资产评估计算公式精品汇总

市场法中的具体评估方法

（一）直接比较法

⎪⎪⎭

⎫ ⎝⎛÷⨯=特征参照物特征评估对象成交价格参照物象价值评估对A A （二）类比调整法

1．市场售价类比法

差异值

交易情况差异值时间差异值功能物售价参照估价值资产评++++=...... 修正系数时间差异修正系数功能差异物售价参照

估价值资产评⨯⨯⨯= 2．功能价值法

⎪⎪⎭

⎫ ⎝⎛÷⨯=生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评 3．价格指数法

⎪⎪⎭

⎫ ⎝⎛+⨯=动指数物价变成交价格参照物估价值资产评1 4．成新率价格法

⎪⎪⎭

⎫ ⎝⎛÷⨯=成新率参照物成新率评估对象成交价格参照物估价值资产评 5．市价折扣法 ⎪⎪⎭

⎫ ⎝⎛-⨯=折扣率价格成交价格参照物估价值资产评1 6．成本市价法

⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛÷⨯=行合理成本参照物现成交价格参照物行合理成本评估对象现估价值资产评 7．市盈率乘数法

市盈率

参照物收益额评估对象估价值资产评⨯= 收益法中的具体评估方法

（一）纯收益不变

1．在收益永续，各因素不变的条件下算式：

P=A/r

2．在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：

⎥⎦

⎤⎢⎣⎡+-=n r r A P )1(11

（二）纯收益在若干年后保持不变

1．无限年期收益

()

()∑=+++=n t t t t r A r R P 111 2．有限年期收益 ()()()∑=-⎥⎦

⎤⎢⎣⎡+-+++=n t n N t t t r r r A r R P 111111 （三）纯收益按等差级数变化

1．在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下算式：

2r B r A P +=

2．在纯收益按等级数递增，收益年期有限的条件下算式：

()()n n r n r B r r B r A P +⨯-⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⎪⎭⎫ ⎝⎛+=11112

（四）纯收益按等比级数变化

1．在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，

s

r A P -= 2．在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，

⎥

⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛++--=n r s s r A P 111 成本法

性贬值资产经济性贬值资产功能性贬值资产实体重置成本资产的

估价值资产评---= 成本法中的具体评估方法

1．价格指数法

价格指数资产的账面原值重置成本⨯=

2．功能价值法

重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本

被评估资产⨯= 3．规模经济效益指数法

X ⎪⎭

⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本

实体性贬值的测算方法

1．观测法 ⎪⎭

⎫ ⎝⎛-⨯=成新率实体性成本重置性贬值资产实体1

2使用年限法

使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-=

尚可使用年限实际已使用年限总使用年限+=

资产利用率名义已使用年限实际已使用年限⨯= %100⨯=定利用

截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 资产的功能性贬值测算方法

∑=⎪⎪⎭

⎫ ⎝⎛⨯=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 资产经济性贬值的估算

%1001⨯⎥⎥⎦

⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭

⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性 第四章

成本法在机器设备评估中的应用

贬值经济性贬值功能性贬值

实体性成本重置评估值机器设备---= 重置成本的估算

（一）细分加和法

1．外购单台不需安装的国内设备重置成本

运杂费公开市场成交价格

全新设备基准日的成本重置+= 2．外购单台需安装的国内设备重置成本

调试费

安装运杂费公开市场成交价格全新设备基准日的成本重置++= 3．外购单台不需安装进口设备重置成本 运杂费国内他手续费银行及其税增值关税进口外汇汇率基准日运杂费国外保险费途中价格成本重置++++⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛++=FOB

4．外购单台需安装进口设备重置成本

其他培训费

人员调试费安装设备重置成本单台未安装进口成本重置+++= 5．外购成套需安装设备重置成本

重置成本工器具设备重置成本总和单台未安装国产设备重置成本总和单台未安装进口

成本重置++=

)(资金成本贷款利息费设计置成本软件重监理费工程

工程费安装+++++ 6、通用非标准设备重置成本计算方法。

)1()1()1()(2

1n K K K C K C P d t p m m m ÷+⨯+⨯+⨯+÷= 价格指数法

数设备购建时定基物价指数评估基准日定基物价指面原值设备账置成本设备重⨯=

机器设备评估中贬值估算

1、比率法

（1）工作量比率法。

成工作量

尚可完工作量已完成已完成工作量

可完成工作总量已完成工作量

贬值率实体性+==

（2）役龄比率法。

尚可用年限有效役龄有效役龄

贬值率实体性+=

⎪⎪⎭

⎫ ⎝⎛∑÷⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯∑=新重置成本复原或更年限投资新重置成本复原或更资年限加权投

修复费用法

设备复原重置成本不可修复部分实体贬值

可修复部分实体贬值贬值率实体性+=

超额投资成本形成的功能性贬值的测算。

重置成本设备更新

重置成本设备复原

投资成本设备超额-=

%1001⨯⎥⎥

⎦

⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x

额定生产能力实际使用生产能力贬值率经济性

第五章

房地产评估的收益法

资本化率纯收益

房地产价格=

收益为有限年期的房地产价格计算公式为：

⎥⎦

⎤

⎢⎣⎡

+-=n r r a P )1(11 修正系数

容积率正系数期日修正系数年期修地段的基准地价待估宗地所处＝地地价被估宗⨯⨯⨯