投资项目评估方案报告

第一章投资环境分析

1.1社会环境

（1）该工厂位于浙江省杭州市江干区近郊，周围地带经济发达，占用农田约50公顷，地理位置优越。

（2）靠近铁路、公路、码头，水路交通便利，方便企业产品和原材料的运输，减少产品的运输成本。

（3）靠近主要燃料和原材料产地，可以保证企业有充足的燃料和材料供应，并且水电供应可靠，具有较好的社会环境优势。

1.1自然环境

（1）该工厂地处平原地带，地势平坦，利于企业产品的交通运输。

（2）气候条件较好，很少有自然灾害发生。

（3）附近有河流通过，可以为企业提供充足的水源和水上运输

第二章项目投资估算与筹措

2.1项目总投资估算

本项目总投资达58642.6万元，包括建设投资估算（扣除建设期利息）47183万元，流动资金7998万元，建设期利息3461.558543万元。具体数据见表2-1：

表2-1 项目总投资估算表单位：万元

2.1.1建设投资（扣除建设期利息）估算

在该项目的建设投资涉及固定资产构建费、无形递延费用、预备费用，具体数据见表2-2：

表2-2 建设投资估算单位：万元

2.1.2流动资金估算

该项目的流动资金涉及应收账款、应付账款、存货和现金，预计达产期后每年的流动资金相等，具体数据见表2-3：

表2-3 流动资金估算表单位：万元

2.1.3建设期利息估算

该项目的建设期利息根据长期借款利率和预计长期借款估算，具体数据见表2-3：

表2-3 建设期利息估算表单位：万元

2.2资金筹措

本项目总投资达58642.6万元，自有资金12400万元、长期借款40644.6万元、流动资金借款5598万元，具体数据见表2-4：

表2-4 资金筹措表单位：万元

2.2.1自有资金筹措

本项目的自有资金筹措仅涉及资本金，具体数据见表2-5：

表2-5 自有资金筹措表单位：万元

2.2.2长期借款筹措

本项目的长期借款本金由建设投资（扣除建设期利息）减去自有资金金额倒退所得，即第一年的长期借款本金=21232-5000=16232万元；第二年的长期借款本金=25951-5000=20951万元，长期借款的利息即为建设期利息，在表2-3中已求得，所以，第一年的长期借款（含利息）=17021；第二年的长期借款（含利息）=23623。

2.2.3流动资金借款筹措

本项目的自有资金筹措是流动资金投资扣除自有资金后的余额，具体数据见表2-6：

表2-6 流动资金筹措表单位：万元

第三章财务效益分析

3.1综合开发项目经济效益测算

整个雁栖湖综合开发项目的经济效益体现在：耀江集团以25.26万元/亩（13.5万元/亩＋1000÷85万元/

亩）土地成本获得1054亩土地（土地市场价格为28万元/亩），从事房地产开发获得的项目总的经济收益。

3.1.1项目成本预测

（1）单位产品生产成本

该项目的单位产品生产成本共计286元，其中原材料200元，燃料和动力68元，工资及福利18元，具体数据见表3-1：

表3-1 单位生产成本估算表单位：元

（2）固定资产折旧估算

表3-2 固定资产折旧估算表单位：万元

（3）无形及递延资产摊销估算

表3-3无形及递延资产估算表单位：万元

（4）总成本费用估算

在该项目的总成本费用涉及外购原材料、采购燃料动力、工资及福利等，具体数据见表3-4：

表3-3总成本费用估算表单位：万元

3.1.2项目销售收入预测

（1）销售收入和营业税金及附加估算

该项目A产品销售单价为900元，第3年的生产负荷为40%，第4年的生产负荷为60%，第六年的生产负荷为100%。具体数据见表3-4：

表3-4 销售收入和营业税金及附加估算表单位：万元

（2）销售损益表

由损益表可以得出该项目投产当年就出现盈利，并没有出现亏损，并在达产期的每一年都有利润产生，盈利能

力较好。具体见表3-5：

表3-5销售损益表单位：万元

3.2财务评价

3.2.1主要财务指标

经计算，项目税后利润为187674万元，税后内部收益率为28%，投资回收期为5.6年，财务净现值（15%）为34755.81万元。主要财务指标见表7.10。项目在财务上是可行的。

表3-6 主要财务指标

3.2.2静态分析

（1）盈利能力分析

该项目在投产期的初期净利率为0.31%，并呈逐年增长的趋势，在项目第五年达到最大值，由于在项目后期企业资产总额增加，导致资产净利率有所降低，不过总体盈利能力较好。同时，该项目的销售净利率逐年上升，具体见表3-7：表3-7盈利能力分析表

资产净利率0.31

%

10.19

%

29.47

%

29.11

%

23.42

%

18.98

%

15.95

%

13.76

%

12.10

%

10.79

% 9.77%

8.90

% 8.17%

资产利润率0.41

%

13.59

%

39.29

%

38.81

%

31.22

%

25.31

%

21.27

%

18.35

%

16.13

%

14.39

%

13.03

%

11.87

%

10.90

%

销售净利率0.84

%

18.45

%

32.82

%

35.60

%

37.40

%

37.43

%

37.43

%

37.43

%

37.43

%

37.43

%

37.56

%

37.56

%

37.56

%

（2）偿债能力分析

该项目累计盈余资金104259.994万元，借款偿还期限为4年，偿债期间各年资产负债率最高为74.65%，最低为12.20%。流动比率由投产期的8.19增加到第十五年的30.69，流动比率很高，可能会产生存货积压或滞销的结果，需要引起企业的重视。其他指标见表3-8：

表3-8偿债能力分析表