高房价带来的社会影响及对策

集美大学高等教育自学考试本科毕业论文（设计）
题目：高房价带来的社会影响及对策
专业：工程管理
准考证号：
姓名：
指导教师：松
教师职称：副教授
2014 年 3月
高房价带来的社会影响及对策
[摘要] 这些年来,中国的房地产市场迅速发展, 房地产已经在国民经济中占据了举足轻重的位置。

但与此同时，不断上涨的房价却远远超出了大部分城镇居民的经济承受能力, 影响了居民消费需求，不利于我国产业结构的调整, 而且有碍于中国经济的健康发展。

因此，了解我国房地产价格高涨的原因,并采取有效的政策措施控制房地产价格的上涨，对实现房地产行业健康、持续、稳定发展以及和谐社会的构建，具有现实而重要的意义。

本文主要通过对房地产行业现状分析，列举影响高房价的因素及其社会影响，并相对应的提出解决措施。

[关键词] 高房价社会影响对策
目录
引言 (1)
1.我国大部分地区房价的现状 (2)
2.造成高房价的原因 (4)
建安成本上涨 (4)
建房用地成本上涨 (4)
追逐 (5)
投机 (5)
3.高房价带来的影响 (6)
高房价带来的经济影响 (6)
高房价对消费的影响 (7)
高房价对产业结构的影响 (7)
高房价对物价的影响 (7)
增加社会的不安定因素 (8)
4.高房价各方的应对措施 (9)
政府的应对措施 (9)
4.1.1多建公租房、廉租房 (9)
4.1.2改革土地出让方式 (10)
4.1.3宏观调控及市场引导 (11)
房产开发企业的应对措施 (11)
4.2.1加强企业的自律性 (11)
4.2.2走规模化，集团化道路 (11)
4.2.3采取多项措 (11)
百姓的应对措施 (12)
4.3.1不要加入投机的行列 (12)
4.3.2改买房为租房 (12)
4.3.3回农村居住 (13)
结论 (14)
致谢 (15)
参考文献 (16)
引言
城市的高房价问题是世界各国城市化进程普遍遇到的一个难题。

高房价不仅透支国民未来财富，扩大收入分配差距、影响社会和谐，还会使经济发生泡沫，最终可能引发经济危机。

2007年以来，我国房地产行业价格一路上涨，人们出于对房产价格的利好预测、房地产的利润空间以及较高的投资收益率，越来越多的资本进入房地产市场。

但是，房产价格的过高不仅会导致房地产市场的泡沫，还会影响国民经济的正常运行。

在北京和上海等发达地区，房产价格与家庭可支配收入之比已达到30 : 1，这意味着，北京和上海等地市民需要30年的可支配收入才能购买到一套房子，这个比例显然是非常高的。

［1］为此，国家在2011年开始出台了一系列限购、限贷等调控措施，但是房产价格总体上没有明显的降低，房产价格依然在高价位波动，房地产泡沫依然存在。

本文将试图探讨到底是什么原因导致了现在的高房价，以及高房价所导致的社会问题，政府又该采取哪些措施将房价控制在合理范围内企业和普通大众又该怎样面对高涨的房价
1.我国大部分地区房价的现状
近年来，中国的房地产业得到了快速的发展。

同时，房价的上涨等现象也引起了人民的关注，房价问题已成为目前中国经济的一大热点。

2002年以来，我国房地产价格一直处于上升状态。

在2004年，国家出台了一些宏观调控政策，使房地产投资过快的情况得到了一定的控制，房地产供求关系有了一定的改善。

但从2005年开始,房地产的价格又一路暴涨，泡沫不断积累，全国的房价涨声一片。

为了使房地产市场平稳健康发展，抑制投资过热，政府出台了规范土地交易，上调利率等一系列的调控措施，房地产市场才有所降温。

2008年，美国次贷危机对我国经济影响开始显现，政府又开始采取一系列措施，刺激国内房地产市场的发展。

到目前为止，房地产价格明显高于其合理价格水平，为了防止房地产市场泡沫化，促进房价回归到合理水平。

[2]近几年来，国家先后出台了多项房地产调控措施，但效果都不是太理想。

2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长%（扣除价格因素实际增长%），增速比1-11月份提高个百分点，比2012年提高个百分点。

其中，住宅投资58951亿元，增长%，增速比1-11月份提高个百分点，占房地产开发投资的比重为%。

2013年房地产开发投资增速如图1所示：
图１
但总的来说，我们在看到一线城市房价上涨比较快的同时，也要看到去年城市的房价出现了比较明显的分化趋势，二三线城市总体上上涨比较平稳，个别三四线城市特别是四线城市有的房价还出现了下跌。

2.造成高房价的原因
建安成本上涨
建安成本主要是指建筑过程中的房屋建设费用，约占房屋总价的30%。

建安成本的上升会导致开发成本的上升，从而导致房地产价格的上涨，其主要表现在三个方面：一是建筑材料价格上涨带来了房屋建设成本的增加，近年来，建筑材料尤其是钢材、水泥的价格呈现上升趋势，而且涨幅较大，据预测，这种上涨趋势还将维持相当长的一段时间，尽管经过国家宏观调控以后，建筑材料的涨幅有所回落，但仍在高位徘徊，这必将使建安费用增加，导致房屋成本增加，而最终反应到商品房的销售价格上。

二是建房工人工资增加引起房价的上升。

近年，建筑业农民工的工资大幅攀升，甚至出现了用工荒，企业用人成本水涨船高，导致企业的建筑成本增加，间接导致了房价的上涨。

三是随着人们生活水平的提高，对房屋质量的要求越来越高，人们把目光投向配套设施齐全的小区。

这些小区无论是其使用的建筑材料，建筑设计的户型还是小区环境的营造，都有很大的提升。

新技术、新设备、新材料、新工艺在建设住宅中的应用，特别是绿色生态住宅和智能化住宅的建设，也大大增加了服务和建设成本。

建房用地成本上涨
土地价格的增加，是造成房价逐年上升的最直接因素。

土地资源有限，国家为了保证农业用地，从严控制土地，确保全国耕地，无可争议，但土地成本上涨，后果却是要更多的百姓为此买单。

持续上涨的地价占房地产价格的比重呈上升趋势。

土地价格之所以持续上涨,是由于城市建设速度不断加快,城市中心建设用地日趋紧缺,加上全国各地普遍实行了土地
的收购储备制度,土地增值收益已经成为地方政府财政的主要来源,地方政府希望通过
土地市场的价格调控获得更多的财政收入,这些都直接或者间接地导致了土地价格的上涨,进而推动了房地产价格的上涨。

根据我国土地稀缺的实际状况,工业化、城市化的发展加速了对土地的需求。

为了保护土地，特别是实施严格的保护耕地制度,这些都导致了土地价格的持续上涨。

追逐
由于房地产需求的错误预期以及高收益的诱惑，面对需求膨胀的买方市场，房地产商不仅捂盘惜售、“边涨边推”，还不断释放“刚性需求”主导的言论，主观上制造或者说是加剧了供不应求的市场环境。

开发商还错误的把大量资金投入到了高档物业的开发之中，而需求较高的中低档物业却开发不足，导致大量高档物业形成空置，而中低档物业需求得不到满足，导致了价格上涨。

房地产为市场体系的一分子,它的利润水平应该趋向市场平均水平。

但是,由于房地产是一个资金密集型行业,风险高、周期长,必然会要求获得高于社会平均水平的利润。

而土地位置的固定性,导致一些区域范围内房地产的稀缺性,以及我国经济快速发展,在需求旺盛的大背景下,使得房地产商的期望利润远远高于社会平均水平,总想获得巨额利润。

例如在2000-2004 年的5 年间,我国上市公司毛利润率下降了近4 个百分点,房地产上市公司毛利润率却提升了个百分点。

近年来,房地产业的平均利润水平虽然有所下降,但仍保持在一个较高的水平。

为了获得较高的超额垄断利润,必然导致房地产在高价位成交,致使房地产价格只升不降。

投机
社会对于房地产价格持续上涨的预期，使大量资本涌入房地产业追逐高额的利润,且更倾向于进行时间短、见效快的房地产投机活动。

因此投机需求一旦实现就迅速转化成供给,导致市场上供给迅速增加,而紧接着跟上的更多的投机需求就造成了总需求的
虚高,由此造成房地产价格超过其内在价值,产生虚高。

房地产市场的恶意炒作和投机行为造成的危害,不仅在于哄抬了房价,其更大的危害在于它制造了巨大的房产“隐性空
置率”。

投机者炒房导致房地产市场上供不应求的假象，掩盖了市场中越滚越大的泡沫,房地产市场中越来越大的需求是投机者所支撑的。

而作为泡沫经济载体的房地产,其泡沫一旦破灭，对整个国民经济而言,后果将是灾难性的。

3.高房价带来的影响
高房价带来的经济影响
中国内需缺乏，其主要原因是民众的购买力低下。

而导致购买力不够的一个重要原因就是民众在住房上投入了太多的资金，这一点从房价收入比就可以看出。

2000 年全国住宅均价为1948 元，2012 年全国住宅均价为5382. 65 元，上涨了176%。

[4]而从2003 年至2012年，一线城市的房价甚至涨幅普遍在两倍至三倍以上。

例如广州2003年一手楼均价3888元/平米,2012年14044元/平方米,涨幅261%;北京2003年一手楼均
价4456元/平方米,2012年20700元/平方米,涨幅365%。

我国目前的房价，对于多数人来说都是难以坦然和承受的。

在许多城市，购买一套房相当于吞噬掉一个中等收入家庭数十年的全部收入。

这对于一个家庭其他消费的影响是显而易见的。

住房是和民生息息相关的行业，这一定会给住房民生带来危害，造成社会的不稳定，给中国经济的发展带来了巨大的伤害。

高房价、高收入比极大地降低了大多数人的真实收入，可以说是房地产商对普通居民和终端消费工业的剥夺。

有调查显示,2005年底北京、上海、天津等10个城市平均月供收入比为35%。

有%的人房租、月供占到了其收入的50%以上，而这一比例到2009年又进一步提高，严重超过了国际警戒线1/3的危险水平。

高房价造成家庭住房消费过度透支,成为房奴的人不得不挤压其它消费，缩减各项开支，对其它产品的需求被迫降低，这自然就影响了更多工业的发展。

高房价不但使城市居民的消费水平下降，同时使农村的消费水平下降，因为有相当一部分在城市（特别是大城市）购房的年轻人来自农村，面对高昂的房价通常会要求尚在农村的家人给予支持。

城市农村两方面的夹击造成全面消费萎缩，内需不振（家电下乡没有取得效果的主要原因），2005年我国最终消费占GDP比重已从上世纪80年代62%下降到%，居民消费率也从1991年的%下降到%，到2009年消费仅占GDP的29%，达到历史最低水平。

这一现实与转变经济增长方式，依靠消费、投资、出口协调拉动经济增长的国家政策背道而驰。

高房价对消费的影响
为了应对持续大幅上涨的房价，城市居民尤其是那些没有房产或者居住条件有待改善的中低收入阶层，不得不将收入中的大部分用于支付房款或月供。

这些购房者一方面要面对巨大的经济压力和精神压力，他们的物质生活水平和精神生活水平的提高都将受到制约；另一方面他们为了节省开支，不得不推迟甚至取消其它方面的生活消费，严重制约了与住房无关产业的消费需求的增加，很明显不利于我国通过扩大内需来实现经济的持续增长。

高房价对产业结构的影响
高房价对产业结构的扭曲破坏是深远和严重的。

一方面，高房价刺激的庞大房地产业带动了高能耗、高污染的粗钢生产的一路发展，延缓慢了部分基础工业的结构调整。

有数据显示，2008年在GDP构成中，钢筋水泥占了57%，到了2009年占了67%，房地产业的拉动，让我国成了全球最大的钢铁消费市场，并且给部分产能落后、规模小、效率
低、污染重、对资源和生态环境构成严重威胁的中小企业创造了很大的生存空间，使我国付出了巨大的环境代价。

另一方面，高房价、高收入比严重挤压了其他工业的生存空间，使得原本就过剩的消费工业生存状况更加严峻；再加上超高利润的诱惑，工业资金大量进入房地产业。

从2007年底开始，格力、海尔、长虹等多家老牌家电企业，高调介入地产领域，其它企业更是纷纷效仿。

大量工业资金的流失，不但抑制了工业的发展和技术改造，延缓了产业结构的调整速度，破坏了工业长期的发展潜力和国际竞争力，而且进一步推高了房价和投机的欲望，导致我国整体经济结构严重扭曲。

[5]
高房价对物价的影响
高房价使资源过多的流向地产部门以及与地产相关的行业，造成其他行业（主要是食品等由中小企业投资的行业）资源不足，供给下降，造成物价上涨，引发通货膨胀。

高房价是近年来通货膨胀的最大推动者，它从多个方面推动了物价的高涨。

首先，高房价拉动的庞大房地产业挤占了其他工业的生产资料，抬高了工业原材料成本。

典型的是房地产行业带动了粗钢产业（约占全部钢材产量的40%以上），进而使得铁矿石的进口成本翻倍增长，这些增加的成本对利润很薄的其他工业来说只能通过涨价来应付。

其次，高昂的房价抬高了服务行业的房租成本，抬高了人们的生活成本，从而作为主推力量，间接抬高了其他工业的用工成本，用地成本。

然后，高房价下的高利润使得房地产行业能更容易获得资金来源，挤占了工业资金；在国家宏观紧缩时，受影响的首先是其他企业，在2008年施行经济政策紧缩时，不少大企业反映，手中流动资金被银行抽走了三分之二还多，而房地产业却仍能想法拆借到资金，这种情况相应的提高了企业资金成本。

[6]
最后，高房价推动了对郊区用地的大量圈占，抬高了郊区土地的价格，导致近郊种植业的机会成本上升，在土地上种植的农产品价格自然也水涨船高。

这一上涨激发了多年来被低估的农产品的价格，引发了农产品价格的全面上涨。

增加社会的不安定因素
过高的房价将会制造出“马太效应”，不断地拉大高收入阶层和中低收入阶层的贫富差距。

从近几年公布的财富排行榜中可以看出，上榜的前百位富豪大多数和房地产产业有关。

房地产商的资产暴涨，说明社会财富正在迅速向少部分人手里集中。

除地产商外，其他高收入阶层也可以利用自身的资金优势参与投资而规避房价的不断上涨，并从
中获得丰厚的利润回报。

而与之相对的，广大中低收入阶层因为不具有开发或投资房地产的能力，不仅无法分享我国房地产业飞速发展的成果，而且还要耗尽家底、透支未来十几年甚至几十年的收入。

这种社会财富分配的不公，将会造成巨大的负面影响，对于构建和谐社会的危害是不言而喻的。

4.高房价各方的应对措施
高房价在一定程度上能拉动GDP的增长，但如果房价持续高速增长，与经济发展水平和人民收入水平不协调的话，很容易产生房地产泡沫。

由于投机因素的影响，房价脱离正常轨道，存在严重虚高时，国家必须出台更为有效的方式调控房价。

世界上许多经济体因为房地产泡沫破裂，导致经济、房地产供给和需求关系不景气甚至经济衰退，给我国敲响了警钟。

根据金德尔伯格( 2000) 的研究，从17 世纪至20 世纪90 年代初期，全球范围内42 次重要的经济与金融危机中有21 次左右都与房价的暴涨与暴跌有关。

［7］近年来一些国家和地区的房地产市场、房价剧烈波动引起经济不稳定，如2007 年美国爆发的次贷危机。

中国在现行经济发展时期，必须警惕房地产泡沫。

如果这些措施实施，势必会对房地产市场造成不小的冲击，房地产业就可能不再是经济的支柱型产业。

即便如此，中国的发展道路也不能走饮鸩止渴之路。

经济增长迅速，财富分配不均匀以及中产阶级没有太多可供选择且收益率高的投资渠道，造成了对住房的需求旺盛，进而导致高房价现象的发生。

鉴于此，中国房地产发展及房价调控方面，应该走一条科学的、可持续的发展道路。

政府的应对措施
4.1.1多建公租房、廉租房
确定商品房、经济适用房和廉租房建设的合理比例。

通过这样的措施，可以使人口密度较大地区的人均住房面积有一定程度的保证。

政府根据经济社会发展不同阶段的目标和居民收入水平，对不同收入群体采取不同的住房政策，切实调整住房供应结构，建造中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房。

社会保障用房土地价格按国家土地评估价格列入开发的成本。

这部分土地不进行市场化的运作，解决城市中低经济收入家庭住房问题,体现社会制度的优越性，人民能住好房，可以分享到改革开放的成果，可以在城建收费、税收上给予优惠。

另外，应加强对经济适用房和廉租房购房户的审批力度，真正把党的好政策落实到老百姓身上。

[8]
4.1.2改革土地出让方式
结构的不合理和税费总量的过多是制约房地产市场健康发展的制度性问题。

结构的问题就是在房地产开发流转环节、房地产取得环节和房地产保有环节没有税收，所以导致很多持有房产投机投资。

在开发环节税费混杂，流通环节的税率很高，这样导致流通不畅。

开发环节的混杂行为，而持有环节不足，所以房地产税收体制改革势在必行。

定房价为目标，改革以招拍挂为主的土地出让方式。

对招标、挂牌、拍卖出让方式的改革，并不是重新回到以划拨和协议出让为主的时代，因为协议和划拨方式，不能真实反映土地的市场价格，而且容易暗箱操作，导致腐败等问题。

但是，当前的城市土地出让招拍挂的出让方式，以土地价格为竞争标的。

在土地垄断供给的条件下，其逻辑结果就是抬高土地价格。

而土地价格的上涨又传导到住宅价格上，导致住宅价格的快速上涨。

因此，招标、挂牌、拍卖方式，也要进行改革和完善。

首先需要改变政府供给土地的目标。

改变政府出让土地获得最大化土地收入的目标。

政府对城市土地的供给，应该以适应不断增长的城市人口对住宅的需求为目标，而不仅仅是为了增加的政府的财政收入。

其次，要实现上述目标，在操作上也没有困难，只要改变招拍挂的标的即可：以提供价格合理的住宅为竞拍标的，而不是以土地价格的高低位标的。

这一方面的改革，没有技术上的困难，困难在于政府是否愿意和能够放弃对“土地财政”的依赖。

而破除地方政府的“土地财政”依赖的前提是改革我国的财税体制，特别是中央和地方政府的财政分配体制，按照事权和财权相对应的原则，在地方政府和中央政府之间进行合理分配。

以房产税出台为契机，改革土地批租制，将土地年租与征收房产税合并。

土地年租制的好处，一是政府可以一次性获得可供支配的大额资金，二是征收方便。

而土地年租制的缺点，一是寅吃卯粮，政府透支了未来收入；二是一次性缴纳未来若干年的土地出让金，增加了开发商的资金负担，容易积累金融风险；而开发商一次性缴纳的土地出让金需要在住宅出售中一次性获得补偿。

这样，一次性缴纳的土地出让金将全部进入住宅成本中，从而抬高了住宅销售价格。

在土地年租制下，政府可以获得未来期限内的稳定收入来源；降低集中在开发环节中的金融风险；降低房价，减轻购房者负担。

4.1.3宏观调控及市场引导
加强对土地市场的宏观调控,引导房地产价格趋于合理。

首先,各级政府要科学制定城市规划,确定各类房产用地布局和比例,对于土地价格上涨过快的地区可以适当增
加土地供应量以平息地价;其次,各地价格、土地管理部门要以地价评估结果为依据,综
合考虑国家宏观政策、城镇土地市场供求状况等影响地价的各种因素,合理确定和定期更新调整基准地价,以公布的基准地价为依据调控和引导房地产市场价格水平。

要把严禁囤积土地作为宏观调控的一个着力点;然后,针对目前利润较低、需要量较大的低档次商品住宅的用地,可考虑以协议出让的方式来降低造价;最后,对目前征地补偿办法不合理和计算方法不科学造成的土地征用价格的不规范,国家要尽快予以修订,使征用农地
补偿费标准的确定与拆迁城镇居民补偿费的标准一样逐步走向市场化,做到同地同价。

房产开发企业的应对措施
4.2.1加强企业的自律性
房地产企业应从需求出发，调整各类房地产项目的投资结构。

把期望利润调整到一个合理的水平，而不是仅仅是为了追逐最大的收益。

目前空置房基本都是豪华别墅、高档公寓、写字楼等高端房地产项目，说明这些项目供过于求，而中低等价位的房屋紧缺，其供应量远远达不到消费者的购买需求。

开发企业对市场需求情况应该有正确的了解，据此加大中对低档住房的投资和建设。

4.2.2走规模化，集团化道路
房地产企业应采用规模化集团化经营模式，此种模式有利于协助房地产企业基于长远发展，减少短期行为，与银行形成良好互动合作关系，在某种程度上减少金融风险。

因此房地产企业，尤其是中小房地产企业应不断整合优势资源，做大做强。

于此同时要打造房地产企业品牌，加强房地产售后服务等，让消费者无后顾之忧。

[10]
4.2.3采取多项措施
房地产企业可以采取更多的措施控制开发成本,降低房地产企业的期望利润。

一、在相同的开发环境下,房地产企业要通过对设计、施工、材料、装修公司的选择和资金的供给,对房产开发进行有效地组织和管理,开发出适应市场需求的产品,并尽可能地降低建筑工程的成本、降低产品的销售价格,使之在竞争激烈的市场经济环境下,求得生存、求得发展;二、充分发挥房地产企业内部拆迁、质量、技术、安全、经营等各个部门在成本管理中的作用,通过整个过程的有效整合来提高企业的效率和加强成本的控制,从而减少管理费用支出,减少消耗、降低成本,既实现企业利润的最大化,还能促使开发商自身拓展竞争思路。

百姓的应对措施
近几年来,我国房价飞速上涨,居高不下。

高房价不仅成为我国的经济焦点,更造成。