中国房地产泡沫背后是巨大的利益链

中国房地产泡沫背后是巨大的利益链

中国房地产是谁造就的泡沫？而且不断地被吹大？利益驱使，使他们形成一个整体，从高房价中获得巨额财富。

有关资料显示目前全国房地产建安造价：多层建筑600-800元/平方米;小高层1000-1300元/平方米;高层1200-2000元/平方米;

国家统计资料显示:2007年商品房平均销售价格为3885元/平方米；2008年商品房平均销售价格有所回落；2009年约4695元/平方米。

北京统计资料显示2007年商品房平均销售价格为14411元/平方米；2008年商品房平均销售价格为14500元/平方米；2009年均价超过2万元/平方米。

以上几组数据为何有如此惊人的差距？

利益链第一环节：地方政府、行政职能部门及官员

这一环节即是规范和游戏规则的制定者又是执行者；在整个过程中起着决定性作用。收益主要有：土地收益、税费收益、灰色收入。

土地收益：政府通过“招、拍、挂”等方式出让国有土地获得土地收益。统计资料显示：2007年，全国土地出让金收入1.2万亿。2008年土地出让金收入9600亿。2009年估算土地出让金收入1.59万亿。累计三年土地出让金共收入近四万亿元。

税费收益；政府运用国家权力通过征收税赋方式获得收益；主要税种有：营业税、城市维护建设税、企业所得税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、印花税、房产税、教育附加等十余项国家规定税额。

政府行政职能部门行使管理权力以审批、监督、验收等方式通过办理相关手续获得收益；各政府部门在房地产开发过程中所征收的费用，除土地出让金和市政配套费外，还要收取规划设计费、征地管理费、商品房交易管理费、人防费、质量监督费、室内空气检测费、消防检测费、环保评估费等等，涉及超过20个部门，几十项收费。

有关部门对房地产业收取的税费进行测算，结果占房价的15-20%，税费收入占到地方财政收入的30-50%。成为地方政府财政收入的主要来源。即所谓的土地财政。

灰色收入；政府官员拿着国家给的俸禄，理应廉洁奉公为民服务，而现在许多政府官员热衷于房地产；一为政绩仕途，二为贪腐敛财。各地开发建设和旧城改造项目；都是直接领导者和参与者，利益和他们有直接的联系；官商勾结已成为房地产业的潜规则，也是腐败的“重灾区”。从征地拆迁到土地出让，从规划审批到项目选址，以及工程验收等等；几乎每个环节都存在着权力寻租和官商勾结，部分官员敛财已达“疯狂”程度。从近几年全国发生的贪腐大案可见一斑；国家贫困县湖北麻城贪腐窝案被曝光；极具说明问题。据房地产行业内人士透露“要拿出6%用于疏通”。

利益链第二环：地产开发商和建筑商

社会一般收益和房地产超额收益中国房地产从它产生到现在已经历30年的历史，应是一个比较成熟的行业，与其它产业应基本相当；社会平均收益在10%左右；世界上一般国家房地产业的利润在5%—8%之间。

2009 年9月28日公布胡润中国百富榜中，前十二位富豪中有八位涉足房地产行业。前100位中过半数涉足房地产。而近几年福布斯全球富豪榜中，房地产商仅占1%左右；显然，中国房地产业是令人震惊的暴富行业。

国土资源部调研数据，曾对房地产商的利润率问题进行过分析，结论是，中高档房地产平均利润率，一般达到30%～40%。

统计资料显示2007年，全国商品房销售面积为76193万平方米、销售金额29604亿元；2008年全国商品房销售面积6．2亿平方米，全国商品房销售额24071亿元；2009年，全国商品房销售面积近9.4亿平方米的成交量，商品房销售额43995亿元；三年销售额近10万亿。

2008年受美国金融危机影响，京沪等地部分楼盘房价同比2007年下降30-40%促销，到2009年底新开盘房价涨幅最高达120-150%，可见利润空间有多大；社会各行业纷纷进军房地产开发，为获得土地激烈竞争，导致炒作之风盛行。

2009年国务院公布，保障性住房和普通商品住房项目的开发商最低自有资金比例从35%调低至20%。而实际开发商自有资金所占比例更低。

房地产商获得超额利润方法：一是利用土地出让市场的不透明及某些政府官员的腐败，以各种方式获得土地；二是利用银行贷款、建筑商垫款以及消费者的预付款，最大限度地利用财务杠杆，提高资金周转率；三是哄抬房价;四是配合政府出台各种规划远景，吸引投资者炒做市场；五是利用媒体和经济学家等，制造控制舆论。

房地产利益计算方法：销售额-土地费用-建安费用-税费-管理费== 利润

建筑业正常收益和违规、虚假收益建筑业这个古老行业随着改革开放的步伐，不断创造建筑奇迹和规模；而行业通常维持在1-3%利润。

就房地产市场而言。开发商和建筑商既是矛盾又统一，在利益的争夺中，施工企业数量众多且竞争激烈，开发商握有资金优势，作为建设单位的开发商利用自己的发包人的优势将建设成本降至最低，压缩承包人的建筑商利益，除压价以外，甚至拖欠工程款；建筑商为了自己的利益的最大化，为拓宽其利益空间，一是非法分包、转包，造成了恶性的债务链，总承包人欠分包人，分包人欠包工头。最终拖欠民工工资，各地出现的讨薪事件，造成了严重的社会问题。二是偷工减料，违规作业；以次充好、降低工程质量，以至影响到公众的人身和财产安全。近年频繁出现“楼脆脆”、“楼歪歪”都是典型的案例。

建筑业利益计算方法：建安造价-（人工费+材料费+管理费）=利润

利益链第三环：银行和投资商

供给方收益和消费方收益银行在房地产开发中起着调节操纵杠杆的作用。一方面贷款给开发商获得利益，另一面贷款购房人获得利益。

2009年，房地产贷款新增超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%，其中在新增房地产贷款中，个人住房贷款占比达69.7%，有80%的个人消费贷款是房地产贷款，贷款超过房地产最疯狂的2007年的两倍。

国家统计局统计的最赚钱企业数据中，前十个最赚钱企业中就有6家是银行，高薪行业排行榜金融业也名列在第一。

资金投资收益全国各类投资公司数量、规模已非常之大；2008年中国保险业的总投资为22500亿元人民币，保险业在房地产的投资比例占总投资额的15％，而其中70％投资于国