中国房地产市场健康发展

中国房地产市场健康发展初探

摘要房地产市场是中国经济发展的重要一环，为gdp的增长作出了突出的贡献。但由于国内外经济环境以及房地产调整周期的影响，中国房地产市场出现了新的问题，政府针对房地产目前情况应该采取积极措施，促进中国房地产市场健康发展。

关键词房地产现状可持续发展

所谓房地产，是房屋财产和房屋相关的土地财产的总称。房地产业则是从行业分类角度来说的，具体包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动4部分。房地产产业链条长，涉及建筑、建材、冶金、金融等众多行业几千个品种的产品，被房地产带动的直接相关或间接相关的产业达60多个，因此2003年国务院明确指出房地产业已成为国民经济的支柱产业。我国近年来房地产的现状如何：

一、我国房地产业的现状

我国房地产在发展过程中的现状包括以下几个方面：

1、资源的浪费严重。

由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。近年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。

2、单纯追求经济效益忽略环境保护

房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。

3、市场竞争激烈，部分房企正在被淘汰出局

一是，土地制度方面监管的加强，实力较小的房企很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房企又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房企无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房企不具有品牌竞争力。六是，大型房企更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，甚至出现了恶性竞争。

4、市场发展不均衡，

我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%～8%，而中国房地产的利润率高达30%～40%。而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%

以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3～5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10～20倍。由于在前期获取了

巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。

5、供需结构失衡

目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为：

一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%；2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。

二、为保证房地产的可持续发展我们采取的救市措施

1、合理利用土地资源，避免浪费。

土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基

础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。

2、重视环境保护，维护生态平衡。

房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。

3、健全房地产法律法规、加强对房地产市场的监督

在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。

4、加大保障性住房建设规模。

当然，保障性住房的推行，一方面，最直接的作用是解决中低收入市民的居住问题，同时也平抑了过高的房地产价格，对于启动住房消费起到了重要的作用。另一方面，这是一种对土地批租制度和高度市场化机制的补充和协调措施。政府从土地资源上取得可观收益，用诸社会，推动经济的繁荣与发展。保障性住房的实施改善了市民的居住条件，在一定程度上减小了贫富差距，促进了社会安定。关于这一点政府已经意识到，在国务院常务会议部署2008年第四季度经济工作时提出，要加大保障性住房建设规模，降低住房交