模会所与教育资源的引入尤为重要，并通过经营性配套的先期建设 带动项目人气与市场关注度。
大郑州低密市场
立面材质
立面材质——石材、面砖、涂料等在低密度产品上运用广泛，石材更是低密 度高端项目中运用做广泛，真石漆等高端涂料也逐步成为市场主流用料。
高端项目
绿城雁鸣湖玫瑰园
占有资源——项目内部拥有48万㎡国家林地资源，自身资源吸引力较弱，但 借助周边如雁鸣湖、高尔夫等知名度，进行有效嫁接，提升项目附加值。
内部资源 外部资源
Hale Waihona Puke Baidu
酒店会所
雁鸣湖
国家森林
圣安德鲁斯高尔夫
高端项目
绿城雁鸣湖玫瑰园
产品模式——主打“绿城第四代别墅”概念，在第三代法式别墅、滨水度 假别墅基础上强调产品“私家庭院”，雁鸣湖玫瑰园一期每套产品赠送庭 院面积多达700—1200㎡。
大郑州低密市场
建筑风格、园林主题及配套
建筑风格、园林主题及配套——欧陆风情建筑风格与园林占据市场主导地位， 可见市场接受度极高；沿黄板块与荥阳板块千亩规模项目通过自建老年、儿童 活动设施及各类型运动场所，完善项目配套体系；对于本项目而言，欧陆风情 建筑与景观，完善的老年、儿童休闲设施是取得市场认可的第一步。
大郑州低密市场
洋房面积分布
洋房产品——低密度市场的低总价补缺型产品，市场主要供应面积段在100-200 ㎡；对本项目来讲，洋房产品的设臵即可提升一期产品的容积率保证供应量， 又可实现快速销售保证一期开发现金流滚动。
大郑州低密市场
户型分析——双拼、联排、洋房为当前市场主流产品，双拼产品多以类独栋 形式出现提升项目形象，联排产品市场供应量较大，洋房作为低密度项目中 的现金流产品地位愈发重要。
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高端项目
绿城雁鸣湖玫瑰园
景观设计与园林——社区园林，通过国家森林资源与自身景观结合，形成高 品质的社区景观。
高端项目
绿城雁鸣湖玫瑰园
物业管理——采用顶级的物业管理模式得到高端客户的认可
运作模式
物业服务的作用和 意义
独栋（商务会所）、组院 0.33 46% 一期1400-2000万元/套 一期43套别墅2013年2月售罄，二期27套组院预计3013 年7月开盘 绿城老业主，以郑州改善性和投资性客户为主，中牟客 户和其他外地客户较少 区域、产品、品牌 内部：五星级酒店、国家森林 外部：雁鸣湖风景区、高尔夫球场、静泊山庄会议酒店 建筑公司：九米设计（绿城旗下高端产品设计公司）， 景观公司：九米设计，物业公司：绿城物业
大郑州低密度物业市场
高端品质案例
远郊千亩大盘案例
其他代表案例
失败案例
雁 鸣 湖 一 号
绿 城 玫 瑰 园
金 沙 湖 高 尔 夫
迎 宾 路 三 号
恒 大 金 碧 天 下
思 念 果 岭
清 华 忆 江 南
洞 林 湖 新 田 城
清 华 大 溪 地
居 易 国 际 城
龙 泊 圣 地
裕 鸿 世 界 港
怡 丰 森 林 湖
价格 销售情况
雁鸣湖1号温 泉酒店
玫瑰园
客户来源 卖点 配套
关键词：品牌、产品
专业整合
高端项目
绿城雁鸣湖玫瑰园
项目规划——受地块不规则与自然林地分割的影响，作为雁鸣湖首个正式 销售项目，一期推出项目价格较高地块，通过前期的高品牌形象打造，带 动其余各期的产品销售。
项目总占地面积74.33万㎡（1116 亩），包含48万㎡林地，用地面积 25.86万㎡，建筑面积8.76万㎡，一 期43套独栋和1.6万㎡环湖酒店， 二期27套组院，三期76套组院预计 2014年5月开盘，四期23套独栋， 预计2015年5月开盘
谨呈：金川臵业
金川雁鸣湖项目市场调研 与 发 展 方 向 报 告
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目录——
2
宏观研究 大郑州低密 度市场研究 龙湖镇 市场研究 产业研究 房地产 发展 项目 区域分析 项目 发展研判
绿城雁鸣湖玫瑰园
户型分析—— 二期组院户型，面积区间为500-700平方米，有效借鉴独栋产 品设计，形成内部产品层价差。
地下层，200—350㎡
地上一层，200—350㎡
地上二层，200—300㎡
高端项目
绿城雁鸣湖玫瑰园
营销推广—— 项目资源联动，依托绿城百合项目的品牌与口碑，及其积 累的客户资源，通过资源联动体验绿城产品与物业，实现内部去化。
宏观政策 宏观 区域分析
高端 项目案例
远郊千亩 大盘案例 其他低密 代表案例 失败案例
郑汴 区域分析
雁鸣湖 区域分析
大郑州低密市场
项目分布格局
低密度物业分布格局——大郑州片区低密度物业分为四大板块：沿黄板块、 荥阳板块、龙湖板块和雁鸣湖板块。各板块物业形成自身特色实现差异化竞 争得到市场认可。
清华忆江南 思念果岭山水
沿黄板块
怡丰森林湖
恒大金碧天下 本 项 目
迎宾路3号 天伦庄园
雁鸣湖壹号 绿城雁鸣湖玫瑰园
雁鸣湖板块 利海候鸟庄园
清华大溪地
荥阳板块
洞林湖新田城
金沙湖高尔夫观邸
绿都温莎城堡
正商红河谷
国瑞城
林溪湾
龙湖板块 富田兴龙湾
龙泊圣地
大郑州低密市场
项目概要
低密度物业分布格局——市场主要低密度项目距郑州车程多在30分钟以上那 个，通过车程、规模等方面比较，对项目有较大参考意义的项目有恒大金碧 天下、思念果岭、林溪湾、洞林湖新田城等。
高端项目
绿城雁鸣湖玫瑰园
产品设计与建筑立面——河南首家纯正法式古典建筑风格与绿城精致化 设计施工，受其客户追捧。
法式古典风格 孟莎式屋顶 精致华丽的外 窗古典线条
法式古典风格 简约郎头 法式古典风格 栏杆
外墙石材或仿古 石材装饰
法式古典风格 圆拱门顶
法式古典风格 弧廊柱
建筑高仿涂料
本项目风格对建筑的整体方面有严格的把握，善于在细节上下功夫，推崇优雅、高贵和浪漫，追求建筑的诗意，力求在气质上给人深度的感染。细 节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条。多采用对称造型。布局上突出轴线的对称，颇为恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。