房地产行业分析

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销售成本率和毛利率是相对应的指标，两个指标是成反向的关系
，荣安地产的毛利率和销售成本率的起伏比较大。
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荣安地产的毛利率和销售成本率的起伏比较大，2013到 2014毛利率呈下降趋势，而销售成本率成上升趋势，
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2015年销售成本率大幅的下降，对应的毛利率就大幅的 上升，2016和2017年成本和毛利率都相对的平稳。
升，成本下降幅度较大，由此可见，万科利
润主要受其成本因素影响，存货周转率影响 较小。
0.1500
0.1000 0.0500 0.0000 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
万科作为房地产行业的龙头企业，虽说
一直处于领先地位，2013-2016四年间，其市 场竞争力呈现下降趋势，发展潜力已被约
• 渝开发的毛利率和销售成本率在2013到 2015年间起伏不大，2015到2017毛利率 先上升再下降，每次的波动幅度都在 10%左右，在此期间销售成本率也是同 样的的变化幅度。这说明渝开发的毛利 率变化是由销售成本率的变化引起的， 因为房地产行业的人工成本，销售成 本，和宣传成本会在不同的时间有不同 的变化，这些因素最终体现在销售成本 率上并进一步影响整体的净利率。
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• 毛利率是评价公司盈利能
力的最核心指标。影响毛 利率高低的直接因素是产 品售价和产品成本，产品 售价取决于市场定价权和
销售策略等，产品成本取
决于原材料价格和生产技
术水平等
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房地产行业财务报表分析
万科、中粮地产、荣安地产、渝开发
1 CONTANTS 2 3 4
万
科
中粮地产 荣安地产
渝 开 发
万科 000002.SZ
万科企业股份有限公司成立
于1984年，经过三十余年的发 展，已成为国内领先的城乡建设 与生活服务商，公司业务聚焦全 国经济最具活力的三大经济圈及
中西部重点城市。2017年再度上
股购买其拥有的八家房地产公司股权和三处房产，全面退出通信及相关设备制
造业，进军房地产经营与开发业。2009年6月16日，公司更名为“荣安地产股份 有限公司”。
2013-2016年总体成下降的趋势，但是幅 度不大，基本保持在9%左右。 2017年的净利率大幅上升达12.69%， 净利率的增加说明企业在的成本在减少， 企业通过减少销售成本，管理成本和财 务成本使得企业的利润增加。
，同年6月向社会公开发行1800万股公 众股。1992年9月8日，“重庆市房地产 开发股份有限公司”宣告成立。次年7月 12日“渝开发”在深交所上市。
• 渝开发的净利率在2013到2015 年间整体呈下降趋势，下跌比 率达到了18%。 • 2015到2016年间大幅度上升， 上涨了接近20%。2016到2017 年间有小幅度的下降，大概在 2%左右。 • 比较2013和2017年的数据，可 以发现最终净利率并没有太大 的差别，都在9%左右。净利率 =净利润/主营业务收入，如此 大幅度的下跌上升，说明企业 的成本控制并不稳定，且营业 利润波动也较大。
较大，销售停滞，增加了企业的营运成
本，导致万科销售利润于2013-2016年处于 下降阶段。
应收账款周转率就是反映公司应收账款周
万科应收账款周转率
160.0000 140.0000
转速度的比率，它说明一定期间内公司应收账
138.4822
款转为现金的平均次数。应收账款周转率=当期
销售净收入/平均应收账余额，其中，平均应收 账款余额=(期初应收账款余额 + 期末应收账款
束，使其获利空间不断压缩。
2016~2017 年利润增长原因分析
销售增长迅速 量价齐升
公 司 在 2017 年 实 现 销 售 面 积
资债结构不断优化，一线开
3595.2 万 平 方 米 ， 销 售 额
5298.8 亿元，同比上升 30% 和 45.3% ，在 22 个城市销售第一。
01
03
发商显融资优势
万科2017年底在手货币资金1741.2
亿元，较上年上涨100%，净负债率 为8.8%，较上年下降17.1%，公司 的回款能力大幅上升。
ห้องสมุดไป่ตู้
新开工面积稳定增长，项目 储备优势明显
万科2017年累计开工约3651.6万 平方米，同比增长 16.4% 。而且 获取新项目216个。
紧随政策导向，加速推进业务
02
司主营业务获利能力不断下降。
由于房地产公司的存货包括了已完工
的房屋和未完工的房屋，而房屋的价格又
很高，因此房地产行业的存货相比其他行 业偏高。在2010年~2014年，万科存货的占
比最大，达到了流动资产的70%左右，于
2013年更是达到峰值74.91%，然后下降， 而在此之前整体呈上升的态势。存货占比
120.0000 104.8766 88.7906 80.0000
100.0000
余额)/ 2。
54.5437
60.0000
58.8726
万科应收账款周转率从2013年起到2017年 一直呈现上升状态，说明万科收账的能力一直 在提升，资金流动性强，有利于企业的营运，
40.0000
20.0000
0.0000 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
• 应收账款周转率和存货周转率 以及销售成本与付款方式有 关，渝开发的应收账款周转率 变动趋势与销售成本率的变动 趋势相同，证明主要影响这一 比率的因素就是成本的控制。
• 渝开发的营业利润率整体的变化趋势和 净利率的变化趋势相同，且2013和2017 的数据同样只有微小的差距。2015年受 不断增加的销售成本影响，利润率降到 最低，而在销售成本下降最多的2016 年，营业利润大幅上涨，这证明该企业 主要影响利润上升的因素就是成本，说 明其他管理和财务费用对整体的影响并 不大，只要有效的控制成本，不出现较 大的波动，该企业的利润就能稳定的提 升。
公司净利率在2017年再创新
高，2017年全年实现净利润，中 粮地产实现了五年来利润的持续 稳健增长。
2016~2017利润增长原因分析
销售面积和销售额的同比上涨
2017年全国商品房销售面积首破16亿 平方米，同比上涨7.7%。销售额首次 突破14亿元，增长13.7%。
70%
土地储备
与往年相比，中粮地产2017年明显加快拿地 节奏，积极参与土地获取，”快拿地，巧拿 地，拿好地“土地储备成为不可替代的核心 优势。
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50%
60%
70%
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多元化
万科物业已注入80的城市，物流 地产累计获取62各项目，同时， 推进度假、养老、教育、产业办 公等业务。力图构建地产生态 圈。
中粮地产000031.SZ
中粮地产(集团)股份有限公
司成立于1993年，是一家全国 性、综合性的房地产开发上市企 业,总部位于深圳市。中粮地产立 志成为有综合市场影响力的国内 领先房地产企业,目前,已成熟的 产品线:壹号系列、祥云系列、锦 云系列、鸿云系列。
• 2015年净利率大幅下降主要由 于国家宏观经济下行，压力增 大，房地产行业短期内供给过 剩，
• 渝开发的毛利率和销售成本率在2013到 2015年间起伏不大，2015到2017毛利率 先上升再下降，每次的波动幅度都在 10%左右，在此期间销售成本率也是同 样的的变化幅度。这说明渝开发的毛利 率变化是由销售成本率的变化引起的， 因为房地产行业的人工成本，销售成 本，和宣传成本会在不同的时间有不同 的变化，这些因素最终体现在销售成本 率上并进一步影响整体的净利率。
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2013
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榜，位列榜单第307位。
万科销售成本率
70.6475 70.0584
70.5856
68.5264
65.9044
2013 年
2014 年
2015 年
2016 年
2017 年
万科的销售毛利率和销售净利率在2013年到2016 年总体成下降的趋势，四年的总体下降幅度都在2个百 分点之内，幅度较小。而万科2013年到2016年四年期 间成本率一直处于上升阶段，于2013年的68.5%提升
到2016年的70.6%，上升幅度超过了2个百分点，这也
解释了万科在2013-2016四年间，利润下降的主要原 因。万科的销售净利润率最近4年都处于下降通道中，
这与原材料价格、人力成本上涨引起的成本过快上升，
中央和地方层面针对房地产的一系列调控措施，以及整 个行业慢慢由卖方市场到买方市场的转变密切相关，公
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所以万科2017年的利润率相较于2013年来说， 有一个大幅度的提升。
从以上财务指标分析可得，2013-2017
万科存货周转率
0.4500 0.4000 0.3500 0.3000 0.2500 0.2000 0.3166 0.3161 0.3005 0.4029 0.4063
年，万科存货周转率波动较小，2016-2017年 有小幅下降，但是同期内，利润却大幅上
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荣安地产的毛利率的变化是因为成本的变化而变化的， 房地产业的成本受工人的工资和原材料的价格的影响比 较大，这些因素通过影响成本来影响企业的利润。
渝开发000514.SZ
重庆渝开发股份有限公司前身重庆市房 地产开发建设公司，成立于1984年10月 ，1992年5月始进行股份制改组，将生
产性资产3582万元转为3582万股国家股
80%
管控水平全方位优化
营业成本大幅下降
公司通过明确”优化系统，提质增效，创新 改革，强化执行“经营方针使得管控水平进 一步提升，提升运营管理效率，营业成本同 比下降24.54%，销售毛利率持续攀升。
30%
营销
狠抓“快定位，快设计，快报建，快开工，
快开盘，快回款，快结算“有效提升开盘去 化率，积极推动商办整售，整体盈利水平有 明显提升。
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2014
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2015
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2016
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90%
荣安地产 000517.SZ
荣安地产股份有限公司前身为宁波中元股份有限公司，创建于1965年，主要生 产经营金属切削机床。 1999年10月，公司进行重大资产重组，主营业务变更为通信设备和网络产品的 开发、研制、销售。 2009年6月，公司完成第二次重大资产重组，向荣安集团定向发行82800万股A