2010年第四季度北京写字楼市场报告

北京交通工具
• 公共汽车 – 为本地居民上下班的主要交通工具 • 地铁及轻轨 – 经常和公共汽车结合使用 • 机场快线 – 前主要用于机场交通 • 出租车 – 多且便宜，但是堵车 • 私家车 – 越来越普遍，但是还是稍贵
北京基础设施地图
地铁线
M1 M2 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M13 M14 M15 大兴线 房山线 L1 (机场快线) L2 (亦庄线) S1
数据来源: 翰德人力资源公司, 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
中国长期聘用预期
增聘 行业总体状况 持平 减聘
媒体 / 公关 / 广告
制造业及工业
资讯和电信业
消费品业
银行及金融服务
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
数据来源: 翰德人力资源公司, 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
美国 37%
工业 6%
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
北京市甲级写字楼平均租金和空置率
人民币/平方米/月
平均租金（左轴）
空置率（右轴）
240
2009年第三季度空置 率最高: 21.9%
220
2010年第四季度 租金: 人民币 189.3元每平方米
24%
21%
200
18%
180
15%
160
12%
租 期
• 两年至三年，租期届满后租户拥有续租权 • 租期内租金不作调整 • 租期届满后，续租期租金经双方谈判进行相应调整
管理费
• 按建筑面积计价，以人民币报价及付款 • 管理费含公共区域的水电费、维修/维护费、保安、清洁、 照明、空调、电梯、垃圾清运、管理人员行政费用等多方 面的费用
图：国贸一座、三座
甲级写字楼定义
• 第一太平戴维斯对写字楼等级划分的参考标准如下：
参考标准
开发商 地理位置
国际甲级
在海外及中国主要城市有多年高端写字楼项目开发经验的优秀开发商 黄金位置，交通便利
甲级
有高端写字楼项目开发经验的优秀开发商 黄金位置，交通便利
产权状况
物业管理 建筑设计 建筑面积 单层面积 使用率 Perimeter to Core Distance 停车位 层高 电缆系统 电梯 通讯系统 空调系统 备用电力供应 出租或出售 租户
第一太平戴维斯 - 全球领先的房地产服务商
北京写字楼市场概况
2010年第四季度
研究及顾问咨询部
第一太平戴维斯 - 全球领先的房地产服务商
内 容
• 北京市概述 • 甲级写字楼租赁市场概览
• 写字楼销售市场介绍
• 甲级写字楼市场未来预期
北京市概述
北京市总面积
1,6410 平方公 里
城区面积
1,368 平方公里
单一产权，独特的开发商或业主
按国际标准管理 建筑外观独特，高品质的用材 ＞ 40,000 平方米 ＞ 1,700 平方米 ＞ 70% 12 米 – 15 米 至少每建筑面积200平米有1个停车位 ＞ 2.7 米 网络地板，不低于100毫米 平均候梯时间少于30 秒 平均20平米有一根电话线；DDN, ISDN线，视频会议设备 4管VAV系统 办公区域内每平米80瓦的电力供应；供租户接入的后备电力系统 只租不售 主要为世界500强企业、跨国公司和国内知名企业
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
东部市场甲级写字楼供给、吸纳和空置率
可出租供应
平方米
可出租吸纳
可出租空置率
40%
900,000 800,000 700,000 600,000 500,000
1997空置率达到顶 峰: 35.2%
2010年7月末人口 约1,980万
2010年1月-12月 GDP
2010年实际外商 直接投资
人民币13,777.9 亿元
Biblioteka Baidu63.6亿美元
北京GDP及增长率
数据来源: 北京市 统计局, 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
实际利用外商直接投资和增长率
数据来源: 北京市统计局, 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
单一产权/散户
按国际标准或者行业标准管理 高品质内外装修 ＞ 30,000 平方米 ＞ 1,200 平方米 ＞ 65% ＞ 10 米 停车位基本满足租户数量 ＞ 2.6 米 网络地板或电缆 平均候梯时间少于60 秒 电话线；DDN, ISDN线，视频会议设备 JV4管VAV系统; 24-小时热水 供租户使用的后备发电机 出租后者散售 外资公司或国内公司
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
三个主要的区域市场——CBD、金融街与中关村先后形成， 并分别具有其独特的市场定位和角色
第四阶段: 2010年后
Vacancy Rate 空臵率
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
分散化阶段
北京市甲级写字楼供应、吸纳与空置
可出租供应 1,400,000 平方米 自用供应 可出租吸纳 空置率 40%
新增供应集中在CBD 、CBD周边区域、金 融街以及东二环
1,200,000
35%
1,000,000
中关村区域市场先后 涌现大量低品质的散 售项目
30%
25% 800,000 20%
600,000
400,000
市场新增供应较少， 主要集中在燕莎地区 及长安街沿线
15%
10%
200,000
5%
0
1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
中国长期聘用预期
增聘 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 持平 减聘
起步阶段
写字楼需求主要来源于外国企业 北京外国直接投资的直线上升拉动写字楼需求的快速攀升 写字楼供给的严重稀缺导致入住率及租金高企
400 350
(RMB/sq.m./month) Rent 租金 (人民币/平方米/月)
早期发展阶段
300
1996年至2004年
大量的新增供应和因1997年亚洲金融危机导致的迅速收缩 的写字楼需求推低入住率及租金 1999年中国成功加入WTO，亚洲金融风暴的阴影在千禧 年的逐渐消散和信息技术行业在全球经济的迅速崛起推动入 住率及租金稳步回升
城市基础设施
城市基础设施建设
•城市基础设施
• 长安街及延长线是北京市区东西方向主干道 • 二环路、三环路、四环路、五环路、六环路为市区及近郊主要道路 • 京哈、京港澳、京藏、京新、京开、京承等多条高速路连接市中心及远郊区县及周边 城市 • 现有的和计划中的地铁 ：地铁1-10号线、13-15号线、L1、 L2、S1、S2
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
北京市甲级写字楼分级存量
平方米
国际甲级
甲级
次甲级
4,000,000 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000
500,000 0
金融街
CBD 及周边
东二环
东长安街
燕莎
中关村
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
甲级写字楼租金指数
CBD 2000年第一季度=100 金融街 中关村 东长安街 东二环 燕莎地区 全市
200
2009年第三季度租金开始 回升 2009年上半年个区域市场 租金下降明显
180
非典期间
甲级写字楼市场发展轨迹
各阶段特征 发展轨迹
供应: 536,310 平方米 空臵率: 7.5% 租金: 人民币345元/平 方米/月 1996年以前 供应: 5,089,314 平方米 空臵率: 21.0% 租金: 人民币249元/平方米 /月 1996
第二阶段: 1996-2004 第一阶段: 1996年前
140
9%
2000年第三季度空置率 最低: 9.4%
120
2010年第四季 度空置率10.8%
6%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
250 200 150 100 50 0 0.0%
供应: 3,437,113 平方米 空臵率: 13.2% 租金: 人民币171元/平方 米/月
2004年后
2004
第三阶段: 2004年后
成熟阶段
北京甲级写字楼存量在2005年突破630万平方米，高于香 港市场的水平 经历了过去二十年的发展，北京甲级写字楼市场步入成熟 与正规化的阶段
0%
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
北京市甲级写字楼楼龄存量
平方米
5年内
5-10年
10年以上
4,000,000 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000
500,000 0
金融街
CBD 及周边
东二环
东长安街
燕莎
中关村
金融街 12%
金融 街
CBD 及周边
CBD 23%
长安街
燕莎 12% 东长安街 东二环路 7% 6% CBD周边 14%
第一太平戴维斯 - 全球领先的房地产服务商
内 容
• 北京市概述 • 甲级写字楼租赁市场概览
• 写字楼销售市场介绍
• 甲级写字楼市场未来预期
市场惯例
租 金
• 按建筑面积计价，以人民币报价及付款 • 租金作为预付款提前缴交
S2 (昌平线)
至2015年总长度
34.2
2010
561.5
北京市主要商区
1999年底
中关村 4% 其他 12% 金融街 21%
中关村
四环路 三环路
望京区
燕莎 18% 东长安街 10% CBD 19% 东二环路 6% CBD周边 10%
二环路
燕莎
2010年第四季度
其他 12% 中关村 14%
东长安街
160
140
120
100
80
9-11后, 美国 对阿战争
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
60
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
甲级写字楼分等级市场租金指数
国际甲级
Q1/2000=100
甲级
次甲级
全市
200
180 160 140 120 100 80 60
Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
长度 (千米)
50.1 23.0 28.6 27.5 39.4 17.0 22.0 16.8 58.4 41.0 42.1 40.6 21.0 22.0 27.3 23.5 27.0
竣工日期
已完工 已完工 已完工 已完工
I期: 2012; II期: 2015
2014 I期: 已完工 II期北: 2012 II期南: N/A 2012 I期: 已完工 II期: 2012 已完工 2014 I期: 2010 II期: 2011 III期: 2014 2010 2010 已完工 2010 2015
北京市甲级写字楼空置面积
平方米
金融街
CBD 及周边
东二环
东长安街
燕莎
中关村
1,600,000 1,400,000 1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000
200,000 0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
新租户调查
商业类别, 2010
专业服务 13% 其他 4% 材料 2% 非必须性消费品 7% 能源 5%
国籍, 2010
亚洲其他国家 9% 其他北美国家 0%
集团 2% 公共设施 1% 电信 3%
欧洲 9%
中国 45%
金融 27%
IT 25% 医疗卫生 5%