深圳市CBD地区甲级写字楼项目广告推广策略

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规模不大但利润丰厚，需要形象支撑的智力型企业
公司类型
所占比例
外向型 经济类 22%
实业类
20%
金融类
15%
传媒类
14%
咨询服 务类 5%
科技类
4%
其他
20%
目标客户年龄特征
年龄
所占比例
20以下
2%
20—30
9%
30—40
25%
40—50
45%
50—60
14%
60以上
5%
30－50岁是中心区写字楼主要臵业人群，他们的知识面广，不仅 对传统 文化有较深的认识，对现代的新理念也有良好的接受能 力，而且教育程度较高；
Lanzhou Xian Chengdu Daxian Ya’an Zigong Chongqing
Lhasa
Changsha
他们为了实现自己的目标与追求： 始终在寻求一个又一个的发展平台 其中，当然也包括深圳中心区——
深圳
Shenzhen taiwan
在深圳，他们为什么选择中心区？
完善的规划□□企业形象提升
江胜大厦
诺德中心 卓越时代广场 财富大厦 大中华 星河酒店 星河世纪 合计
2006年中
2004年12月 2005年下半年 2006年上半年 2005年中 2006年初 2006年初
8
6.7 8 8 13 4 4 69.8
甲级大开间写字楼
超高层高档写字楼 超高层，甲级大开间写字楼， 超高层，甲级大开间写字楼 超高层，甲级大开间写字楼 超甲级写字楼 高档甲级写字楼
20—30岁主要为高科技产业、智力服务型企业主， 50岁以上主要为较为传统的实业型企业主，观念较为保守； 20岁以下客户主要是亲属赠与。
目标客户学历特征
高中及 以下
15%
学历 所占比例
大专 40%
本科 32%
硕士 10%
博士 3%
大专以上学历超高85％，他们的发展战略思想相当成熟，对现代商
务理解深入，关注专业媒体，尤其是现代企业战略的资讯。
卓越时代
财富大厦
周边项目推出时机
国际商会中心
安联大厦
诺德中心 大中华广场 金中环 卓越时代广场 新世界中心 江胜大厦 财富大厦
2004年
2005年
2006年
项目名称
推出时间
可售办公 面积（万 ㎡）
产品档次
华融大厦 金中环 新世界中心
2005年初 2005年中 2005年底
3.5 8 6.6
甲级高层大开间写字楼 超高层大开间甲级写字楼 超高层，甲级大开间写字楼，
购买写字楼行为除了投资者外，主要是企业购买行为，因此客户泛 指参与谈判者并拥有决策权的人士。如：董事长、总经理、副总、
总经济师等。
Harbin Changchun Yongji Shenyang Urumqi Hohhot Yinchuan Taiyuan Fushun Dalian Baoding Tianjin Shijiazhuan Yantai Dezhou g Qingdao Zibo Jinan Qufu Linyi Yancheng Zhengzhou Nanjing Zhenjiang Bengbu Nanyang Wuxi Suzhou Hefei Shanghai Hangzhou Wuhan Ningbo Wenzhou Nanchang Guiyang Kunming Jiangchuan Nanning Fuzhou Xiamen
优势
至低进驻门槛
单价低 同比中心区最低。 总价低 户型相对较小
CBD东部门户 倚山办公空间
卖点整合
小户精致空间
至低进驻门槛
劣势
市面既定形象
1）硬件设计落后
外立面和内部设计均较为落伍，被市场划分为第二代写字楼。
2）销售状况误解 多年来的推广节奏没有延续统一，造成市场对目前的销售状况产 生误解。 3）负面舆论 存在于舆论中的荒诞传闻，需要借助针对性的传播手段，在亚文 化圈中予以扭转。
深圳市CBD地区 甲级写字楼项目
广告推广策略
推广阶段 主推广语 形象定位
功能定位
市场定位
市场分析
策略架构
市场 分析
START 首先认识一个问题。谁在买中心区写字楼？
中心区目前的客户特征
1 经营环境良好，发展高度成熟的企业，如：金融、石化 2 高速成长的朝阳型企业，如：生物制药、IT 3 急需与国际化接轨的外向型经济类，如：贸易、物流
资源聚合□□与实力伙伴为伍 □这一切□□□□□□□□□
就是深圳中心区所能赋予的
一个资源整合的平台
借势，为我所用
AND
留下一个问题：
是否所有对中心区崇拜的人，都能实现龙门一跃？
换位思考，在中心区有多少选择？
2 20万m
&
2 70万m
新世界中心
诺德中心 安联大厦 大中华 金中环
本案
凤凰大厦
江胜大厦
优势
倚山办公
莲花山 中银大厦与莲花山一路之隔，是中心区在售写字楼项目中唯一直 面莲花山的天然山景生态办公场所。莲花山提供的不仅是舒展的 视野，而且是包容身心的生态鲜氧，是激发创造性的活力空间。
优势
小户精致空间
相对较小的户型 主力户型面积在125平米左右，与目前市场在售的CBD写字楼项目产 生较大的差异。小型办公意味集约化很高的智力密集型劳动，也意味 较低的购臵门槛。应用差异化定位，将对于特定类别的客户将产生较 大吸引。
他们需要
1、中心区的资源整合优势 2、小型智能工作空间 3、低总价进驻门槛 4、全新的企业办公形象
LOAD
抛开社会大众的纷纷扰扰，
从细分目标受众的角度来看我们自己……
项目 分析
优势
中心区
中心区东部门户
中心区概念在深圳已深入民心，其资源聚合效应和商务形象效应已受 到公认。突出本项目傲据中心区板块，一是借势提升形象，而是通过 与其他在售项目对比反衬自身独特优势。 东部门户 门户是资源进出的咽喉。本案虽不在绝对中轴，但东部是商务中心与 未来的商服中心交汇地带，坐拥地铁等便利条件。特别是借助门户概 念，反驳市场的不利舆论。
LOAD
结构性供需矛盾
凸显：中心区罕见的中间层市场空白点……
客层 定位
LOAD
纵观中心区其它写字楼，对比本项目特性，细分市场份额。 毅华认为：我们仅需抓住中小企业市场。
中小型企业：作为发展中企业，他们考虑什么？
配套资源+商务潜力+社会认同度+运营成本
产业新贵
他们，就是中心区的新贵一族！
他们接受理性思想熏陶□ 他们在IT、咨询、贸易等新兴产业□ 他们向往中心区很久□ 他们被大开间甲级写字楼拒之门外□ 他们对企业的未来抱有绝大信心□