房地产投资收益分析

? 租金收入分析 – 租金收入 =出租价格? 出租面积? 出租率 – 几个关系 ?与地段的关系 ?与管理服务水平的关系：写字楼、商场、住宅 、工业厂房、停车厂要求不同的管理服务水平 ?与租户信誉的关系 ?与房地产质量的关系 ?与物业类型的关系 :商场>康乐中心 >写字楼>公 寓；
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余贷款额
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年 结余贷款占原 年末结余贷 年还贷本息 年偿付本 年偿付利息
始贷款之比 款
金
0 1.0000 1 0.9449 2 0.8827 3 0.8127 4 0.7339 5 0.6449
? 复利计息法:考虑利息的时间价值 – 一次支付系列的复利终值公式 – 等额支付系列的复利资金回收公式 – 等额支付系列的年金终值公式
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? 一次支付系列的复利终值公式
F ? P ? ?1? i?n
?例：投资185000元，年折旧6000元，所 得税率33%，租金收入46000元，营运费 用22000元，计算现金流量及投资回报 率。
?例：抵押贷款：148000元，年偿债额 14388元，其中13266元为第一年的利息 。
=1500x1%=15 万 ?每月付款 =月付本金+月付利息
=12.5+15=27.5 万 ?期末余额 =期初余额-月付本金
=1500-12.5=1487.5 万
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– 抵押贷款与所得税
? 租金方案 – 等额租金方案 – 定期修订租金方案 ?固定增额租金方案 ?固定比例递增租金方案 ?其他方式: 如按通货膨胀率修订
? 增加租金方案 进行房地产改建
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? 总营运费用分析
– 维护费：大修：逐年分摊；中小修：随时发 生，随时计入成本。
– 管理费：人员工资、办公费用等
– 税金：房产税、营业税、城市建设维护费、 所得税等
– 保险：财产险、火险、电梯保险等。 – 服务费：供热、空调、电梯、清洁等 – 几个关系：
?与房地产质量有关 ?与维修用材料有关 ?有管理水平有关
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1291.23 532.65 758.53
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
– 固定还本方式债务分布 例：求上例的贷款固定还本方式还款， 1至5
年债务本息分布 ?月付本金 =1500万/120月=12.5万 ?月付利息 =期初余额x月利率
合计
1500.00 1417.35 258.246 82.65 175.596 1324.05 258.246 93.30 164.946 1219.05 258.246 105.00 153.246 1100.85 258.246 118.20 140.046 967.35 258.246 133.50 124.746
? 计算资金时间价值的有关公式 – 符号 ?I—利息 ?i—利率 ?n—计息周期 ?P—现值 ?F—终值 ?A—年金
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? 单利计息法:不考虑利息的时间价值 – I=P ?i ? n – F=P(1+i? n) –例
? 等额支付系列的复利资金回收公式
A?
P?
i ? ?1 ? i ?n ?1 ? i ?n ? 1
? 等额支付系列的年金终值公式
F ? A ? ?1 ? i ?n ? 1
i
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? 偿还抵押贷款分析 – 抵押贷款：开发商，消费者个人。 – 房地产抵押贷款的偿还方式 ?抵押贷款(资金回收、贷款还贷）系 数: (A/P,i,n) ?例：某公司向银行贷款1200万，要 求三年内定期等额偿还，年利率12% ，试分别计算按年等额偿还和按月 等额偿还的还本付息额。
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?结余贷款额：每期还贷后余下的贷 款额。 ?结余贷款额=结余贷款占原始贷款 之比? 原始贷款额 ?结余贷款占原始贷款之比=原始贷 款还贷系数/结余贷款还贷系数
?例：公司以一物业向银行抵押贷 款1500万，要求10年内按月等额 偿还，年利率12%，若5年后该物 业转让时，尚欠贷款为多少？
房地产投资收益分析
第二节 拥有房地产时的现金流量分析 ? 现金流量的决定因素
– 现金流量=租金收入-总营运费用-偿还到 期贷款
– 广义的现金流量的概念 ?现金流量：系统中所有资金的运动； 收入-现金流入；支出-现金流出。 ?净现金流量=现金流入-现金流出 ?现金流量图
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– 等额还款方式债务分布
例：求上例的贷款 1至5年债务本息分布
年末结余贷款 =贷款总额?结余贷款占原 始贷款之比
年还贷本息= 年偿付利息=年还贷本息-年偿还本金 年偿付本金=上年结余贷款额-当年结