房地产企业财务培训资料

第一章开发准备阶段的会计核算一、开发准备阶段的主要工作容一）、投资决策分析——项目可行性研究二）、获得土地使用权我国现阶段主要存在着土地配置的双轨制，即行政划拨和市场机制并存，我们房地产企业获取土地使用权的途径一般只能是有偿获取。

1、土地使用权出让是指以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限让与土地使用者，并由土地使用者向支付土地出让金的行为。

具体方式主要包括协议出让、“招、拍、挂”等方式。

土地使用权出让的最高年限规定如下：1）、居住用地70年；2）、工业工地50年；3）、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4）、商业、娱乐、旅游用地40年；综合或其他用地50年。

具体每幅土地的实际使用年限，在最高年限由出让方确定，或有双方共同商定。

2、土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。

受让者取得土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

土地使用权转让的条件：1)、必须是出让的土地使用权才能转让，通过出让取得的土地使用权是一种独立意义的“物权性使用权”，包括一定程度的占有、使用、收益和处分权能。

划拨性土地使用权是一种“债权性使用权”，原则上不允许转让、出租、抵押，但是通过划拨取得的土地使用权的单位和个人与土地管理部门签订出让合同并补交土地出让金后，可以转让、出租和抵押。

2）、必须依照土地使用权出让合同的期限和条件对土地进行投资开发和利用。

3）、土地使用权转让，应当签订转让合同。

4）、土地使用权转让，必须办理过户登记。

3、划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为，一般没有使用期限的限制。

具体包括以下方面：1）、机关用地和军事用地。

2）、城市基础建设用地和公益事业用地。

3）、重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。

4）、法律、行政法规规定的其他用地。

二、开发准备阶段的主要会计处理一）、项目可行性研究费用的会计处理房地产企业在项目开始之前发生的差旅费、考察调查研究费、咨询费、评估论证费等可先在“长期待摊费——可行性研究费用”科目核算，待取得房地产开发经营项目时，将其金额转到“开发成本——前期工程费”科目。

如果没有取得该项目，将其金额转到当期的“管理费用”科目。

二）、取得土地使用权成本的会计核算企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。

自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应分别进行处理。

外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，全部计入固定资产。

房地产开发企业取得土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关土地使用权价值应当计入所建造的房屋开发成本。

1、行政划拨取得的土地使用权企业以行政划拨取得的土地使用权，如果没有支付费用，不入账核算，备查账登记管理。

如果企业向缴纳了补偿、安置等费用，土地用于房地产开发的，计入开发成本；自用的，计入地上建筑物的价值。

2、以缴纳土地出让金方式取得的土地房地产开发企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的，在预存保证金时，借记“其他应收款——存出保证金”科目，取得土地使用权而支付的土地出让金，借记“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目，贷记“其他应收款——存出保证金”、“应付账款”、“银行存款”等科目。

【例1】2012年5月16日，甲房地产开发公司参加当地政府组织的土地招标，预付保证金200万元。

6月1日，土地管理部门宣布甲公司中标，取得土地使用权，土地出让金2600万元，当日甲公司以银行存款补交2400万元。

在办理《土地使用权证》时另支付印花税1.3万元，契税78万元，过户手续费1万元。

账务处理如下：1）、预付保证金200万元借：其他应收款——存出保证金200贷：银行存款2002）、取得土地使用权，土地出让金总额2600万元，直接计入开发成本，无须通过“无形资产——土地使用权”核算。

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费2600贷：其他应收款——存出保证金200银行存款24003）、办证中支付契税78万元，过户手续费1万元计入土地成本借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费79贷：银行存款794）、支付印花税1.3万元计入管理费用借：管理费用——印花税 1.3贷：银行存款 1.33、投资者投入的土地使用权房地产开发企业接受投资者投入的土地使用权，先按土地使用权的公允价值借记“无形资产——土地使用权”科目，贷记“实收资本（或股本）”科目，然后实际开发时，再将土地使用权价值从无形资产科目转作“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目。

4、支付的土地闲置费和无偿收回土地使用权的会计核算支付的土地闲置费会计制度没有明确规定，税务总局国税发【2009】31号文件规定，土地闲置费计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”，为了减少会计核算和税收的差异，建议计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目。

(《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）规定，“土地闲置费不得列入生产成本”，该部门规章自2012年7月1日起执行。

)土地闲置费在企业所得税前可以扣除，但计算在土地增值税的时候，不能作为扣除项目。

企业取得土地使用权满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权对企业来说是一笔资产损失，会计上作为营业外支出核算，相关所得税处理按照企业资产损失税前扣除政策执行，就是先到税务机关备案，然后税前扣除。

第二章房地产企业负责的会计核算一、流动负债的会计核算负债是指企业过去的交易或事项形成的，预期会导致经济利益流出企业的现实义务。

流动负债是指期限在一年以下的各种债务，只要包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应缴税费、其他应付款等。

1、应付票据应付票据是指出票人出票，委托付款人在指定日期无条件支付特定的金额给收款人或持票人的票据。

企业应设置“应付票据”科目进行核算。

开出并承兑的商业承兑汇票如果不能如期支付的，应在票据到期时，将“应付票据”账面价值转入“应付账款”科目，待协商后再进行处理。

银行承兑汇票如果票据到期，企业无力支付到期票款的，承兑银行除凭票向持票人无条件付款外，对出票人尚未支付的汇票金额转作预期贷款处理，企业接到银行有关凭证时，借记“应付票据”科目，贷记“短期借款”科目。

2、预收账款是指房地产企业按照合同规定预售购房者的购房定金，以及受托代建开发建设项目预收的开发建设资金。

为核算房地产企业各项预收账款的增减变动情况，应设置“预收账款”科目进行总分类核算，并按照“预收购房款”和“预收代建工程款”等预收账款的种类设置明细账进行明细核算。

“预收账款”的贷方反应按合同或协议向购房者预收的购房定金，向委托单位预收的开发建设资金。

借方反应结转销售的开发产品销售价款或代建工程结算价款，以及退还多收的购房定金或代建工程款。

期末贷方余额，反应尚未结清的预收款项。

对于预收款项不多的企业，也可以不设置“预收账款”科目，发生的预收账款并入“应收账款”科目核算。

3、应付职工薪酬一）、职工薪酬的容是指企业为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。

具体包括以下容：1)职工工资、奖金、津贴和补贴2)职工福利费3)五险一金等社会保险4)非货币福利5)解除劳动关系给予的补偿6)其他与获得职工提供的服务相关的支出。

二）、职工薪酬的确认和计量企业应当在职工为其提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，除因解除与职工的劳动关系给予的补偿外，应当根据职工提供服务的受益对象，分别下列情况进行处理：1)、由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本；2）、由在建工程、无形资产负担的职工薪酬，计入固定资产或无形资产成本；3）、除以上人员以外的职工，因难以确定直接对应的受益对象，均应当在发生时计入当期损益。

1、货币性职工薪酬的计量企业根据职工提供服务情况和职工货币薪酬的标准，计算应计入职工薪酬的金额，按照受益对象计入相关成本或当期费用，借记“开发成本”、“管理费用”等科目，贷记“应付职工薪酬”科目，发放时，借记“应付职工薪酬”科目，贷记“银行存款”等科目2、非货币性职工薪酬的计量分以下情况进行处理：1）、以自产产品或外购商品发放给职工作为福利。

以自产产品作为非货币性福利提供给职工的，应当按照产品的公允价值和相关税费，计量应计入成本费用的职工薪酬金额。

相关收入及其成本的确认计量和相关税费的处理，与正常商品销售相同。

以外购商品作为非货币性福利提供给职工的，应当按照该商品的公允价值和相关税费，计量应计入成本费用的职工薪酬金额。

2）、企业将拥有的房屋等资产无偿提供给职工使用的，应当根据受益对象，将住房每期应计提的折旧计入相关资产或费用，同时确认应付职工薪酬。

租赁住房等资产供职工无偿使用的，应当根据受益对象，将住房每期应付的租金计入相关资产或费用，并确认应付职工薪酬。

难以认定受益对象的，直接计入当期损益，并确认应付职工薪酬。

4、应交税费企业按规定向缴纳的各类税金，应按照权责发生制的原则确认，这些应交的税金在尚未缴纳之前，形成企业的一项负债。

一）、增值税增值税是就货物或应税劳务的增值部分征收的一种税，。

按照《增值税暂行条列实施细则》第二十九条规定，不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。

房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规模纳税人。

一般情况下只能开普通发票，不能开具专用发票，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，计算应纳税额时应把销售额还原为不含税的销售额计算。

房地产企业销售自己使用过的固定资产和除固定资产以外的物品，应当设置“应交税费——应交增值税“科目核算。

该科目贷方发生额反映应交增值税额，借方发生额反映已交增值税额，期末贷方余额反映应交未交的增值税额。

二）、营业税营业税是对提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人征收的一种税，其公式为：应纳税额=营业额*税率。

营业额是指向对方收取的全部价款和家外费用。

家外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励款、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息以及其他各种性质的价外费用，但不包括代为收取的政府性基金或行政事业性收费。

企业按规定应交的营业税，通过“营业税金及附加“科目核算，在应交税费科目下设置应交营业税的明细科目，借方发生额反映企业已交的营业税；贷方发生额反映应交的营业税。

期末借方余额，反映企业多交或者预交的营业税；期末贷方余额，反映企业尚未缴纳的营业税。

三）、土地增值税转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。